Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 21/02865 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IEBG
LM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
15 juin 2021
RG:18/02992
[L]
[L]
C/
S.A.S. LA PAZZ II
Grosse délivrée
le
à Selarl Vajou
Selas Fidal (Me Py)
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'Avignon en date du 15 Juin 2021, N°18/02992
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre,
Mme Laure MALLET, Conseillère,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 14 Février 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Avril 2023 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTS :
Monsieur [E] [F] [L]
né le 17 Février 1969 à [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Pierre-François GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [D] [P] [N] [L]
née le 12 Juillet 1970 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentée par Me Pierre-François GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.A.S. LA PAZZ II Immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 461.682.548, Poursuite et diligences en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Catherine PY de la SELAS FIDAL, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Claire JOUFFREY de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de LILLE
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 26 Janvier 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 28 septembre 2023,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique reçu le 20 février 2007 par devant maître [Z] [B], Mme [D] [L] et M. [E] [L]( bailleurs) et la SAS La Paz II (preneur), ont conclu un bail à construction portant sur une parcelle de terrain située dans [Adresse 9] à [Localité 8], sur laquelle est édifiée une maison à usage d'habitation et de hangar, cadastrée AT [Cadastre 1], et ce pour une durée de 40 ans à compter du 1er janvier 2007, moyennant un loyer annuel de 45.593,60 euros. A également été convenue dans ce bail une promesse synallagmatique de vente du terrain en fin de bail, au bénéfice de la SAS La Paz II, au prix de 25.646,40 euros annuels, en sus du paiement du loyer.
La parcelle AT [Cadastre 1] était située dans la zone 5NA du plan d'occupation des sols (POS) de [Localité 8] lors de la signature du bail, à savoir une zone d'urbanisation future.
À compter du 27 mars 2017, l'article L. 174-3 du code de l'urbanisme a rendu caduc le POS, soumettant les parcelles situées à [Localité 8] au Règlement national d'urbanisme, au titre des articles L. 111-1 et suivants du code de l'urbanisme.
La parcelle AT [Cadastre 1] se situant hors des parties urbanisées de [Localité 8], l'édification de constructions n'est pas permise.
La parcelle AT [Cadastre 1] est par ailleurs classée en zone rouge du PPRI approuvé le 3 juin 2016.
Un plan local d'urbanisme (PLU) a ensuite été adopté le 4 avril 2019 par la commune de [Localité 8], classant la parcelle AT [Cadastre 1] en zone lAUeb, zone dans laquelle il est interdit d'ériger des constructions destinées aux commerces de détail.
La SAS La Paz II a par suite proposé une résiliation amiable du bail à construction à M. [E] [L] et Mme [D] [L], sans succès.
Par acte en date du 13 septembre 2018, la SAS La Paz II a assigné M. [E] [L] et Mme [D] [L] devant le Tribunal de grande instance d'Avignon aux fins de voir prononcer la caducité du bail à construction du 20 février 2007.
Par jugement réputé contradictoire du 18 juin 2021, le tribunal de grande instance d'Avignon a :
-constaté la caducité du contrat de bail à construction du 20 février 2007 conclu entre Mme [D] [L] et M. [E] [L] et la SAS La Paz II immatriculée au RCS sous le n°491.682.548 ;
-condamné in solidum Mme [D] [L] et M. [E] [L] à verser à la SAS LÀ PAZ Il les sommes de 417.551,93 euros et 255.743,18 euros au titre des acomptes et des loyers indûment perçus ;
-débouté Mme [D] [L] et M. [E] [L] de leur demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1.852.240 euros ;
-condamné in solidum Mme [D] [L] et M. [E] [L] à verser la somme de 2 000 euros à la SAS La Paz Et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-débouté Mme [D] [L] et M. [E] [L] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné in solidum Mme [D] [L] et M. [E] [L] aux dépens ;
-ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration du 23 juillet 2021, Mme [D] [L]et M. [E] [L] ont relevé appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 26 janvier 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [D] [L] et M. [E] [L] demandent à la cour de :
Vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes,
Statuant sur l'appel formé par M. [E] [F] [L], Madame [D] [P] [N] [L], à l'encontre de la décision rendue le 15 juin 2021 par le tribunal judiciaire d'Avignon,
Le déclarant recevable et bien fondé,
Y faisant droit,
A titre liminaire,
Vu l'article 564 du code de procédure civile,
-déclarer irrecevable, comme nouvelles, les prétentions de la SAS La Paz II tendant à
« Constater la nullité du bail à construction du 20 février 2007pour défaut de cause et d'objet ;
Condamner en conséquence, in solidum, Madame [D] [L] et Monsieur [E] [L] à restituer à la SAS La Paz II les sommes suivantes :
*417.551.936 HT au titre des acomptes versés par la SAS La Paz II sur le prix de vente du terrain donné à bail, depuis la signature du contrat, et arrêtés à la date du 31 décembre 2020 ;
*736.044,67 € HT au titre des loyers perçus par les consorts [L] depuis le 20 février 2007, et arrêtés à la date du 31 décembre 2020, incluant la somme 243,5 € dernièrement réglée par la SAS La Paz II au titre de la facture ASA ; et à toute le moins la somme de 735.801,17 € HT au titre des loyers indûment perçus ».
Sur le fond
-Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
*constaté la caducité du contrat de bail à construction du 20 février 2007 conclu entre Monsieur [E] [L], Madame [D] [L] et la SAS La Paz II immatriculée au RCS sous le n°491.682.548 ;
*condamné in solidum Monsieur [E] [L] et Madame [D] [L] à verser à la SAS La Paz II les sommes de 417.551,93 euros et 255.743,18 euros au titre des acomptes et des loyers indûment perçus ;
*débouté Monsieur [E] [L] et Madame [D] [L] de leur demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1.852.240 euros ;
*condamné in solidum Monsieur [E] [L] et Madame [L] à verser la somme de 2.000,00 euros à la SAS La Paz II sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
*débouté Monsieur [E] [L] et Madame [D] [L] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
*condamné in solidum Monsieur [E] [L] et Madame [L] aux dépens ;
*ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Statuant à nouveau,
-Débouter la SAS La Paz II, de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident.
-Condamner la SAS La Paz II à payer à Monsieur [E] [F] [L] et à Madame [D] [P] [N] [L] la somme 1.852.240 € au titre des loyers initiaux et des loyers complémentaires tels que prévus par le bail à construction ;
Subsidiairement,
-Condamner la SAS La Paz II à payer à Monsieur [E] [F] [L] et à Madame [D] [P] [N] [L] la somme 289.300 € ;
En tout état de cause,
-Condamner la SAS La Paz II à payer à Monsieur [E] [F] [L]. Madame [D] [P] [N] [L], la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l ère instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 janvier 2023 , auxquelles il est expressément référé, la Sas La Paz II demande à la cour de :
Vu la jurisprudence antérieure à l'article 1186 alinéa 1 du code civil,
Vu l'article 1186 du code civil dans sa substance,
Vu l'article 1108 ancien du code civil
Vu l'article L. 222-1 du code de l'expropriation,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 15 juin 2021,
Vu les écritures des appelants du 24 janvier 2023,
Juger les présentes écritures recevables,
En tout état de cause,
Juger la SAS La Paz II recevable en toutes ses demandes,
A titre principal.
Dire bien jugé et mal appelé ;
Confirmer le jugement rendu le 15 juin 2021 par le tribunal judiciaire d'Avignon ;
débouter Madame [D] [L] et Monsieur [E] [L] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
Constater et juger la caducité du bail à construction du 20 février 2007 à la date 3 juin 2016 ;
Condamner en conséquence, in solidum, Madame [D] [L] et Monsieur [E] [L] à restituer à la SAS La Paz II les sommes suivantes :
- 417.551,93€ HT au titre des acomptes versés par la SAS La Paz II sur le prix de vente du terrain donné à bail, depuis la signature du contrat, et arrêtés à la date du 31 décembre 2020 ;
-255.986,68€ HT au titre des loyers indûment perçus par les consorts [L] à compter du 3 juin 2016, date de la caducité du bail, et arrêtés à la date du 31 décembre 2020, incluant la somme 243,5 € dernièrement réglée par la SAS La Paz II au titre de la facture ASA ; et à toute le moins la somme de 255.743,18 € HT au titre des loyers indûment perçus ;
A titre subsidiaire.
Constater et juger la nullité du bail à construction du 20 février 2007 pour défaut de cause et d'objet Condamner en conséquence, in solidum, Madame [D] [L] et Monsieur [E] [L] à restituer à la SAS La Paz II les sommes suivantes :
- 417.551,93€ HT au titre des acomptes versés par la SAS La Paz II sur le prix de vente du terrain donné à bail, depuis la signature du contrat, et arrêtés à la date du 31 décembre 2020 ;
- 736.044,67 € HT au titre des loyers perçus par les consorts [L] depuis le 20 février 2007, et arrêtés à la date du 31 décembre 2020, incluant la somme 243,5 € dernièrement réglée par la SAS La Paz II au titre de la facture ASA ; et à toute le moins la somme de 735.801,17 € HT au titre des loyers indûment perçus ;
A titre infiniment subsidiaire,
Constater et juger que le bail à construction du 20 février 2007 s'est éteint par l'effet de l'ordonnance d'expropriation rendue le 16 juillet 2020 ;
Condamner en conséquence, in solidum, Madame [D] [L] et Monsieur [E] [L] à restituer à la SAS La Paz II la somme de 417.551,93€ HT au titre des acomptes versés par la SAS La Paz II sur le prix de vente du terrain donné à bail, depuis la signature du contrat, et arrêtés à la date du 31 décembre 2020 ;
En toute hypothèse,
Débouter les consorts [L] de leur demande reconventionnelle en paiement d'une somme de 1.852.240 € à titre principale ;
Débouter les consorts [L] de leur demande reconventionnelle en paiement d'une somme de 289.300 € à titre subsidiaire ;
Débouter les consorts [L] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
Condamner in solidum, Madame [D] [L] et Monsieur [E] [L] à payer à la SAS La Paz II la somme 20.000 € chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner in solidum, Madame [D] [L] et Monsieur [E] [L] aux entiers frais et dépens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 janvier 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
Sur la caducité du bail à construction,
A titre liminaire, il est précisé que le bail à construction ayant été signé avant le 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations, l'article 1186 du code civil issu de la réforme est inapplicable en l'espèce.
Cependant, en vertu de la jurisprudence antérieure à la réforme, un contrat dont l'exécution est devenue impossible ou qui perd au cours de son exécution un de ses éléments essentiels est caduc.
La SAS La Paz II soutient que le bail à construction est caduc du fait de la disparition de l'élément essentiel du contrat puisque la parcelle AT [Cadastre 1] est devenue inconstructible dans les conditions contractuelles prévues.
Les consorts [L] répliquent:
-que la parcelle AT [Cadastre 1] étant située en zone d'urbanisation future, elle était au moment de la signature du bail inconstructible dans l'attente de la création de la ZAC dont l'initiative relève de l'état, une collectivité territoriale ou un établissement public, situation parfaitement connue de la SAS La Paz II, professionnel de l'immobilier, et rappelée par le notaire rédacteur de l'acte,
-que la SAS La Paz II n'a pas fait de l'obtention d'un certificat d'urbanisme et d'un permis de construire une condition du bail malgré le rappel des règles d'urbanisme applicables,
-que la non réalisation du projet n'est que du seul fait de la SAS La Paz II ,
-que dans le cadre de son mémoire devant le juge de l'expropriation la SAS La Paz II a indiqué que le terrain était constructible caractérisant un aveu judiciaire.
Selon l'article L.251-1 du code de la construction et de l'habitation «Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s 'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ».
En l'espèce, il ressort du bail qualifié de « Bail à construction » signé entre les parties page 5 l'engagement de construction de SAS La Paz II, cette dernière « s'obligeant à édifier ou faire édifier à ses frais sur le terrain présentement loué, des constructions à usage commercial de parking et de voiries. »
Dès lors, l'élément essentiel du contrat est bien l'obligation de construire conformément à la nature même du bail à construction, l'ensemble des mentions de l'acte faisant expressément référence à l'obligation de construire.
La clause figurant en page 11 selon laquelle «les parties déclarent qu'elles n'ont jamais fait de l'obtention du certificat d'urbanisme et de la possibilité d'exécuter les travaux nécessitant l'obtention préalable d'un permis de construire, une condition des présentes » n'a pas pour effet d'anéantir l'essence même du contrat dont l'objet est la construction, d'autant que contrat a été conclu pour une durée de 40 ans.
La parcelle cadastrée commune de [Localité 8] lieu-dit « [Adresse 9]» section AT n°[Cadastre 1] était classée au moment de la signature du bail à construction( page 11) en zone 5NA, zone d'urbanisation future.
Il résulte du Plan d'occupation des sols (POS) en vigueur au moment de la signature du contrat que la zone 5NA est une zone d'urbanisation à vocation d'activités économiques autorisant notamment les constructions et les installations de commerce.
Seule la zone 5NAa était concernée par l'interdiction de toute construction nouvelle comme présentant un risque au regard du PPRI d'inondation de la Durance.
Les contraintes d'urbanisme de la commune de [Localité 8] (PPR, inondation, ICPE,ZNIEFF... )rappelées dans l'acte figurent au paragraphe « informations générales sur la commune » ne concernent pas spécifiquement la parcelle AT [Cadastre 1].
Contrairement aux affirmations des appelants, l'urbanisation future signifie uniquement constructibilité conditionnelle mais en aucun cas inconstructibilité. de sorte que le terrain ne saurait être considéré comme inconstructible à la signature de la convention.
Par ailleurs, aucun délai n'était imposé au preneur pour construire, il ne peut dès lors lui être reproché de ne pas avoir édifié de construction avant l'évolution de la réglementation d'urbanisme.
L'inconstructibilité résulte en revanche et uniquement du changement des règles d'urbanisme intervenu postérieurement à la signature du contrat et indépendamment de la volonté des parties..
En effet, comme l'a pertinemment analysé le premier juge, il ressort du courrier de la commune de [Localité 8] du 1er juillet 2019 et du courrier de l'agglomération Lubéron Monts de Vaucluse du 20 juillet 2017 :
-que le POS est devenu caduc le 27 mars 2017, soumettant les parcelles se situant hors des parties urbanisées au Règlement national d'urbanisme, lequel s'applique ainsi à la parcelle AT [Cadastre 1]. l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme disposant dans ce cadre que faute de plan local d'urbanisme, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune,
-que par ailleurs, la parcelle AT [Cadastre 1] se situe en zone rouge du Plan de prévention des risques inondation Durance du 3 juin 2016 (PPRI), lequel interdit formellement toute nouvelle construction.
-que le projet de plan local d'urbanisme (PLU) du 13 mars 2017 et applicable à la zone des Hauts Banquets exclut la possibilité d'édifier des constructions à usage de commerce ; tout comme le plan local d'urbanisme du 4 avril 2019 finalement adopté qui interdit pour la zone lAUeb (dans laquelle se situe la parcelle AT [Cadastre 1]) les constructions destinées au commerce de détail.
En conséquence depuis le 3 juin 2016, il est impossible pour la SAS LA PAZ II d'ériger toute construction et notamment à usage commercial sur le terrain donné à bail .
L'élément essentiel du bail à construction ayant disparu, ce dernier est devenu caduc depuis le 3 juin 2016.
Quant à l'aveu judiciaire qui aurait été fait dans le cadre de la procédure d'expropriation, il n'est pas caractérisé puisque les règles d'indemnisation en matière d'expropriation sont indépendantes du contrat signé entre les parties, étant rappelé que si une construction était à nouveau possible à compter du PLU en date du 4 avril 2019, les constructions destinées aux commerces de détail restent interdites.
Il y lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté la caducité du contrat de bail à construction du 20 février 2007 conclu entre Mme [D] [L] et M. [E] [L] et la SAS La Paz II immatriculée au RCS sous le n°491.682.548 sauf à préciser que cette caducité a pris effet à compter du 3 juin 2016.
Les débats sur la nullité du bail à construction que ce soit sur la recevabilité ou au fond soutenue à titre subsidiaire sont devenus sans objet.
La caducité du contrat de bail et l'impossibilité de vendre le terrain en l'état de l'expropriation prononcée le 16 juillet 2020 par le juge de l'expropriation du Vaucluse emportent l'obligation de rembourser à compter du 3 juin 2016 non seulement les loyers versés mais également les acomptes conformément à la clause figurant en page 9 du bail à construction.
En effet, la clause stipule: « (.....)Ce loyer est majoré d'une somme annuelle hors taxe de vingt cinq mille six cent quarante six euros et quarante cents (25 646,40 EUR) payable et révisable comme ci-dessus en contrepartie de l 'attribution du terrain au preneur à l'expiration de la durée contractuelle totale des présentes.
Le présent contrat contient promesse synallagmatique de vente du terrain au preneur, sous condition suspensive expressément stipulée non rétroactive du terme du bail par écoulement de sa durée contractuelle entière, et moyennant un prix égal aux suppléments annuels ci-dessus définis. Si tous ces suppléments ont été régulièrement versés, la vente du terrain au preneur aura donc été régulièrement payée d 'avance.
Si le bail n 'atteignant pas sa durée contractuelle entière, la propriété du terrain n'est finalement pas transférée au preneur, ainsi que cela est prévu ci-avant, les suppléments ainsi versés par le preneur lui seront restitués, à moins qu 'il ne soit en retard dans le paiement des loyers proprement dit, auquel cas ces suppléments seraient compensés avec les loyers impayés ».
Cette clause parfaitement claire prévoit le remboursent des acomptes dans l'hypothèse où le bail prendrait fin avant sa durée contractuelle entière quelle qu'en soit la cause et pas seulement en cas de résiliation pour faute comme le soutiennent les appelants.
Quant à l'indemnité d'expropriation invoquée par les consorts [L] pour s'opposer au remboursement des acomptes, outre le fait qu'aucune indemnité n'a été accordée à la SAS La Paz II par le juge de l'expropriation, l'objet de l'indemnité d'expropriation ne se confond pas avec l'obligation contractuelle de restitution des acomptes dans le cas où le bail à construction n'atteint pas sa durée contractuelle entière.
L'intimée sollicite la restitution des sommes suivantes :
- 417.551,93€ HT au titre des acomptes versés par la SAS La Paz II sur le prix de vente du terrain donné à bail, depuis la signature du contrat, et arrêtés à la date du 31 décembre 2020 ;
-255.986,68 € HT au titre des loyers indûment perçus par les consorts [L] à compter du 3 juin 2016, date de la caducité du bail, et arrêtés à la date du 31 décembre 2020, incluant la somme 243,5 € dernièrement réglée par la SAS La Paz II au titre de la facture ASA.
Les appelants ne contestent pas le montant des loyers réglés mais soutiennent que la somme de 417 551, 93 € au titre des acomptes n'est pas entièrement justifiée.
La SAS La Paz II réplique qu'elle n'a pas été en mesure de retrouver dans sa comptabilité les éléments datant de plus de 10 ans, ni auprès de sa banque malgré sa demande en ce sens mais que s'il y avait eu la moindre difficulté de paiement depuis 2007, date de signature du bail, les consorts [L] n'auraient, de toute évidence, pas hésité à en faire état alors même qu'ils ne versent pas aux débats la preuve de griefs qu'ils auraient formulés en ce sens auprès du preneur, pas plus que leurs relevés bancaires pour attester du soi-disant non règlement des sommes.
Cependant, il convient de ne pas renverser la charge de la preuve.
Il appartient en effet à la SAS La Paz II qui réclame le remboursement des acomptes de rapporter la preuve qu'elle les a effectivement versés et de conserver la preuve de ses paiements, peu importe l'obligation de la banque de conserver les relevés de compte seulement sur une période de 10 ans.
Il résulte de la comparaison des pièces numéros 16 et 20 de l'intimée que le règlement des acomptes est justifié par les relevés bancaires à compter du 2 avril 2012.
En conséquence, la somme retenue au titre des acomptes s'élève à 271 554,26 €.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum Mme [D] [L]et M. [E] [L] à verser à la SAS La Paz Il la somme de 255.743,18 €au titre loyers indûment perçus et de l'infirmer concernant la condamnation au titre des acomptes.
Statuant à nouveau de ce chef, Mme [D] [L] et M. [E] [L] seront condamnés in solidum à verser à la SAS La Paz Il la somme de 271 554,26 €.
Sur les demandes des consorts [L],
Les appelants sollicitent la somme de 1.852.240 € au titre des loyers initiaux et des loyers complémentaires tels que prévus par le bail à construction et subsidiairement celle de 289.300 € au titre de la destruction du bâti.
Or, eu égard à la caducité du bail à construction, la demande au titre des loyers et acomptes restant à courir jusqu'en 2047 est infondée.
Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
Concernant l'indemnité réclamée au titre de la destruction du bâti, il convient de rappeler qu'il s'agissait pour la SAS La Paz Il d'une prérogative du bail, la caducité n'emportant l'anéantissement du bail que pour l'avenir.
En conséquence, les appelants seront déboutés de ce chef de demande.
Sur les demandes accessoires,
Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance seront confirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, les appelants supporteront les dépens d'appel.
Il n'est pas équitable de laisser supporter à SAS La Paz Il ses frais irrépétibles d'appel.Il lui sera alloué la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il condamné in solidum Mme [D] Silvyet M. [E] [L] à verser à la SAS La Paz II la somme de 417.551,93 € au titre des acomptes indûment perçus et sauf à préciser que la caducité du contrat de bail à construction du 20 février 2007 conclu entre Mme [D] [L] et M. [E] [L] et la SAS La Paz II immatriculée au RCS sous le n°491.682.548 a pris effet à compter du 3 juin 2016,
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Dit sans objet toutes les demandes relatives à la nullité,
Condamne in solidum Mme [D] [L] et M. [E] [L] à verser à la SAS La Paz II la somme de 271 554,26 au titre des acomptes indûment perçus,
Déboute la SAS La Paz II du surplus de sa demande de ce chef,
Déboute Mme [D] [L] et M. [E] [L] de leur demande de la somme de 289.300 € au titre de la destruction du bâti.
Condamne in solidum Mme [D] [L] et M. [E] [L] aux dépens d'appel,
Condamne in solidum Mme [D] [L] et M. [E] [L] à verser à la SAS La Paz II la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel.
Arrêt signé par la présidente et la greffière,
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
