Texte intégral
07/11/2023
ARRÊT N°576/2023
N° RG 22/02236 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O2YD
EV/IA
Décision déférée du 13 Mai 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/00401)
S.MOREL
[K] [R]
[G], [L] [B] épouse [R]
C/
Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPIETAIRES [5] REPRESEN TE PAR SON SYNDIC L3D IMMO
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS
***
APPELANTS
Monsieur [K] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Julie PRUNET, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Serge D'HERS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
Madame [G], [L] [B] épouse [R]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Julie PRUNET, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Serge D'HERS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
INTIMÉ
SYNDICAT DES COPROPIETAIRES [5] REPRESEN TE PAR SON SYNDIC L3D IMMO
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Sébastien HERRI de la SELARL HERRI, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
C. BENEIX-BACHER, président
O. STIENNE, conseiller
E.VET, conseiller
Greffier, lors des débats : M. BUTEL
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre
FAITS ET PROCÉDURE
Le 24 février 2014, M. [K] [R] a été embauché en qualité de concierge par le syndicat des copropriétaire [5].
Le 2 décembre 2021, M. [R] a été licencié pour faute grave, il a contesté la décision devant le conseil des prud'hommes et n'a pas libéré le logement qui lui avait été attribué en raison de ses fonctions.
Un nouveau gardien a été engagé en avril 2022.
Par acte du 26 janvier 2022, le syndicat des copropriétaire [5] représenté par son syndic, la SAS L3M Immo a fait assigner en référé M. [K] [R] afin d'obtenir :
- le constat qu'il est occupant sans droit ni titre et son expulsion,
- et le paiement d'une indemnité d'occupation.
Mme [G] [B] épouse [R] est intervenue volontairement.
Par ordonnance contradictoire du 13 mai 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé a :
- déclaré l'action du syndicat des copropriétaire de la résidence [5] représenté par son syndic la SAS L3M Immo recevable,
- déclaré l'intervention volontaire de Mme [G] [R] recevable,
- ordonné l'expulsion de M. [K] [R] et de Mme [G] [R] et dit qu'à défaut d'avoir libéré le logement de fonction situé Résidence [5] ' [Adresse 3] deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants,R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
- fixé l'indemnité d'occupation versée au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] représenté par son syndic de la SAS L3M Immo par M. [K] [R] et de Mme [G] [R] à la somme de 810,27 € et les y a condamné, à compter du 2 décembre 2021 jusqu'au départ des lieux des occupants,
- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, des articles L.451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,
' ordonné la restitution des clefs du cellier de dépôt de matériel, les clés du cellier sous l'escalier qui sert au dépôt, les clés du tableau d'affichage, les clés donnant accès au jardin privatif, les clés des boîtes au lettres, le cahier de la loge, le matériel de la copropriété destiné à l'entretien des espaces vers et ce sous astreinte de 30 € par jour de retard à l'expiration d'un délais de 15 jours suivant la signification de la présente décision,
- condamné solidairement M. [K] [R] et de Mme [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] représenté par son syndic la SAS L3M Immo la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné solidairement M. [K] [R] et de Mme [G] [R] aux dépens,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration du 14 juin 2022, M. et Mme [R] ont interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions à l'exception de la recevabilité de l'action du Syndicat des Copropriétaires et de l'intervention volontaire de Mme [R] et rejeté leurs demandes, à savoir :
. avant dire droit : ordonner la communication du procès verbal de délibération de l'assemblée générale des copropriétaires en application de l'article 55 alinéa 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter de la décision à intervenir,
. à titre principal, constater l'absence d'urgence, de trouble manifestement illicite et l'existence de contestations sérieuses, et en conséquence se déclarer incompétent au profit du juge du fond,
. à titre subsidiaire : assortir la décision d'un délai d'un an renouvelable à compter de la décision à intervenir ou à défaut dire que la décision d'expulsion ne pourra intervenir avant la fin de la période hivernale,
. verser la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du demandeur aux dépens.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions déposées le 16 avril 2023, M. et Mme [R] prient la cour, vu les articles 834, 849, 238, et suivants et 490 du code de procédure civile, la convention collective des concierges et gardiens d'immeuble, notamment l'article 31, l'article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d'Exécution et la loi de 1965 modifiée et les décrets d'application sur la copropriété, de :
- débouter le Syndicat des copropriétaires Le [5] de l'ensemble de ses prétentions,
- déclarer recevable et bien fondé l'appel formé par M. et Mme [R],
- réformer l'ordonnance entreprise en toute ses dispositions, sauf en ce qui concerne l'intervention volontaire de Mme [G] [R],
Statuant à nouveau,
Avant dire droit,
- ordonner la communication du procès-verbal de délibération de l'assemblée générale de Copropriétaires en application de l'article 55 alinéa 1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et ce sous astreinte de 100 € à compter de la décision à intervenir,
- ordonner la communication du règlement de copropriété de la Résidence [5] et ce sous astreinte de 100 € à compter de la décision à intervenir,
- ordonner la communication de la convention passée entre le SDC de la Résidence [5] et M. [N], propriétaire de l'appartement occupé par les Epoux [R] et ce sous astreinte de 100 € à compter de la décision à intervenir,
- ordonner la communication des contrats de travail et tout justificatif entre Mme [R] et le SDC [5] et ce sous astreinte de 100 € à compter de la décision à intervenir,
A défaut, dire que l'action du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du [5], représenté par son Syndic, est irrecevable et non fondée pour défaut du droit d'agir et d'assigner en justice M. [K] [R], en sa qualité de locataire, en application de l'article 122 du Code de Procédure Civile,
Y venir,
À titre principal,
- constater l'absence d'urgence, de trouble manifestement illicite et l'existence de contestations sérieuses,
En conséquence,
- se déclarer incompétent au profit des Juges du fond,
- débouter le demandeur de l'intégralité de ses demandes,
À titre subsidiaire,
- assortir la décision d'expulsion à intervenir d'un délai d'un an renouvelable à compter de la décision à intervenir ou à défaut de dire que l'expulsion ne pourrait intervenir qu'après la décision du Conseil des Prud'hommes de Toulouse qui tranchera au fond sur la question de la validité du licenciement pour faute grave de M. [R],
En tout état de cause,
- condamner le SDC [5] à payer à M. [K] [R] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
- condamner le SDC [5] à payer à Mme [G] [R] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
Suivant dernières conclusions du 12 juin 2023 portant appel incident, le syndicat des copropriétaires [5] représenté par son syndic, la SAS L3M Immo prie la cour de :
- confirmer en toute ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 13 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Toulouse,
Ce faisant :
- déclarer recevable les demandes du syndicat des copropriétaires représenté par le syndic,
- ordonner l'expulsion des époux [R] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamner les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires l'indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 810,27€ à compter du 2 décembre 2021 jusqu'au 15 avril 2023 soit 13'369,45 €,
- condamner les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires l'indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 810,27€ si l'occupation devait reprendre après le 15 avril 2023,
- débouter les époux [R] de toute demande indemnitaire pour abus de droit et expulsion violente,
- débouter les époux [R] de toute demande en réintégration dans le logement,
- débouter les époux [R] de toutes autres demandes et prétentions,
- condamner les époux [R] au payement de tous les frais et dépens de la présente instance,
- condamner les époux [R] à payer au syndicat des copropriétaires 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- rejeter l'ensemble des demandes présentées par M. [R].
Par ordonnance de référé du 26 octobre 2022, le premier Président a débouté M. et Mme [R] de leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance du juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé du 13 mai 2022 et de consignation.
La clôture de l'instruction est intervenue le 11 septembre 2023.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande:
Les époux [R] demandent que l'action du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic soit déclarée irrecevable et non fondée pour défaut du droit d'agir et d'assigner en justice M. [R] en sa qualité de locataire en application de l'article 122 du code de procédure civile.
Ils font valoir que le syndic n'ayant aucun mandat spécial ne peut représenter les intérêts du syndicat des copropriétaires et n'a pas qualité à agir en application de l'article 55 du décret du 17 mars 1967.
Le syndicat des copropriétaires conclut à la recevabilité de l'action en application de ce même texte.
La cour rappelle qu'aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 le syndic peut agir en justice sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires lorsque les demandes relèvent des pouvoirs du juge des référés et qu'en tout état de cause seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndicat à agir en justice.
Il convient en conséquence de rejeter ce moyen par confirmation de la décision déférée.
Sur la demande d'expulsion :
Les époux [R] considèrent qu'à défaut pour leur adversaire de produire le règlement de copropriété, la nature juridique de la mise à disposition du logement de fonction n'est pas établie. Ils sollicitent en conséquence avant-dire-droit que soient communiqués le règlement de copropriété de la résidence, la convention passée entre le syndicat des copropriétaires et M. [N], propriétaire de l'appartement objet du litige et les contrats de travail de tous justificatifs entre Mme [R] et le syndicat des copropriétaires.
