Cour d'appel, 21 septembre 2023. 23/01196

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01196 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CG6NW Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 22 / 56664 APPELANTE Mme [L] [S] épouse [N] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 INTIMEE LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [U] [P], domiciliée en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Juin 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre Thomas RONDEAU, Conseiller, Michèle CHOPIN, Conseillère, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte du 22 juillet 2022, la Ville de [Localité 6] a fait assigner Mme [L] [S] épouse [N] devant le tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'appartement situé au deuxième étage du bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] (lot n°8), aux fins de voir : condamner Mme [N] à payer à la Ville de [Localité 6] une amende civile de 50.000 euros, ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, sis au deuxième étage du bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] (lot n°8), sous astreinte de 138 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer, se réserver la liquidation de l'astreinte, condamner Mme [N] à payer à la Ville de [Localité 6] une amende civile de 10.000 euros, condamner Mme [N] à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner Mme [N] aux entiers dépens. Par jugement réputé contradictoire du 09 novembre 2022, rendu selon la procédure accélérée au fond, le magistrat saisi a : - condamné Mme [N] à payer une amende civile de 50.000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ; - ordonné le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation situés au deuxième étage du bâtiment A de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] (lot n°8), appartenant à Mme [N], sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision à Mme [N], pour une durée maximale de douze mois ; - dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ; - rejeté la demande de la Ville de [Localité 6] fondée sur les dispositions de l'article L. 324-1-1 IV du code tourisme ; - condamné Mme [N] à payer à la Ville de [Localité 6], la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [N] aux dépens ; - rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Par déclaration du 02 janvier 2023, Mme [N] a relevé appel de la décision. Dans ses conclusions remises le 27 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Mme [N] demande à la cour, au visa des articles L. 637-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de : - juger que la Ville de [Localité 6] est mal fondée dans sa demande de condamnation en raison de l'absence de force probante de la déclaration H2 ; - juger que la décision attaquée est dépourvue de base légale ; en conséquence, - infirmer le jugement du 9 novembre 2022 en ce qu'il a condamné Mme [N] au paiement de la somme de 50.000 euros au titre de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ; à titre subsidiaire, si par extraordinaire l'infraction présumée devait être caractérisée, - juger qu'elle n'était pas au fait des démarches entreprises par la mairie de [Localité 6] et de la présente procédure ; - juger que compte tenu de sa bonne foi et des diligences accomplies, elle est fondée à n'être condamnée qu'à une amende symbolique ; en conséquence, et statuant à nouveau, - infirmer le jugement du 9 novembre 2022 en ce qu'il l'a condamné à payer 50.000 euros au titre de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ; - condamner celle-ci à une amende symbolique de 1 euro ; à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d'appel de Paris ne trouvait pas justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro, - juger que le montant de 50.000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ; - juger qu'elle n'a conclu que des baux code civil depuis 2016 ; - juger que cette dernière a réellement procédé à des locations courtes durées pour une durée de 297 nuitées au cours de l'année 2021 et 2022 ; en conséquence, - condamner celle-ci à une somme qui ne pourrait excéder 1.600 euros ou toute somme que l'équité commandera, si la cour d'appel de Paris devait entrer en voie de condamnation ; en tout état de cause, - juger que l'équité ne commande pas qu'elle soit condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; en conséquence, - infirmer le jugement du 12 septembre 2022 en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 1.500 euros à la Ville de [Localité 6] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, condamner la Ville de [Localité 6] à payer une somme de 2.000 euros au titre des frais nécessaires pour assurer sa défense au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [N] fait en substance valoir : - que, d'une part, le formulaire H2 produit au soutien de la demande par la Ville de [Localité 6] est daté du 6 novembre 1970 et non du 1er janvier 1970, comme l'exige l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation interprété strictement par la Cour de cassation ; - que, d'autre part, la fiche est raturée et ne comporte pas les mentions nécessaires ; - que, subsidiairement, elle est de bonne foi et était dans l'ignorance totale des règles applicables et qu'il faut prendre en compte sa situation personnelle ; - que la période concernée est limitée, ce qu'il convient de prendre en compte dans la fixation de l'amende. Dans ses conclusions remises le 31 mars 2023, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 6] demande à la cour, au visa des articles 481-1, 839, 905-2 et 954 du code de procédure civile et des articles l. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de : - constater les infractions commises par Mme [N] ; - condamner Mme [N] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ; - ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, de l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7] ([Adresse 1] constitutif du lot numéro 8 sous astreinte de 138 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer) ; - se réserver la liquidation de l'astreinte ; - condamner Mme [N] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La Ville de [Localité 6] fait en substance valoir : - que la fiche H2 datée du 6 novembre 1970 mentionne le montant du loyer payé au 1er janvier de cette année, nonobstant les prétendues erreurs matérielles ; - que le local à usage d'habitation a été loué de manière répétée, pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ; - que le local est loué en courte durée depuis le mois de juin 2016, selon les indications figurant sur le site Airbnb, le gain pouvant être estimé à 5.772 euros par an. SUR CE LA COUR L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé. Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local. Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé. Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires. Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article. Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir : - l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ; - un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989). Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. En l'espèce, il sera rappelé que le logement litigieux est, aux termes du constat de l'agent de la Ville de Paris, un appartement de 13 m², situé au [Adresse 1], lot 8, qui a pour adresse [Adresse 1] à [Localité 7]. Sur l'usage d'habitation du logement en cause, il sera relevé qu'est versée aux débats (pièce 1) une fiche H2 en date du 6 novembre 1970. La fiche H2 porte certes mention d'un occupant locataire au 1er janvier 1970, l'adresse mentionnée étant bien celle du [Adresse 1]. Pour autant, ainsi que le relève l'appelante dans ses écritures à hauteur d'appel, il faut aussi constater : - que les mentions du bâtiment et de l'escalier sont barrées sur la fiche H2 ; - que, surtout, il est mentionné par ailleurs comme étage '1er', porte 'face' ; - que logement contrôlé est pourtant situé au deuxième étage et non au premier étage ; - que la Ville de [Localité 6] ne verse aucune pièce de nature à expliquer cette divergence, le constat de l'agent se limitant à faire état sur ce point qu'au vu des éléments, 'le local [...] est à usage d'habitation (fiche RF70)' ; - que, de manière plus générale, aucune autre pièce que la fiche H2 litigieuse n'est versée, s'agissant de l'usage d'habitation. Dans ces conditions, il n'est pas établi que la fiche H2 est bien celle relative au logement contrôlé et, partant, que le logement soit à usage d'habitation, alors qu'il s'agit d'une condition préalable et nécessaire pour constater l'infraction. Sans examen des autres moyens, il y a lieu d'infirmer la décision entreprise et de rejeter l'ensemble des demandes de la Ville de [Localité 6]. L'appelante sera indemnisée pour les frais non répétibles exposés dans les conditions indiquées au dispositif, l'intimée étant tenue aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement entrepris ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute la Ville de [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes ; Condamne la Ville de [Localité 6] à verser à Mme [L] [N] la somme de 2.000 euros pour les frais non répétibles exposés en première instance et en appel en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la Ville de [Localité 6] aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE