Cour d'appel, 17 mai 2023. 22/05679

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 17 MAI 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05679 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PTLY Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 FEVRIER 2022 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER N° RG 1222000023 APPELANTE : OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT HERAULT LOGEMENT, Etablissement Public Industriel et Commercial, immatriculé au RCS de MONTPELLIER sous le n° 273 400 010, dont le siège social est [Adresse 2]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMES : Monsieur [W] [O] né le [Date naissance 1] 1976 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 6] assigné à étude le 2 décembre 2022 Madame [G] [C] née le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 7] (5) de nationalité Française [Adresse 4] [Localité 6] assigné à étude le 2 décembre 2022 Ordonnance de clôture du 14 Mars 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 MARS 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Myriam GREGORI, Conseiller Madame Nelly CARLIER, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseiller Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO ARRET : - par défaut; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Virginie HERMENT, Conseiller, pour le président de chambre empêché, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Par actes sous seing privé en date du 18 juin 2019 et du 5 juillet 2019, l'office public de l'habitat du département de l'Hérault, Hérault Habitat, a donné à bail à M. [W] [O] et Mme [G] [C] un appartement portant le numéro 15, situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer d'un montant de 432, 55 euros, outre une provision sur charges de 50, 35 euros, ainsi qu'un garage situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer d'un montant de 24, 50 euros. Par actes d'huissier en date du 17 novembre 2021, l'office public de l'habitat du département de l'Hérault, Hérault Habitat, a fait assigner en référé M. [W] [O] et Mme [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin d'obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion des locataires, ainsi que leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3 147, 94 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2021, outre une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, et ce jusqu'à complète libération des lieux, et une somme de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes d'une ordonnance rendue le 16 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier a : - déclaré recevable l'action en référé, - constaté que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 18 juin 2019 et 5 juillet 2019 entre l'office public de l'habitat du département de l'Hérault, et M. [W] [O] et Mme [G] [C], étaient réunies à la date du 23 septembre 2021, - condamné solidairement M. [W] [O] et Mme [G] [C] à payer à Hérault logement la somme totale de 2 051,68 euros, représentant l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 24 janvier 2022, mensualité du mois de décembre comprise, -autorisé M. [W] [O] et Mme [G] [C] à se libérer de la dette, outre les loyers et les charges courants, en 35 versements mensueles de 56, 99 euros et une 36ème mensualité qui solderait la dette, - suspendu les effets des clauses résolutoires pendant l'exécution des délais accordés, - dit que si les délais accordés étaient respectés, les clauses résolutoires seraient réputées n'avoir jamais été acquises, - dit qu'en revanche à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, les clauses de résiliation de plein droit reprendraient leur plein et entier effet, de sorte que, les baux étant résiliés, M. [W] [O] et Mme [G] [C] : * seraient tenus de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues, * qu'à défaut pour eux d'avoir volontairement quitté les lieux indûment occupés, dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à leur expulsion, * devraient payer des indemnités mensuelles d'occupation d'un montant égal au montant des loyers augmentés des charges conrantes applicables au jour de la résiliation. Par déclaration en date du 10 novembre 2022, Hérault logement a relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle avait condamné M. [W] [O] et Mme [G] [C] au paiement de la somme de 2 051,68 euros, représentant l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrété à la date du 24 janvier 2022, en ce qu'elle l'avait débouté de ses autres demandes et en ce qu'elle avait dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 21 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Hérault logement demande à la cour de : - infirmer la décision déférée uniquement en ce que le bailleur est débouté de ses demandes de condamnation à paiement au titre des consommations d'eau et des régularisations de charges, et statuant à nouveau de ces seuls chefs, - condamner solidairement M. [W] [O] et Mme [G] [C] à lui payer la somme de 49,76 euros au titre de la régularisation des charges appelée en mai 2021, - condamner solidairement M. [W] [O] et Mme [G] [C] à lui payer la somme de 1 490,89 euros au titre des consommations d'eau des locataires pour la période des mois de novembre 2019 à décembre 2021 inclus, - condamner in solidum M. [W] [O] et Mme [G] [C] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Il fait valoir qu'il sollicite l'infirmation de la décision rendue par le premier juge car il justifie de toutes les sommes appelées, pour chaque poste et pour chaque période. En ce qui concerne les régularisations de charges, il explique que d'une part, le premier juge ne s'est pas soucié de ce que la régularisation de charges en août 2020 était intervenue au profit des locataires, ce qu'il établit et que d'autre part, il est justifié de la régularisation du mois de mai 2021 pour un total de 49,76 euros. S'agissant des factures d'eau, il indique qu'il justifie des facturations d'eau dont les montants sont reportés sur le décompte. M. [W] [O] et Mme [G] [C] n'ont pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DECISION L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable. En application de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort du reste des alinéas 3 et 4 de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. En l'espèce, le pemier juge a soustrait des sommes dues par M. [W] [O] et Mme [G] [C] à Hérault logement la somme de 1 490, 89 euros réclamée au titre de la facturation de l'eau pour l'année 2021 et la somme de 45, 76 euros réclamée au titre de la régularisation des charges de l'année 2020. S'agissant de la facuration d'eau, l'office public de l'habitat du département de l'Hérault justifie, en produisant les relevés mensuels du compteur d'eau du logement occupé par les intimés et en précisant le prix du m3, de la consommation d'eau de M. [W] [O] et Mme [G] [C] du mois d'octobre 2019 au mois de novembre 2021 inclus. S'agissant de l'année 2019, il justifie d'une consommation d'eau à hauteur de 50, 52 euros pour le mois d'octobre, de 50, 52 euros pour le mois de novembre et de 54, 73 euros pour le mois de décembre. S'agissant de l'année 2020, il justifie d'une consommation d'eau de 51, 02 euros pour le mois de janvier, de 72, 28 euros pour le mois de février, de 63, 78 euros pour le mois de mars, de 68, 03 euros pour le mois d'avril, de 63, 78 euros pour le mois de mai, de 68, 03 euros pour le mois de juin, de 63, 78 euros pour le mois de juillet, de 55, 28 euros pour le mois d'août, de 59, 53 euros pour le mois de septembre, de 55, 28 euros pour le mois d'octobre, de 55, 28 euros pour le mois de novembre et de 59, 53 euros pour le mois de décembre 2020. Enfin, s'agissant de l'année 2021, il justifie d'une consommation d'eau de 59, 53 euros pour le mois de janvier, de 46, 77 euros pour le mois de février, de 51, 02 euros pour le mois de mars, de 55, 28 euros pour le mois d'avril, de 51, 02 euros pour le mois de mai, de 46, 77 euros pour le mois de juin, de 51, 02 euros pour le mois de juillet, de 59, 53 euros pour le mois d'août, de 51, 02 euros pour le mois de septembre, de 68, 03 euros pour le mois d'octobre et de 59, 53 euros pour le mois de novembre. Ainsi, il est justifié d'une facturation d'eau d'un montat total de 1 490, 89 euros pour la période afférente au relevé de compte. C'est donc à juste titre que l'office public de l'habitat du département de l'Hérault a sollicité le paiement par les locataires de cette somme et la décision déférée doit être réformée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande en paiement à ce titre. En ce qui concerne la régularisation des charges de l'année 2020, l'office public de l'habitat du département de l'Hérault justifie du montant de chaque poste de charges pour l'année, ainsi que du montant des charges dues pour le logement occupé par les intimés en fonction du nombre de tantième affecté à leur appartement. Il justifie également du montant des provisions déjà versées et du calcul des sommes restant dues après déduction des sommes déjà réglées. Au vu des éléments produits, c'est à juste titre que l'office public de l'habitat du département de l'Hérault a sollicité le paiement d'une régularisation d'un montant de 49, 76 euros au titre de l'année 2020 et la décision déférée doit être réformée en ce qu'elle l'a débouté de sa demande en paiement à ce titre. Statuant à nouveau, la cour condamnera donc solidairement M. [W] [O] et Mme [G] [C] au paiement à titre provisionnel des sommes de 1 490, 89 euros et de 49, 76 euros au titre des consommations d'eau afférentes à la période allant de novembre 2019 à décembre 2021 inclus et de la régularisation des charges appelée en mai 2021. Enfin, comme l'a relevé le premier juge, il ne paraît pas inéquitable, au regard de la situation économique des parties et des circonstances de l'affaire, de laisser à la charge de chacune des parties les frais par elles engagés en marge des dépens. L'office public de l'habitat du département de l'Hérault sera donc débouté de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. M. [W] [O] et Mme [G] [C] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR Reçoit Hérault logement en son appel, Réforme la décision déférée en ce qu'elle a débouté l'office public de l'habitat du département de l'Hérault de sa demande en paiement au titre des consommations d'eau afférentes à la période allant de novembre 2019 à décembre 2021 inclus et de la régularisation des charges appelée en mai 2021, Statuant à nouveau, Condamne in solidum M. [W] [O] et Mme [G] [C] à payer à l'office public de l'habitat du département de l'Hérault une provision de 1 490, 89 euros au titre des consommations d'eau afférentes à la période allant de novembre 2019 à décembre 2021 inclus, Condamne in solidum M. [W] [O] et Mme [G] [C] à payer à l'office public de l'habitat du département de l'Hérault une provision de 49, 76 euros au titre de la régularisation des charges appelée en mai 2021, Confirme la décision déférée en toutes ses autres dispositions, Y ajoutant, Déboute l'office public de l'habitat du département de l'Hérault de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [W] [O] et Mme [G] [C] aux dépens d'appel. Le greffier Le président