Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 22/07088

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 SEPTEMBRE 2024 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 22/07088 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WQLD N° de MINUTE : 24/01237 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SIS [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet ABD GESTION, [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0261 C/ DEFENDEUR S.C.I. ALWAFA IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Asma FRIGUI de l’AARPI FP AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 121 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier DÉBATS Audience publique du 13 Juin 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier présent lors de son prononcé. EXPOSE DU LITIGE La société Alwafa Immobilier est propriétaire des lots 54 et 74 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] au [Localité 6] soumis au statut des immeubles en copropriété. Par exploit du 1er juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au [Localité 6] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société Alwafa Immobilier devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des charges de copropriété impayées. Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, de l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, et des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, de : DEBOUTER la SCI ALWAFA IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions formées tant à titre principal qu’accessoire. DEBOUTER la SCI ALWAFA IMMOBILIER de sa demande de délais pour s’acquitter de sa dette. CONDAMNER la SCI ALWAFA IMMOBILIER à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme en principal actualisée de 12.933,73 € au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 13/04/2019 au 01/07/2023 inclus, et représentant : o 8.173,57 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ; o 4.760,16 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre la SCI ALWAFA IMMOBILIER d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter : o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 13/06/2019 d’avoir à payer la somme de 30.792,13 € ; o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 13/09/2019 d’avoir à payer la somme de 31.168,77 € ; o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 26/11/2019 d’avoir à payer la somme de 31.794,40 € ; o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 19/02/2020 d’avoir à payer la somme de 31.377,50 € ; o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 11/06/2020 d’avoir à payer la somme de 12.959,71 € ; o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 15/02/2021 d’avoir à payer la somme de 7.758,72 € ; o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 04/06/2021 d’avoir à payer la somme de 1.450,85 € ; o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 10/09/2021 d’avoir à payer la somme de 4.978,38 € ; o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 17/11/2021 d’avoir à payer la somme de 5.088,01 € ; o de la sommation délivrée par la SELARL DUBOIS-FONTAINE, huissiers de justice, en date du 17/11/2021 d’avoir à payer la somme de 5.459,86 € ; o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 15/12/2021 d’avoir à payer la somme de 5.499,86 € ; o de la mise en demeure notifiée par le cabinet ABD GESTION, Syndic en exercice, en date du 23/02/2022 d’avoir à payer la somme de 6.175,94 € ; o de la sommation délivrée par la SELARL DUBOIS-FONTAINE, huissiers de justice, en date du 24/03/2022 d’avoir à payer la somme de 6.580,46 € ; o de la présente assignation pour le surplus. ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ; CONDAMNER la SCI ALWAFA IMMOBILIER à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. CONDAMNER la SCI ALWAFA IMMOBILIER à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] une indemnité de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre de la SELAS AUDINEAU-GUITTON sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile. Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 17 mai 2023, la société Alwafa Immobilier demande au tribunal, au visa des dispositions du code de procédure civile, du code civil et de la loi du10 juillet 1965 ainsi que de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, de : DECLARER recevable mais mal fondé le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic, le cabinet ABD GESTION En conséquence, DEBOUTER le demandeur de l’ensemble de ses demandes ; CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic, le cabinet ABD GESTION, à verser à la SCI ALWAFA IMMOBILIERE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au entier dépens de l’instance. DIRE que la SCI ALWAFA IMMOBILIERE sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les condamnations, dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure et ce conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 A TITRE SUBISIDIAIRE, ACCORDER des délais de paiement de deux ans à la SCI ALWAFA IMMOBILIERE sur le montant de la créance qui sera déterminé par la juridiction. Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour un exposé de leurs prétentions et de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. La clôture a été prononcée le 23 février 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 juin 2024 et mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété Sur le quantum des charges L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit : - l’extrait de matrice cadastrale - l’extrait du compte copropriétaire - les procès-verbaux des assemblées générales - les appels de fonds - le décompte de répartition des charges Il ressort de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation des comptes pour les exercices 2019 à 2021. Pour la période postérieure, le budget prévisionnel de l’année 2022 a été voté en assemblée générale du 22 juin 2021 réactualisé lors de l’assemblée générale du 19 mars 2022. En sus, le syndicat des copropriétaires justifie d’appels de fonds exceptionnels votés et produits à l’instance. En cours d’instance, le budget prévisionnel de l’exercice comptable de 2023 a été voté lors de l’assemblée générale du 19 mars 2022 ainsi qu’un appel de fonds exceptionnel. Il ressort du décompte et des demandes du syndicat des copropriétaires que le montant total de 12.933,73 est