Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/01320 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IM5L
CS
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
15 mars 2022 RG :19/02173
Société FONCIA LANGUEDOC ([Adresse 2])
C/
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE VERNET BOUQUERIE
Grosse délivrée
le
à Me Jonquet
SCP Lobier
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2023
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 15 Mars 2022, N°19/02173
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Mme Laure MALLET, Conseillère
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 25 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 Novembre 2023.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
FONCIA LANGUEDOC ([Adresse 2]), Société, immatriculée au RCS de NIMES sous le n°345 341 564 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Nicolas JONQUET de la SCP SVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE VERNET BOUQUERIE
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Emmanuelle JONZO de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 31 Août 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 23 Novembre 2023,
EXPOSE DU LITIGE
La SCI Vernet Bouquerie est propriétaire d'un appartement situé à [Localité 5] dont elle a confié la gestion pour une durée d'un an à l'agence Foncia Languedoc Sas suivant un acte signé le 8 mars 2012.
En exécution de ce mandat, l'agence a régularisé un bail le 28 février 2013 pour le compte de la Sci avec M. [E] [R] et Mme [O] [L].
Consécutivement à des impayés de loyers, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon, par une décision en date du 14 mars 2016, a ordonné la résiliation du bail ainsi que l'expulsion des preneurs qui ont été condamnés au paiement d'une somme de 5.949,17 euros au titre des arriérés de loyers arrêté au 14 mars 2016. Les lieux ont été libérés le 24 mai 2016.
Excipant de faute commise par l'agence dans l'exercice de son mandat, et par acte d'huissier délivré le 3 avril 2019, la SCI Vernet Bouquerie a fait assigner Foncia Languedoc Sas devant le tribunal de grande instance de Nîmes sur le fondement de l'article 1992 du code civil réclamant l'indemnisation de son préjudice.
Par jugement du 15 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes a:
- condamné Foncia Languedoc Sas à payer à la SCI Vernet Bouquerie la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts;
- condamné Foncia Languedoc Sas à payer à la SCI Vernet Bouquerie la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
- condamné Foncia Languedoc Sas aux entiers dépens recouvrés au profit de Me Jonzo selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 11 avril 2022 enregistrée sous le numéro RG 22/01320 complétée par une déclaration du 14 avril 2022 enregistrée sous le numéro RG 22/01362, Foncia Languedoc Sas a relevé un appel partiel de ce jugement.
La jonction des procédures sous le numéro RG 22/01320 a été prononcée le 31 mai 2022 par ordonnance rendue par le magistrat de la mise en état.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 décembre 2022, auxquelles il est expressément référé, la société Foncia Languedoc demande à la cour, au visa de l' article 1992 du code civil, de :
- réformer le jugement frappé d'appel en toutes ses dispositions;
Statuant à nouveau :
- à titre principal, débouter la SCI Vernet Bouquerie en l'absence de toute faute lui étant imputable ;
subsidiairement, vu la sommation de communiquer précédemment notifiée à laquelle il n'a pas été déféré;
En toute hypothèse :
- confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a débouté la SCI Vernet Bouquerie de sa demande en paiement de la somme de 15.258,35 euros en réparation du préjudice subi outre 2.000 euros au titre du préjudice moral;
- débouter la SCI Vernet Bouquerie de ses demandes formées dans le cadre d'un appel incident;
- débouter pour les causes susénoncées la SCI Vernet Bouquerie de l'intégralité de ses demandes, plus généralement fins et conclusions;
- la condamner au paiement de la somme de 3.000 € chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de son appel, l'agence immobilière souligne que le tribunal judiciaire n'a pas retenu à son encontre une faute sur le choix du locataire ou une carence locative mais uniquement un manquement à son devoir de conseil en s'abstenant de préconiser au bailleur la souscription d'une assurance garantie loyer impayé.
