Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
Service de proximité
ORDONNANCE DE REFERE
du 17 Octobre 2024
Minute n°
[S], [J] c/ [I], [I]
DU 17 Octobre 2024
N° RG 24/01263 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PSA4
- Exécutoire :
à Me Thierry BAUDIN
- copie certifiée conforme :
à Me Laura SANTINI
à Monsieur [R] [I]
le :
DEMANDEURS:
Monsieur [N] [S]
né le 04 Mars 1959 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 2]
Rep/Assistant : Me Thierry BAUDIN, avocat au barreau de Nice, substitué à l’audience par Me Marie-Madeleine DE MOL, avocat au barreau de Nice,
Madame [C] [J] épouse [S]
née le 02 Juillet 1960 à [Localité 3]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Rep/Assistant : Me Thierry BAUDIN, avocat au barreau de Nice, substitué à l’audience par Me Marie-Madeleine DE MOL, avocat au barreau de Nice,
DÉFENDEURS:
Monsieur [R] [I]
né le 10 Décembre 1987 à [Localité 7] (TUNISIE)
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 1]
non comparant, ni représenté
Madame [V] [I]
née le 03 Octobre 1993 à [Localité 5]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Rep/Assistant : Me Laura SANTINI, avocat au barreau de Nice, subsistée à l’audience par Me Leslie DEBRAY-PIOANA avocat au barreau de Nice,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-06088-2024-4041 du 02/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et du délibéré :
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Madame, Monsieur Madame Stéphanie LEGALL, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président
DEBATS : A l’audience publique du 02 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024
DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2024
EXPOSE DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 juin 2020, à effet du 4 juillet 2020, Monsieur [N] [S] et Madame [C] [J] épouse [S] ont loué à Monsieur [R] [I] et Madame [V] [I], un local à usage d'habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel outre les provisions sur charges d'un montant actuel total de 714,63 Euros.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [S] et Madame [C] [J] épouse [S] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 novembre 2023, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 novembre 2023.
Par acte d’huissier en date du 26 février 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, Monsieur [N] [S] et Madame [C] [J] épouse [S] ont fait assigner Les époux [I] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 3 juin 2024.
A cette audience, Monsieur [N] [S] et Madame [C] [J] épouse [S], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs dernières conclusions. Ils actualisent la dette locative à la somme de 6430,48 euros au 1er septembre 2024 loyer de septembre inclus. Ils indiquent s'opposer à l'octroi de délais de paiement.
Monsieur [I] cité à étude, n’a pas comparu.
Madame [V] [I], représentée par son conseil, sollicite des délais de paiement ainsi que la consignation des loyers à la caisse des dépôts et consignation, se plaignant de désordres dans l’appartement.
L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2024.
Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,
MOTIFS DE LA DECISION
En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Vu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,
Sur la recevabilité
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989,
Monsieur [N] [S] et Madame [C] [J] épouse [S] justifient de l’accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés à savoir la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX deux mois au moins avant l'assignation et la dénonciation de l’assignation à la Préfecture, en date du 27 février 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 3 juin 2024.
Son action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Vu le contrat de bail liant les parties,
Vu l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties le 24 juin 2020, à effet du 4 juillet 2020 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Ce contrat de bail s’est renouvelé le 5 juillet 2023, soit avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi fixant à 6 semaines le délai pour régler le commandement de payer. Ainsi, c’est l’ancien délai de deux mois qui s’applique au cas d’espèce.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte d’huissier en date du 21 novembre 2023 pour un arriéré locatif de 2294,67 euros.
Au regard du décompte produit, les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 21 janvier 2024, d’ordonner l’expulsion des locataires des lieux occupés, de les condamner à payer aux bailleurs une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 22 janvier 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur le paiement de sommes à titre provisionnel
Vu l’article 16 du code de procédure civile,
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
Monsieur [N] [S] et Madame [C] [J] épouse [S] produisent à l'audience un décompte actualisé au 1 er septembre 2024, fixant la dette locative à la somme de 6430,48 euros, somme de laquelle il faut déduire le virement de 1517,29 Euros effectué par la locataire le jour de l’audience.
L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner solidairement Les époux [I] à payer à Monsieur [N] [S] et Madame [C] [J] épouse [S] la somme de 4913,19 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2294,67 Euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement formée par Madame [I]
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, suite à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut octroyer des délais de paiement dans la limite de trois années à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
En l'espèce, il ressort de l’attestation de Boursobank du 2 septembre 2024 que Madame [I] a réalisé un versement de 1517,29 euros le 2 septembre 2024 afin d'apurer une partie de sa dette locative.
Par conséquent, au regard de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, il convient d'octroyer des délais de paiement aux époux [I] et de les autoriser à se libérer de leur dette locative en 33 mensualités de 148,88 euros, le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
Il convient d'attirer l'attention des époux [I] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.
Sur la suspension de la clause résolutoire
Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si les époux [I] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion des époux [I] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Les époux [I] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de consignation des loyers
Selon l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, en particulier l’alinéa 1er, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.
Aux termes de l’alinéa 3, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département, l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.
Madame [I] indique avoir signalé la présence d’un trou dans la salle de bain suite à un dégât des eaux. Elle produit à cet égard une copie d’écran d’un téléphoné daté du samedi 2 décembre.
Outre la tardiveté de cette demande effectuée le jour de l’audience, elle ne peut prospérer en l’état, une simple copie d’écran de téléphone, sans le nom des protagonistes et sans identification des lieux concernés, ne pouvant constituer la preuve des faits allégués.
Au surplus, les époux [I] seront déboutés de leur demande de consignation des loyers, dès lors qu’ils ne démontrent pas l’impossibilité d’habiter dans ce logement, les pièces prétendûment impactées par l’humidité n’étant pas des pièces de vie. Par ailleurs, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit la possibilité de consigner les loyers du locataire qu’accessoirement à l’exécution de travaux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la cause des prétendus désordres n’étant pas établie et une contestation sérieuse existant quant à la responsabilité de la bailleresse.
Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Les époux [I], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et seront condamnés à payer à Monsieur [N] [S] et Madame [C] [J] épouse [S] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :
DECLARONS l’action de Monsieur [N] [S] et Madame [C] [J] épouse [S] recevable ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2020 entre Monsieur [R] [I] et Madame [V] [I] et Monsieur [N] [S] et Madame [C] [J] épouse [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], sont réunies au 21 janvier 2024 ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [R] [I] et Madame [V] [I] à verser à Monsieur [N] [S] et Madame [C] [J] épouse [S] la somme de 4913,19 euros à titre provisionnel, correspondant au montant des loyers et charges impayés au 2 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2294,67 Euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
AUTORISONS Monsieur [R] [I] et Madame [V] [I] à s’acquitter de cette somme, en sus du loyer et des charges courants, en 33 mensualités de 148,88 euros chacune le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité soldera la dette en principal et intérêts ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;
DISONS, en revanche, à défaut de paiement par les époux [I] d’une seule mensualité, sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception (que cette mensualité soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré) :
que la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
qu’à défaut pour Monsieur [R] [I] et Madame [V] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [N] [S] et Madame [C] [J] épouse [S] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
que Monsieur [R] [I] et Madame [V] [I] seront tenus au paiement, à compter du 22 janvier 2024, d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée, par provision, au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges, et ce jusqu'à complète libération des lieux, et l’y CONDAMNONS éventuellement en tant que de besoin,
que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
DÉBOUTONS Monsieur [R] [I] et Madame [V] [I] de leur demande de consignation des loyers ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [I] et Madame [V] [I] à payer à Monsieur [N] [S] et Madame [C] [J] épouse [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [R] [I] et Madame [V] [I] aux entiers dépens de l'instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.
LE GREFFIER, LE JUGE,
