Cour de cassation, 27 octobre 2016. 15-27.323

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 27 octobre 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10434 F Pourvoi n° J 15-27.323 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. [F] [S], domicilié [Adresse 4], agissant en qualité de liquidateur des consorts [B] et [X] [E], 2°/ Mme [B] [E], 3°/ M. [X] [E], domiciliés tous deux [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 24 septembre 2015 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (8e chambre A), dans le litige les opposant : 1°/ à Mme [P] [O], domiciliée [Adresse 1], 2°/ à la société Le Luberon, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 27 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. [S], ès qualités, et des consorts [E], de la SCP Odent et Poulet, avocat de la société Le Luberon, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de Mme [O] ; Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [S], ès qualités, et les consorts [E] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept octobre deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. [S], ès qualités, et les consorts [E]. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Me [S], en sa qualité de liquidateur des époux [E], de sa demande tendant à constater que le fonds de commerce vendu était affecté de nombreux vices cachés ; d'AVOIR débouté Me [S], en cette même qualité, de sa demande de condamnation in solidum de Mme [O] et de la SCI Le Luberon à lui payer la somme de 636 409,92 euros en application des articles 1641 et suivants du code civil et notamment de l'article 1647, mais aussi du fait d'agissements déloyaux sur le fondement des articles 1134 et suivants du code civil ; AUX MOTIFS QUE : « le vendeur est tenu de garantir les vices cachés affectant la chose vendue la rendant impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s'il les avait connus ; qu'il incombe à l'acquéreur de démontrer que les vices cachés invoqués existaient antérieurement à la vente ainsi que de rapporter la preuve de leurs différents caractères ; que Mme [O] a cédé par acte notarié du 6 juin 2008 aux époux [E] le fonds de commerce litigieux qu'elle avait acquis le 19 juin 2003 ; que ce fonds était exploité, aux termes du bail commercial du 5 mai 2006 poursuivi par les cédants, "dans un local sis RN 538 à [Localité 1] composé de trois corps de bâtiments principaux dont deux villas et abritant des chambres, deux salles de restaurant et toutes dépendances y attenantes, ainsi qu'un parking le tout compris dans un terrain d'une superficie de 6 000 m² environ" ; que l'acte authentique précise que la commission d'hygiène a émis un avis favorable dans son dernier rapport de juillet 2007 ; qu'il résulte des éléments versés aux débats que le compagnon de Mme [O] y a effectué pendant l'exploitation du fonds de commerce divers travaux de rénovation (peinture, ameublement des chambres, installation de radiateurs…) ; qu'entre la signature le 13 novembre 2007 du compromis de vente et celle le 6 juin 2008 de l'acte authentique de vente, un dégât des eaux est survenu, déclaré par la cédante à son assurance et les époux [E] ont dit lors de la cession avoir reçu le montant de l'indemnisation reçu par Mme [O] de son assurance et faire leur affaire personnelle des travaux ; qu'un nouveau sinistre est survenu en août 2008 affectant la toiture de l'immeuble endommageant plusieurs chambres, la salle de restaurant, la cuisine "pizzeria", Mme [E] ayant indiqué dans le courrier envoyé à son assureur le 14 novembre 2008 que le propriétaire avait effectué les travaux de réparation de la toiture ; que le 15 juin 2010 la toiture de l'immeuble a de nouveau été endommagée par des chutes importantes de grêle et de pluie ; que le conseil des époux [E] dans un dire adressé à l'expert le 4 février 2014 précise "l'eau s'accumulant entre la toiture du four à pizza et la toiture de l'arrière cuisine… Cela a entraîné l'inondation de la cour, ainsi que des fissures dans le plafond de la partie pizzeria, une inondation des chambres avec des cloques dans la buanderie, tout le plâtre recouvrant les poutres de la salle de restaurant s'étant en outre décollé… La salle de restaurant a également été inondée…" ; qu'il précise également que le propriétaire a refusé de réaliser les travaux de réparation de la toiture "du fait qu'il y avait un litige sur le paiement des loyers" ; qu'en effet les 5 décembre 2008 et 26 février 2009 la SCI Le Luberon avait fait commandement aux locataires de lui régler les loyers d'octobre 2008 à février 2009 puis les avait assignés le 6 avril 2009 en référé pour voir constater la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire et obtenir le paiement de la somme de 20 298,96 euros au titre des loyers impayés ; que la mise en redressement judiciaire des époux [E] par jugement du 17 avril 2009 a suspendu cette procédure de résiliation dont la SCI Le Luberon s'est désistée le 7 mai 2009 ; que toutefois aucun loyer ne lui ayant été versé pendant le cours de la période d'observation et du plan de continuation mis en place le 12 février 2010, par exploit du 30 mars 2010 la SCI Le Luberon a de nouveau assigné en référé les locataires en résiliation du bail, après leur avoir signifié le 24 février 2010 un commandement de payer les loyers dus, et par ordonnance du 22 juillet 2010 le juge des référés a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 24 mars 2010 mais en a suspendu les effets si les loyers courants et les arriérés étaient régulièrement payés, ce qui n'est pas advenu, commandement de quitter les lieux étant délivré aux preneurs le 25 août 2010 ; que par décision du 7 janvier 2011 