composé de frais de recouvrement en sus des charges en tant que tel. Il convient de déduire la somme de 4.760,16 euros du montant total soit un quantum de 8 173,56 euros arrêté au 1er juillet 2023, appel de fonds du 1er juillet 2023 inclus. Les griefs de la société Alwafa Immobilier sur les décomptes ne sont pas de nature à établir le mal fondé du quantum de la dette de charges de copropriété. Au regard de ces éléments, il convient de condamner la société Alwafa Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.173,56 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 appel provisionnel du 1er juillet 2023 inclus. Sur les intérêts En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. En l’espèce, plusieurs mises en demeure ont été envoyées à la défenderesse pour des montants différents. Il convient de rappeler en outre que les intérêts ne courent que sur une somme en capital due de sorte que les intérêts ne courent pas sur des montants supérieurs à 8 173,56. Au regard des mises en demeure envoyées depuis 2019, la société Alwafa Immobilier sera condamnée au paiement des intérêts au taux légal avec capitalisation sur la somme de - 8.173,56 € du 13/06/19 au 14/02/21 - 7.758,72 € du 15/02/21 au 03/06/21 - 1.450,85 € du 04/06/21 au 09/09/21 - 4.978,38 € du 10/09/21 au 16/11/21 - 5.459,86 € du 17/11/21 au 14/12/21 - 5.499,86 € du 15/12/21 au 22/02/22 - 6.175,94 € du 23/02/22 au 23/03/22 - 6.580,46 € du 24/03/22 au 30/06/22 - 8.173,56 € à compter du 01/07/22. Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné. Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel. En l’espèce, la mise en demeure du 13 juin 2019 a fait courir les intérêts moratoires ainsi que les mises en demeure postérieures des 15/02/21, 04/06/21, 10/09/21, 17/11/21, 15/12/21, 23/02/22 et 24/03/22. Toutefois, les intérêts couraient sur le montant de la dette depuis le 13 juin 2019 de sorte que les mises en demeure postérieures n’ont pas été nécessaires ou utiles à la présente procédure. La somme de 40€ sera octroyée au syndicat des copropriétaires. Les frais de gestion, de suivi contentieux, de transmission de dossier et de recouvrement correspondent à des diligences fournies par le syndic qui entrent dans les missions normales d’un syndicat des copropriétaires. Les frais d’hypothèque ont été nécessaires à la présente procédure et ils sont postérieurs à la mise en demeure ayant fait courir les intérêts moratoires. La somme de 216 € sera octroyée au syndicat des copropriétaires. Les frais d’huissier au titre de sommations ou de frais de procédure entrent dans la catégorie des dépens et non dans la catégorie des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965. Les frais d’avocats entrent dans la catégorie des frais irrépétibles et non dans la catégorie des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965. Les frais de rejet de chèque et les frais de préparation d’un protocole d’accord ne sont pas des frais nécessaires à la présente instance. Par conséquent, la société Alwafa Immobilier sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 256€ au titre des frais de recouvrement avec intérêts à compter du présent jugement. Sur la demande indemnitaire En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens. En l’espèce, il ressort des pièces produites que la société Alwafa Immobilier ne règle pas régulièrement ni spontanément sa dette à la copropriété. Elle a laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. la société Alwafa Immobilier est coutumière du fait ayant déjà été condamnée par jugements de 2017 et 2019 sans qu’elle ne modifie ses pratiques. Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. L’inertie de la copropriétaire défaillante oblige les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. L’attitude de la société Alwafa Immobilier relève de la mauvaise foi et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts complémentaires. Par conséquent, la société Alwafa Immobilier sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros. Sur la demande de délais de paiement L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, la société Alwafa Immobilier ne rapporte pas la preuve de sa situation financière et patrimoniale ni de difficultés financières. En outre, il est établi qu’elle a déjà disposé de très larges délais pour payer sa dette. Par conséquent, la société Alwafa Immobilier sera déboutée de sa demande de délais de paiement. Sur la demande de dispense de participation aux frais de procédure En vertu de l’article 10-1 de la loi du 9 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires voit ses prétentions déclarées fondées de sorte que la société Alwafa Immobilier succombe à la présente instance. Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure. Sur les autres demandes La société Alwafa Immobilier, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance. La société Alwafa Immobilier sera également condamnée à verser 2.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe, Condamne la société Alwafa Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au [Localité 6] la somme de 8.173,56 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2023 appel provisionnel du 1er juillet 2023 inclus et avec intérêts au taux légal sur le montant de - 8.173,56 € du 13/06/19 au 14/02/21 - 7.758,72 € du 15/02/21 au 03/06/21 - 1.450,85 € du 04/06/21 au 09/09/21 - 4.978,38 € du 10/09/21 au 16/11/21 - 5.459,86 € du 17/11/21 au 14/12/21 - 5.499,86 € du 15/12/21 au 22/02/22 - 6.175,94 € du 23/02/22 au 23/03/22 - 6.580,46 € du 24/03/22 au 30/06/22 - 8.173,56 € à compter du 01/07/22. Ordonne la capitalisation des intérêts ; Condamne la société Alwafa Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au [Localité 6] la somme de 256 euros au titre des frais de recouvrement; Condamne la société Alwafa Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au [Localité 6] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ; Déboute la société Alwafa Immobilier de sa demande de délais de paiement ; Déboute la société Alwafa Immobilier de sa demande de dispense de participation aux frais de la procédure ; Condamne la société Alwafa Immobilier aux dépens; Condamne la société Alwafa Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; Fait au Palais de Justice, le 26 septembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé. LA GREFFIERE LA JUGE Madame AIT Madame CARLIER