Ils rappellent que le licenciement pour faute grave dont a fait l'objet M. [R] est contesté devant le conseil des prud'hommes et que la procédure a été engagée sans qu'il soit justifié du procès-verbal de l'assemblée générale autorisant le licenciement alors que le règlement de copropriété qui autoriserait la mise à disposition du logement à titre gratuit n'est pas versée.
Ils font valoir que le bénéfice de ce logement ne pouvait leur être retiré pendant la période de suspension du contrat de travail pour maladie de M. [R] ,en arrêt depuis le 20 avril 2021 et licencié le 2 décembre 2021.
Ils considèrent que le trouble prétendument causé au droit de propriété n'est pas manifestement illicite au regard du droit à la protection du domicile dont ils doivent bénéficier et au respect de la vie privée et familiale alors que par ailleurs ils contestent le licenciement.
Le syndicat des copropriétaires oppose que l'occupation d'un logement sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite alors que la fin du contrat de travail a entraîné la perte de leur droit au logement et qu'il appartient au juge des référés de le faire cesser.
Il rappelle en effet que le bénéfice de logement de fonction est un avantage en nature accessoire au contrat de travail qui prend fin en même temps que lui et qu'en l'espèce M. [R] a été licencié pour faute grave selon courrier du 2 décembre 2021.
Il fait valoir qu'un nouveau gardien a été embauché et occupe un logement T2 dont l'emplacement est moins adapté à la fonction de gardien et qu'il doit assumer la charge financière du logement occupé par M. [R] et de celui du nouveau gardien.
La cour relève qu'il résulte de la motivation des conclusions du syndicat des copropriétaires qu'il fonde ses demandes sur les dispositions de l'article 835 alinéa premier du code de procédure civile qui dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.».
Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d'y mettre un terme.
Les parties s'accordent à considérer que le logement litigieux était un logement de fonction mis à la disposition de M. [R], concierge, pendant la durée de son contrat de travail en raison de ses fonctions et pour en faciliter l'exercice . D'ailleurs, les époux [R] ne justifient pas d'un autre titre, notamment d'un bail pour justifier leur occupation des lieux. De plus, Mme [R] résidait dans l'appartement en raison de l'activité de son époux. Dès lors, Il convient de rejeter la demande de communication «des contrats de travail et tout justificatif entre Mme [R] et le syndicat des copropriétaires».
Si le contrat de travail de M. [R] ne porte aucune disposition spécifique au titre d'un logement de fonction, il est mentionné à l'état récapitulatif qui y est joint que M. [R] est un salarié de catégorie B disposant à ce titre d'un logement de fonction de 63,50 m² et les bulletins de salaire produits par le syndicat des copropriétaires mentionnent « avantage en nature logement 193,02 € ». Ainsi, l'occupation des lieux par les époux [R] résultait exclusivement du contrat de travail de M. [R] en qualité de gardien de la résidence.
Dès lors, l'occupation du logement avait un caractère précaire et constituait un avantage accessoire au contrat de travail impliquant que l'occupation desdits locaux cesse automatiquement en même temps que le contrat de travail.
À ce titre, il convient de rappeler que conformément à l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la législation sur les baux d'habitation ne s'applique pas aux logements de fonction. En conséquence, seul l'employeur, en l'espèce le syndicat des copropriétaires, peut obtenir le départ du salarié du logement de fonction.
Ainsi, la production du règlement de copropriété ou de l'éventuelle convention passée avec le propriétaire des lieux, M. [N] n'est pas nécessaire à la solution du litige et doit être rejetée. Il sera cependant relevé que le syndicat des copropriétaires produit des avis d'échéance du propriétaire établies à son nom pour l'année 2021.
Il résulte des pièces du dossier que M. [R] a fait l'objet d'un licenciement pour faute grave le 2 décembre 2021.
Par requête déposée le 31 mars 2022 au greffe du conseil des prud'hommes, il a engagé une procédure en contestation de ce licenciement contre la SAS L3D Immo, présentant des demandes de nature exclusivement financières mais ne sollicitant pas sa réintégration, s'abstenant de cocher la case correspondant à la « demande de réintégration ». Or, ainsi qu'il a été dit, le logement dont il bénéficiait étaient exclusivement lié à sa fonction de gardien dans laquelle il ne demande pas à être réadmis.