du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Tarascon un délai de trois mois pour quitter les lieux dans lesquels se trouvait leur habitation leur a été accordé ; que les époux [E] face à cette situation ont fait établir le 20 septembre 2010 par huissier de justice un constat de l'état des lieux et des équipements, qui depuis ont été totalement vandalisés comme l'a constaté l'expert [N] lors de son premier accedit le 8 janvier 2014, et sont à ce jour en l'état quasiment de ruines, de nombreux équipements ayant été enlevés et des fils arrachés ; que leur état en 2014 ne peut donc être retenu pour démontrer l'existence de vice cachés antérieurement au 6 juin 2008 ; que l'expert [N] a procédé par comparaison des lieux actuels avec ceux figurant dans le constat du 20 septembre 2010 comportant des photographies ; qu'il conclut que les bâtiments étaient de mauvaise qualité avec des prestations vétustes et bas de gamme, que l'on ne pouvait prétendre qu'ils avaient fait l'objet d'une rénovation, que pour ceux abritant les chambres et le logement, l'origine des désordres est liée à la très forte humidité provoquant des dégradations des murs et cloisons, et au mauvais état généralisé de la couverture, effondrée par endroits provoquant de très importantes infiltrations dans les plafonds, les murs et les cloisons ; que s'agissant des bâtiments abritant les salles de restaurant et la cuisine il indique que les désordres résultent des mêmes causes et de la vétusté des installations électriques et de plomberie et de tous les équipements ; que pour lui le problème de fond est lié à la vétusté et à la mauvaise qualité des bâtiments et de leurs équipements, non réglé par la cédante n'ayant réalisé que des travaux de maintenance ; cependant que la vétusté et la mauvaise qualité des bâtiments et des prestations bas de gamme, l'ancienneté et la vétusté de la toiture pourvue de chenaux [sic] [chéneaux] et gouttières voilés et mal fixés, ne pouvant recueillir la totalité des eaux de pluie, ou non équipée de gouttière, étaient apparents même pour un profane ; par ailleurs que si l'expert soutient que des remontées d'humidité par capillarité dans les murs et cloisons cachées par des lambris et le mauvais état de la couverture effondrée par endroits, provoquaient des dégradations et infiltrations des murs et plafonds, il convient de rappeler que le constat de septembre 2010 a été réalisé après l'intervention du sinistre du 15 juin 2010 ayant gravement endommagé la toiture en tuile s'étant effondrée par endroits, demeurée en l'état non réparée par le bailleur, et que pendant ces trois mois d'autres pluies et infiltrations ont pu de nouveau affecter les lieux et aggraver l'état des lieux ; que dans ces conditions l'humidité et la dégradation des lieux constatés le 20 septembre 2010 ne peuvent suffire à démontrer l'existence de vices cachés affectant le fonds de commerce antérieurement à la cession du 6 juin 2008, le rendant impropre à sa destination d'hôtel non classé, de bar et de restaurant ; que les défauts de conformité des installations électriques et de restauration relevés par l'expert en 2014 ne constituent pas des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil, alors que les travaux de mise aux normes ordonnés par les autorités administratives étaient en vertu du bail à la charge des preneurs et que les époux [E] ne démontrent pas avoir fait l'objet d'injonction administrative pendant le cours de leur exploitation ayant nui à cette dernière ; enfin que l'antériorité invoquée de vices cachés rendant le fonds impropre à sa destination est contredite par l'exploitation de ce fonds pendant 5 ans par Mme [O], à la satisfaction des clients ayant fréquenté le restaurant et l'hôtel, comme le démontrent les multiples attestations versées aux débats faisant état de la propreté des lieux, abords, chambres et restaurant, de la qualité de la cuisine, de travaux d'entretien réalisés par son compagnon, et qu'elle a pu réaliser les chiffres d'affaires et résultats mentionnés dans l'acte de cession dont le caractère erroné n'est pas établi ; en conséquence que Me [S], ès qualités, sera débouté de ses demandes fondées sur les articles 1641 et suivants du code civil et notamment de l'article 1647, ainsi que sur l'article 1134 du même code, aucune mauvaise foi n'étant caractérisée à l'égard de Mme [O] » ; ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; qu'un vice doit être considéré comme caché pour l'acquéreur jusqu'au jour où il l'a connu dans son ampleur et ses conséquences ; qu'en constatant des remontées d'humidité par capillarité dans les murs et cloisons cachées par des lambris, en énonçant que le problème de fond était lié à la vétusté et à la mauvaise qualité des bâtiments et de leurs équipements et que les dégradations et infiltrations des murs et plafonds constatés par huissier de justice en date du 20 septembre 2010 ne pouvaient suffire à démontrer l'existence de vices cachés affectant le fonds de commerce des époux [E] antérieurement à la cession du 6 juin 2008, le rendant impropre à sa destination de bar-restaurant-pizzeria-hôtel, sans caractériser que ces désordres constatés par huissier de justice étaient liés au manque d'isolation de la structure des bâtiments, non réglé par la cédante n'ayant réalisé que des travaux de maintenance, sans préciser que le manque d'isolation de la structure des bâtiments ne permettait pas l'exploitation de l'établissement pendant la période d'hiver, de sorte que ces vices ne s'étaient pas révélés à l'occasion de vérifications immédiates antérieurement à la cession du 6 juin 2008 mais qu'après celle-ci progressivement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil.