Cour de cassation, 26 février 1997. 95-15.722

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la Société immobilière de la Guadeloupe (SIG), société anonyme, dont le siège est ..., en cassation de deux arrêts rendus les 7 mars 1994 et 6 mars 1995 par la cour d'appel de Basse-Terre (1re chambre), au profit : 1°/ de M. Yves X..., 2°/ de Mme Françoise X..., demeurant ensemble ..., 3°/ de la Caisse régionale de Crédit agricole, dont le siège est ..., défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt; LA COUR, en l'audience publique du 21 janvier 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Villien, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Cachelot, Martin, conseillers, M. Nivôse, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre; Sur le rapport de M. Villien, conseiller, les observations de la SCP Célice et Blancpain, avocat de la Société immobilière de la Guadeloupe (SIG), de la SCP Waquet Farge et Hazan, avocat des époux X..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi; Donne acte à la Société immobilière de la Guadeloupe du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Caisse régionale de Crédit agricole; Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 6 mars 1995), qu'en 1988 les époux X... ont acheté en l'état futur d'achèvement un pavillon édifié par la Société immobilière de la Guadeloupe (SIG); qu'après livraison, alléguant une différence de superficie entre le bien promis et le bien livré, ils ont sollicité la résolution de la vente, des remboursements de frais et des dommages-intérêts; Attendu que la SIG fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande en résolution et en paiement d'indemnités, alors, selon le moyen, "1°) que, dès l'instant où la cour d'appel prenait le parti de retenir comme surface de référence "la surface habitable" telle qu'elle résulte du Code de la construction et de l'habitation, il importait peu que les surfaces relevées par l'expert à hauteur de 17m soient dénommées "loggias" ou "galeries", ces surfaces étant par nature, l'une et l'autre, exclues du calcul retenu par le Code de la construction et de l'habitation pour la détermination de la surface habitable; que, dès lors, en retenant une différence de 20,48 m dans la superficie entre les documents contractuels et l'appartement livré, laquelle différence résultait exclusivement du fait que, dans un cas, la cour d'appel a procédé à la déduction de surfaces relatives à des "galeries" et, dans l'autre, a refusé de le faire à propos des "loggias", alors que ces deux dénominations recouvraient la même réalité et ne pouvaient de toute façon rentrer dans le calcul officiel de la "surface habitable", la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1604 du Code civil; 2°) qu'en considérant qu'"il est constant et non contesté que la surface habitable prévue au contrat de réservation est de 78,73 m dont 25,78 m sous forme de loggia et celle prévue au contrat de vente est de 78,77 m loggias comprises", la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de la SIG qui affirmaient au contraire "il n'y a jamais eu tromperie de la part de la SIG qui n'a jamais porté sur un quelconque document contractuel que la surface habitable était de 78,77 m "; qu'en statuant de cette façon, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil; 3°) que dénature également le contrat de réservation du 22 novembre 1988 et l'acte de vente du 30 décembre 1988, la cour d'appel qui considère que ces documents faisaient état d'une "surface habitable" respectivement fixée à la superficie de 78,77 m et 78,73 m ; qu'en statuant ainsi, alors que les documents litigieux distinguaient systématiquement les surfaces habitables et les surfaces de loggias, en prenant le soin de mentionner "surfaces totales, loggias comprises" lorsqu'elles étaient réunies, la cour d'appel a, de nouveau, violé l'article 1134 du Code civil; 4°) qu'il résulte aussi bien du jugement de première instance dont il était demandé confirmation, que des conclusions d'appel de la SIG, que les époux X... avaient reçu une très large information sur la surface totale de l'appartement laquelle s'entendait "loggias comprises", de même qu'ils avaient visité l'appartement litigieux au moment où la construction était déjà close et couverte, ce qui avait pour effet de leur assurer une parfaite connaissance "des caractéristiques de l'auvent et de la diminution de surface habitable qui en résultait", laquelle "ne pouvait être ignorée des acquéreurs au moment de leur engagement définitif"; que, dès lors, en infirmant le jugement entrepris et en laissant dépourvue de la moindre réponse cette argumentation déterminante, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile"; Mais attendu qu'ayant constaté que la surface habitable prévue au contrat de réservation était de 78,73 m dont 25,78 m sous forme de loggias, et celle portée au contrat de vente de 78,77 m , loggias comprises, que cependant il apparaissait des mesures effectuées par l'expert que le pavillon, d'une superficie réelle de 75,25 m , comportait 17 m de galeries qui ne pouvaient être qualifiées de loggias, et que la surface habitable véritablement livrée était donc de 58,25 m , galeries exclues, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a souverainement retenu, sans dénaturation, que l'inexécution partielle du contrat devait entraîner la résolution de la vente; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen : Attendu que la SIG fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux époux X... une somme au titre de l'annulation des avantages fiscaux, alors, selon le moyen, "d'une part, qu'en se bornant à énoncer que le montant de la créance des époux X... sur la société SIG au titre de l'annulation des avantages fiscaux consentis dans le cadre de la loi dite de défiscalisation n'était pas discuté, sans même analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits, la cour d'appel de Basse-Terre a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile; d'autre part, que la cour d'appel ne pouvait prononcer une telle condamnation sans constater que la perte alléguée des avantages fiscaux avait un caractère définitif, rien n'empêchant les époux X... de bénéficier de ces avantages par l'achat d'un nouvel appartement en Guadeloupe; qu'en se bornant néanmoins à énoncer que le montant de la somme réclamée n'était pas contesté par l'intimée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1184 du Code civil"; Mais attendu que la cour d'appel, qui a constaté que l'annulation des avantages fiscaux consentis aux époux X... allait entraîner le remboursement des sommes au Trésor et qui devait apprécier le préjudice né et actuel, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement que le montant de ces remboursements n'était pas discuté par la SIG; Mais sur le troisième moyen : Vu l'article 1184 du Code civil ; Attendu que l'arrêt, qui prononce la résolution du contrat, condamne la SIG à verser aux époux X... la somme de 100 000 francs à titre de dommages-intérêts en retenant que la livraison d'un pavillon d'une surface inférieure à celle prévue au contrat, justifie la résolution de la vente avec des dommages-intérêts; Qu'en statuant ainsi, sans préciser le préjudice subi par les époux X... s'ajoutant à la résolution de la vente et aux autres réparations attribuées par ailleurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef; Et attendu qu'aucun grief n'est dirigé contre l'arrêt du 7 mars 1994; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la Société immobilière de la Guadeloupe à payer aux époux X... la somme de 100 000 francs à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 6 mars 1995, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour de Basse-Terre autrement composée; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X...; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six février mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.