Cour d'appel, 07 novembre 2023. 23/00011

ARRET N° N° RG 23/00011 N°Portalis DBWA-V-B7H-CLOO Mme [H] [J] C/ Mme [W] [Z] SARL IMMOBILIERE DES ILES COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023 Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 06 Décembre 2022, enregistré sous le n° 21/00979 ; APPELANTE : Madame [H] [J] [Adresse 5] [Localité 9] Représentée par Me Moïse CARETO de la SELARL D'AVOCATS MOÏSE CARETO, avocat au barreau de MARTINIQUE INTIMÉES : Madame [W] [Z] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 9] Représentée par Me Lyne MATHURIN-BELIA de la SELARL MATHURIN-BELIA & ROTSEN -MEYZINDI, avocat au barreau de MARTINIQUE SARL IMMOBILIERE DES ILES, prise en la personne de son dirigeant légal [Adresse 1] [Localité 6] Non représentée COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Septembre 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de : Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère Greffière lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 07 Novembre 2023 ; ARRÊT : Réputé contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 26 janvier 2004, Mme [W] [Z] a consenti à Mme [H] [J] un bail commercial portant notamment sur un local d'une superficie de 53 m² sis [Adresse 3] à [Localité 9] (Martinique) pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2004 et moyennant un loyer annuel de 12.420 euros HT. Aux termes d'un mandat de location sans exclusivité en date du 4 juin 2010, Mme [W] [Z] a confié à la SARL Immobilière des Iles la gestion des locaux loués sis [Adresse 3] à [Localité 9] (Martinique). A compter du 1er décembre 2018, Mme [H] [J], estimant que le local loué était d'une superficie inférieure à celle indiquée dans le bail commercial du 26 janvier 2004, a cessé de régulariser les loyers commerciaux auprès de la bailleresse pour les mettre en séquestre sur un compte CARPA. Par exploit d'huissier en date du 29 avril 2019, Mme [W] [Z] a fait délivrer à Mme [H] [J] un commandement de payer la somme en principal d'un montant de 6.587,50 euros au titre des loyers impayés. Par exploit d'huissier en date des 28 et 29 avril 2021, Mme [W] [Z] a fait assigner Mme [H] [J] devant le tribunal judiciaire de Fort-de-France aux fins notamment de résiliation du contrat de bail conclu le 26 janvier 2004, de paiement des loyers impayés, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation. Par jugement contradictoire rendu en date du 6 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit : - DÉCLARE irrecevable la demande de mise hors de cause présentée par la SARL Immobilière des Iles ; - CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [H] [J] et [W] [Z] le 26 janvier 2004 portant sur un local situé [Adresse 8] sur la commune de [Localité 9] et ce depuis le 30 mai 2019 ; - CONDAMNE Mme [H] [J], née le 7 octobre 1965 a [Localité 6] à payer à Mme [W] [Z] la somme de 7.905 euros au titre des loyers commerciaux impayés sur la période courant du 1er décembre 2018 au 29 mai 2019 ; - ORDONNE l'expulsion de Mme [H] [J] et de tout occupant de son chef de la propriété de Mme [W] [Z], située [Adresse 8] sur la commune de [Localité 9] ; - CONDAMNE Mme [H] [J] à payer à Mme Mme [W] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle du local situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 9] de 1.317,50 euros à compter du 30 mai 2019 et jusqu'au 30 juin 2020, puis de 1.349,25 euros à compter 1er juillet 2020 et jusqu'à libération effective des lieux ; - DÉBOUTE Mme [W] [Z] du surplus de ses demandes principales ; - DÉBOUTE Mme [H] [J] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ; - CONDAMNE Mme [H] [J] au paiement des dépens de l'instance ; - CONDAMNE Mme [H] [J] à payer à Mme [W] [Z] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ; - DÉBOUTE Mme [H] [J] de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles ; - CONDAMNE Mme [W] [Z] à payer à la SARL Immobilière des Iles la somme 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. Par déclaration en date du 11 janvier 2023, Mme [H] [J] a interjeté appel du jugement susvisé en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail, l'a condamnée à payer à Mme [W] [Z] la somme de 7.905 euros au titre des loyers commerciaux impayés, a ordonné son expulsion des locaux situés [Adresse 8] sur la commune de [Localité 9] et en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été orientée à bref délai le 7 mars 2023. Mme [W] [Z] s'est constituée intimée le 9 février 2023. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 6 avril 2023, et signifiées à l'agence le 27 avril 2023, Mme [H] [J] demande à la cour de : - la DÉCLARER recevable et bien fondée en son appel ; - INFIRMER le jugement du 6 décembre 2023 en ce qu'il a : - Constaté la résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [H] [J] et Mme [W] [Z] le 26 janvier 2004 portant sur un local situe [Adresse 8] sur la commune de [Localité 9] et ce depuis le 30 mai 2019 ; - Condamné Mme [H] [J] née le 7 octobre 1965 à [Localité 6] à payer à Mme [W] [Z] la somme 7.905 euros au titre des loyers commerciaux impayés sur la période courant du 18 décembre 2018 au 29 mai 2019 ; - Ordonné l'expulsion de Mme [H] [J] et de tout occupant de son chef de la propriete de Madame [W] [Z], située [Adresse 8] sur la commune [Localité 9]; - Condamné Mme [H] [J] née le 7 octobre 1965 à [Localité 6] à payer à Mme [W] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle du local situé [Adresse 8] sur la commune de [Localité 9] de 1.317,50 euros à compter du 30 mai 2019 et jusqu'au 30 juin 2020 puis de 1.349,25 euros à compter du 18 juillet 2020 et jusqu'à liberation effective des lieux ; Statuant à nouveau, - DÉCLARER que les demandes de Mme [H] [J] relatives à la superficie du local et au manquement à l'obligation de delivrance du bailleur ne sont pas prescrites ; Y faisant droit, - DÉCLARER qu'il y a vice du consentement de Mme [H] [J] à la signature du bail commercial ; - DÉCLARER que Mme [W] [Z] ne s'est pas conformée à son obligation de délivrance ; - DÉCLARER que Mme [W] [Z] n'a pas respecté son obligation de délivrance en louant un local de 43 m² alors que le bail commercial stipule un local de 53 m² ; - DÉCLARER que Mme [W] [Z] a mis en oeuvre la clause résolutoire de mauvaise foi ; - DÉCLARER la délivrance du commandement comme abusive et constituant d'un abus de droit ; En conséquence : - DÉCLARER en conséquence nul et de nul effet le commandement notifié à Mme [H] [J] à la requête de Mme [W] [Z] par acte en date du 29 avril 2019 ; - DÉBOUTER par conséquent purement et simplement Mme [W] [Z] et la SARL Immobilière des Iles de l'ensemble de leurs demandes ; - ORDONNER la suspension du paiement des loyers et sa consignation sur le compte séquestre ouvert à la CARPA ; - ORDONNER à Mme [W] [Z] de rectifier par avenant au bail commercial la superficie du local loué et le montant du loyer en conséquence ; A titre subsidiaire, - ORDONNER une expertise judiciaire afin de mesurer la superficie réelle du local ; - NOMMER tel expert qu'il plaira à la cour aux fins de : - Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ; - Se rendre sur les lieux sis, après y avoir convoqué ls parties; - Mesurer la superficie réelle du local loué ; - Déterminer et estimer les préjudices subis par Mme [H] [J] ; - Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ; - Apres avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier à cette faute contractuelle et leurs délais d'exécution, chiffrer éventuellement le coût de ces travaux ; - Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, manquements notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux d'agrandissement éventuel et préjudice subi de la perte de superficie initiale ; - Faire toutes observations utiles au règlement du litige ; - DIRE que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près ce tribunal ; - DIRE qu'en cas de difficulté, l'expert saisira le Président qui aura ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui ; - FIXER la provision à consigner au Greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par l'ordonnance a intervenir ; - DÉCLARER que cette provision sera à la charge de Mme [W] [Z] ; En tout état de cause : - DÉCLARER que dans les circonstances de l'espèce Mme [W] [Z] a commis une faute en faisant délivrer le commandement à Mme [H] [J] et en l'assortissant de la menace de résiliation de plein droit de son bail ; - DÉCLARER que cette faute a causé à Mme [H] [J] un préjudice important et condamner en consequence solidairement la SARL Immobilière des Iles et Mme [W] [Z] à payer par provision à Mme [H] [J] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour prejudice moral et résistance abusive ; - CONDAMNER Mme [W] [Z] à rembourser par provision à Mme [H] [J], le trop perçu de loyer versé depuis le 1er janvier 2004 au regard de la superficie réellement louée ; - CONDAMNER la SARL Immobilière des Iles et Mme [W] [Z] à verser à Mme [H] [J] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - La CONDAMNER aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, Mme [H] [J], qui met en avant que le local loué est d'une superficie de 43 m² et non de 53 m², soulève deux vices de consentement que sont le dol et l'erreur. Elle précise avoir découvert cette différence de métrage en décembre 2018, de sorte que son action n'est pas prescrite. Mme [H] [J] soutient qu'en raison de ce déficit de superficie, Mme [W] [Z] a manqué à son obligation de délivrance. La demanderesse fait par ailleurs observer que Mme [W] [Z] n'a pas usé de la clause résolutoire en toute bonne foi puisqu'elle soutient que le commandement de payer a été délivré en représailles de la constatation de sa faute contractuelle. Elle sollicite ainsi que le commandement de payer soit déclaré nul et de nul effet. Enfin, Mme [H] [J] considère que la demande de mise hors de cause présentée par la SARL Immobilière des Iles doit être écartée en ce qu'il n'est pas justifié que le contrat signé avec Mme [W] [Z] constitue une substitution ou un transfert du mandat de gestion immobilière avec le précédent mandataire. Aux termes de conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 13 avril 2023,signifiées à l'agence le 19 avril 2023, Mme [W] [Z] demande à la cour de : Au principal, - DÉBOUTER Mme [H] [J] de sa demande d'infirmation du jugement rendu le 6 décembre 2022 ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour devait s'estimer saisie à ce titre, - ÉCARTER toute prétention adverse au titre d'un vice du consentement et d'un défaut de délivrance en raison de la prescription; En toute hypothèse, - DÉBOUTER Mme [H] [J] de toutes ses prétentions ; - DÉBOUTER Mme [H] [J] de sa demande d'expertise formulée à titre ; Subsidiaire ; - CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, - CONDAMNER Mme [H] [J] aux entiers dépens, ainsi qu'à payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En défense, Mme [W] [Z] fait valoir que les demandes relatives au vice du consentement pour cause d'erreur et de dol ne saisissent pas la cour en ce qu'elles constituent des demandes de déclaration. Elle précise à cet égard que la cour n'est saisie d'aucune demande de nullité du bail ou de l'une de ses clauses, ni d'une demande de nullité du commandement de payer du 29 avril 2019. Elle sollicite ainsi qu'il ne soit pas statué sur les demandes de "déclarer". Subsidiairement, Mme [W] [Z] met en évidence la prescription de l'action en nullité du commandement de payer susvisé s'agissant d'un bail de plus de 17 ans. Elle ajoute que le dol soulevé n'est pas caractérisé faute d'élément intentionnel rapporté. Mme [W] [Z] expose qu'elle ne peut également avoir failli à son obligation de délivrance des locaux, car si le bail litigieux a été signé le 26 janvier 2004, Mme [H] [J] avait déjà pris possession des lieux dès le 1er janvier 2004, date d'acquisition de son fonds de commerce auprès de son frère. Selon la bailleresse, déjà installée dans les locaux litigieux au jour de la signature du bail, Mme [H] [J] ne pouvait ignorer la surface réelle du local au jour de la signature du bail. Mme [W] [Z] conteste par ailleurs que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi. Relevant que le jugement entrepris a été parfaitement motivé à cet égard, elle rappelle que c'est Mme [H] [J] qui ne s'est pas conformée au commandement contesté, qui a consigné les loyers sans y être autorisée et qui s'est opposée à tout règlement amiable. Sur la demande de remboursement des loyers formée par Mme [H] [J], Mme [W] [Z] explique que le loyer n'a pas été fixé en fonction de la superficie. Elle ajoute que la superficie n'a pas été une condition de son engagement et rappelle que le droit au bail a été acquis au même titre que son fonds de commerce auprès de son frère, M. [K] [J], sans que les clauses du contrat aient été discutées avec la bailleresse. Par ailleurs, Mme [W] [Z] fait remarquer qu'aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire n'a été formulée de sorte que la décision entreprise devra être confirmée dans son ensemble. Elle soutient enfin que la demande d'expertise formée n'est ni motivée, ni justifiée en ce que la question de la superficie n'est pas débattue. La SARL Immobilière des Iles ne s'est pas constituée intimée. La déclaration d'appel et l'avis d'orientation lui ont été signifiés par acte d'huissier en date du 14 mars 2023 délivré à madame [O] qui a déclaré être habilitée à le recevoir et a accepté l'acte qui lui a été remis . L'arrêt est dès lors réputé contradictoire. L'affaire a été retenue le 15 septembre 2023 et mise en délibéré au 7 novembre 2023. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées. MOTIFS A titre liminaire il convient de relever que dans sa motivation Mme [H] [J] sollicite de débouter la SARL Immobilière des Iles de sa demande de mise hors de cause. Cependant il sera rappelé que la cour n'est tenue que par le dispositif des conclusions et qu'il n'est pas sollicité dans le dispositif des dernières conclusions de l'appelante une quelconque demande en ce sens. Par ailleurs, la SARL Immobilière des Iles qui n'a pas constitué avocat en appel n'a pas fait d'appel incident et est censée en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile s'approprier les motifs du jugement. La cour n'est dès lors pas saisie d'une contestation quant à l'irrecevabilité de la demande de mise hors de cause de l'agence. Sur les conclusions de Mme [H] [J] : Mme [W] [Z] soutient que les conclusions de Mme [H] [J] ne saisissent la cour d'aucune prétention puisque ne sont formulées que des demandes de "déclarer" qui ne sont pas des prétentions au sens de l'article 954 du code de procédure civile. La cour rappelle que l'article 954 du code de procédure civile oblige les parties à énoncer leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions et que la cour ne statue que sur celles-ci. Par prétention, il faut entendre une demande en justice, au sens de l'article 4 du code de procédure civile, qui tend à ce qu'il soit tranché un point litigieux. La cour constate qu'aux termes du dispositif des conclusions de Mme [H] [J] il lui est demandé de déclarer nul et de nul effet le commandement notifié à Mme [H] [J] à la requête de Mme [W] [Z] par acte du 29 avril 2019, de débouter par conséquent Mme [W] [Z] et la SARL Immobilière des Iles de leurs demandes, et d'ordonner à la fois la suspension du paiement des loyers et la rectification par avenant au bail de la superficie du local loué et du montant du loyer en conséquence. Il apparaît ainsi que le dispositif des conclusions articule des demandes qui saisissent la cour et sur lesquelles il convient de statuer s'agissant de dire si le commandement de payer du 29 avril 2019 est nul et d'en tirer toutes les conséquences. Il y a lieu par contre de rejeter comme ne constituant pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes de Mme [H] [J] s'agissant de déclarer l'existence d'un vice de consentement. En effet, c'est par une juste appréciation que la cour adopte que les premiers juges ont retenu que ces demandes constituent en réalité des moyens au soutien de l'argumentation développée concernant la régularité du commandement de payer contesté, le tribunal pas plus que la cour n'étant saisis d'une demande de nullité du bail. S'agissant de la demande de Mme [H] [J] de déclarer en tout état de cause que Mme [W] [Z] a commis une faute en délivrant le commandement de payer du 29 avril 2019, il conviendra d'y répondre en ce qu'il est demandé à la cour de condamner en conséquence solidairement Mme [W] [Z] et la SARL Immobilière des Iles au paiement de dommages et intérêts. Sur la nullité du commandement de payer : Au terme des dispositions de l'article 1728 alinéa 2 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est quant à lui obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. Le contrat de bail conclu le 26 janvier 2004 par Mme [W] [Z] au profit de Mme [H] [J] énonce en son article 2 (désignation) que Mme [W] [Z] a confié à bail un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble situé à [Adresse 8], cadastré section H, numéro [Cadastre 2], consitant en une grande salle de 53 m² avec cabinet de toilette. Mme [W] [Z] a délivré à Mme [H] [J] par acte d'huissier du 29 avril 2019 un commandement de payer sous un mois la somme en principal d'un montant de 6.587,50 euros au titre des loyers impayés de décembre 2018 à avril 2019 (1.317,50 x 5), en se prévalant de la clause résolutoire stipulée à l'article 9 du bail susvisé. Mme [H] [J] reconnaît dans son assignation devant les premiers juges comme dans ses écritures devant la cour qu'elle a suspendu le paiement des loyers considérés comme surévalués. Elle prétend que le commandement de payer est nul et de nul effet en ce que le bailleur réclame un loyer qui ne correspond pas aux engagements pris par ses soins dans le bail. Elle reproche en effet à Mme [W] [Z] de ne pas avoir respecté son obligation de délivrance en louant un local de 53 m² quand celui ci est en réalité d'une superficie de 43 m². En l'espèce, pour justifier la superficie de 43 m², Mme [H] [J] verse aux débats une attestation en date du 7 décembre 2018 rédigée par ses soins aux termes de laquelle elle déclare occuper un local commercial de 43 m² et non de 53 m². Cependant nul ne peut se constituer de preuve à soi-même de sorte que l'attestation susvisée est insuffisante pour justifier la superficie exacte du local loué. Néanmoins, il ressort du jugement entrepris que Mme [H] [J] a versé devant les premiers juges un rapport établi le 12 mars 2019 par M. [M] [B] lequel a retenu une superficie de 39,48 m². Ce métrage n'étant pas contesté par la bailleresse il sera retenu comme étant la superficie réelle des locaux loués sans qu'il ne soit nécessaire d'ordonner une expertise judiciaire, laquelle ne peut avoir pour but de pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve. En l'espèce, il apparaît que Mme [H] [J] s'est donc aperçue de l'erreur de superficie du local loué à compter de décembre 2018. Il est donc incontestable, sur le fondement de l'article 2224 du code civil, que son action en nullité du commandement de payer n'est pas prescrite. Mme [H] [J], considérant que le local loué était d'une superficie inférieure à celle mentionnée dans le bail litigieux du 26 janvier 2004 et déclarant que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, a donc suspendu le paiement de ses loyers. Elle se prévaut ainsi d'une exception d'inexécution justifiée par le manquement de Mme [W] [Z] à son obligation de délivrance de la chose louée. Toutefois, en application de l'article 1156 ancien du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, il convient de rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes au moment de la conclusion du bail du 26 janvier 2004. Compte tenu de cette différence existant entre la superficie mentionnée au bail et la superficie réellement délivrée à Mme [H] [J] lors de son entrée en possession des lieux, il convient en effet de rechercher quelle a été la commune intention de Mme [H] [J] et de Mme [W] [Z] quant à la chose louée et à son prix. Il n'est pas contesté par Mme [H] [J] que lors de la signature du bail litigieux, elle connaissait les locaux loués pour avoir été précédemment occupés par son frère au terme d'un bail souscrit avec Mme [W] [Z] le 20 janvier 1998 et pour avoir pris possession des locaux dès le 1er janvier 2004, soit antérieurement à la signature du bail le 26 janvier 2004. Dès lors qu'elle a repris le bail donné à son frère et qu'elle a occupé les locaux avant la signature du bail du 26 janvier 2004, Mme [H] [J] savait parfaitement lors de son entrée dans les lieux de quel espace elle pourrait jouir en occupant les locaux objet du bail. En outre, Mme [H] [J] n'allègue aucunement avoir formé la moindre contestation sur la superficie du local effectivement délivré et sur le prix du loyer au moment de la signature du bail, aux termes duquel elle a expressément accepté les mentions telles que stipulées et prévoyant un loyer annuel de 12.420 euros HT pour une superficie de 53 m². En effet, au jour de la signature du bail, Mme [H] [J] n'a pas contesté le montant du loyer, acceptant sans aucune observation sur la surface louée, que le loyer soit porté à la somme de 12.420 euros HT par an pour une superficie de 53 m². Dès lors que Mme [H] [J] avait connaissance avant la signature du bail de l'espace loué pour avoir visité et occupé les lieux et qu'elle n'a pas contesté que la surface de 53 m² correspondait à la surface totale des locaux, il s'en déduit que Mme [W] [Z] et Mme [H] [J] se sont accordées, d'une part sur la chose louée et d'autre part sur le montant du loyer annuel de 12.420 euros HT dû au titre de la surface occupée par Mme [H] [J] dès son entrée dans les lieux en janvier 2004. La chose convenue entre les parties, telle qu'acceptée par Mme [H] [J], a donc bien été délivrée par la bailleresse, même si la superficie dans le bail commercial du 26 janvier 2004 a été mentionnée de manière erronée. Il ne peut donc être retenu que Mme [W] [Z] a manqué à son obligation de délivrance. Mme [H] [J] expose cependant que Mme [W] [Z] a délivré le commandement de payer du 29 avril 2019 de mauvaise foi en représailles de la constatation d'une erreur sur la superficie des locaux. Il est constant que le commandement visant la clause résolutoire du bail doit être délivré de bonne foi pour produire effet. Il résulte des dispositions de l'article 1728 du code civil susvisé, que sauf impossibilité de jouissance, le preneur ne peut opposer au bailleur n'exécutant pas correctement ses obligations, l'exception d'inexécution. Cette impossibilité de jouissance s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux conformément à leur destination. En l'espèce, il n'est pas établi ni même allégué par Mme [H] [J] qu'il lui était impossible d'occuper les lieux loués et ce en dépit des éléments produits aux débats qui permettent seulement de constater l'erreur dans le bail commercial du 26 janvier 2004 sur le métrage du local loué. En effet cette erreur n'est pas en soi de nature à rendre impossible l'utilisation des lieux loués comme le prévoit le bail. Mme [H] [J], preneuse, n'était ainsi pas en droit de suspendre le paiement des loyers alors même qu'elle s'est maintenue dans les lieux. Il s'ensuit que l'exception d'inexécution soulevée par cette dernière n'est pas fondée et n'est pas dès lors de nature à caractériser une mauvaise foi de Mme [W] [Z] dans la délivrance du commandement de payer du 29 avril 2019, celle-ci n'ayant fait que réclamer le paiement de l'arriéré locatif et se prévaloir de la clause résolutoire figurant au contrat. La mauvaise foi de Mme [W] [Z] n'étant pas rapportée, Mme [H] [J] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. C'est donc par des motifs pertinents et que la cour adopte que le tribunal a débouté Mme [H] [J] de sa demande de nullité du commandement de payer du 29 avril 2019 et de sa demande d'expertise. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont en conséquence réunies, les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le délai d'un mois requis, le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [H] [J] et [W] [Z] le 26 janvier 2004 portant sur un local situé [Adresse 8] sur la commune de [Localité 9] et ce depuis le 30 mai 2019. Le bail étant résilié Mme [H] [J] ne peut qu'être déboutée de sa demande de suspension du paiement des loyers, de sa demande de consignation sur le compte séquestre ouvert à la CARPA et de sa demande visant à rectifier par avenant la superficie du local loué et le montant du loyer. Elle sera enfin déboutée de sa demande de remboursement par provision du trop perçu de loyer versé faute de justifier du montant du trop versé au regard de la valeur locative du local commercial définie en application des dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce et les parties s'étant accordé sur l'objet du bail . Sur les demandes accessoires : Mme [H] [J], qui succombe, supportera les dépens d'appel. Il est par ailleurs équitable de mettre à la charge de Mme [H] [J] qui succombe les frais exposés en appel par Mme [W] [Z] évalués à 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions frappées d'appel ; Y ajoutant, DÉBOUTE Mme [H] [J] de l'ensemble de ses demandes ; CONDAMNE Mme [H] [J] aux dépens d'appel; CONDAMNE Mme [H] [J] à verser à Mme [W] [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure d'appel ; Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,