Cour de cassation, 14 mars 2019. 18-13.678

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 mars 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10096 F Pourvoi n° Q 18-13.678 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ la société Scoramat, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , 2°/ M. R... E..., domicilié [...] , 3°/ M. O... E..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 8 décembre 2017 par la cour d'appel de Saint-Denis(chambre civile tgi), dans le litige les opposant à la société Supelia, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 février 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de la société Scoramat et de MM. R... et O... E..., de Me Carbonnier, avocat de la société Supelia ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Scoramat et MM. R... et O... E... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Scoramat et MM. R... et O... E... ; les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Supelia ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Jean-Philippe Caston, avocat aux Conseils, pour la société Scoramat et MM. R... et O... E.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, déboutant la société Scoramat, ainsi que MM. O... et R... E... de l'intégralité de leurs prétentions, rejeté leur demande de résolution du bail ; AUX MOTIFS QUE, sur la résolution du bail, les appelants demandent à la cour de « constater que la condition résolutoire affectant le bail commercial et consistant en l'impossibilité pour la Sarl Scoramat d'utiliser les emplacements de stationnement pour sa clientèle commerciale s'est réalisée » en se fondant sur les dispositions de l'article 1719 du code civil imposant au bailleur de « délivrer au preneur la chose louée » ; qu'à la différence de la nullité, qui sanctionne une irrégularité inhérente à la formation d'un acte juridique, la résolution frappe le contrat en raison de la survenance d'une circonstance postérieure à sa formation ; qu'en l'espèce, l'acte authentique du 23 décembre 2009 constitue un bail commercial par lequel la société Supélia donne en location à la société Scoramat un immeuble à usage de commerce alimentation générale de 1.333 m² environ situé [...] , moyennant un loyer annuel de 144.000 € payable en 12 mensualités de 12.000 €, avec une franchise locative de 3.000 € par mois pendant deux ans à compter du début du bail en contrepartie de la réalisation de certains gros travaux par le preneur, à justifier au 31 décembre 2011, à concurrence de 72.000 € ; que ce bail comporte la mention suivante : « Le bailleur fait observer que les parkings sont la propriété de la Société Immobilière du Département de La Réunion – SIDR et qu'à ce titre ils ne sont pas compris dans le présent bail (sous réserve de ceux en bordure même du local dont la propriété ne pourra être précisée qu'à l'aide d'un plan de bornage. Un extrait du plan cadastral est annexé aux présentes après mention et visa des parties (Note de la Cour : le plan n'est pas produit dans les actes versés aux débats). Etant ici stipulé que l'usage des parkings est lié à la jouissance du bail, à défaut le preneur pourrait demander la résolution dudit bail sans prétendre à de quelconques dommages et intérêts de la part du bailleur » ; que la société Scoramat se saisit de l'impossibilité d'utiliser ces places de parking étroitement liées à la jouissance des lieux loués pour considérer que la clause résolutoire du bail a joué ; que par une lettre recommandée avec avis de réception du 2 février 2011, la société Scoramat annonce à la société Supélia la consignation des loyers au motif notamment de ce que la mairie de Saint-Denis lui aurait fait injonction de résilier le bail dès lors que la SIDR se serait engagée à rétrocéder à la commune, courant 2011, le terrain jouxtant le supermarché, ce qui supprimerait la totalité des parkings, dans le cadre de rénovation urbaine du quartier ; qu'elle produit à cette fin un courrier du 15 novembre 2010 dans lequel la mairie de Saint-Denis, informée de l'existence du bail litigieux à l'occasion d'une opération de vérification des travaux de réhabilitation de la supérette engagés par la société Scoramat, indique : « Nous avons pu remarquer que l'usage des parkings situés aux abords du bâtiment est lié à la jouissance du bail. Or, cet espace est actuellement la propriété de la SIDR qui, sauf erreur de ma part, ne vous a délivré aucune autorisation d'occupation ou servitude de passage mais qui s'est contractuellement engagée avec la ville à rétrocéder ce terrain courant d'année 2011 » ; qu'outre le fait que ce courrier ne fait qu'« inviter (la Sarl Scoramat) à résilier (son) bail dans les meilleurs délais » et ne lui fait donc aucune injonction, son rédacteur ne fait pas de distinction entre les parkings présents sur le terrain de la SIDR, qui sont effectivement hors bail, et ceux qui se trouvent en bordure de la supérette, dont la propriété n'est pas clairement définie ; que la rédaction peu claire de la clause résolutoire ne permet pas de savoir si elle est limitée aux parkings en bordure dont la propriété est incertaine, auquel cas elle jouerait si la propriété de ces parkings venait à ne pas revenir à la société Supélia, notamment à la faveur d'un bornage, ou bien si elle concerne l'ensemble du terrain de la SIDR, auquel cas elle jouerait si la tolérance de cette dernière venait à cesser ; que l'annonce de la mairie de Saint-Denis concerne le terrain à proximité de la supérette et non les parkings en bordure de la supérette ; que dans un courrier du 9 mars 2011, la mairie de Saint-Denis réitère sa position à la demande insistante de la société Scoramat de résilier son bail en se comportant en hypothétique futur propriétaire d'une parcelle et en estimant pouvoir parler au nom de la SIDR relativement à des parkings ne figurant pas dans le périmètre du bail ; que dans un courrier du 28 mars 2011, la société Scoramat propose à la société Supélia une résiliation amiable du bail au motif que « les nombreuses contraintes administratives ( ) s'opposent à l'exercice de (ses) activités commerciales » ; qu'il n'y est pas fait mention du problème des parkings mais du « projet de rénovation urbaine », de la mise en demeure de cesser les travaux imposée par l'autorité municipale et de son refus de délivrer une « autorisation administrative préalable » à l'ouverture du magasin ; que lorsque la société Scoramat adresse à la société Supélia la notification de la résiliation du bail dans un courrier du 27 juin 2011, il n'est pas davantage explicitement fait mention de l'impossibilité de jouir des places de parking et il n'est aucunement justifié qu'elle en ait été évincée à un moment ou à un autre ; qu'il en est d'ailleurs de même des parkings situés sur le terrain de la SIDR dont il ressort d'un procès-verbal de constat d'huissier du 1er juin 2011 que les clients de la supérette, ouverte au public, les utilisaient encore, de sorte que la forme de tolérance donnée aux exploitants successifs par la propriétaire n'a pas cessé, du moins n'en est-il pas justifié ; que dans ces conditions, la clause résolutoire insérée au bail ne peut avoir valablement joué (v. arrêt, p. 8-9) ; 1°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en considérant, pour rejeter la demande de résolution du bail, que la rédaction peu claire de la clause résolutoire ne permettait pas de savoir si elle était limitée aux parkings en bordure dont la propriété était incertaine, auquel cas elle jouerait si la propriété de ces parkings venait à ne pas revenir à la société Supélia, notamment à la faveur d'un bornage, ou bien si elle concernait l'ensemble du terrain de la SIDR, auquel cas elle jouerait si la tolérance de cette dernière venait à cesser, quand le bail stipulait, par cette clause, que « le bailleur fait observer que les parkings sont la propriété de la Société Immobilière du Département de La Réunion – SIDR et qu'à ce titre ils ne sont pas compris dans le présent bail (sous réserve de ceux en bordure même du local dont la propriété ne pourra être précisée qu'à l'aide d'un plan de bornage). Un extrait du plan cadastral est annexé aux présentes après mention et visa des parties. Etant ici stipulé que l'usage des parkings est lié à la jouissance du bail, à défaut le preneur pourrait demander la résolution dudit bail sans prétendre à de quelconques dommages et intérêts de la part du bailleur », ce dont il résultait que les places de parking étaient étroitement liées à la jouissance des lieux loués et, partant, qu'à défaut de pouvoir l'être en raison du projet de rénovation urbaine, inconnu de la société Scoramat lors de la signature du bail, la clause résolutoire pouvait être mise en oeuvre, la cour d'appel a méconnu le principe susvisé ; 2°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en ajoutant, pour rejeter la demande de résolution du bail, que le courrier du 15 novembre 2010 adressé par la mairie de Saint-Denis de La Réunion à la société Scoramat ne faisait qu'inviter celle-ci à résilier son bail dans les meilleurs délais, quand, après avoir indiqué à cette société qu'elle avait remarqué que l'usage des parkings situés aux abords du bâtiment était lié à la jouissance du bail et que cet espace était actuellement la propriété de la SIDR qui, sauf erreur de sa part, n'avait délivré aucune autorisation d'occupation ou servitude de passage, mais s'était contractuellement engagée avec la ville à rétrocéder ce terrain courant 2011, la mairie suggérait à la société Scoramat de résilier son bail dans les meilleurs délais, c'est-àdire constatait que les parkings situés aux abords du bâtiment loué étaient destinés à être utilisés au titre de la jouissance du bail et que, compte tenu de l'impossibilité d'une telle jouissance, sommait la société Scoramat de solliciter la résiliation du bail, la cour d'appel a méconnu le principe susvisé ; 3°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en retenant de même, pour statuer comme elle l'a fait, que dans un courrier du 9 mars 2011, la mairie de Saint-Denis de La Réunion n'avait fait que suggérer à la société Scoramat de résilier son bail en se comportant en hypothétique futur propriétaire d'une parcelle et en estimant pouvoir parler au nom de la SIDR relativement à des parkings ne figurant pas dans le périmètre du bail, quand, réitérant sa position prise dans le courrier du 15 novembre 2010, la mairie y confirmait la nécessité de résilier le bail litigieux eu égard à l'impossibilité pour la société Scoramat de jouir des places de stationnement nécessaires à l'exploitation des lieux loués, la cour d'appel a méconnu le principe susvisé ; 4°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en retenant aussi que, dans ses courriers du 28 mars 2011 et 27 juin 2011 adressés à la société Supélia, la société Scoramat ne faisait pas explicitement mention de l'impossibilité de jouir des places de parking, quand « les nombreuses contraintes administratives » invoquées dans ces courriers par la société Scoramat englobaient les conséquences de ces contraintes, à savoir l'impossibilité pour la société Scoramat de jouir des places de parking, jouissance pourtant étroitement liée à l'exploitation commerciale des lieux loués, la cour d'appel a méconnu le principe susvisé ; 5°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que, de surcroît, en considérant, pour rejeter la demande de résolution du bail, que la société Scoramat se saisissait de l'impossibilité d'utiliser les places de parking étroitement liées à la jouissance des lieux loués pour considérer que la clause résolutoire du bail avait joué, mais qu'elle n'avait jamais explicitement fait mention de l'impossibilité de jouir de ces places ni justifié de ce qu'elle en avait été évincée à un moment ou à un autre, sans rechercher si la société Supélia n'avait pas manqué à son obligation de délivrance de la chose louée et n'avait pas fait jouir paisiblement son locataire pendant la durée du bail des locaux loués en ne faisant pas toutes les démarches administratives qui lui incombaient auprès de la mairie de Saint-Denis de La Réunion à fin d'obtention des autorisations des travaux et en ne mettant pas à la disposition de la société Scoramat un local conforme à la destination contractuelle convenue, à savoir avec des places de parking dans le cadre de l'exploitation d'une activité commerciale d'alimentation générale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, déboutant la société Scoramat, ainsi que MM. O... et R... E... de l'intégralité de leurs prétentions, rejeté leur demande d'annulation du bail ; AUX MOTIFS QUE, sur la nullité du contrat de bail, les appelants fondent leur demande de nullité du contrat de bail sur un fait du prince confinant à la force majeure et sur l'absence de cause du contrat de bail, sans autre précision ; que l'article 1131 du code civil dispose que « l'obligation sans cause ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet » ; que l'article 1108 prévoit que la validité d'une convention est conditionnée à « un objet certain qui forme la matière de l'engagement » ; que le contrat est donc annulé faute d'objet lorsque la chose ou le droit n'ont en fait jamais existé ; que l'objet doit également être possible ; que l'impossibilité doit exister avant la conclusion du contrat et, s'appréciant in concreto, elle doit tenir à la chose et non à la personne du débiteur ; qu'il importe en outre que cette impossibilité absolue n'ait pas été connue du débiteur lui-même lors de l'établissement de la convention ; que l'exécution des actes ne peut faire échec à la nullité absolue d'une convention dépourvue d'objet au jour de sa conclusion ; qu'en l'espèce, dans un courrier du 28 mars 2011 réitéré pour justifier la résiliation du 27 juin 2011, la société Scoramat se plaint des « nombreuses contraintes administratives qui s'opposent à l'exercice de (ses) activités commerciales » ; qu'elle y précise que le « projet de rénovation urbaine », la mise en demeure de cesser les travaux imposée par l'autorité municipale et son refus de délivrer une « autorisation administrative préalable » à l'ouverture du magasin sont autant de contraintes qui rendent impossible l'exécution du bail ; que devant la cour, la société Scoramat demande la nullité du bail au motif que ce vice existait dès sa formation et était d'ailleurs parfaitement connu du bailleur ; qu'il est vrai que le projet de travaux de la société Scoramat a fait l'objet d'une « opposition à la déclaration préalable » par la mairie de Saint-Denis suivant arrêté du 3 décembre 2010 au motif qu'il était contraire au futur projet d'aménagement de la zone ; que plutôt que de former un recours contre cet arrêté, la société Scoramat a manifestement cherché à s'en affranchir en entamant quand même les travaux projetés, ce qui lui a valu un arrêté du 7 décembre 2010 la mettant en demeure « de cesser immédiatement les travaux entrepris sur la parcelle cadastrée [...] , avenue des Cocotiers » en visant un procès-verbal d'infraction du 9 novembre 2010 ; que bien plus, la mairie de Saint-Denis rappelle à la société Scoramat, dans un courrier du 9 mars 2011, que, dans un précédent courrier du 17 février 2011, elle avait eu l'occasion de constater « l'absence d'autorisation administrative préalable à l'ouverture de (sa) structure commerciale » ; qu'aucun état des lieux d'entrée n'est produit et il n'est pas établi que le local commercial ait été radicalement inexploitable sans les travaux envisagés par la société Scoramat, supérieurs aux seuls travaux de mise aux normes contractuellement exigés ; qu'en outre, le procès-verbal de constat d'huissier du 1er juin 2011 évoqué plus haut témoigne de ce que la société Scoramat a pu commencer à exploiter le magasin, en ignorant les contraintes administratives dont elle se prévaut maintenant pour solliciter la nullité du bail ; que si le local pris en l'état était vétuste, il demeurait donc exploitable et les obstacles administratifs allégués n'étaient pas de nature à empêcher l'exécution des travaux de mise aux normes contractuellement mis à la charge de la société Scoramat ; que le bail est donc pourvu d'un objet certain et est parfaitement causé ; qu'au demeurant, le projet de rénovation urbaine était connu de tous, en témoignent le permis de construire accordé le 8 janvier 2008 à la SHLMR et un article de presse du 3 juillet 2009 ; qu'il ne fait aucun doute que M. O... E... (dirigeant de la société Scoramat) et M. R... E... (directeur général de la holding Y... E... Q... ), aguerris dans le domaine de la distribution alimentaire puisque cette structure dispose déjà de trois établissements sur [...], [...] et [...], ont précisément souhaité bénéficier de cet essor urbain pour faire leur proposition de location ou acquisition du local des Camélias à la société Supélia dans un courrier du 29 septembre 2009 dans lequel ils annoncent mener « une étude de marché » ; que la société Scoramat n'a d'ailleurs jamais réellement cherché à surmonter les premières difficultés rencontrées ; qu'elle n'a pas pu, malgré les demandes faites par le conseil de la partie adverse, justifier des moyens financiers mobilisés, de la consignation alléguée des loyers courants, des démarches en vie de l'ouverture du commerce, de l'avis de la commission de sécurité ou encore d'un éventuel recours contre les décisions administratives qui lui auraient été opposées ; qu'à cet égard, la société Scoramat plaide vainement une forme d'obstruction de l'autorité municipale à l'éclosion de son projet d'installation qui relèverait du fait du prince et confinerait à la force majeure, alors qu'à aucun moment elle n'a cherché à contester ses décisions ou réticences suivant les voies de droit qui lui étaient ouvertes ; que dans un courrier (non daté), la société Scoramat faisait état de son retard de paiement dès le loyer d'octobre 2010 en raison de difficultés financières que confirme la lecture de son bilan comptable de l'exercice 2012, après avoir pourtant annoncé dans sa proposition de location (également non datée) des investissements pour un montant de 715.000 €, ce qui signe une forme de légèreté dans son engagement ; qu'il s'ensuit que la société Scoramat, ainsi que MM. O... et R... E... seront déboutés de leur demande de nullité du bail (v. arrêt, p. 10 et 11) ; 1°) ALORS QUE le contrat est annulé faute d'objet lorsque la chose ou le droit n'ont jamais existé ; qu'en considérant, pour rejeter la demande d'annulation du bail, que celui-ci était pourvu d'un objet certain et parfaitement causé, comme exploitable et compte tenu du fait que les obstacles administratifs allégués n'étaient pas de nature à empêcher l'exécution des travaux de mise aux normes contractuellement à la charge de la société Scoramat, sans rechercher si ces obstacles administratifs n'avaient pas concrètement empêché la société Scoramat d'exploiter les locaux loués de sorte que ceux-ci, objet du bail, n'avaient pas la cause contractuelle souhaitée par cette société, à savoir la jouissance paisible, matérialisée par l'exploitation commerciale d'une activité d'alimentation générale, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1108 et 1131 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QUE le contrat est annulé faute d'objet lorsque la chose ou le droit n'ont jamais existé ; qu'au demeurant, en constatant qu'il était vrai que le projet de travaux de la société Scoramat avait fait l'objet d'une opposition à déclaration préalable par la mairie de Saint-Denis de La Réunion par un arrêté du 3 décembre 2010, comme contraire au futur projet d'aménagement de la zone, sans en tirer aucune conséquence quant à l'annulation du bail par le motif inopérant qu'il incombait à la société Scoramat de former un recours contre cet arrêté, la cour d'appel a violé les articles 1108 et 1131 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QUE le motif péremptoire équivaut à un défaut de motif ; qu'en ajoutant, pour rejeter la demande d'annulation du bail, que le projet de rénovation urbaine était connu de tous comme en témoignaient le permis de construire accordé le 8 janvier 2008 à la SHLMR et un article de presse du 3 juillet 2009 et qu'il ne faisait ainsi aucun doute que les consorts E..., aguerris dans le domaine de la distribution alimentaire, avaient précisément souhaité bénéficier de cet essor urbain, soit en statuant par voie de motifs péremptoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, déboutant la société Scoramat, ainsi que MM. O... et R... E... de l'intégralité de leurs prétentions, rejeté leur demande d'annulation des cautionnements ; AUX MOTIFS QUE, sur la nullité des cautionnements, il suit de ce qui précède que, le contrat principal étant valable, les cautionnements ne peuvent pas être déclarés nuls ; que MM. O... et R... E... seront donc déboutés de ce chef de demande (v. arrêt, p. 11) ; ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen du chef ayant rejeté la demande de résiliation du bail et/ou sur le deuxième moyen ayant rejeté la demande d'annulation du bail entraînera, par voie de conséquence, celle du chef ayant rejeté la demande d'annulation des cautionnements, qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, déboutant la société Scoramat, ainsi que MM. O... et R... E... de l'intégralité de leurs prétentions, rejeté leur demande de dommages-intérêts en leur qualité de preneurs ; AUX MOTIFS QUE, sur les dommages et intérêts dus au preneur, aucune faute, aucun manquement contractuel ne pouvant être reproché à la société Supélia, la société Scoramat sera déboutée de ses diverses demandes de dommagesintérêts formées en réparation des préjudices matériels et financiers censément subis du fait du défaut d'exploitation du local loué (v. arrêt, p. 11) ; ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen du chef ayant rejeté la demande de résiliation du bail et/ou sur le deuxième moyen ayant rejeté la demande d'annulation du bail entraînera, par voie de conséquence, celle du chef ayant rejeté la demande de dommages-intérêts, qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile. CINQUIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR, déboutant la société Scoramat, ainsi que MM. O... et R... E... de l'intégralité de leurs prétentions, rejeté leur demande de dommages-intérêts en leur qualité de cautions ; AUX MOTIFS QU'aucune faute, aucun manquement contractuel ne pouvant être reproché à la société Supélia, MM. O... et R... E... seront déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts formées en réparation du préjudice moral censément subi (v. arrêt, p. 12) ; ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen du chef ayant rejeté la demande de résiliation du bail et/ou sur le deuxième moyen ayant rejeté la demande d'annulation du bail entraînera, par voie de conséquence, celle du chef ayant rejeté la demande de dommages-intérêts, qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile. SIXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné solidairement la société Scoramat, ainsi que MM. O... et R... E... à payer à la société Supélia la somme de 332.135,85 € pour solde de tous comptes de la location ; AUX MOTIFS QUE, sur la dette locative, la société Supélia demande à la cour de confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf à dire que la somme restant aujourd'hui due par la société Scoramat et les cautions au titre des sommes restant dues en exécution du bail et arrêtées au 31 décembre 2012 s'élève à 408.308,95 €, après déduction des versements effectués entre les mains de l'huissier à hauteur de 56.000 € qu'il convient de ramener à 52.658,23 € pour tenir compte des 3.341,77 € conservés par l'huissier au titre de son droit proportionnel ; que les premiers juges avaient en effet arrêté la dette locative à la somme de 388.637 € au titre des loyers impayés, des taxes d'enlèvement des ordures ménagères 2010, 2011 et 2012 et de la clause pénale contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2011 ; que la demande en paiement de la société Supélia porte sur la première période triennale de loyers, ce qui est conforme aux dispositions de l'article L. 145-4, alinéa 2, du code de commerce, étant ici précisé qu'un état des lieux de sortie a été organisé le 1er février 2013 suivant procès-verbal de constat d'huissier qui officialise la reprise du local, en l'absence de la société Scoramat pourtant dûment convoquée ; que suivant les termes du bail, le loyer TTC indexé sur trois années représente la somme totale de 480.610,32 € puisque la clause de franchise du loyer n'a pas été respectée ; qu'il convient d'y ajouter les taxes d'ordures ménagères de 2010 à 2012, soit la somme de 10.939 € ; que les circonstances justifient de modérer la clause pénale en la ramenant à 5 % calculée sur les impayés, soit la somme de 18.659,76 € ; que la créance locative s'élève donc à 510.209,08 € ; qu'il est établi que la société Scoramat a réglé un dépôt de garantie de 18.000 € et des loyers à hauteur de 107.415 € et versé à l'huissier, entre le 13 février et le 23 octobre 2012, la somme de 52.658,23 € en exécution d'une ordonnance de référé du 27 octobre 2011, déduction faite du droit proportionnel et des frais, soit un total de 178.073,23 € ; qu'il s'ensuit que la société Scoramat est redevable envers la société Supélia de la somme de 332.135,85 € ; que la société Scoramat, ainsi que MM. O... et R... E... seront donc condamnés solidairement à payer cette somme à la société Supélia pour solde de tous comptes de la location en cause (v. arrêt, p. 12) ; ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen du chef ayant rejeté la demande de résiliation du bail et/ou sur le deuxième moyen ayant rejeté la demande d'annulation du bail entraînera, par voie de conséquence, celle du chef ayant condamné solidairement la société Scoramat, ainsi que MM. O... et R... E... à payer à la société Supélia la somme de 332.135,85 € pour solde de tous comptes de la location, qui se trouve dans un lien de dépendance nécessaire, et ce en application des articles 624 et 625 du code de procédure civile.