Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 23/14868

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/14868 N° Portalis 352J-W-B7H-C3KOE N° MINUTE : 2 Assignation du : 15 Novembre 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [Y] [M][2] [2] [Adresse 3] [Localité 6] JUGEMENT rendu le 14 Mai 2024 DEMANDERESSE S.C. SCI DU BOIS THIBAULT [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Jacques RAYNALDY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0164 DEFENDERESSE S.A.R.L. NEWS CAFE [Adresse 7] [Localité 4] représentée par Maître Arnaud SALABERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0083 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 03 Avril 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2009, l'indivision CHEVRIER-GAILLARD PATRIMOINE, aux droits de laquelle se trouve la société SCI DU BOIS THIBAULT, a donné à bail commercial en renouvellement à la société NEWS CAFE des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 7], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2018, l'exercice de l'activité ainsi désignée « de ne pouvoir exercer dans les lieux loués que le commerce de CAFE, exploité actuellement sous le nom commercial de « NEWS CAFE », marchand de vins - restaurateur et vente accessoire de tous produits rentrant généralement dans le commerce de marchand de vins restaurateur, à l'exclusion de tout autre » et un loyer annuel de 27.920 euros hors taxes et hors charges. Par acte d'huissier de justice signifié le 16 octobre 2019, la société NEWS CAFE a sollicité de la société SCI DU BOIS THIBAULT le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2020 et moyennnant un loyer annuel résultant de l'application de l'article L. 145-43 du code de commerce. Par acte d'huissier de justice en date du 21 décembre 2021, la société SCI DU BOIS THIBAULT a signifié à la société NEWS CAFE un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à la somme de 80.000 euros en principal et par an. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 15 novembre 2023, la société SCI DU BOIS THIBAULT a assigné la société NEWS CAFE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. L'affaire a été appelée à l'audience du 3 avril 2024 à laquelle la société SCI DU BOIS THIBAULT et la société NEWS CAFE étaient représentées par leur avocat. Aux termes de son assignation, la société SCI DU BOIS THIBAULT demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - écarter les règles du plafonnement en application de l'article R. 145-3 du code de commerce ; - fixer le loyer en principal sur une base annuelle de 80.000 euros, et ce à compter du 1er janvier 2020 pour un bail de neuf ans, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées ; - condamner la société NEWS CAFE au paiement des intérêts de droit des arriérés de loyer à compter du 1er janvier 2020, et à la capitalisation desdits intététs dans les conditions de l'article 1143-2 du code civil ; A titre subsidiaire, - désigner tel expert qu’il plaira à la la juridiction pour déterminer la valeur locative des locaux loués conformément à L. 145-33 du code de commerce ; - fixer le montant du loyer provisionnel, pendant la durée de l’instance, au montant du dernier loyer indexé ; En toutes hypothèses, - condamner la société NEWS CAFE au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ; - condamner la société NEWS CAFE aux entiers dépens. En s'en rapportant à son mémoire préalable, et sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-33 du code de commerce, la société SCI DU BOIS THIBAULT expose qu'au cours du bail expiré la société NEWS CAFE a réalisé des travaux d'ampleur qui ont entraîné une modification des caractéristiques du local et qui justifient la fixation du loyer à la valeur locative. S'agissant de la valeur locative, elle évalue la surface réelle à 161,80 m², la surface pondérée à 100 m², le prix unitaire à 800 euros/m²p compte tenu des prix pratiqués dans le voisinage, soit une valeur locatuve totale de 80.000 euros. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société NEWS CAFE demande au juge des loyers commerciaux de : - débouter la société SCI DU BOIS THIBAULT de ses demandes ; - juger que le loyer du bail en renouvellement au 1er janvier 2020 doit être fixé à son loyer plafonné en l'absence de motif de déplafonnement ; - juger en conséquence que le loyer doit être fixé au 1er janvier 2020 à la somme annuelle en principal de 31.627 euros ; A titre subsidiaire, pour le cas où une expertise serait ordonnée, - juger que le loyer provisionnel pendant les opérations d'expertise devra être fixé au montant contractuel du loyer à la date d'expiration du bail en renouvellement ; En tout état de cause, - juger que le nouveau loyer ne pourrait être dû qu'à compter du 21 décembre 2021, date de signification de la réponse à la demande de renouvellement par la société bailleresse ; - condamner la société SCI DU BOIS THIBAULT à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procedure civile ; - condamner la société SCI DU BOIS THIBAULT aux entiers dépens. La société NEWS CAFE soutient que les travaux réalisés ne modifiant en aucun cas les caractéristiques du local loué, ainsi que l'a considéré M. [E] [H] dans son rapport amiable, il ne s'agit que de travaux d'amélioration qui ne pourraient constituer un motif de déplafonnement que lors du second renouvellement suivant leur réalisation. Elle ajoute que la société SCI DU BOIS THIBAULT ne justifie pas du caractère notable et favorable des travaux d'amélioration. Elle en déduit que le loyer du bail renouvelé ne peut être que fixé au loyer plafonné en application de l'article L.145-34 du code de commerce. L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il est rappelé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « juger» qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. 1- Sur le principe du renouvellement du bail Les parties s'accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er janvier 2020 par l'effet de la demande de renouvellement signifiée par la société NEWS CAFE le 16 octobre 2019. Cela sera constaté. 2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1- les caractéristiques du local concerné ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles R. 145-2 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments. L'article L.145-34 dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. En outre, aux termes de l'article R. 145-3, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. Selon l'article R.145-8, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Enfin, le contrat de bail stipule que « Le preneur devra laisser à la fin du bail, sans indemnité ni diminution de loyer, tous changements et travaux autorisés, tous embellissements et améliorations intérieurs, qui deviendront la propriété du bailleur. » Ainsi, les travaux modifiant les caractéristiques des locaux, qui relèvent de l’article R. 145-3 du code de commerce, qu’ils soient réalisés par le bailleur ou par le preneur, à condition que dans ce dernier cas ils aient fait accession au bailleur, peuvent être invoqués comme motif de déplafonnement par le bailleur lors du renouvellement qui suit la date de leur réalisation. En revanche, les travaux constituant une amélioration des locaux réalisés par le preneur ne pourront être invoqués comme motif de déplafonnement que lors du second renouvellement qui suit la date de leur réalisation, lorsque le bailleur n’en aura pas pris la charge, directement ou indirectement, et qu’ils lui auront fait accession à la fin du bail au cours duquel ils ont été réalisés. En l'espèce, les travaux qui auraient été réalisés par la société NEWS CAFE au cours du bail expiré ont fait accession au bailleur à la fin du bail conformément aux stipulations rappelées ci-dessus. Cependant, les parties s'opposent sur la nature de ces travaux. En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer à ce sujet. Par conséquent, en application de l’article R 145-30 du code de commerce, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société SCI DU BOIS THIBAULT qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société NEWS CAFE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges. Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SCI DU BOIS THIBAULT et la société NEWS CAFE, et portant sur les locaux sis à à [Adresse 7], à compter du 1er janvier 2020 ; avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, Ordonne une mesure d'expertise ; Désigne pour y procéder : M. [Y] [M] [Adresse 3] [XXXXXXXX01] - [Courriel 9] expert près la cour d'appel de Paris, avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 7], et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne la date, la nature, les caractéristiques et l'ampleur des travaux allégué par le bailleur au regard des articles R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2020 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, - donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2020 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 16 mai 2025 ; Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SCI DU BOIS THIBAULT à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 8]) au plus tard le 19 juillet 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 4 octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ; Réserve les dépens. Fait et jugé à PARIS, le 14 mai 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER