Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 24/02693

Min N° 24/00692 N° RG 24/02693 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSMB S.C.I. TROUVE UN PARKING C/ M. [Y] [R] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGEMENT DU 25 septembre 2024 JUGE DU CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DEMANDERESSE : S.C.I. TROUVE UN PARKING [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Manon DE TASTES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DÉFENDEUR : Monsieur [Y] [R] [Adresse 2] [Localité 4] comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Madame CART Magalie, Juge Greffiers : Madame DE PINHO Maria, lors de l'audience de plaidoirie, et Madame Florine DEMILLY, lors de la mise à disposition du 25 septembre 2024. Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Manon DE TASTES Copie délivrée le : à : Monsieur [K] [R] FAITS ET PROCÉDURE Par contrat du 16 septembre 2019, la S.C.I. TROUVE UN PARKING a consenti un bail sur un emplacement de stationnement à Monsieur [Y] [R] sur des locaux situés [Adresse 5] (garage n°15) à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 49 euros sans provision sur charges. Le contrat de bail précise que le box en location est loué pour y garer un véhicule automobile et que le propriétaire est dégagé de toute responsabilité en cas d'utilisation autre du box. Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. TROUVE UN PARKING a, par acte d’huissier du 6 octobre 2023, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat. Par acte d'huissier du 24 mai 2024, la S.C.I. TROUVE UN PARKING a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail concernant l'emplacement de stationnement (box), ordonner son expulsion, le condamner au paiement de la somme de 802,20 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; de la somme de 106,77 euros au titre de la clause pénale insérée dans le contrat de bail ; d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 novembre 2023 d'un montant équivalent à celui du loyer, tel qu'il aurait été dû si le contrat de location s'était poursuivi, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux à savoir la somme de 318,60 euros à la date de l'assignation, somme à parfaire à l'audience ; et à titre subsidiaire si la résiliation n'était pas constatée la somme de 1.120,80 euros, somme à parfaire à l'audience ; outre une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 juillet 2024. A l’audience, la S.C.I. TROUVE UN PARKING, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 1.227 euros arrêtée au mois de juin 2024 inclus. Elle précise s'opposer par principe à la demande de délais de paiement formulée par le locataire et demande qu'en cas d'octroi de délais de paiement qu'ils soient d'une durée inférieure à 24 mois. Monsieur [Y] [R] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, Il demande des délais de paiement sur 24 mois et précise qu'il va rendre le box à la fin de la semaine. Il déclare avoir arrêté de payer les loyers suite au constat de la présence de fuites et d'humidité dans le box qu'il a signalé mais qui n'ont pas été réparées. Il précise qu'il utilisait le box pour y entreposer des meubles suite à la saisie de son bien immobilier après son divorce. L'affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024. Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 30 août 2024 et sur autorisation du tribunal, la S.C.I. TROUVE UN PARKING explique le décompte des loyers impayés, ce dernier comprend selon la bailleresse 802,20 euros au titre des loyers impayés ainsi que 424,80 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation et un montant de 122,70 euros au titre de la clause pénale. Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 2 septembre 2024 et sur autorisation du tribunal, la S.C.I. TROUVE UN PARKING produit un décompte actualisé de la dette locative s’élevant au montant de 1.227 euros arrêté le 2 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la dette locative L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aux termes de l'article 1728, 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En l'espèce, la S.C.I. TROUVE UN PARKING produit un décompte actualisé démontrant que Monsieur [Y] [R] reste lui devoir, hors frais, la somme de 1.227 euros à la date du 2 septembre 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse). Monsieur [Y] [R] évoque une absence de règlement des loyers du fait de la nature des locaux en terre battue comportant une fuite sur la toiture en tôles de fibro-ciment qui aurait été signalée à la bailleresse en février 2022. Le tribunal observe que le locataire n'apporte aucun élément justificatif des arguments avancés et que la destination du box contractuellement mentionnée était que « le box sert à garer un véhicule, le propriétaire dégage sa responsabilité pour une autre utilisation ». En conséquence, Monsieur [Y] [R] sera condamné au paiement de la somme de 1.227 euros, au titre de l'arriéré locatif dû au 2 septembre 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023 sur la somme de 749,10 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire En application des articles 1103 et 1224 du code civil, le débiteur est tenu d'exécuter les obligations du contrat, à défaut, sa défaillance entraîne l'application d'une clause résolutoire.   Aux termes de l'article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, cette dernière ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.   En l'espèce, le bail conclu le 16 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article page 3) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié 6 octobre 2023, pour la somme en principal de 749,10 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 novembre 2023. En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 7 novembre 2023.  Monsieur [Y] [R] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser la S.C.I. TROUVE UN PAKING, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.   Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.   Enfin, Monsieur [Y] [R] sera condamné au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion. Sur la clause pénale L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce la S.C.I. TROUVE UN PARKING demande l'application d'une clause pénale et le versement de la somme de 122,70 euros à ce titre. Or, le contrat de bail conclu le 16 septembre 2019 contient une clause pénale qui énonce qu'« en outre et sans qu'il soit dérogé à la précédente clause résolutoire, le locataire s'engage formellement à respecter les deux clauses pénales qui suivent. La première clause pénale prévoit que : « tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues, en réparation du préjudice subi par le bailleur, et ce sans qu'une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation à l'article 1230 du code civil. En outre le locataire devra rembourser au bailleur les frais et honoraires exposés pour la mise en recouvrement desdites sommes sans préjudice de l'application judiciaire de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ». Il ressort de ce qui précède, que le locataire n'a pas payé les loyers contractuellement prévu par le bail signé le 16 septembre 2019. En conséquence, la clause pénale est applicable. Monsieur [Y] [R] sera condamné au paiement de la somme de 122,70 euros au titre de cette dernière. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois. Monsieur [Y] [R] envisage de procéder à la restitution du box. Il explique l'avoir loué pour y entreposer des meubles suite à son divorce et du fait de la saisie de son bien immobilier. Il loue désormais un logement chez la société TROIS MOULINS HABITAT pour un loyer mensuel de 455 euros. Il rembourse un crédit par des mensualités de 42 euros par mois et perçoit une retraite de 1.690 euros. Il explique sa dette actuelle par l'arrêt des paiements du loyer suite à la signalisation de fuites dans le box, restée sans effet de la part de la bailleresse. Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Y] [R] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en 23 mensualités d'un montant de 51 euros et la 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens. Compte tenu des démarches judiciaires que la S.C.I. TROUVE UN PARKING a dû accomplir, Monsieur [Y] [R] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort, DÉCLARE recevable l'action de la S.C.I. TROUVE UN PARKING ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 septembre 2019 entre la S.C.I. TROUVE UN PARKING, d'une part, et Monsieur [Y] [R], d'autre part, concernant l'emplacement de stationnement situé [Adresse 5] (garage n°15) à [Localité 4] sont réunies à la date du 7 novembre 2023 ; CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; DIT Monsieur [Y] [R] occupant sans droit ni titre depuis le 7 novembre 2023 ; ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [Y] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ; AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la S.C.I. TROUVE UN PARKING à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Y] [R], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à la S.C.I. TROUVE UN PARKING la somme de 1.227 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 2 septembre 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023 sur la somme de 749,10 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à la S.C.I. TROUVE UN PARKING la somme de 122,70 euros, au titre de la clause pénale contractuelle ; AUTORISE Monsieur [Y] [R] à s’acquitter de la dette en 23 mensualités de 51 euros minimum chacune et une 24ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à payer à la S.C.I. TROUVE UN PARKING une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ; CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser à la S.C.I. TROUVE UN PARKING une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [Y] [R] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. La greffière La juge