Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 06 DECEMBRE 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/14887 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCQAU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juin 2020 -Juridiction de proximité de PARIS - RG n° 11-19-0145
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], [Adresse 4] ET [Adresse 2] représenté par son syndic, la société GERARD SAFAR
C/O Société GERARD SAFAR
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208
INTIMEE
Madame [F] [N]
[Adresse 1]
[Localité 6]
DEFAILLANTE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Perrine VERMONT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
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FAITS & PROCÉDURE
Mme [F] [N] est propriétaire des lots n° 254 et 1175 de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6].
Suite à des impayés de charges, et par acte d'huissier du 14 novembre 2019, le syndicat des
copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2]
[Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société GTF, a assigné, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, Mme [F] [N] devant le tribunal d'instance de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 7.441,64 € au titre des charges et travaux de copropriété arriérés incluant le 3ème appel
provisionnel 2019 ;
- 463,79 € au titre des frais nécessaires ;
- 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;
- 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers
dépens.
Initialement appelée à l'audience du 3 décembre 2019, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi et a été examinée à l'audience du 3 février 2020, après réassignation de Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Paris par acte d'huissier du 5 décembre 2019 dans des termes identiques à l'acte introductif d'instance.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes dans les termes de sa réassignation.
Mme [F] [N], assignée par dépôt des actes d'huissier à étude, n'a pas comparu et n'était pas représentée en première instance.
Par jugement du 3 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné Mme [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la société GTF, les sommes suivantes :
3.453,41 € au titre des charges et travaux de copropriété pour la période allant du 24 juin 2015 au 18 octobre 2019, 4ème trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
174,65 € au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
400 € à titre de dommages et intérêts ;
500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [F] [N] aux dépens de l'instance ;
- rejeté toute demande des parties plus ample ou contraire ;
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 20 octobre 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 6 septembre 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 24 juillet 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, à :
- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déduit de la somme réclamée en principal un montant de 3.988,23 € correspondant à la reprise de solde de l'ancien syndic, la société Sergic, augmentée de 100 €, et déduit la somme de 289,14 € au titre des frais de recouvrement ;
- le confirmer et statuant à nouveau et y ajoutant :
- condamner Mme [F] [N] au paiement des sommes de :
3.988,23 € au titre de la reprise de solde de l'ancien syndic, la société Sergic ;
8.795,73€ € au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er novembre 2019 au 2ème appel 2023 non compris dans les causes du jugement, sauf à parfaire ;
- condamner Mme [F] [N] à lui verser la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Mme [F] [N] à lui verser la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;
Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat de copropriétaires délivrée à Mme [F] [N] le 4 janvier 2021, à étude ;
Vu la signification des conclusions d'appelant n°2 à la requête du syndicat de copropriétaires délivrée à Mme [F] [N] le 26 juillet 2023, à étude ;
SUR CE,
Mme [F] [N] n'a pas constitué avocat ; l'arrêt sera rendu par défaut ;
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande en paiement des charges et travaux
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjugées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Sur l'arrêté de compte de première instance
A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il verse aux débats les pièces justificatives de la somme de 3.888,23 € correspondant à la reprise de solde de l'ancien syndic le cabinet Sergic, déduite par le tribunal à hauteur d'une somme erronée de 3.988,23 € ;
Il doit en effet être constaté que la reprise de solde du cabinet Sergic est justifiée par les pièces suivantes :
- le relevé de compte détaillé de la période février 2013 à juin 2015 établi par l'ancien syndic Sergic portant mention d'un solde débiteur de 3.888,23 €
- les appels de charges et de travaux du 1er juin 2013 au 1er avril 2015, régularisations annuelles 2012 et 2013, adressés par l'ancien syndic ;
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a déduit de la créance du syndicat des copropriétaires la somme de 3.988,23 € ;
Mme [F] [N] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.988,23 € au titre de la reprise de solde de l'ancien syndic, la société Sergic, augmentée de 100 € ;
Sur l'actualisation de la créance en appel
Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de l'intimée à lui payer la somme de 8.795,73 € au titre des appels de charges et travaux non compris dans les causes du jugement à savoir sur la période du 4ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2023 ;
Il verse aux débats :
- le décompte arrêté au 1er décembre 2020
- les relevés individuels de copropriété du 31 décembre 2019 au 4 décembre 2020
- le décompte arrêté au 1er avril 2023 portant mention d'un solde débiteur de 8.795,73 €
- les relevés individuels de copropriété du 4 décembre 2020 au 15 mars 2023
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 19 novembre 2020, 12 octobre 2021, 18 octobre 2022 et 20 juin 2023 portant approbation des comptes des années 2019 à 2022 et vote du budget prévisionnel 2023 ;
Il résulte de ces pièces que Mme [F] [N] est bien redevable d'une somme de
8.795,73 € au titre des appels de charges et travaux non compris dans les causes du jugement déféré, à savoir sur la période du 4ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2023 ;
Il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires et Mme [F] [N] sera condamnée à lui payer la somme de 8.795,73 € au titre des appels de charges et travaux non compris dans les causes du jugement déféré, à savoir sur la période du 1er novembre 2019 au 2ème trimestre 2023 ;
Sur les frais de recouvrement :
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Aux termes du dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a déduit la somme de 289,14 € au titre des frais de recouvrement ;
Le tribunal a retenu une somme de 174,65 € au titre de la sommation de payer par voie d'huissier en date du 18 mars 2019 ;
Il n'a pas retenu les autres frais énonçant à juste titre qu'il est sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu'une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires ;
Egalement, les frais d'avocat sont compris dans la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
La demande d'infirmation du chef des frais de recouvrement nécessaires sera rejetée ;
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat
L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;
Depuis plusieurs années Mme [F] [N] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;
Sa mauvaise foi est démontrée en ce que les décomptes produits permettent de constater qu'elle n'effectue que des versements très irréguliers qui ne permettent pas de mettre son décompte à jour et que sur la période actualisée devant la cour, il n'est enregistré aucun paiement sur les charges courantes ;
Les manquements systématiques et répétés de Mme [F] [N] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Le tribunal a alloué à juste titre une somme de 400 € au syndicat des copropriétaires en réparation de son préjudice ;
Mme [F] [N] doit être condamnée en appel à lui payer une somme supplémentaire de 400 € à titre de dommages-intérêts ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
Mme [F] [N], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a déduit de la somme réclamée en principal par le syndicat des copropriétaires, un montant de 3.988,23 € correspondant à la reprise de solde de l'ancien syndic, la société Sergic, augmentée de 100 € ;
Statuant à nouveau sur ce seul chef réformé et y ajoutant,
Condamne Mme [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 3.988,23 € au titre de la reprise de solde de l'ancien syndic, la société Sergic, augmentée de 100 € ;
Condamne Mme [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6], la somme de 8.795,73 € au titre des appels de charges et travaux non compris dans les causes du jugement déféré, à savoir sur la période du 1er novembre 2019 au 2ème trimestre 2023 ;
Condamne Mme [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6] une somme supplémentaire de 400 € à titre de dommages-intérêts ;
Condamne Mme [F] [N] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 2]
[Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
Rejette tout autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