En tout état de cause, le licenciement ayant mis fin au contrat de travail , M. [R] est devenu occupant sans droit ni titre du logement nonobstant le recours qu'il a engagé devant le conseil des prud'hommes.
Les locataires invoquent le nécessaire respect de leur vie privée et familiale ainsi que la protection de leur droit à un domicile.
Cependant, ces principes ne peuvent faire obstacle au fait que M. [R], licencié ne peut plus bénéficier de l'avantage en nature issu de son contrat de travail et résultant de la mise à disposition d'un logement, étant rappelé que le sort qui sera donné à la procédure en contestation du licenciement dépend d'une autre juridiction. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires règle chaque mois un loyer au propriétaire du logement pour un bien destiné au nouveau gardien de l'immeuble. De sorte que l'occupation sans droit ni titre par les époux [R] constitue nécessairement une atteinte au droit du syndicat des copropriétaires de loger le gardien de la résidence et constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.
En conséquence, et sans que le juge des référés ait à se prononcer sur l'issue de la procédure prud'homale, c'est à bon droit que le premier juge a ordonné l'expulsion des appelants, étant précisé que lorsque, comme en l'espèce, le salarié est licencié pour faute grave il n'a pas droit à préavis pour quitter le logement.
Enfin, les époux [R] qui ont été expulsés en cours de procédure et résident désormais dans un logement social à [Localité 4], sollicitent leur réintégration dans les lieux. Cependant, cette demande est exclusivement liée au sort de la procédure de licenciement et il ne peut être fait droit à cette demande.
En conséquence, il convient de rejeter cette demande.
Sur l'indemnité d'occupation:
Les appelants relèvent que l'employeur ne justifie pas de la valeur locative du bien justifiant le montant réclamé alors que le logement a été mis à sa disposition à titre gratuit et qu'en conséquence aucune indemnité d'occupation ne peut être réclamée sur un bien qui par ailleurs n'appartient pas au syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation des appelants à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 810,27 € à compter du 2 décembre 2021, soit 13'369,45 € jusqu'au 15 avril 2023, date de leur expulsion. Le montant mensuel réclamé correspondant à celui versé au propriétaire du logement.
En l'espèce, les fiches de paye de M. [R] mentionnaient la somme de 193,02 € au titre de l'avantage en nature résultant de la mise à disposition d'un logement et venant en déduction des sommes perçues. Toutefois, cette somme ne correspondait pas à la valeur locative du bien. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires verse des quittances de loyer établies à son nom par le propriétaire pour un montant total de 809,60 € (loyer739,60 €,provision sur charges 70 €), sans que ce montant soit précisément critiqué par les appelants comme ne correspondant pas à la valeur locative du logement au regard de ses caractéristiques telles qu'elles ont été rappelées.
En conséquence, l'indemnité d'occupation mise à la charge des appelants sera fixée à 739,60 € à titre provisionnel.
Sur la demande de dommages-intérêts :
M. et Mme [R] demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser 10000 € de dommages-intérêts pour abus de droit, suite à leur expulsion violente.
Or, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, tels que définis par les articles 834 et 835 du code de procédure civile, de prononcer une condamnation au paiement de dommages-et-intérêts. Dès lors, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes annexes :
Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a octroyé au syndicat des copropriétaires 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande à ce titre en cause d'appel.
Les époux [R] qui succombent garderont la charge des dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a condamné M. [K] [R] et Mme [G] [B] épouse [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] une indemnité d'occupation de 810,27 € à compter du 2 décembre 2021 et jusqu'à leur départ,
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à 739,60 € et en condamne M. [R] et Mme [B] épouse [R] au paiement à compter du 2 décembre 2021,
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation au titre de l'indemnité d'occupation formées par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] à l'encontre de M. [K] [R] et Mme [G] [B] épouse [R],
Rejette la demande de communication sous astreinte du règlement de copropriété de la Résidence [5], de la convention passée entre le syndicat des copropriétaires de la Résidence [5] et M. [N], propriétaire de l'appartement et des contrats de travail et tout justificatif entre Mme [R] et le syndicat des copropriétaires [5],
Rejette la demande en réintégration présentée par M. [K] [R] et Mme [G] [B] épouse [R],
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages-intérêts de M. [K] [R] et Mme [G] [B] épouse [R],
Vu l'article 700 du code de procédure civile :
Dit n'y avoir lieu à condamnation,
Condamne M.[K] [R] et Mme [G] [B] épouse [R] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
M. BUTEL C. BENEIX-BACHER
