Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/08722 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XR3B
JUGEMENT
DU : 25 Novembre 2024
S.C.I. DES LOUPS
C/
[G] [S]
[F] [J] épouse [S]
[O] [X]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 25 Novembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.C.I. DES LOUPS, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 6]
représentée par Me Juan GARCIA, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
M. [G] [S], demeurant [Adresse 4] - [Localité 8], représenté par Me Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE
Mme [F] [J] épouse [S], demeurant [Adresse 4] - [Localité 8], représentée par Me Solène VANDERMERSCH, avocat au barreau de LILLE
M. [O] [X], demeurant [Adresse 3] - [Localité 7], non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Septembre 2024
Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
RG : 23/8722 PAGE
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seing privé du 12 janvier 2020, la SCI DES LOUPS a donné à bail à [G] [S] et [F] [J] épouse [S] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 811 euros outre 20 euros de provisions sur charges.
Par acte sous seing privé du 10 janvier 2020, [O] [X] s'est engagé à s'acquitter des loyers dus par les locataires en cas de défaillance de ces derniers.
Par acte d'huissier du 16 février 2023, la SCI DES LOUPS a fait délivrer à [G] [S] et [F] [J] épouse [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour un montant principal de 4.648,88 euros au titre des loyers et charges impayés.
Ce commandement a été dénoncé à [O] [X], en sa qualité de caution, par exploit du 2 mars 2023.
Par acte reçu le 9 septembre 2024 entre les mains de Maître [L], notaire à [Localité 9], [G] [S] et [F] [J] épouse [S] ont divorcé par consentement mutuel.
Par actes d'huissier du 16 août 2023, la SCI DES LOUPS a fait citer [G] [S], [F] [J] épouse [S] et [O] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille à l'audience du 5 février 2024 aux fins d'obtenir :
à titre principal, le constat de la résiliation de plein droit du bail en application de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts de [G] [S] et [F] [J] épouse [S] ;l'expulsion de [G] [S] et [F] [J] épouse [S] ;la condamnation de [O] [X], [G] [S] et [F] [J] épouse [S] à lui payer la somme de 9.697,76 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;la condamnation de [O] [X], [G] [S] et [F] [J] épouse [S] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation et jusqu'à la libération effective des lieuxla condamnation de [O] [X], [G] [S] et [F] [J] épouse [S] à lui payer la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles, outre l'ensemble des dépens.
L'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 16 septembre 2024.
Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l'audience, la SCI DES LOUPS, représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection :
à titre principal, le constat de la résiliation de plein droit du bail à la date du 17 avril 2023 en application de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts de [G] [S] et [F] [J] épouse [S] ;la condamnation solidaire de [O] [X], [G] [S] et [F] [J] épouse [S] à lui payer :- la somme de 6.254,29 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 17 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- la somme de 10.346,28 euros au titre des indemnités d'occupation à la date du 8 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- la somme de 5.627,11 euros au titre de la majoration des indemnités d'occupation pour la période comprise entre le 18 avril 2023 et le 8 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
la condamnation solidaire de [O] [X], [G] [S] et [F] [J] épouse [S] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant de 1,5 fois le loyer jusqu'au 8 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;la condamnation solidaire de [O] [X], [G] [S] et [F] [J] épouse [S] à lui payer la somme de 2.222,76 euros au titre de la majoration contractuelle sur les sommes dues arrêtées au 8 juin 2024 ;la condamnation solidaire de [O] [X], [G] [S] et [F] [J] épouse [S] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre l'ensemble des dépens ;le rejet de l'ensemble des prétentions émises par les parties adverses.
Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l'audience, [G] [S], représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
débouter la SCI DES LOUPS de l'ensemble de ses demandes ;écarter la solidarité des condamnations ;lui accorder un délai de grâce de deux ans afin de permettre au bailleur de recouvrer les sommes dues auprès de Madame [J] en priorité ;subsidiairement, en cas de condamnation solidaire sans délai, lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois ;juger abusive la clause pénale ;débouter la SCI DES LOUPS des demandes en paiement formées au titre des majorations ;condamner Madame [J] au paiement des indemnités d'occupation éventuelles ;subsidiairement, en cas de condamnation solidaire, condamner Madame [J] à le garantir des sommes qui resteraient dues au titre des loyers du logement qu'elle occupe seule ;laisser à chacun la charge de ses dépens.
Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l'audience, [F] [J] épouse [S], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette par mensualités de 50 euros ;débouter la requérante de sa demande en paiement de la somme de 2.247,27 euros au titre de la majoration contractuelle et de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;laisser les dépens à la charge de chacune des parties.
Cité à comparaître par acte d'huissier de justice délivré à l'étude, [O] [X] n'était ni présent, ni représenté.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION
Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
En l'espèce, l'assignation du 16 août 2023 a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 14 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience.
L'action est donc recevable.
SUR LE CONSTAT DE L'ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l'espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat de bail signé entre les parties contient une telle clause.
La dette de loyer s'élevait, au 16 février 2023, date à laquelle le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à [G] [S] et [F] [J] épouse [S], à la somme en principal de 4.648,88 euros.
Il ressort du décompte produit par la bailleresse que [G] [S] et [F] [J] épouse [S] ne se sont acquittés d'aucune somme d'argent dans le délai de deux mois qui leur était imparti pour s'acquitter de leur dette.
Il convient donc de constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail au 17 avril 2023.
SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT DES LOYERS IMPAYES
L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
En outre, les époux demeurent co-titulaires du bail jusqu'à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil et sont dès lors tenus solidairement au paiement des loyers, nonobstant le fait que la séparation des conjoints a été autorisée par le juge et portée à la connaissance du bailleur.
En l'espèce, il ressort du dernier décompte non contesté produit par la requérante que [G] [S] et [F] [J] épouse [S] étaient redevables de la somme de la somme de 6.254,29 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 17 avril 2023.
Il est constant qu'ils n'étaient pas divorcés à cette date. La présence d'une clause dans leur convention de divorce écartant la solidarité de la dette locative est inopposable à la bailleresse.
[G] [S] et [F] [J] épouse [S] seront par conséquent condamnés solidairement à payer à la SCI DES LOUPS la somme de 6.254,29 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 17 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 août 2023.
SUR LA CLAUSE PENALE INSEREE AU CONTRAT DE BAIL
En application de l'article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
Il en résulte que la clause pénale figurant au contrat de bail sera réputée non écrite et que l'ensemble des demandes présentées par le bailleur à ce titre seront rejetées.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'INDEMNITE D'OCCUPATION
En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.
Si les époux sont tenus solidairement des loyers jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil, la solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l'indemnité due pour l'occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager.
Il est en l'espèce constant que le montant des indemnités d'occupation impayées s'élevait à la somme de 10.346,28 euros au 8 juin 2024.
Les époux n'étaient pas encore divorcés à cette date. Il est constant que [F] [J] résidait dans le logement avec les enfants du couple, de sorte que l'indemnité d'occupation présente un caractère ménager. La clause de la convention de divorce afférente au paiement de cette dette par [F] [J] seule est, là encore, inopposable au bailleur.
[G] [S] et [F] [J] épouse [S] seront par conséquent condamnés solidairement à payer à la SCI DES LOUPS la somme de 10.346,28 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 8 juin 2024.
SUR L'ENGAGEMENT DE LA CAUTION
En application des deux derniers alinéas de l'article 22-1 alinéas 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l'espèce, l'acte sous seing privé du 10 janvier 2020 en vertu duquel [O] [X] s'est porté caution solidaire des locataires apparaît conforme aux dispositions susvisées. [O] [X] a reproduit manuscritement la mention suivante : « bon pour caution solidaire, ayant parfaitement connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation contractée par moi même, qui m'engage à m'acquitter, en cas de défaillance du locataires, des loyers dus qui s'élèvent à 811 euros par mois, révisés à la date anniversaire en fonction de l'indice de révision des loyers et les charges fixées à 20 euros. »
La requérante apparaît par conséquent bienfondée à solliciter la condamnation solidaire de [O] [X] à payer les loyers impayés par les locataires, soit la somme de 6.254,29 euros.
En revanche, cet acte ne mentionne pas expressément le paiement d'éventuelles indemnités d'occupation dues après résiliation du bail, de sorte que la demande y afférente ne sera pas mise à la charge de [O] [X].
SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT
En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l'espèce, [G] [S] et [F] [J] épouse [S] n'avaient pas repris le paiement intégral de leur loyer courant avant la date de l'audience, de sorte qu'ils ne peuvent prétendre qu'à des délais de paiement de droit commun, d'une durée de 24 mois.
Leur dette s'élève à la somme totale de 16.600,57 euros. [G] [S] propose de payer la somme de 100 euros par mois, tandis que [F] [J] sollicite l'autorisation de payer sa dette par mensualités de 50 euros. Or, leur accorder un échéancier à hauteur de 150 euros par mois ne leur permettrait de s'acquitter en 24 mois que de la somme de 3.600 euros, montant qui apparaît sans commune mesure avec celui de leur dette.
Ainsi, sans remettre en question les difficultés dont ils font état, les locataires n'apparaissent pas en capacité de solder leur dette en 24 mois.
Leur demande d'échéancier sera par conséquent rejetée.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
En l'espèce, [G] [S] et [F] [J] épouse [S], qui succombent principalement, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance.
En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
La situation économique des parties condamnées justifie de rejeter la demande présentée par la SCI DES LOUPS au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection de Lille, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,
DECLARE la SCI DES LOUPS recevable en son action ;
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat aux termes duquel la SCI DES LOUPS a donné à bail à [G] [S] et [F] [J] épouse [S] un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] , à la date du 17 avril 2023 ;
CONDAMNE solidairement [G] [S], [F] [J] épouse [S] et [O] [X] à payer à la SCI DES LOUPS la somme de 6.254,29 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 août 2023 ;
CONDAMNE solidairement [G] [S] et [F] [J] épouse [S] à payer à la SCI DES LOUPS la somme de 10.346,28 euros au titre des indemnités d'occupation dues au 8 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
REJETTE la demande de délais de paiement présentée par [G] [S] et [F] [J] épouse [S] ;
DEBOUTE la SCI DES LOUPS de l'ensemble des demandes présentées au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail ;
DEBOUTE la SCI DES LOUPS de la demande présentée à l'encontre de [O] [X] au titre des indemnités d'occupation :
CONDAMNE in solidum [G] [S] et [F] [J] épouse [S] aux entiers dépens de l'instance ;
REJETTE la demande présentée par la SCI DES LOUPS au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 25 novembre 2024
LE GREFFIER LA JUGE
D.AGANOGLU N.LOMBARD
