Cour de cassation, 29 septembre 2010. 09-67.584

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 avril 2009), que les consorts X..., propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail à la société François Pinet, ont donné congé à cette dernière le 11 décembre 2002 en offrant le renouvellement du bail moyennant un loyer majoré ; que la société preneuse s'étant opposée au déplafonnement, la fixation judiciaire du loyer a été demandée ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant souverainement retenu que si un afflux de clientèle dans la proximité géographique du lieu d'implantation du commerce de chaussures de luxe exploité par la société Pinet était certain, il n'était pas établi que cet afflux touchât une clientèle à très fort pouvoir d'achat et qu'il ne pouvait donc être considéré comme ayant bénéficié au commerce concerné, la cour d‘appel en a exactement déduit, sans violer l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement du loyer de ce chef ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen : Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de fixer le loyer du bail renouvelé selon la règle du plafonnement, alors, selon le moyen, que le prix du bail renouvelé peut excéder celui résultant de l'application du coefficient légal au loyer d'origine du bail à renouveler si, dans le cas prévu au dernier alinéa de l'article R. 145-8 du code de commerce, les modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé le justifient ; que tel est le cas lorsque le loyer à renouveler a été fixé à un prix inférieur à la valeur locative de l'époque dans le cadre d'une transaction ayant anticipé le renouvellement précédent compte tenu des travaux à effectuer dans les locaux, circonstance ayant disparu au jour du renouvellement en cours ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément relevé que le loyer du bail à renouveler résultait d'une « fixation consensuelle », dans le cadre d'une transaction, sur une base inférieure à la valeur locative de l'époque, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce ; Mais attendu que la cour d'appel, devant laquelle n'était invoquée aucune minoration notable de la valeur locative lors de la fixation du prix d'origine, qui a retenu à bon droit que ni l'anticipation, en 1994, du renouvellement, ni la fixation consensuelle du loyer, différente de la valeur locative, en raison d'une "transaction" dans laquelle un déplafonnement avait été accepté par les deux parties, ne constituaient une modalité particulière de fixation du prix, en a justement déduit qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement de ce chef ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société François Pinet la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour les consorts X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à la somme de 26.970 € en principal par an à compter du 1er juillet 2003, le loyer du bail renouvelé depuis cette date, pour les locaux situés ..., loués à la SAS François Pinet par les consorts X..., toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; AUX MOTIFS QU'il est incontestable que le secteur bénéficie d'une forte commercialité, l'expert judiciaire notant à cet égard « après plusieurs passages sur place, nous retenons que la commercialité est forte entre le n° 78 (Franck et Fils) et le n° 50 (COOX équipements de la maison, Sephora Parfum, Entrepôt boutique de cadeaux) de la rue de Passy » ; que le fait que d'autres commerces de cette rue, même pour des périodes proches, aient pu être considérés comme bénéficiant d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité n'est pas suffisant pour permettre d'extrapoler dans le cas d'espèce ; qu'il convient, en effet, de prouver que cette modification des facteurs locaux de commercialité présente de l'intérêt pour le commerce considéré ; qu'il n'apparaît pas que l'augmentation des logements, même si l'on retient le chiffre de 202 relevé par l'expert amiable M. A..., soit suffisante pour caractériser la modification des facteurs locaux de commercialité, la population du 16ème arrondissement ayant de surcroît baissé de 4,99 % alors que la population parisienne a globalement diminué de 1 % ; que par ailleurs, alors que le bailleur a la charge de la preuve des éléments conduisant au déplafonnement, on ne peut suivre le premier juge, celui-ci indique d'une part qu'il n'est pas établi que la population aurait baissé dans l'environnement des lieux loués et d'autre part que cette baisse a été compensée par le fait que les nouveaux résidents bénéficient d'un pouvoir d'achat pour le commerce exercé lequel s'adresse à une clientèle privilégiée, adepte de produits de haut de gamme ; qu'en effet si cette caractéristique du commerce considéré est incontestée et incontestable l'augmentation du pouvoir d'achat des nouveaux arrivants n'est attestée par aucune étude ou document objectifs produits aux débats (Mme B... dans la citation supra affirme au reste le contraire) ; qu'il apparaît que seule l'évolution des implantations commerciales par son effet d'entraînement éventuel peut être prise en compte, à condition que puisse être établi son impact sur le commerce considéré ; que l'enseigne Franck et Fils, susceptible de s'adresser au même type de clientèle que la SAS François Pinet est très anciennement implantée dans la rue, et ne peut donc être prise en considération ; que si l'inauguration de « Passy Plazza » est antérieure au début du bail en renouvellement il reste que ce centre commercial s'est incontestablement développé au cours du bail expiré ; que les enseignes citées telles que Gap, Zara, Body Shop, Agatha, L'Occitane … que ce centre héberge des commerces qui n'entrent pas dans la catégorie intéressant une clientèle privilégiée, adepte de produits de haut de gamme ; que l'ensemble des enseignes se situant dans la zone géographique concernée apparaît très diversifié sans la moindre dominante du commerce de luxe, tout au contraire ; que l'analyse de la typologie des commerces dont l'implantation peut être relevée au cours du bail en renouvellement telle que pratiquée par l'expert amiable M. A... ne permet pas de considérer que sont établies les conditions nécessaires à un déplafonnement, l'installation de 3 commerces liés à la vente de chaussures dont deux enseignes nationales alors qu'aucune indication n'est donnée relativement au segment de clientèle concernée ne constitue à cet égard pas un élément suffisamment probant ; que quant à l'installation du cinéma « Majestic Passy », complexe ouvert fin octobre 1994, à 400 m du local en cause, ayant remplacé un ensemble immobilier à usage de commerce (72 m²) et de bureaux avec dépendances (1.621 m²) même si sa fréquentation apparaît dense, il n'est pas établi qu'elle ait pu apporter un flux nouveau de chalands pour le commerce considéré ; que la baisse du chiffre d'affaires corrobore au surplus les analyses ci-dessus ; que dès lors si un afflux de clientèle dans la proximité géographique est certain, celui-ci faute de démonstration qu'il touche une clientèle à très fort pouvoir d'achat, ne peut être considéré comme ayant bénéficié au commerce concerné ; ALORS QUE le déplafonnement du loyer du bail renouvelé est subordonné à l'intérêt que présente l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce considéré ; que cet intérêt doit s'apprécier au regard de la seule activité exercée par le preneur dans les lieux loués, indépendamment des modalités d'exploitation et de la politique commerciale menée par ce dernier dans la branche d'activité considérée ; qu'en appréciant l'incidence de l'évolution des facteurs locaux de commercialité sur le commerce exploité par la société François Pinet au regard du segment de clientèle concernée par celui-ci, lequel relevait des modalités d'exploitation et de la politique commerciale discrétionnaires de la société preneuse, alors qu'il convenait d'appréciation cette évolution au regard de la seule « activité » exercée dans les lieux loués, à savoir le commerce de chaussures, la cour d'appel a violé les articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à la somme de 26.970 € en principal par an à compter du 1er juillet 2003, le loyer du bail renouvelé depuis cette date, pour les locaux situés ..., loués à la SAS François Pinet par les consorts X..., toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; AUX MOTIFS QUE ne constitue pas une modalité particulière de fixation de prix justifiant le déplafonnement l'anticipation de 9 mois du renouvellement ; qu'il en est de même d'une fixation consensuelle du loyer, dans le cadre d'une transaction après déplafonnement admis par les deux parties, quand bien même la base retenue n'aurait pas été celle de la valeur locative ; ALORS QUE le prix du bail renouvelé peut excéder celui résultant de l'application du coefficient légal au loyer d'origine du bail à renouveler si, dans le cas prévu au dernier alinéa de l'article R. 145-8 du code de commerce, les modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé le justifient ; que tel est le cas lorsque le loyer à renouveler a été fixé à un prix inférieur à la valeur locative de l'époque dans le cadre d'une transaction ayant anticipé le renouvellement précédent compte tenu des travaux à effectuer dans les locaux, circonstance ayant disparu au jour du renouvellement en cours ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément relevé que le loyer du bail à renouveler résultait d'une « fixation consensuelle », dans le cadre d'une transaction, sur une base inférieure à la valeur locative de l'époque, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles L. 145-34 et R. 145-8 du code de commerce.