Cour d'appel, 14 septembre 2023. 21/03319

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 21/03319 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDEXF Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 janvier 2021 Tribunal judiciaire d'Evry (8ème chambre)- RG n° 19/00239 APPELANTE S.C.I. LES BUIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège Immatriculée au R.C.S. d'Evry sous le n° 502 931 215 [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de Paris, toque : K0065 INTIMES Mme [H] [I] épouse [W] née le 14 septembre 1971 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 5] M. [O] [W] né le 2 décembre 1964 à [Localité 6] (14) Immatriculée au RCS d'Evry sous le n° A 491 893 269 [Adresse 1] [Localité 5] Représentés par Me Valérie GONDARD de la SELARL VALERIE GONDARD, avocat au barreau de Paris, toque : P0125 Assistés de Me Audrey ZANINI, avocat au barreau de Paris, toque : P 0125 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 16 mai 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre M. Douglas Berthe, conseiller Mme Emmanuelle Lebe, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui en ont délibéré, un rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, dans les conditions prévues à l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Laurène Blanco ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffier présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé en date du 7 février 2008 à effet du 1er janvier 2008, M. [F] [T] a renouvelé pour une durée de neuf années expirant le 31 décembre 2016 au profit de M. [O] [W] et Mme [H] [I] épouse [W] un bail des 9 mars et 13 avril 2001, portant sur un bâtiment entier situé [Adresse 2], destiné à l'exercice d'un commerce de « Boulangerie pâtisserie vente de boissons à emporter, de glaces et de chocolats » et à l'habitation des exploitants de ce commerce. Suivant exploit d'huissier en date du 28 juin 2016, Mme [T] et ses enfants, venus aux droits de M. [T] décédé, ont donné congé aux locataires pour le 31 décembre 2016, en leur offrant le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017 moyennant un loyer hors charges et hors taxes de 23.000 euros. La société Les Buis a fait l'acquisition des locaux loués le 30 mai 2017. Suivant exploit d'huissier en date du 7 juin 2017, elle a fait signifier à M et Mme [W] un acte comportant notification du prix du loyer de renouvellement qu'elle entendait solliciter, à savoir 36.000 euros, montant que les preneurs n'ont pas accepté. Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 6 octobre 2017, les preneurs ont avisé leur nouvelle bailleresse de ce que la toiture de la maison était en train de s'effondrer. La bailleresse a mandaté son expert, M. [Y], afin qu'il se rende sur place et donne son avis sur les désordres dont les locataires se plaignaient. Le 4 décembre 2017, les preneurs ont adressé une mise en demeure à la bailleresse de procéder aux travaux de remise en état de la toiture. Par ordonnance en date du 9 octobre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Evry a condamné la bailleresse à procéder à la remise en état de la toiture. La société Les Buis a fait délivrer à ses locataires, selon exploit d'huissier en date du 30 novembre 2018, un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme totale de 10.039,96 euros, outre le coût de l'acte et une majoration contractuelle de retard de 20 % soit 2.007,79 euros. Selon exploit d'huissier en date du 19 décembre 2018, la société Les Buis a fait assigner les consorts [W] devant le tribunal de grande instance d'Evry aux fins de voir le tribunal, à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner l'expulsion des preneurs. Par ordonnance de référé rendue le 19 avril 2019, le président du tribunal de grande instance d'Evry a autorisé les époux [W] à s'acquitter de la dette locative en 24 mois et a suspendu pendant ce délai les effets de la clause résolutoire. Par jugement en date du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a, notamment, débouté la société Les Buis de l'ensemble de ses demandes, condamné la société Les Buis à payer aux consorts [W] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens. Par déclaration en date du 18 février 2021, la société Les Buis a interjeté appel total du jugement du 28 janvier 2021. MOYENS ET PRÉTENTIONS Dans ses conclusions déposées le 18 avril 2023, la société Les Buis demande à la cour de : - déclarer recevable et bien fondée la société Les Buis en toutes ses demandes, En conséquence : - infirmer le jugement rendu le 28 janvier 2021 par le tribunal judiciaire d'Évry en toutes ses dispositions et statuant à nouveau : - prononcer la résiliation du bail consenti aux consorts [W] à effet de la date de l'exploit introductif de la présente instance ; - surabondamment, constater le jeu de la clause résolutoire par l'effet du commandement de payer délivré le 30 novembre 2018 ; - ordonner l'expulsion des consorts [W], ainsi que celle de tous occupants de leur chef des locaux situés [Adresse 2], avec si nécessaire l'assistance d'un huissier, de la force publique et d'un serrurier ; - ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l'immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix du demandeur, aux frais, risques et périls des consorts [W] ; - condamner, les consorts [W] au paiement de la somme de 5.769,26 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2023, sauf à parfaire et d'une indemnité d'occupation d'un montant de 11.257,10 euros par trimestre, calculée sur la base 45.028,40 euros hors charges et hors taxes par an, charges et taxes en sus, à compter de la date de la résiliation du bail et ce, jusqu'à parfait délaissement ; - débouter les consorts [W] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ; - condamner les consorts [W] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Frédérique Etevenard, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. Dans ses conclusions déposées le 10 mai 2023, les consorts [W] demandent à la cour de : - débouter la société Les Buis de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - confirmer le jugement rendu le 28 janvier 2021 par le tribunal judiciaire d'Evry en toutes ses dispositions ; - condamner la société Les Buis à payer aux consorts [W] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du CPC ; - condamner la société Les Buis aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Valerie En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. Cependant, pour une meilleure compréhension du présent arrêt, leur position sera succinctement résumée. SUR CE, Sur la résiliation judiciaire du bail La société Les Buis expose, en substance, qu'aux termes de l'article I, 2° du bail les preneurs ont la charge de « toutes réparations, grosses ou menues, y compris les réparations prévues à l'article 606 du code civil », qu'ils ont ainsi manqué gravement à leur obligations contractuelles en ne procédant pas à l'entretien de la toiture et ce manquement justifie la demande de la résiliation du bail, que les articles L. 145-20-2 et R. 145-35 du code de commerce qui concernent les travaux réalisés dans les parties communes au titre des charges ne sont pas applicables en ce que la location de l'immeuble en son entier n'entraîne pas facturation de charges à défaut de parties communes, que les travaux nécessités par l'état de la toiture ne sont pas des grosses réparations relevant de l'article 606 du code civil et le tribunal a retenu que les preneurs n'avaient pas satisfait à leurs obligations contractuelles d'entretien tel que cela résulte du rapport du 17 octobre 2017 produit par le cabinet [Y] et du procès-verbal de constat d'huissier 26 mars 2018, que c'est par l'effet de ce manquement que les grosses réparations sont à leur charge, que le fait que le bâtiment soit très ancien n'est pas de nature à les dispenser de l'entretenir et les travaux menés en 2017 et 2018 confirment que la toiture est parfaitement accessible, que contrairement à ce que le tribunal a estimé en l'absence d'état des lieux d'entrée les preneurs sont présumés les avoir reçus en bon état, aucun élément ne venant démontrer que lorsque les preneurs ont pris les locaux à bail la toiture aurait été en mauvais état et à supposer même que la toiture ait été vétuste, cela n'atténuerait pas la gravité de la faute commise par les preneurs qui n'auraient pas entretenu ladite toiture pendant plus d'une décennie, qu'aux termes de l'article 1741 du code civil la résiliation du bail au visa de l'article 1229 du code civil est justifiée. Les consorts [W] opposent que la toiture vétuste a été réparée en exécution de l'ordonnance de référé du 9 octobre 2018, qu'en application des articles 1719 et 1720 du code civil la réfection totale de la toiture doit être prise en charge par le bailleur même en présence d'une clause mettant les grosses réparations à la charge du preneur, qu'en outre, aucune clause du bail ne met expressément à la charge des preneurs les travaux de réfection de la toiture ni même d'ailleurs les frais d'entretien de la toiture, qu'en conséquence, dans le cadre de l'obligation de délivrance, le bailleur n'est pas fondé à solliciter le transfert des réparations portant sur la réfection totale des toitures sur les preneurs qui l'exonérerait de cette obligation, que suite au congé délivré avec offre de renouvellement du bail commercial pour le 31 décembre 2016, les preneurs ont expressément accepté le principe du renouvellement à compter du 1er janvier 2017 donnant lieu à un nouveau bail, qu'ainsi en application de l'article R. 145-35 du code de commerce, applicable en l'espèce, les travaux relatifs à l'article 606 du code civil ainsi que les travaux de vétusté et de mises en conformité relevant du même article ne sont plus imputables au preneur, qu'en conséquence, la société Les Buis n'est pas fondée à faire peser sur les preneurs les dépenses relatives aux grosses réparations, que la bailleresse et le tribunal affirment l'existence d'une faute caractérisée du locataire en se fondant sur le rapport d'expert et le procès-verbal qui ne caractérisent nullement l'absence d'entretien de la toiture, le tribunal ayant estimé que le défaut d'entretien ne serait qu'une cause d'aggravation de l'état préexistant de la toiture, que contrairement à ce que la bailleresse prétend, la présomption visée par l'article1731 du code civil est limitée aux réparations locatives, ce qui n'est pas le cas des travaux de toitures qui constituent de grosses réparations, qu'en conséquence, la société Les Buis n'est pas fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail. Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail, notamment en garantissant le clos et couvert, afin d'en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail. Les dispositions contractuelles imposant au locataire de prendre les locaux en l'état et de supporter l'exécution de travaux, dérogeant aux articles l719 et 1720 précités, doivent s'interpréter strictement et ne doivent pas aboutir à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. L'article 1731 du même code ajoute que « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » L'article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. L'article L. 145-9 du code de commerce dispose que les baux de locaux commerciaux cessent notamment par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance. En l'espèce, le contrat de renouvellement de bail commercial signé entre M [T] et les consorts [W] le 18 janvier 2008 prévoit que le locataire prendra les lieux dans l'état dans lequel ils se trouvent au jour de la prise de possession, qu'il leur incombe de le mettre et de le conserver en bon état de toutes réparations grosses et menues, y compris les réparations prévues à l'article 606 du code civil, pendant toute la durée du bail, de prévenir immédiatement le bailleur de toutes dégradations qui viendraient à se produire et qu'ils auront obligation de faire immédiatement et dès que nécessaire les réparations mises à leur charge. Comme relevé par les premiers juges, par motifs détaillés auxquels la cour se rapporte, il ressort tant du rapport d'expertise contradictoire réalisé le 17 octobre 2017 par la société Ascotex que du procès-verbal de constat non contradictoire établi par huissier le 26 mars 2018 que la constatation en plusieurs endroits de la partie de la toiture litigieuse notamment de présence de végétation, de mousse, de tuiles cassées ou fêlées, ayant glissées et encombrant pour certaines la gouttière, laquelle apparaît non nettoyée et très encombrée, caractérisent le défaut d'entretien de la toiture par les preneurs, lesquels échouent à démontrer qu'elle serait inaccessible, des réparations y ayant déjà été menées en 2007 puis 2018, et ne justifient d'aucun contrat d'entretien. Cependant, ces mêmes pièces relèvent que des traces de nombreuses infiltrations sur plusieurs années ont entraîné le pourrissement de la sablière de la charpente, que la toiture du bâtiment de gauche est vétuste, que la couverture en tuiles plates est en mauvais état et forme des ondulations sous la souche de cheminée, que la toiture s'est effondrée en raison d'un glissement de tuiles, ces constatations étant accompagnées de nombreuses photographies caractérisant la vétusté de la toiture litigieuse. Le bailleur ne saurait utilement opposer à cet état la présomption de bon état d'entretien dans lequel les locataires auraient reçus les locaux, laquelle ne concerne que les réparations locatives. Enfin, le congé délivré par les consorts [T] à M et Mme [W] le 28 juin 2016 à effet au 31 décembre 2016 avec offre de renouvellement au 1er janvier 2017 a mis fin au bail signé les 9 mars et 13 avril 2001 entre les parties. Par l'effet de l'acceptation de l'offre de renouvellement en date du 13 juillet 2017, le bail a été renouvelé nonobstant le désaccord des parties sur le prix du bail renouvelé dont le juge des loyers commerciaux a été saisi. Un nouveau bail s'étant substitué au bail d'origine, les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2016 dite Pinel s'applique au cas d'espèce et interdit de faire peser sur le preneur la prise en charge des grosses réparations relevant de l'article 606 du code civil et, contrairement à ce que soutient le bailleur, l'article R145-35 du code de commerce ne concerne pas que les charges relevant des parties communes, inexistantes en l'espèce, mais s'insère dans la section V du chapitre V relatif au bail commercial qui s'intitule « Des charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux ». . Ainsi c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que la cause principale de la dégradation de la toiture et des infiltrations réside dans la vétusté de la toiture, qui ne garantit plus le clos et couvert du bâtiment, et que le défaut d'entretien de la couverture n'a été qu'une cause d'aggravation de cet état préexistant. Ils en ont justement déduit que la faute du locataire, résultant de ce défaut d'entretien, n'est pas de nature à justifier la résiliation du bail dès lors que la prise en charge de la vétusté de cette dernière incombait au propriétaire. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail aux torts du preneur. Sur le jeu de la clause résolutoire La société Les Buis expose qu'à la suite des paiements irréguliers et du non-respect des échéances contractuelles de la part des consorts [W], la bailleresse a fait délivrer, le 30 novembre 2018, un commandement de payer une somme de 10.039,96 euros visant la clause résolutoire, que l'ordonnance de référé qui a accordé des délais aux preneurs n'a pas autorité de chose jugée au principal selon l'article 488 du code de procédure civile, qu'au vu de la facture du 3e trimestre 2019 comportant le compte locatif, la bailleresse est en droit se prévaloir de la clause résolutoire, que les éléments comptables communiqués par les preneurs sont incomplets et la diminution du chiffre d'affaires résulte de l'abandon d'une partie de l'activité des preneurs soit par un choix délibéré des preneurs de modifier leur activité, tandis que le chiffre d'affaires des activités maintenues a augmenté, que compte-tenu de la situation financière des preneurs, ils ne pourraient pas bénéficier de délais de paiement, de ce fait, la clause résolutoire a joué dans le délai d'un mois du commandement de payer du 30 novembre 2018, que contrairement à ce que les preneurs affirment sur le fondement des articles 564 et 122 du code de procédure civile, la demande en paiement au titre des arriérés locatifs à la somme de 5.759,26 euros au 1er trimestre 2023 n'est nullement nouvelle s'agissant d'une simple actualisation des demandes pécuniaires. Les consorts [W] opposent que, comme relevé par les premiers juges, ils ont respecté l'échéancier fixé par le juge des référés, tout en continuant à régler leurs loyers et charges courants, que de ce fait, les causes du commandement de payer du 30 novembre 2018 sont totalement apurées, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par la bailleresse, que contrairement à ce que la société Les Buis affirme, la décision du juge des référés qui a accordé des délais de paiement aux preneurs en suspendant les effets de la clause résolutoire lie les juges du fond lorsqu'elle est passé en force de chose jugée et, en l'espèce, les consorts [W] ont exécuté en bonne foi l'ordonnance de référé de 29 avril 2019 par un premier paiement de 418,33 euros dès le 28 mai 2019, qu'en conséquence, il n'y a pas lieu de prononcer l'acquisition de la clause résolutoire du bail aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, qu'en ce qui concerne la demande en paiement d'une somme de 5.769,26 euros au titre d'un prétendu arriéré locatif au 1er trimestre 2023, les consorts [W] se sont acquittés dudit loyer à la bonne date le 13 mars 2023 et il n'existe aucun arriéré locatif. L'article L. 145-41 code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » L'article 488 du code de procédure civile énonce que l'ordonnance de référé n'a pas au principal l'autorité de la chose jugée. C'est par motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a relevé que la bailleresse ne rapportait pas la preuve que l'échéancier accordé en référé n'aurait pas été respecté. En autorisant les consorts [W] à s'acquitter de leur dette locative en 24 mois, le juge des référés a suspendu les effets de la clause résolutoire et le commandement de payer délivré le 30 novembre 2018 n'a pas pu produire effet dès lors que la dette ayant donné à la délivrance du commandement de payer a été apurée. En outre et, contrairement à ce que soutien la SCI Les Buis, il ressort du décompte locatif arrêté au 30 novembre 2019 que les locataires sont à jour de leur paiement, le compte débiteur s'élevant à la somme de 40.721,21 euros hors frais d'avocats et frais d'huissier, l'ordonnance ayant débouté la SCI Les Buis de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et ayant laissé à la charge de chacune des parties ses propres dépens, et le compte créditeur s'élevant à la somme de 40.900,20 euros. Le jugement sera donc confirmé de ce chef. Sur les demandes accessoires Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. La SCI Les Buis succombant en ses demandes sera condamnée à payer à M et Mme [W] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS  La cour, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 28 janvier 2021 sous le numéro RG 19/00239 en toutes ses dispositions ; Condamne la SCI Les Buis à payer à M. [O] [W] et Mme [H] [I] épouse [W] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI Les Buis à supporter la charge des dépens d'appel. LE GREFFIER LA PRESIDENTE