Cour de cassation, 30 mai 1990. 89-12.061

Sur le moyen unique : Attendu selon l'arrêt attaqué (Rouen, 20 décembre 1988) que suivant bail du 1er février 1967, assorti d'un clause d'accession des améliorations et des constructions faites par le preneur au profit du bailleur, Mme Y... a pris en location un local à usage commercial ; qu'ayant acquis le droit au bail, Mme X... y a fait effectuer des travaux de construction en 1975 ; que lors du premier renouvellement, les parties ont fixé le montant du loyer en prenant seulement en considération le taux de la variation triennale ; que l'immeuble ayant été vendu à Mme Z..., celle-ci a demandé lors du deuxième renouvellement en janvier 1987 à bénéficier du déplafonnement du loyer en raison des travaux réalisés par la locataire ; Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'avoir décidé que les constructions et améliorations qu'elle avait apportées au local étaient acquises au propriétaire et pouvaient être prises en considération pour un déplafonnement de loyer, alors, selon le moyen, 1°) que si le bailleur se voit reconnaître la faculté de se prévaloir d'un changement d'assiette des locaux loués à la suite de travaux entrepris par le locataire en cours de bail, et acquis au bailleur en vertu de la clause d'accession stipulée dans le contrat, cette faculté ne peut être exercée que lors du renouvellement du bail au cours duquel ces travaux ont été réalisés ; qu'en renonçant lors du renouvellement du bail à se prévaloir d'un effet propre au contrat initial, le bailleur ne peut invoquer par la suite le changement d'assiette survenu, le bail renouvelé étant un nouveau bail au cours duquel aucuns travaux n'ont été effectués ; qu'en reconnaissant néanmoins à " Mme X... " (sic) le droit de se prévaloir de travaux effectués lors du bail initial par le preneur pour la détermination de la valeur locative du bail suivant celui déjà renouvelé, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de la renonciation émanant du précédent propriétaire et a violé tant l'article 1134 que l'article 1165 du Code civil ; 2°) qu'aux termes de l'article 23-3 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953, seules les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler peuvent être prises en considération pour la détermination de la valeur locative ; qu'en tenant compte pour la fixation du loyer à compter du 1er janvier 1987, d'améliorations effectuées lors du bail initial qui avait déjà fait l'objet d'un renouvellement le 1er janvier 1978, la cour d'appel a violé le texte précité ; 3°) qu'en s'abstenant de rechercher si le bailleur avait, directement ou indirectement, assumé la charge des travaux effectués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23-3 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953 ; Mais attendu qu'après avoir relevé que le fait pour la propriétaire de ne pas s'être prévalue de l'amélioration des lieux et de la clause d'accession lors du premier renouvellement du bail ne constituait pas une renonciation implicite de sa part à en tenir compte ultérieurement pour la fixation du loyer, la cour d'appel, qui a retenu que le bail renouvelé étant un nouveau bail, il résultait de la clause d'accession que les améliorations étaient acquises au bailleur lors du renouvellement du 1er janvier 1987 et que le bailleur pouvait s'en prévaloir même si elles étaient antérieures au précédent renouvellement, a, sans avoir à effectuer une recherche sans objet en présence d'une clause d'accession, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi