Cour d'appel, 16 mai 2023. 22/01601

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - COMMERCIALE CC/IM ARRET N°: AFFAIRE N° RG 22/01601 - N° Portalis DBVP-V-B7G-FBYX Ordonnance du 30 Août 2022 Président du TJ de SAUMUR n° d'inscription au RG de première instance 22/00021 ARRET DU 16 MAI 2023 APPELANT : Monsieur [P] [H] né le 06 Décembre 1945 à [Localité 2] [Adresse 4] [Adresse 4] Représenté par Me Jean-baptiste LEFEVRE de la SELARL 08H08 AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 20220031 INTIMES : Monsieur [D] [L] né le 30 Juin 1951 à [Localité 5] [Adresse 1] [Adresse 1] Madame [X] [J] épouse [L] née le 08 Avril 1947 à [Localité 3] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentés par Me Inès RUBINEL, avocat postulant au barreau d'ANGERS, en qualité d'administratrice provisoire de Me Benoît GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 225484, et Me Tiphaine MOREAU, avocat plaidant au barreau de LA ROCHE SUR YON COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 06 Mars 2023 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, présidente de chambre, qui a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme CORBEL, présidente de chambre Mme ROBVEILLE, conseillère M. BENMIMOUNE, conseiller Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 16 mai 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre, et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE Le 1er avril 2003, le bail commercial consenti en 1979, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 1], pour l'exercice d'une activité d'hôtellerie, restauration, de débit de boissons et pour l'habitation personnelle, a été renouvelé au profit de M. [L] et de Mme [J], épouse [L] (les époux [L]). Le 23 juillet 2013, M. [H] est devenu propriétaire de cet ensemble immobilier. Le 25 septembre 2019, M. [H] a fait délivrer aux époux [L] un premier commandement de payer les loyers commerciaux impayés depuis avril 2019, d'un montant de 19.028,55 euros, visant la clause résolutoire figurant au bail. A la suite de ce commandement, les époux [L] ont repris le paiement du loyer aux mois de septembre et d'octobre 2019 ainsi qu'au mois d'octobre 2020. Le 6 novembre 2020, les époux [L] ont fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail, à laquelle il n'a été répondu. Par lettre recommandée du 26 octobre 2021 avec avis de réception du 29 octobre suivant, les époux [L], par l'intermédiaire de leur avocat, déplorant le mauvais état de l'immeuble pris à bail en l'absence de travaux entrepris par le bailleur, s'appuyant sur un procès-verbal dressé le 30 décembre 2019 à leur demande par un huissier de justice, ont mis en demeure M. [H] d'exécuter les travaux de remise en état. Le 23 novembre 2021, M. [H] a fait signifier aux époux [L] un second commandement de payer les loyers commerciaux à la somme de 89 861,07 euros, comprenant les loyers impayés et taxes locales 2019 et 2020, visant la clause résolutoire insérée au bail, dans le délai d'un mois sous peine de résiliation de plein droit du bail. Par acte d'huissier de justice du 17 février 2022, M. [H] les a assignés devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saumur en constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, en expulsion, en paiement d'une provision à valoir sur les loyers et taxes impayés et indemnité d'occupation. Les époux [L] se sont opposés à ces demandes en élevant des contestations tenant, d'une part, à la mise en oeuvre par le bailleur de la clause résolutoire prétendument de mauvaise foi dans le but d'échapper à ses propres obligations, à savoir l'exécution des travaux sur l'immeuble vétuste, d'autre part, à l'exception d'inexécution qu'ils ont soulevée pour justifier le défaut de paiement des loyers commerciaux à raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et à son obligation d'entretien et de réparation, enfin, à l'absence de droit du bailleur de leur réclamer le remboursement de la taxe des ordures ménagères, à la charge du propriétaire. Subsidiairement, ils ont demandé la suspension des effets de la clause résolutoire. Reconventionnellement, ils ont sollicité une expertise sur la nature et l'étendue des travaux de remise en état du bien loué et les responsabilités encourues. Par ordonnance rendue le 30 août 2022, la présidente du tribunal judiciaire de Saumur a : -débouté M. [H] de l'ensemble de ses prétentions comme se heurtant à des contestations sérieuses ; -renvoyé les parties à se pourvoir le cas échéant devant le juge du fond ; -ordonné une mesure d'expertise et commis pour y procéder M. [C] [L], avec pour mission de : * convoquer les parties, * se rendre sur les lieux situes [Adresse 1], * se faire communiquer tous les documents qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission, * relever, dater et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l'immeuble litigieux, en particulier ceux mentionnés dans l'assignation et les constats et rapports versés, en considération des documents contractuels liant les parties, * en détailler les causes en indiquant si ces désordres proviennent d'un simple défaut d'entretien, d'une grosse réparation ou d'une non-conformité aux documents contractuels ou aux règles de l'art ou d'une exécution défectueuse ou de la vétuste et l'usage normal, et fournir tous les éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions, * indiquer les conséquences des désordres, malfaçons ou inachèvements quant à la solidité, la stabilité, l'esthétique de l'immeuble et plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination, * indiquer les solutions appropriées pour y remédier, * préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres et malfaçons et par les solutions possibles pour y remédier, * estimer la valeur locative du bien, * rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties. - fixé la provision à consigner au greffe par les époux [L] avant le 1er octobre 2022, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, à la somme de 2 000 euros ; - condamné M. [H] à verser aux époux [L] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [H] aux dépens de l'instance, comprenant les actes d'huissier pour l'exécution de la décision. Par déclaration au greffe du 21 septembre 2022, M. [H] a interjeté appel de cette décision en attaquant chacune de ses dispositions. Les parties ont conclu. MOYENS ET PRÉTENTIONS M. [H] demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l'article L 145-41 du code de commerce : - de réformer l'ordonnance entreprise, Et statuant à nouveau : - de constater la résiliation de plein droit des baux à compter du 24 décembre 2021 ou subsidiairement à compter du 26 septembre 2019 ; - d'ordonner la libération des lieux et la remise des clés dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ; - de débouter les époux [L] de leurs demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais pour le règlement des loyers échus ; - à défaut de départ volontaire des époux [L] passé ce délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, d'ordonner leur expulsion des locaux commerciaux, tant de leur personne que de tous leurs biens ou de tout occupant de leur chef avec, si besoin, le concours de la force publique avec application d'une astreinte de 100 euros par jour de retard et ce pour une durée de trois mois ; - condamner in solidum les époux [L] à verser à M. [H], à titre provisionnel, la somme de 96 500,15 euros pour les loyers et charges échus arrêtés au 14 janvier 2022, ladite somme étant assortie des intérêts au taux légal et ce, à compter du commandement de payer du 23 novembre 2021 ; - condamner in solidum les époux [L] à verser à M. [H], à titre provisionnel, la somme mensuelle de 3 321,44 euros pour les loyers et charges à compter du 1er février 2022 jusqu'à la date de prononcé de la résiliation du bail ; - fixer à 3 321,44 euros par mois l'indemnité mensuelle d'occupation de l'immeuble après le prononcé de la résiliation et ce jusqu'à parfait paiement et remise des clés, lesdites sommes étant assorties d'un intérêt au taux légal à compter de l'assignation ; - condamner in solidum les époux [L] à verser à M. [H] une indemnité provisionnelle de 110 euros par jour à compter du 15 janvier 2022 et jusqu'à la date de départ de la restitution des clés du fait de l'occupation des lieux ; - condamner in solidum les époux [L] à verser à M. [H] une somme de 5 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum les époux [L] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'état des privilèges et nantissements et encore tous frais utiles et nécessaires à l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Les époux [L] prient la cour de : Confirmer l'ordonnance rendue en ce qu'elle a : * débouté M. [H] de l'ensemble de ses prétentions concernant la résiliation du bail et ses conséquences, comme se heurtant à des contestations sérieuses ; * renvoyé les parties à se pourvoir le cas échéant devant le juge du fond ; *ordonné une mesure d'expertise et commet pour y procéder M. [C] [L] (') *condamné M. [H] à leur verser la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Vu l'article 835 du code de procédure civile, Vu l'article L.145-41 du code de commerce, - dire et juger que la clause résolutoire a été mise en 'uvre de mauvaise foi par M. [H] ; En conséquence, - débouter M. [H] de l'ensemble de ses prétentions, comme se heurtant à des contestations sérieuses tenant à la nullité du commandement de payer ; - constater que le commandement de payer vise le paiement de la taxe des ordures ménagères ; En conséquence, - débouter M. [H] de l'ensemble de ses prétentions, comme se heurtant à des contestations sérieuses tenant à l'erreur dans le décompte du commandement de payer ; Vu l'article 835 du code de procédure civile Vu les articles 605, 606, 1220, 1719, 1720, 1755 du code civil, - dire et juger que l'immeuble souffre de nombreux désordres et est vétuste ; En conséquence, - débouter M. [H] de l'ensemble de ses prétentions, comme se heurtant à des contestations sérieuses tenant à l'exception d'inexécution ; Vu l'article 145 du code de procédure civile, Ordonner une mesure d'expertise judiciaire aux frais avancés de M. [H] ; Nommer tel expert qu'il lui plaira avec pour mission de : - convoquer les parties ; - se rendre sur les lieux situés [Adresse 1] ; - se faire communiquer tous les documents qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission ; - recueillir les doléances des époux [L] ; - relever, dater et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l'immeuble litigieux, en particulier ceux mentionnés dans l'assignation et les constats et rapports versés, en considération des documents contractuels liant les parties, - en détailler les causes en indiquant si ces désordres proviennent d'un simple défaut d'entretien, d'une grosse réparation ou d'une non-conformité aux documents contractuels, ou aux règles de l'art ou d'une exécution défectueuse ou de la vétusté et de l'usage normal, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions ; - indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons ou inachèvements quant à la solidité, la stabilité, l'esthétique de l'immeuble et plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ; - indiquer les solutions appropriées pour y remédier, - préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres et malfaçons et par les solutions possibles pour y remédier ; - rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ; Dire que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce tribunal ; Dire qu'en cas de difficulté, l'expert s'en réfèrera au président qui aura ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui ; Dire que l'expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de 4 mois à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu'il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif ; Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir, et ce aux frais de M. [H] ; Les autoriser expressément à ne pas verser le loyer mensuel, conséquence directe des manquements du bailleur à ses obligations essentielles ; subsidiairement, Suspendre les effets de la clause résolutoire et leur accorder des délais de paiements à hauteur de 24 mois, compte tenu de leur situation financière ; En tout état de cause, Et rejetant toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée, Condamner M. [H] à leur rembourser les frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile pour un montant de 5 000 euros ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de l'avocat aux offres de droit Pour un plus ample exposé des moyens des parties, la cour renvoie à leurs dernières conclusions déposées : - le 2 décembre 2022 pour M. [H] - le 8 novembre 2022 pour les époux [L]. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail Selon décompte du 14 janvier 2022 établi par l'huissier chargé par le bailleur du recouvrement de la dette, sur un principal de 114 923,96 euros, qui, dans son montant, n'est contesté qu'à hauteur de 987 euros et 1008 euros correspondant aux taxes d'ordures ménagères, les preneurs n'ont réglé depuis le mois d'avril 2019 qu'une somme de 16 607,20 euros au titre des loyers impayés. M. [H] fait valoir que, dès lors que les arriérés de loyers n'ont pas été réglés dans le délai d'un mois imparti au commandement du 23 novembre 2021, et même du commandement du 25 septembre 2019, la résiliation du bail est acquise de plein droit, ce que le juge serait tenu de constater sans pouvoir retenir l'existence de contestations sérieuses et sans avoir à rechercher si les parties ont manqué à leurs obligations ni la gravité de ce manquement, ne devant simplement vérifier qu'un commandement a été signifié aux locataires et que ces derniers ne se sont pas exécutés dans le délai d'un mois. Il fait valoir, qu'en tout état de cause, les contestations soulevées par les époux [L] pour opposer une exception d'inexécution ne sont pas sérieuses. En premier lieu, il prétend que l'existence d'une prétendue vétusté n'est pas avérée, le rapport d'expertise de valeur locative, non contradictoire, et le constat d'huissier produits par les preneurs ne caractérisant ni la vétusté des lieux, ni l'impossibilité d'exploiter les locaux pour leur usage d'hôtel et de restaurant. Il fait observer que si le constat d'huissier fait état des conséquences d'un dégât des eaux, de l'effritement de la peinture des façades et des volets, des vitrages manquants, cependant, concernant le dégât des eaux, rien n'établit qu'il provienne d'un défaut du clos ou du couvert, seules obligations d'entretien prévues dans le bail à la charge du bailleur et non pas des installations sanitaires relevant de la responsabilité du locataire et de la même manière, que les dommages et la vétusté allégués relèvent de la responsabilité des époux [L]. A cet égard, il rappelle que le bail prévoit, notamment, que les peintures extérieures doivent être refaites tous les cinq ans par le preneur, qui doit également l'entretien régulier des volets et des vitrages. Il ajoute que le bail prévoit également que le preneur doit entretenir les lieux et faire réaliser à ses frais les travaux d'entretien qui s'avéreraient nécessaires. Il souligne que les époux [L] ne justifient pas avoir réalisé ces travaux d'entretien contractuellement mis à leur charge. Il en déduit que les preneurs ne peuvent donc invoquer l'état des façades extérieures pour contester le règlement de leurs loyers alors même que l'aspect de l'immeuble est lié à leurs propres manquements. En outre, il fait valoir que les preneurs n'ont jamais émis de réclamation alors que, conformément au bail, le preneur est tenu d'informer immédiatement le bailleur des dégradations pouvant lui incomber. Surtout, il fait remarquer que l'exploitation des locaux a toujours été possible et que cette exploitation des lieux est encore actuelle, ce qui apparaît à travers une recherche sur internet, qui permet de constater que l'hôtel restaurant est toujours en activité et propose des chambres d'hôtel à 70 euros ainsi qu'un service de restauration. Il soutient que la cour n'a pas à statuer sur l'application de bonne ou de mauvaise foi de cette clause pour constater la résiliation de plein droit du bail. En tout état de cause, il assure avoir mis en oeuvre de bonne foi la clause résolutoire en exposant avoir déjà fait délivrer un premier commandement, le 25 septembre 2019, visant la clause résolutoire sans qu'aucune réclamation ne lui ait été précédemment faite, commandement qu'il a dû renouveler, le 25 septembre 2021, pour obtenir le règlement de ses loyers, la dette locative n'ayant fait que de s'aggraver dans le temps, passant de 19 028,55 euros, le 25 septembre 2019, à 89 861,07 euros le 23 novembre 2021, ce qui représente plus de deux ans d'arriérés de loyer, tandis que les époux [L] continuent d'exploiter les lieux. Il ajoute que les loyers visés dans le premier commandement du 25 septembre 2019 n'ont pas été réglés dans le délai d'un mois à la suite de la signification de ce premier commandement, de sorte que la clause résolutoire était d'ores et déjà acquise sur la base de ce premier commandement. Il estime que les preneurs sont mal venus de lui reprocher d'avoir attendu que la dette locative soit importante avant d'engager une procédure et qu'ils ne sont pas fondés à prétendre qu'il aurait profité de leur situation délicate à la suite de la crise sanitaire quand les premiers impayés sont antérieurs à la crise Covid et que les loyers commerciaux échus durant la crise sanitaire restent dus par les locataires. Il expose que, contrairement à ce qui est prétendu par les preneurs, la taxe d'ordures ménagères est mise à leur charge par une clause du bail. Il s'oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire en l'absence de justification par les preneurs de leur situation financière. Les époux [L] répondent que, contrairement à ce qui est soutenu par la partie adverse, le juge des référés ne peut pas constater la résiliation du bail, même par l'effet d'une clause résolutoire, en cas de contestation sérieuse tenant, comme en l'espèce, à la mise en oeuvre de mauvaise foi de cette clause, à l'exception d'inexécution qui justifie le défaut de paiement des loyers et à une erreur dans le décompte de la créance réclamée au commandement de payer. Ils soutiennent qu'il y a lieu à interprétation du bail quant aux charges récupérables sur le locataire, en ce qui concerne la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ce qui excède les compétences dévolues au juge des référés. Ils rappellent que, de jurisprudence constante, le bailleur ne peut solliciter la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire lorsqu'il a délivré un commandement de payer de mauvaise foi. Ils prétendent que l'immeuble souffre de différents désordres, lesquels ont été constatés tant par une agence immobilière (rapport d'expertise en valeur locative du 28 septembre 2020) que par un huissier de justice (procès-verbal de constat du 31 décembre 2019) ; qu'il est totalement vétuste et qu'aucun travaux n'a été réalisé par le propriétaire pour leur permettre de pouvoir exploiter leur activité dans des conditions normales. Et qu'alors qu'il ne leur apporte aucune réponse depuis des années et que l'absence de règlement des loyers ne constitue que l'exception d'inexécution des preneurs face à l'inexécution de bailleur à ses obligations essentielles de délivrance et d'entretien, le bailleur a cru pouvoir faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire qui n'a, selon eux, pour but que celui d'échapper à ses obligations en sa qualité de bailleur, en l'occurrence la réalisation des travaux sur l'immeuble vétuste. Ils ajoutent que le bailleur a laissé les impayés s'accumuler sans rien dire, conscients sans doute que l'absence de règlement par les preneurs était la contrepartie à l'absence de délivrance conforme du bien et qu'il a fait délivrer ce commandement alors qu'il connaît leurs difficultés, surtout après la période de crise sanitaire, les plaçant dans l'incapacité la plus totale de régler la dette 'si tant est qu'elle soit fondée' dans le délai d'un mois. Ils s'estiment en droit d'opposer l'exception d'inexécution tenant à ce que le bailleur n'a effectué aucun travaux depuis l'acquisition de l'immeuble leur permettant d'exercer leur activité dans des conditions normales, en rappelant que leur activité consiste à recevoir du public. Au surplus, ils relèvent que les travaux exécutés à la suite d'un dégât des eaux ont été mal réalisés puisque des traces d'humidité sont toujours présentes et constatées. Ils soutiennent que les travaux qu'impose la vétusté de l'immeuble, à entreprendre pour rendre l'immeuble conforme à sa destination, incombent au bailleur en exécution de son obligation de délivrance dont il ne peut se décharger, et ce, sans que les preneurs n'aient à l'en aviser préalablement. Sur ce, En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance en mettant à la disposition du preneur un bien conforme à sa destination contractuelle. Cette obligation demeure tout au long du bail et il ne peut y être dérogé. L'article 1720 du même code dispose que le bailleur doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations devenues nécessaires autres que locatives. L'article 1755 précise qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure, disposition à laquelle il est possible de déroger pour un bail commercial par une clause expresse en ce sens, étant rappelé que pour un bail commercial renouvelé après le 6 novembre 2014, le transfert de la charge des réparations sur le preneur ne peut se faire que dans les limites qu'autorise l'article R. 145-35 du code de commerce issu du décret du 3 novembre 2014. Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Il en résulte que les preneurs peuvent opposer, comme moyen de défense à une demande en paiement des loyers, l'exception d'inexécution en cas d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, s'agissant d'obligations réciproques et interdépendantes. Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Ainsi, dans le cas où l'exécution par le bailleur de son obligation de délivrance est sérieusement contestée, l'exception d'inexécution élevée par les preneurs peut non seulement constituer une contestation sérieuse de la demande en paiement d'une provision à valoir sur un arriéré de loyers mais peut, également, faire obstacle à la résiliation de plein droit en légitimant la suspension du paiement des loyers par la locataire. Il convient donc de rechercher s'il existe des indices sérieux pouvant laisser penser que le bailleur a manqué à ses obligations et que les lieux loués ne seraient plus conformes à leur destination contractuelle. Le bail stipule que le bailleur est tenu aux grosses réparations et de tenir les lieux clos et couverts sauf en ce qui concerne 'la devanture'. Les preneurs ont, en vertu du bail, l'obligation d'entretenir les lieux loués en bon état. Une clause prévoit, en outre, qu'ils doivent effectuer toutes les réparations grosses ou menues et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail, exclusivement limitées aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets et fermetures, et les maintenir en parfait état de propreté, d'entretien et de fonctionnement et que les peintures extérieures devront être refaites au moins une fois tous les cinq ans et pouvoir être en mesure d'en justifier. Il en résulte, d'une part, que le bailleur est tenu de faire le ravalement de l'immeuble qui ne se limite pas à la simple peinture, ainsi que les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté de l'immeuble, en l'absence de clause transférant expressément ces charges sur les preneurs. Des éléments produits par les preneurs il ressort qu'il a été constaté, le 31 décembre 2019, par un huissier de justice mandaté par eux, des traces d'humidité sur le plafond de la salle de restaurant/petit déjeuner, avec présence de champignons et sur les murs extérieurs, l'affaissement d'une partie du placoplâtre du plafond dans une petite salle au bout de la cuisine et des traces d'humidité, l'absence d'isolation et de vitres d'une vaste pièce à usage de réserve, la présence d'une gouttière gondolée longeant la toiture et semblant ancienne, la présence d'une vaste tâche marronnée autour d'une fenêtre sur la façade, le mauvais état des pierres formant la corniche, l'état dégradé de l'enduit des cheminée, l'état dégradé des façades dont la peinture est écaillée, fissurées à certains endroits et avec un enduit qui s'effrite sur certaines parties, la vétusté des huisseries et volets en bois avec une peinture très écaillée, outre des traces verticales d'humidité sur le mur d'enceinte. La gouttière apparaît, à certains endroits en mauvais état et pourrait être à l'origine de traces d'humidité apparentes sur les murs extérieurs. Le rapport amiable de valeur locative n'apporte pas d'autres éléments. Ainsi, l'aspect l'extérieur de l'immeuble donne une impression de grande vétusté sans qu'il puisse toutefois, au vu des photographies figurant dans le procès-verbal de constat, être fait la part entre ce qui est la conséquence d'un défaut d'entretien des peintures extérieures à la charge des preneurs et la vétusté de l'immeuble ou d'un défaut d'étanchéité pouvant provenir de la toiture ou des gouttières, auquel aurait dû remédier le bailleur. S'agissant de l'importante trace d'humidité dans une pièce, les parties divergent sur sa cause, les preneurs prétendant qu'elle provient de la mauvaise exécution de travaux entrepris par le bailleur à la suite d'un dégât des eaux, le bailleur déclarant qu'elle est due à la défectuosité d'un élément sous la responsabilité des preneurs, sans qu'aucune de ces parties n'apporte de justifications de leurs dires. Une expertise est donc nécessaire pour déterminer l'origine des désordres constatés et du mauvais état extérieur du bien et pour vérifier que les lieux loués peuvent être utilisés conformément à leur destination, c'est-à-dire qu'ils permettent l'exercice de l'activité prévue au bail dans des conditions normales, ce que la circonstance que l'activité d'hôtellerie-restaurant continue à être exploitée, ne suffit pas à démontrer. Au vu des constatations de l'huissier de justice et en l'absence de justification de l'exécution de tous travaux d'entretien du clos et du couvert incombant au bailleur en dehors de ceux relatifs à la vitrine, la contestation quant à l'exécution par le bailleur de son obligation de délivrance est sérieuse et il n'appartient pas au juge des référés de la trancher. Ce motif suffit à confirmer l'ordonnance entreprise sur le rejet des demandes du bailleur, sans qu'il soit nécessaire de se prononcer sur la mise en oeuvre de sa part de la clause résolutoire de bonne ou mauvaise foi. Il y a lieu, néanmoins, de relever que le bail comporte une clause expresse de transfert de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sur le preneur. La contestation sur ce point n'apparaît pas sérieuse. Sur la demande d'expertise Pour les motifs qui précèdent, les époux [L] démontrent avoir un intérêt légitime à voir ordonner une mesure d'expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile à l'effet de déterminer les travaux nécessaires à la remise en état de l'immeuble tant dans leur ampleur que dans leur nature pour dire à qui ils incombent, rechercher si le bien est conforme à sa destination contractuelle et définir, le cas échéant, les responsabilités encourues. Il y a lieu de constater que les époux [L] ne demandent pas à la cour d'inclure dans la mission de l'expert l'estimation de la valeur locative du bien comme l'a prévu l'ordonnance attaquée, ce qu'aucun motif ne vient justifier. Il y a lieu à infirmation de ce chef. L'avance des frais d'expertise doit être faite par les demandeurs à l'expertise comme l'a justement décidé le premier juge. Sur la demande des preneur de suspension des loyers Les époux [L] demandent à être autorisés à ne pas verser le loyer mensuel, toujours en vertu de l'exception d'inexécution, en conséquence des manquements à ses obligations essentielles qu'ils imputent au bailleur. Le preneur qui prétend suspendre le paiement du loyer parce que le bailleur n'effectue pas les travaux sollicités, doit apporter la preuve que le bailleur est tenu d'y procéder. L'exception d'inexécution peut prospérer en cas d'inexécution partielle. Elle doit, toutefois, constituer une réponse proportionnée à l'inexécution de l'obligation réciproque. L'inexécution doit être suffisamment grave pour que celui qui s'en prévaut puisse être en droit de suspendre l'exécution de ses propres obligations, étant rappelé que s'agissant du contrat de bail, l'article 1728 du code civil oblige le preneur à payer le loyer aux termes convenus, sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation pour refuser le paiement des loyers échus. Ce n'est que dans le cas où le locataire est dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à leur destination qu'il est admis que le locataire suspende le paiement du loyer. Dans le cas présent, il n'est pas contesté que les époux [L] continuent à exploiter leur activité. Il résulte des motifs qui précèdent que, tant que l'expertise n'a pas eu lieu, il n'est pas établi de façon suffisamment certaine que les lieux loués ne sont pas conformes à leur destination contractuelle en raison de l'inexécution de travaux incombant au bailleur. La demande de suspension des loyers se heurte donc à une contestation sérieuse. Sur les demandes annexes L'ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. M. [H], partie perdante en appel, sera condamné aux dépens d'appel et à payer aux époux [L] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe, Confirme l'ordonnance entreprise sauf à exclure de la mission donnée à l'expert celle d'estimer la valeur locative ; Y ajoutant, Rejette la demande des époux [L] tendant à être autorisés à ne pas verser le loyer ; Condamne M. [H] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Condamne M. [H] à payer aux époux [L] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE S. TAILLEBOIS C. CORBEL