Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 05 Septembre 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS
représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [D] [I]
La Clairière Habitée
Appartement A 204 Etage 2
40 rue des Cyclamens Sauvages
44120 VERTOU
Bénéficiaite de l’aide juridictionnelle totale du 03 janvier 2024 No C-44109-2023-008566
représentée par Maître Sabrina ROULLIER, avocate au barreau de NANTES
D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 21 décembre 2023
date des débats : 06 juin 2024
délibéré au : 05 septembre 2024
RG N° N° RG 23/02534 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MNS5
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Maître Sabrina ROULLIER + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 5 avril 2022, à compter du 20 suivant, pour une durée d'un an renouvelable, la CDC Habitat Social a donné à bail à Madame [D] [I] un local à usage d'habitation porte A204 au deuxième étage sis 40 rue des Cyclamens Sauvages à Vertou (44120) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 551.67 euros, outre une provision sur charges de 132.60 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 541.28 euros.
Des loyers restant impayés, par acte du 6 avril 2023, la CDC Habitat Social lui a délivré un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de l’assurance et de l’occupation des locaux.
Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2023, la CDC Habitat Social a assigné Madame [D] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, sous le bénéficie de l’exécution provisoire de droit:
- constater à compter du 6 mai 2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 6 juin 2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail conclu entre les parties ;
- à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation dudit bail ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire, ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- condamner la locataire à lui payer :
-la somme de 1 854.41 euros avec intérêts de droit à compter du commandement de payer ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
-une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer conventionnel, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 6 mai 2023 ou du 6 juin 2023 ou du jugement à intervenir, avec en sus les provisions sur charges maintenues comme si le bail avait continué et normalement régularisées et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
- assortir à tous délais éventuels une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance ;
- condamner la locataire à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais et dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 21 décembre 2023 et renvoyer contradictoirement à quatre reprises en raison d’une procédure pendante devant la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique.
A l’audience du 6 juin 2024, en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Le demandeur a précisé avoir été avisée de mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique.
La CDC Habitat Social, représentée par son conseil, a maintenu de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, précisant que sa créance s’élève à la somme de 4 610.32 euros, soit un delta de 440.64 euros par rapport à la créance retenue par la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique. Elle a accepté la proposition de délais de paiement de la locataire.
Régulièrement assignée à étude, Mme [D] [I], représentée par son conseil a soutenu oralement ses conclusions aux termes desquelles elle propose un plan d’apurement qui suit la décision de la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique à savoir : aucun paiement pendant 13 mois puis 241.68 euros du 14ème au 30ème mois aux fins de suspendre la clause résolutoire insérée au bail.
Une note en délibéré est autorisée afin que la défenderesse justifie du paiement de la somme de 440.64 euros correspondant au loyer et charge de mai 2024.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.
L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
Par courriel du 21 juin 2024, communiqué au bailleur, le conseil de Madame [I] a justifié du paiement de la somme de 440.64 euros le 7 juin 2024, selon décompte arrêté au 20 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 juillet 2023, soit au moins six semaines avant la première audience du 21 décembre 2023.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales le 4 avril 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.
En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 7, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 avril 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [D] [I] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 831.66 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 juin 2023.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4 610.32 euros au 3 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
La CDC Habitat Social soutient que Madame [D] [I] est redevable de la somme de 440.64 euros au regard de la créance fixée par la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique.
Par courriel du 21 juin 2024, communiqué au bailleur, le conseil de Madame [I] a justifié du paiement de la somme de 440.64 euros. Il convient de retenir ce décompte arrêté au 20 juin 2024.
En conséquence, la créance étant justifiée pour un montant de 4 108.57 euros, Madame [D] [I] sera condamnée à son paiement.
Sur les délais de paiement visant à suspendre les effets de la clause résolutoire sollicités par Mme [D] [I]
L’article V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, applicable au litige, prévoit que « Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »
L’article VI de cette même loi dispose quant à lui que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (…) 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. (…) »
1L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.
En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique, qui a fixé la créance de la CDC Habitat Social à la somme de 4 108.57 euros, a imposé par décision du 25 avril 2024 au profit du défendeur des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du code de la consommation, à savoir un rééchelonnement des dettes d'une durée de 64 mois au taux 0%, dont le bailleur a été avisé.
Il n'est pas contesté que ces mesures de désendettement sont toujours en cours.
Le décompte versé aux débats laisse par ailleurs apparaître que Madame [D] [I], qui perçoit toujours une allocation logement, a repris le paiement intégral de son loyer et ses charges avant l’audience.
En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [D] [I] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 0 euros pendant les 13 premiers mois constituant le premier palier puis 241.68 euros à compter du 14ème mois pour une durée de 17 mois constituant le deuxième palier.
Il convient cependant de rappeler que, faute pour la défenderesse de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.
En cas de résiliation du bail, la défenderesse sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé et révisé selon les stipulations contractuelles et ce, jusqu'à libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire
Madame [D] [I], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à la CDC Habitat Social la somme de 4 108.57 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 20 juin 2024 ;
AUTORISE Madame [D] [I] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 241.68 euros, en plus du loyer courant, selon les modalités prévues par la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique soit à compter du 14ème mois de la mise en œuvre du plan et pendant 17 mois ;
DIT que ces sommes seront exigibles le 10 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement, sous réserve de l'exigibilité totale des sommes dues au cas de non-versement d'une seule mensualité à son échéance ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [D] [I] antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 5 avril 2022 entre la CDC Habitat Social et Madame [D] [I] portant sur un local à usage d'habitation porte A204 au deuxième étage sis 40 rue des Cyclamens Sauvages à Vertou (44120) et ses accessoires, sont réunies à la date du 7 juin 2023 ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;
DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par Madame [D] [I] à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;
Dans cette seule dernière hypothèse :
AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la CDC Habitat Social à procéder à l’expulsion de Madame [D] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution;
CONDAMNE dans ce cas Madame [D] [I] à payer à une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;
DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [D] [I] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
Le Greffier La Présidente
M. HORTAIS S. ZARIFFA
