Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/52745

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/52745 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RBD N° : 6-CH Assignations du : 08 Avril 2024 15 Avril 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 16 août 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE ICF LA SABLIERE SA D’HLM, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS - #R0199 DEFENDERESSES S.A.S. GREEN CONNECT [Adresse 1] [Localité 5] S.A.R.L. DIGITAL ADVANCE [Adresse 3] [Localité 6] non représentées DÉBATS A l’audience du 14 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous signature privée du 7 septembre 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF LA SABLIERE a donné à bail à la SARL DIGITAL ADVANCE et à la SAS GREEN CONNECT, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 57 600 euros hors charges hors taxes. Faisant valoir le défaut de paiement de loyers, le bailleur a délivré à la SARL DIGITAL ADVANCE et à la SAS GREEN CONNECT par acte extrajudiciaire du 27 et 30 octobre 2023, un commandement de payer les loyers et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire portant sur la somme de 35 787,16 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 16 octobre 2023, outre le coût du commandement. Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la ICF LA SABLIERE a, par exploit délivré le 8, 11 et 15 avril 2024, fait citer la SARL DIGITAL ADVANCE et la SAS GREEN CONNECT devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de la clause résolutoire, expulsion et condamnation de la défenderesse au paiement provisionnel à hauteur de 54 206,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au second trimestre 2024 inclus, outre 1 500 euros et les entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer du 27 et 30 octobre 2023 et de la dénonciation au créancier inscrit. A l’audience du 14 juin 2024, la requérante maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance. Les défenderesses, régulièrement citées respectivement à personne morale et selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n'ont pas constitué avocat et n’ont pas comparu. Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence de constitution des défenderesses Assignée régulièrement, les sociétés DIGITAL ADVANCE et SAS GREEN CONNECT n'ont pas constitué avocat et n'ont pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code. Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l’usage de la bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mis en demeure. En l’espèce, le paragraphe du contrat de bail intitulé « clause résolutoire » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. Le commandement du 27 et 30 octobre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. La lecture du décompte actualisé permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur les demandes de provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte du décompte actualisé au 3 avril 2024 que la somme due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée à cette date, s'élève à la somme de 54 206,35 euros, second trimestre 2024 inclus, somme au paiement de laquelle les défenderesses seront solidairement condamnées, à titre de provision. Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 1er décembre 2023, les défenderesses causent un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat, jusqu'à libération des lieux. Sur les demandes accessoires En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, les parties défenderesses seront condamnées au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 et 30 octobre 2023 et des frais de dénonciation au créancier inscrit. Il n'apparaît pas inéquitable de les condamner en outre au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 1er décembre 2023, Ordonnons l’expulsion de la SARL DIGITAL ADVANCE et de la SAS GREEN CONNECT et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 1] à [Localité 5], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique, Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamnons solidairement la SARL DIGITAL ADVANCE et la SAS GREEN CONNECT à payer, à titre de provision, à la SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ ICF LA SABLIERE la somme de 54 206,35 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation dûs, second trimestre 2024 inclus, Condamnons in solidum la SARL DIGITAL ADVANCE et la SAS GREEN CONNECT à verser à la SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ ICF LA SABLIERE une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons in solidum la SARL DIGITAL ADVANCE et la SAS GREEN CONNECT aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 27 et 30 octobre 2023 et des frais de dénonciation au créancier inscrit, Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit. Fait à Paris le 16 août 2024 La Greffière, La Présidente, Célia HADBOUN Cristina APETROAIE