Ce faisant, tout en rappelant n'être tenue qu'à une obligation de moyen, elle soutient avoir respecté ses obligations contractuelles en s'assurant de la situation financière des futurs locataires et en engageant toutes les diligences utiles au recouvrement des loyers impayés ainsi que leur expulsion. Elle précise qu'elle n'était nullement tenue de vérifier la 'santé' financière de l'entreprise employant M.[R] sauf à excéder son mandat alors que les pièces produites revêtaient un caractère probant. Elle ajoute que les ressources du locataire étaient largement suffisantes pour régler le loyer de 900 euros en présence d'un salaire de plus de 5.000 euros de sorte qu'elle n'avait pas à exiger une garantie.
Elle précise encore qu'aucune carence locative ne peut lui être reprochée et elle ne peut être tenue responsable de l'absence de location du bien entre le mois de mai 2016 et le mois d'août 2016.
Pour finir, elle prétend avoir alerté la SCI de la nécessité d'opter pour un contrat d'assurance garantissant les loyers impayés et produit le courrier du 6 août 2012 dans lequel elle conseille en ce sens le bailleur qui n'a pas donné suite à cette proposition. Elle considère en conséquence avoir satisfait à son obligation de conseil soutenant qu'elle n'a pas à réitérer cette information à chaque changement de preneurs et rappelle de manière surabondante que la SCI est un professionnel de l'immobilier ce qui la dispense d'une telle obligation.
A titre subsidiaire, elle conteste le quantum de l'indemnisation allouée considérant que les lieux ont été libérés en mai 2016 et non en août 2016 et que la dégradation des lieux loués est indépendante de l'existence d'une dette locative, étant rappelé que la SCI peut toujours obtenir l'indemnisation de son entier préjudice auprès des anciens locataires en se prévalant d'un titre exécutoire. Elle ne justifie d'ailleurs d'aucune démarche en ce sens.
Elle ajoute que la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et correspondre à une fraction du préjudice subi constitué au cas d'espèce de la perte de revenus fonciers et non du revenu locatif sauf à obtenir un enrichissement sans cause.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 septembre 2022, auxquelles il est expressément référé, la SCI Vernet Bouquerie, intimée et appelant à titre incident, demande à la cour, au visa de l'article 1992 du code civil, de :
- confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nîmes en date du 15 mars 2022 en ce qu'il a retenu le manquement de l'agence à son obligation de conseil et l'a condamnée à lui régler la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts outre la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et l'infirmer pour le surplus,
Statuant à nouveau,
- juger que Foncia Languedoc Sas a commis une faute dans l'exécution de son mandat;
En conséquence,
- la condamner à lui payer la somme de 15.258,35 euros en réparation du préjudice subi ainsi que la somme de 2.000 euros au titre d'un préjudice moral;
En tout état de cause,
- la condamner à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Jonzo, avocat, sur son affirmation de droit.
Au soutien de ses écritures, la SCI réclame la confirmation de la décision en ce qu'elle a retenu un manquement de l'agence immobilière à son obligation de conseil s'étonnant de la production en appel d'un courrier du 6 août 2012 dont le premier juge a relevé l'absence lors des premiers débats.
Elle conteste la valeur probante d'un courrier qu'elle n'a jamais reçu soutenant pour sa part avoir été destinataire d'une correspondance datée du 12 octobre 2012 qui n'évoquait nullement l'existence d'une garantie pour loyer impayé. De manière surabondante, la SCI relève que le courrier litigieux est intervenu bien avant la conclusion de la location litigieuse de sorte qu'elle n'était pas en mesure d'apprécier la pertinence d'une telle assurance lors de son éventuelle transmission. Elle ajoute que l'obligation de conseil s'impose à l'agence lorsqu'elle s'adresse à une personne physique ou morale ainsi qu'à un professionnel. Son argumentation est donc inopérante sur ce dernier point.
Elle sollicite l'infirmation de la décision pour le surplus soulignant pour sa part la légèreté dont a fait preuve l'agence dans l'appréciation de la solvabilité des preneurs, celle-ci s'étant en effet contentée de la production des deux bulletins de salaire (décembre 2012 et janvier 2013) portant sur un emploi récent occupé par M. [E] [R] alors que Mme ne justifiait d'aucun revenu et que les locataires n'étaient pas imposables au titre des revenus 2011.
La Sci estime que les vérifications opérées ont été insuffisantes et que l'agence aurait dû être alertée par le chiffre d'affaires réalisé par l'employeur du locataire et se rendre compte qu'il ne lui permettait pas d'assurer le paiement d'un salaire de plus de 5.000 euros par mois. Ces éléments inquiétants auraient du la conduire d'une part à s'interroger sur l'évolution du chiffre d'affaires sur plusieurs exercices alors que le locataire présentait une ancienneté dérisoire au sein de la société et d'autre part exiger une caution personnelle ou bancaire.
S'agissant du préjudice, elle réclame un arriéré de loyers impayés, ainsi que des frais de remise en état de l'appartement outre des frais d'huissier tout en justifiant l'absence de recouvrement de ces sommes, les mesures d'exécution s'étant avérées infructueuses.
La clôture de la procédure est intervenue le 31 août 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 25 septembre 2023 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, le 23 novembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande principale:
* sur la responsabilité:
Selon l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
En application de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Enfin, aux termes de l'article 1992, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.
Dans le cadre d'un mandat de gestion, le mandataire est tenu d'un devoir de conseil envers son mandant; est ainsi fautif le fait de n'avoir pas accompli les vérifications nécessaires à la validité et à l'efficacité des actes souscrits par le mandant qui rentrent dans l'objet du mandat.
Plus précisément, l'agent immobilier, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, doit s'assurer de la solvabilité du locataire en appréciant la proportionnalité entre le loyer réclamé et les revenus du preneur, mais il supporte également un devoir de conseil consistant à mettre en garde le mandant contre les risques que peut présenter la location en terme de solvabilité du locataire.
Au cas d'espèce, la SCI Vernet Bouquerie a confié la gestion de son appartement pour une durée d'un an à l'agence Foncia Languedoc Sas suivant un acte signé le 8 mars 2012 prévoyant une rémunération fixée à 6% HT sur le montant des encaissements.
En exécution de ce mandat, un bail a été régularisé le 28 février 2013 pour le compte de la Sci avec M. [E] [R] et Mme [O] [L] qui se sont engagés à régler un loyer mensuel de 820 euros et 30 euros de charges. Une procédure en référé pour impayé de loyers a été initiée et a donné lieu à une décision en date du 14 mars 2016 aux termes de laquelle la résiliation du bail et l'expulsion des preneurs a été ordonnée.
Il ait fait grief à l'agence d'avoir manqué à ses obligations en opérant un contrôle 'léger' de la situation financière des preneurs, d'avoir manqué de rigueur en s'abstenant de vérifier la solidité financière du couple et la pertinence des pièces financières ainsi qu'en s'abstenant d'exiger une garantie.
Le premier juge a, après avoir rappelé que la situation professionnelle de M. [R] a été sérieusement vérifiée et que les pièces tout comme les déclarations des locataires étaient cohérentes et ne méritaient pas de vérifications complémentaires, soulignant également l'adéquation des revenus du couple avec le montant du loyer n'imposant pas la recherche d'une garantie financière supplémentaire, a considéré cependant qu'en s'abstenant de satisfaire à son obligation de conseil, lequel doit comporter l'obligation de proposer à son mandant une garantie de nature à prévenir les risques inhérents à l'aléa locatif, l'agence a commis une faute de nature à voir engager sa responsabilité.
La décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a écarté toute faute de l'agence quant à l'appréciation de la solvabilité des preneurs retenant en effet la production de trois bulletins de salaire pour M. [R] faisant état d'un revenu brut de 5.308,45 euros hors prime représentant sur les mois visés les sommes de 1.000, 1.300 et 650 euros bruts (pièce 3), d'un contrat de travail à durée indéterminée en date du 10 janvier 2021 (pièce 2), ainsi qu'une attestation de son employeur (pièce 4).
En l'occurrence, l'agence n'avait pas à vérifier les déclarations d'ordre factuel et les pièces adressées par les locataires outre la santé économique de l'employeur de Monsieur [R] en l'absence d'élément de nature à éveiller les soupçons quant à la véracité des renseignements donnés.
Le revenu du couple permettait de supporter sans difficulté le coût d'un loyer mensuel de 850 euros charges comprises. De même, au regard de la solvabilité offerte par les locataires, les revenus étant plus de 7 fois supérieurs au montant de loyer, l'agence n'avait aucune obligation d'exiger une prise de garantie.
Aucun manquement ne saurait lui être reproché sur ces points.
Ceci étant, en s'abstenant de proposer une assurance garantie de loyers impayés à son mandataire privant ainsi le mandat de toute l'efficacité, l'agence a manqué à son devoir de conseil dont la conséquence a été de priver son client de la possibilité de souscrire une assurance et d'obtenir une indemnisation des loyers impayés ce qu'a justement relevé le premier juge par des moyens pertinents que la cour fait siens.
Il sera ajouté que les compétences et connaissances personnelles de la SCI ne privent pas l'agence immobilière de son devoir de conseil à l'égard de son mandataire.
De même, si l'agence se prévaut d'un courrier qu'elle aurait adressé à son client le 6 août 2012 aux termes duquel elle propose une garantie 'loyers impayés et détériorations immobilières' afin de sécuriser ses revenus locatifs, pour autant elle ne justifie pas de l'envoi ni d'ailleurs de la réception de cette lettre en sorte qu'elle ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de conseil.
Plus encore, cette information contestée ne saurait de toute façon satisfaire à l'obligation de conseil puisque la proposition d'assurance donnée en août 2012 ne pouvait de toute façon valablement éclairer la SCI pour la conclusion d'un contrat de bail le 28 février 2013.
Il convient en conséquence de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a retenu un manquement de l'agence à son obligation de conseil.
* Sur l'indemnisation du préjudice:
Conformément aux dispositions de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
Le manquement au devoir de conseil s'analyse au cas d'espèce en une perte de chance du bailleur de souscrire une assurance le garantissant des risques inhérents à la location et de percevoir les indemnisations afférentes à un éventuel sinistre étant précisé que dans ce cadre, le préjudice ne peut être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
La SCI Vernet Bouquerie revendique l'indemnisation du préjudice subi du fait des impayés de loyer jusqu'au mois d'août 2016 mais également celui en lien avec les dégradations locatives et les frais d'huissier nécessités par la libération du logement.
C'est par des motifs justes et pertinents que la cour fait siens, que le premier juge a écarté de l'appréciation de la perte de loyer, la période postérieure au mois de mai 2016 en raison de la libération des lieux loués le 24 mai 2016 mais également en l'absence de lien entre la faute de l'agence et l'absence de loyers qui ne peut être imputée au gestionnaire.
De même, l'analyse du premier juge sera également confirmée en ce qu'il n'a pas fait droit à la demande d'indemnisation concernant les dégradations locatives, qui si elle sont justifiées à hauteur de 1.116,50 euros par un mail transmis le 17 mars 2016 à une dénommée [G] [X], ne sont nullement confortées par un état des lieux de sortie inventoriant les dégradations locatives, ainsi qu'un devis ou une facture pour s'assurer du montant allégué.
La décision sera également confirmée en ce qu'elle a écarté de l'appréciation du préjudice subi les frais d'huissier nécessités par la procédure engagée devant le juge des référés afin d'obtenir l'expulsion des preneurs, qui sont sans lien avec le manquement retenu à l'encontre de l'agence.
Pour finir, le premier juge a rejeté la demande d'indemnisation au titre du préjudice moral, décision qui sera également entérinée en l'absence de caractérisation ni preuve d'un quelconque préjudice.
C'est donc par de justes motifs que le premier juge a fixé le montant du préjudice subi à la somme de 4.000 euros, décision qui sera confirmée en voie d'appel.
Sur les demandes accessoires:
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné l'appelante aux dépens ainsi qu'à la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles tout en déboutant l'intimée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En appel, l'appelante, qui succombe, sera condamnée à la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement 15 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne Foncia Languedoc Sas à payer à la SCI Vernet Bouquerie la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Foncia Languedoc Sas aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
