Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 24/01323

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 11] [Adresse 6] [Adresse 8] [Localité 7] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/01323 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I2GU Section 2 République Française Au Nom du Peuple Français ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 octobre 2024 PARTIE REQUÉRANTE : Monsieur [Y] [I] né le 27 avril 1951 à [Localité 9] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Benoît NICOLAS, avocat au barreau de COLMAR PARTIE REQUISE : Monsieur [V] [F] né le 07 Décembre 2002 à [Localité 12] (Tunisie) demeurant [Adresse 5] non comparant Monsieur [M] [R] né le 29 Décembre 1980 à [Localité 10] (Algérie) demeurant [Adresse 2] non comparant Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du Tribunal Judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal, Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 22 octobre 2024, Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : Vu les articles 484 et suivants, 834 et suivants du code de procédure civile ; Vu les dispositions de l’article L 221-4 et R 221-3 et suivants du code de l’organisation judiciaire ; Entendu à l’audience publique du 10 septembre 2024 ; EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé à effet au 1er décembre 2021, M. [Y] [I] a loué à M. [V] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 300,00 € outre 30,00 € de provision pour charges. Un acte de caution solidaire a été établi le 22 novembre 2021 selon lequel M. [M] [R] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par M. [V] [F]. Par acte de commissaire de justice du 7 août 2023, M. [Y] [I] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 830,83 € au titre des loyers et charges échus au mois de juillet 2023 inclus. Ce commandement a été dénoncé à M. [M] [R], caution, par acte de commissaire de justice remis le 7 août 2023. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 7 août 2023. Par actes de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, M. [Y] [I] a fait assigner M. [V] [F] et M. [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande de : - déclarer la demande recevable, - constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, - ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, - dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par l’article 65 de la loi du 9 juillet 1989, - condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 1.260,45 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 08 octobre 2023, - condamner solidairement le locataire et la caution à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 350,48 € égale au montant des loyers et charges, - condamner solidairement le locataire et la caution à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 823,26 € pour la période allant du 8 octobre 2024 et arrêtée à avril 2024, - condamner solidairement en denier et quittance le locataire et la caution à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 350,48 € pour la période postérieure au mois d’avril 2024 et jusqu’à la date d’évacuation effective des lieux, - condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 600,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 23 mai 2024. L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 septembre 2024. À cette audience, M. [Y] [I], représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation. Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [V] [F] ne comparaît pas. Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [M] [R] ne comparaît pas non plus. L’affaire est mise en délibéré au 22 octobre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 7 août 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024. La demande formée par le bailleur est donc recevable. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, M. [Y] [I] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 7 octobre 2023, la dette locative de M. [V] [F] s’élève à la somme de 1.260,45 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner solidairement le locataire et la caution au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 7 août 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 octobre 2023, conformément aux dispositions du contrat de bail. L’expulsion de M. [V] [F] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. M. [V] [F] et M. [M] [R] seront également condamnés solidairement, sans qu’il soit nécessaire de distinguer les périodes, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 08 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Sur les demandes accessoires Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [V] [F] et M. [M] [R] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [Y] [I] et en l’absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [V] [F] et M. [M] [R] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, DÉCLARONS l’action recevable ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [Y] [I], d'une part, et M. [V] [F], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 8 octobre 2023 ; ORDONNONS en conséquence à M. [V] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour M. [V] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Y] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS solidairement M. [V] [F] et M. [M] [R] à verser à M. [Y] [I] la somme de 1.260,45 € (mille deux cent soixante euros et quarante- cinq centimes) selon décompte arrêté au 7 octobre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS solidairement M. [V] [F] et M. [M] [R] à verser à M. [Y] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 08 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNONS in solidum M. [V] [F] et M. [M] [R] à verser à M. [Y] [I] une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum M. [V] [F] et M. [M] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à caution, des assignations et de la notification à la préfecture ; Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection