Cour d'appel, 05 décembre 2023. 22/00055

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 05 décembre 2023 N° RG 22/00055 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FXOB -LB- Arrêt n° [P] [D] [H] [O] / [G] [C] Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 16 Novembre 2021, enregistrée sous le n° 19/04277 Arrêt rendu le MARDI CINQ DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller Mme Laurence BEDOS, Conseiller En présence de : Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : Mme [P] [D] [H] [O] [Adresse 8] [Localité 2] Représentée par Maître Jean-Louis TERRIOU de la SCP TERRIOU JEAN-LOUIS - RADIGON EMILIE - CHERRIER-VENNAT MARINE TTE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté APPELANTE ET : Me [G] [C] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] Représenté par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Timbre fiscal acquitté INTIME DÉBATS : A l'audience publique du 16 octobre 2023 ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 05 décembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte authentique dressé par maître [C], notaire, le 31 octobre 2014, Mme [P] [O] a acquis de Mme [K] [L] épouse[E] un terrain nu situé lieu-dit « [Localité 6] » à [Localité 9] (Puy-de-Dôme), cadastré section YH n°[Cadastre 3], d'une superficie de 22 ares 80 centiares, pour le prix de 30'000 euros. Le prix d'achat de ce terrain a été financé au moyen d'un prêt souscrit le 25 septembre 2014 et réitéré le 31 octobre 2014 auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre France, d'un montant de 34'569 euros, remboursable sur une durée de 120 mois. L'acte mentionnait en page trois que l'acquéreur avait l'intention de construire sur le terrain un immeuble à usage d'habitation, et précisait en page 11, au paragraphe intitulé « Zone non constructible » : « Il est annexé aux présentes un plan cadastral faisant ressortir sur le bien vendu une zone située à l'aspect nord dans laquelle il n'est pas possible d'édifier une construction, en raison d'une servitude publique de non aedificandi à proximité d'un bâtiment agricole (annexe numéro 10). L'acquéreur déclare être parfaitement au courant de cette situation et déclare en faire son affaire personnelle ». Il était également annexé à l'acte un certificat d'urbanisme positif quant à la réalisation du projet de construction d'une maison sur le terrain, délivré le 13 novembre 2013 par le maire de la commune de [Localité 9], au nom de l'État. Mme [O] a présenté le 11 décembre 2018 une demande d'obtention d'un certificat d'urbanisme pour la construction d'une maison d'habitation en ossature bois. Par décision du 28 mars 2019, le sous-préfet d'[Localité 7] a délivré à Mme [O] un certificat d'urbanisme négatif avec la mention « opération non réalisable ». Soutenant qu'en vertu des dispositions applicables au moment de la vente, le terrain ne pouvait être vendu comme étant partiellement constructible, alors qu'il était entièrement inconstructible, Mme [O], par actes d'huissier en date des 19 et 30 octobre 2019, a fait assigner Mme [E], maître [C] ainsi que la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre France devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand pour obtenir notamment que soient prononcées la nullité de l'acte de vente et du contrat de prêt souscrit le 25 septembre 2014, réitéré le 31 octobre 2014 et la résiliation du contrat d'assurance garantissant le prêt, et la condamnation de Mme [E] et de maître [C] à l'indemnisation de divers préjudices. Par jugement du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a statué en ces termes : - Déboute Mme [P] [O] de toutes des demandes ; - Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; - Condamne Mme [P] [O] à verser à Mme [K] [L] épouse [E] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamne Mme [P] [O] à payer à maître [G] [C] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamne Mme [P] [O] à verser à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre France la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; -Condamne Mme [P] [O] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SCP Basset et Associés et de la société d'avocats Collet-de Rocquigny-Chantelot-Brodiez- Gourdou et Associés . Mme [O] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 30 décembre 2021, à l'égard de maître [G] [C]. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 7 septembre 2023. Vu les conclusions en date du 27 juin 2023 aux termes desquelles Mme [O] présente à la cour les demandes suivantes : « Réformer le jugement entrepris du 16 novembre 2021 en ce qu'il a : - Débouté Mme [P] [O] de sa demande tendant à voir retenir la responsabilité professionnelle de maître [C] pour manquement à son devoir de conseil ; -Débouté Mme [P] [O] de sa demande de condamnation de maître [C] à lui payer la somme de 10'515,82 euros au titre du préjudice matériel subi ; - Débouté Mme [P] [O] de sa demande de condamnation de maître [C] à lui payer la somme de 8000 euros au titre du préjudice moral subi ; - Débouté Mme [P] [O] de sa demande de condamnation de maître [C] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de l'instance ; -Condamné Mme [O] à verser à maître [C] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; En conséquence, -Condamner maître [C] pour manquement à ses obligations vis-à-vis de Mme [P] [O] ; -Condamner maître [C] à payer à Mme [P] [O] la somme de 33'675,82 euros à titre de dommages-intérêts pour les préjudices matériels subis ; -Condamner maître [C] à payer à Mme [P] [O] la somme de 10'000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ; -Dire que les sommes allouées à Mme [O] porteront intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; -Condamner maître [C] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de la présente procédure ; -Débouter maître [C] de sa demande de condamnation à la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles . » Vu les conclusions en date du 22 août 2023 aux termes desquelles Mme [G] [C], notaire, demande à la cour de : « -Déclarer Mme [O] infondée en son appel ; En conséquence, -Confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand le 16 novembre 2021 en ce qu'il a débouté Mme [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de maître [C] ; Y ajoutant, -Condamner Mme [O] au paiement d'une indemnité de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de maître [C] ; -Condamner la même aux entiers dépens ». En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions. -Sur la portée de l'appel : Le recours formé par Mme [O] est limité aux dispositions du jugement l'ayant déboutée de ses demandes dirigées contre maître [C]. -Sur la responsabilité de maître [C] : Il est constant que le notaire est tenu professionnellement d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il instrumente. En vertu de son devoir de conseil et d'information, il lui appartient en particulier d'attirer l'attention de l'acquéreur, qui achète un terrain dans l'intention de construire, sur la portée réelle d'un certificat d'urbanisme antérieur à la vente et sur la situation juridique du bien acquis au regard de la réglementation en matière d'urbanisme. En l'espèce, Mme [O] considère que maître [C] a manqué à son devoir de conseil en omettant de lui indiquer que le terrain qu'elle s'apprêtait à acquérir dans la perspective d'y faire édifier une maison d'habitation, était devenu totalement inconstructible. La décision du 28 mars 2019 ayant délivré un certificat d'urbanisme négatif avec la mention « opération non réalisable » est explicitée dans les motifs de la façon suivante : « Considérant qu'en application de l'article L122-5 du code de l'urbanisme, en zone de montagne, l'urbanisation doit se réaliser en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existantes ; Considérant que le terrain d'assiette du projet est situé dans un compartiment délimité par la voie communale du « [Localité 5] à [Localité 9] » et par un chemin rural où est implantée une seule construction qui est en rupture d'urbanisation et ne peut donc pas être considérée en continuité avec les bourgs ou groupes de constructions existants ; Considérant qu'aux termes de l'article L.111-3 du code rural « lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d'éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction et à tout changement de destination précités à usage non agricole nécessitant un permis de construire, à l'exception des extensions de constructions existantes » ; Considérant que le projet, situé à moins de 60 mètres d'un bâtiment agricole à usage de stabulation dont l'exploitation est soumise au régime des installations classées pour la protection de l'environnement, doit respecter vis-à-vis du bâtiment agricole, la distance de 100 m imposée par l'article L. 111-3 du code rural et que seule une dérogation de la chambre d'agriculture peut permettre de déroger à cette règle et imposer une distance inférieure ; Considérant que la chambre d'agriculture a émis un avis défavorable à cette demande de dérogation ; Considérant que l'article R.111-2 du code l'urbanisme précise que « le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.» Considérant que le projet de construction d'une maison d'habitation à proximité de bâtiments agricoles en activité peut porter atteinte à la salubrité publique et qu'il ne respecte pas les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ; Considérant que l'article R.111-14 du code l'urbanisme précise « qu'en dehors des parties urbanisées des communes, le projet peut être refusé [...] s'il est de nature, par sa localisation ou sa destination [...] 2° A compromettre les activités agricoles ou forestières, notamment en raison de la valeur agronomique des sols, des structures agricoles, [...]» ; Considérant que le projet risque de compromettre l'évolution de cette exploitation par l'application de la règle de réciprocité (article L. 113-3 du code rural) et qu'il contribue au mitage de l'espace rural » ; (...) Il ressort des éléments du dossier, en particulier du courrier de la direction départementale des territoires en date du 25 janvier 2021, que la délivrance de ce certificat d'urbanisme négatif est justifiée notamment au regard des exigences résultant de la combinaison : - de l'article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable du 14 juillet 2010 au 25 août 2021, qui impose une règle de réciprocité « Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers » , - de l'arrêté du 27 décembre 2013, relatif aux prescriptions générales applicables aux installations relevant du régime de l'autorisation en matière d'installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE), entré en vigueur le 1er janvier 2014, qui fixe à 100 mètres minimum la distance entre les bâtiments d'élevage et leurs annexes et les habitations. Il apparaît ainsi que la distance réglementaire prévue par l'article L. 111-3 du code rural a évolué après la délivrance du certificat d'urbanisme de novembre 2013 et n'était plus d'actualité au jour de la signature, le 31 octobre 2014, de l'acte de vente qui comportait donc des informations erronées quant à la situation juridique du bien vendu au regard de la réglementation déjà applicable. Par ailleurs, ainsi que le fait valoir l'appelante, nonobstant le principe de « cristallisation » des effets du certificat d'urbanisme pour une période de 18 mois, posé par l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme, ce certificat peut dans tous les cas être remis en question, au regard notamment des règles de distance d'implantation, pour des motifs tirés de la préservation de la sécurité et de la salubrité publique, ce en application de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme. En l'occurrence, le certificat négatif délivré le 28 mars 2019 est également fondé sur le nécessaire respect du principe posé par l'article L122-5 du code de l'urbanisme, d'une urbanisation réalisée en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existantes, et sur les risques d'une part de compromettre l'évolution de l'exploitation, visé par l'article R.111-14 du code l'urbanisme, d'autre part de porter atteinte à la salubrité publique, visé par l'article R.111-2 du code l'urbanisme, s'agissant de la construction d'une maison d'habitation à proximité de bâtiments agricoles. Il apparaît ainsi qu'au jour de la signature de l'acte notarié, d'une part la parcelle cadastrée section YH n° [Cadastre 3] était déjà totalement inconstructible en vertu des règles déjà applicables, car située à une distance inférieure à 100 mètres d'un bâtiment agricole constituant une installation classée, d'autre part qu'il n'existait en toute hypothèse, s'agissant des autres motifs invoqués au soutien de la délivrance du certificat négatif, aucune certitude, contrairement à ce que soutient maître [C] dans ses écritures en invoquant le principe de stabilité des informations résultant du certificat d'urbanisme. Dans ces conditions, l'argumentation avancée par l'intimée selon laquelle les difficultés auxquelles s'est trouvée confrontée Mme [O] une fois l'acquisition réalisée seraient liées au fait que cette dernière aurait « oublié de solliciter le renouvellement » du certificat d'urbanisme sont inopérantes. Il résulte en définitive de ces explications que Mme [O] n'a pu être suffisamment informée sur la réalité du risque d'inconstructibilité du terrain par les seules informations délivrées au moment de l'acquisition du bien à travers les pièces annexées à l'acte, à savoir le plan du bornage réalisé le 28 janvier 2011 et le certificat d'urbanisme délivré le 13 novembre 2013, et que maître [C] a manqué à son devoir de conseil, alors que Mme [O] souhaitait faire l'acquisition du terrain pour y construire une maison d'habitation, et que, pourtant, elle n'a pas attiré son attention sur la véritable portée du certificat d'urbanisme antérieur. La responsabilité de maître [C] doit en conséquence être retenue en application de l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240 du même code, et le jugement doit être infirmé sur ce point. En conséquence, maître [C] est tenue d'indemniser les préjudices subis par Mme [O]. Les demandes formulées par celle-ci seront accueillies, étant précisé d'une part qu'elles sont justifiées par les pièces communiquées, d'autre part que l'intimée ne conteste pas la réalité des préjudices invoqués et n'émet aucune observation critique sur les sommes qui sont réclamées à ce titre. Ainsi, maître [C] sera condamnée à payer à Mme [O] la somme de 33'675,82 euros se décomposant de la façon suivante : -3670,46 euros en réparation de son préjudice matériel résultant du coût de l'acte de vente (taxes : 1854 euros , émoluments d'acte et de formalités : 1816,46 euros) ; -6245,36 euros au titre du coût du crédit contracté pour financer l'acquisition ; -600 euros au titre du coût de l'étude thermique réalisée dans la perspective du projet de construction ; -23'160 euros au titre de la perte de valeur du terrain, devenu inconstructible. Maître [C] sera également condamnée à payer à Mme [O] la somme de 3000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait de la déception de devoir renoncer à un projet dans lequel elle s'est investie et dont l'aboutissement semblait acquis. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [P] [O] à payer à maître [G] [C] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que sur les dépens de première instance, qui seront mis à la charge de l'intimée. Maître [G] [C] sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'au paiement à Mme [P] [O] de la somme de 3000 euros au titre des frais exposés pour faire assurer la défense de ses intérêts devant la cour et qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement, contradictoirement, et dans les limites de l'appel, Infirme le jugement en ce qu'il a : -Débouté Mme [P] [O] de ses demandes indemnitaires présentées à l'encontre de maître [G] [C], notaire ; - Débouté Mme [P] [O] de sa demande présentée à l'encontre de maître [G] [C], notaire, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamné Mme [P] [O] à verser à maître [G] [C], notaire, la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -Condamné Mme [P] [O] aux entiers dépens de l'instance ; Statuant à nouveau sur ces points, et y ajoutant : -Déclare maître [G] [C], notaire, responsable des préjudices subis par Mme [P] [O] ; -Condamne maître [G] [C], notaire, à payer à Mme [P] [O] la somme de 33'675,82 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices matériels ; -Condamne maître [G] [C], notaire, à payer à Mme [P] [O] la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral ; - Dit que les sommes allouées à Mme [O] porteront intérêts au taux légal à compter de la décision, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; -Condamne maître [G] [C], notaire, aux dépens de première instance ; -Rejette la demande formulée par maître [G] [C], notaire, à l'égard de Mme [P] [O] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ; -Condamne maître [G] [C], notaire, aux dépens d'appel ; -Condamne maître [G] [C], notaire, à payer à Mme [P] [O] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure devant la cour d'appel. Le Greffier, Le Président,