Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [J] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/01234 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34MQ
N° MINUTE :
3 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 26 juillet 2024
DEMANDERESSE
SOCIÉTÉ REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDEUR
Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024, prorogé au 26 juillet 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 26 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01234 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34MQ
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 25 janvier 2016, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (ci-après RIVP) a donné à bail à M. [J] [I] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 306,58 euros, outre une provision sur charges de 105 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, la RIVP a fait assigner M. [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
résiliation judiciaire du bail le liant à M. [J] [I], expulsion de M. [J] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamnation de M. [J] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, charges et taxes qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi ;suppression du délai de deux mois suivant délivrance du commandement de quitter les lieux ;condamnation de M. [J] [I] au paiement de la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
A l'audience du 6 mai 2024, à laquelle l’affaire a été appelée, la RIVP, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux termes de son acte introductif d’instance.
Au soutien de ses prétentions, la bailleresse se prévaut, au visa des articles 1719, 1728, 1729 et 1741 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, des manquements du locataire à son obligation de jouissance paisible du logement. Elle précise que les troubles, nombreux et répétés depuis plusieurs mois, sont les suivants : nuisances sonores importantes (hurlements, coups, musique, films pornographiques), coups dans les murs et les portes, injures, insultes, menaces, violences physiques, et propos racistes.
Bien que régulièrement assigné à personne, M. [J] [I] n’a pas comparu ni personne pour lui, de sorte qu’en application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 26 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 10 du contrat de location, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués. L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.
L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.
En l'espèce, la bailleresse produit :
trois courriers datés du 23 août 2021, 25 août 2021 et 14 décembre 2021, émanant de M. [H] [C], ainsi qu’une main courante déclarée le 25 août 2021 et une plainte déposée le 14 octobre 2023, par ce dernier, dénonçant des coups de poings et de pieds sur sa porte, des cris et des hurlements, et des nuisances sonores nocturnes,un courriel émanant de M. [V] [K], daté du 24 décembre 2021, décrivant la porte de M. [J] [I] et les parties communes comme couvertes de sang, dénonçant l’agression des policiers intervenus sur place, des menaces, des jets d’objets par la fenêtre atterrissant dans la cour de la crèche voisine, ainsi que du tapage diurne et nocturne,deux mains courantes déclarées les 15 et 31 août 2023 ainsi qu’une plainte déposée le 19 septembre 2023 par Mme [D] [B], pour dénoncer des nuisances sonores importantes, des insultes, des coups dans les portes, dont elle impute la responsabilité à M. [J] [I], qui, selon elle, ferait régner dans l’immeuble un climat de terreur qu’elle décrit comme invivable; une seconde plainte déposée par Mme Mme [D] [B] contre son voisin le 14 octobre 2023, pour des faits de harcèlement et de dégradations volontaires,huit attestations de voisins décrivant, en des termes précis et circonstanciés, l’atmosphère de peur régnant dans l’immeuble du fait du comportement de M. [J] [I], notamment des coups qu’il donne dans les murs et les portes et des menaces qu’il profère,un procès-verbal de plainte émanant de M. [F] [P], daté du 31 octobre 2023, dénonçant des insultes racistes et le fait qu’un voisin ait été empêché d’entrer dans son logement par M. [J] [I] ;le procès-verbal d’audition de Mme [W] [R] dont il résulte qu’elle se plaint également de nuisances sonores importantes (musique et films pornographiques à toute heure du jour ou de la nuit), et du climat de peur qui règne dans l’immeuble à cause des hurlements et du comportement agressif (coups dans les portes) de M. [J] [I], ainsi qu’un constat de retentissement psychologique, évaluant à plus de 8 jours l’incapacité totale de travail de Mme [W] [R] résultant des comportements qu’elle dénonce,une pétition adressée à la RIVP, en date du 20 octobre 2023, signée par 12 habitants de l’immeuble, exigeant une action de la RIVP aux fins de faire cesser les troubles de jouissance occasionnés par M. [J] [I] ;
Bien qu’il soit également produit un courrier rédigé par M. [J] [I], contestant être l’auteur des faits qui lui sont reprochés par son bailleur, non daté, mais reçu le 25 janvier 2022, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les nuisances, matérialisées par des tapages nocturnes, des insultes et des menaces, sont avérées, et que, par leur fréquence et intensité, elles dépassent les troubles normaux de voisinage dans un immeuble urbain résidentiel de taille important.
Il sera enfin relevé que le locataire a été, à quatre reprises, mis en demeure de faire cesser les troubles, sans que cela n'empêche la réitération des faits ; il est en effet justifié de ce qu’avant la mise en demeure du 23 novembre 2023, la RIVP a, par courriers du 31 août 2021, 19 octobre 2021, 30 décembre 2021, et 14 janvier 2022, demandé à M. [J] [I] de respecter ses obligations de jouissance paisible. Il est en outre établi que la RIVP a, par courrier du 7 janvier 2022, alerté le centre médico-psychologique voisin aux fins d’intervention auprès de ce locataire.
L'absence de modification du comportement de M. [J] [I] malgré ces avertissements témoigne de ce que le comportement du locataire est sans considération pour l’impact qu’il peut avoir pour le voisinage et il traduit une violation délibérée des obligations résultant du bail.
La résiliation du bail sera en conséquence prononcée à compter du présent jugement.
Sur l’expulsion et la suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution
Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Il y a en l’espèce lieu de constater la mauvaise foi du locataire, qui, en dépit de nombreux avertissements, n’a pas modifié son comportement, de sorte qu’il convient de supprimer le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux avant de procéder à l’expulsion.
Il pourra donc être procédé à l’expulsion du locataire, avec le concours de la force publique, s’il n’a pas quitté les lieux dans le délai de 15 jours à l’issue de la signification de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Monsieur [J] [I] sera en conséquence condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Sur les mesures accessoires
Monsieur [J] [I], qui succombe, supportera les dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 25 janvier 2016 entre la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3], d'une part, et M. [J] [I], d'autre part, portant sur le logement situé [Adresse 2], aux torts du locataire ;
ORDONNE en conséquence à M. [J] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour M. [J] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE M. [J] [I] à verser à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, telle qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE M. [J] [I] à verser à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [J] [I] aux dépens de l'instance;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.
