Cour d'appel, 07 décembre 2023. 22/04119

07/12/2023 ARRÊT N° 671/2023 N° RG 22/04119 - N° Portalis DBVI-V-B7G-PDUA CBB/IA Décision déférée du 18 Octobre 2022 - Président du TJ de toulouse ( 22/00065) L-A.MICHEL S.A.S. JULES C/ SCI [Localité 2] IMMO CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE S.A.S. JULES prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Jean-luc FORGET de la SCP DE CAUNES L.- FORGET J.L., avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Aymeric ANTONIUTTI de la SELEURL ANTONIUTTI AVOCAT, avocat plaidant au barreau de LILLE INTIMÉE SCI [Localité 2] IMMO prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et Me Stéphane RUFF de la SCP RSG AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président O. STIENNE, conseiller E.VET, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre FAITS La SAS [Localité 2] Distribution, qui était titulaire d'un crédit- bail commercial consenti le 2 mars 1994 par les sociétés Fructibail, Auximurs et Immobail sur des locaux commerciaux dépendant de l'ensemble immobilier Centre Leclerc à [Localité 2], en est devenue propriétaire le 23 avril 2009. La SAS [Localité 2] Distribution a consenti une sous-location à la SAS Jules le 3 janvier 2007 pour une durée de 10 ans. Elle a vendu l'immeuble le 28 septembre 2012 à la SCI [Localité 2] Immo. Le 19 février 2018 la SCI [Localité 2] Immo a notifié un congé avec offre de renouvellement. Par courriers recommandés avec accusé de réception des 14 mai et 3 juin 2021, la SCI [Localité 2] Immo a mis en demeure la société Jules de payer la somme de 36.242,89 € au titre des loyers dus. PROCEDURE Par acte en date du 7 janvier 2022, la SCI [Localité 2] Immo a fait délivrer à la SAS Jules assignation devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse aux fins d'obtenir le paiement d'une provision sur les loyers impayés. Par ordonnance contradictoire du 18 octobre 2022 le juge a': - Condamné la SAS Jules à payer à la SCI [Localité 2] Immo la somme de 29 423,59€ TTC à titre de provision sur les loyers, charges et taxes dus au 1er avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2021, - Condamné la SAS Jules à payer à la SCI [Localité 2] Immo la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Rejeté les demandes plus amples ou contraires de la SCI [Localité 2] Immo et de la SAS Jules, - Condamné la SAS Jules aux dépens. Par déclaration du 29 novembre 2022 la SAS Jules a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES La SAS Jules dans ses dernières conclusions en date du 19 octobre 2023 demande à la cour de': - Infirmer l'ordonnance du Juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse du 18 octobre 2022 en ce qu'elle a : - Condamné la SAS Jules à payer à la SCI [Localité 2] Immo la somme de 29 423,59€ TTC à titre de provision sur les loyers, charges et taxes dus au 1er avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2021, - Condamné la SAS Jules à payer à la SCI [Localité 2] Immo la somme de 2.000 euros sur le fondement de Farticie 700 du code de procédure civile ; - Rejeté les demandes plus amples ou contraires de la SCI [Localité 2] Immo et de la SAS Jules, - Condamné la SAS Jules aux dépens. Et dès lors, statuant à nouveau, au visa des articles 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, 1104 du Code de civil et L 145-1 et suivants du Code de commerce,': - Juger que la demande de provision de la SCI [Localité 2] Immo se heurte à plusieurs contestations sérieuses en ce qu'elle repose sur un décompte qui ne correspond pas à l'accord des parties intervenu sur le renouvellement du bail au 1er octobre 2018. En conséquence, dire n'y avoir lieu à référé, Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, Débouter la SCI [Localité 2] Immo de toutes ses demandes, fins et moyens, Condamner la SCI [Localité 2] Immo à payer à la société Jules la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; Et la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. Elle soutient que': - le 26 octobre 2018 elle a accepté les conditions du renouvellement du bail visant un loyer non plus de 69 000€ mais de 58'000 € et de 55'000 € les trois premières années, suite au congé délivré par la SCI [Localité 2] Immo'; les nouvelles discussions intervenues sur la prise d'effet du renouvellement sont sans effet sur cet accord non seulement sur le principe du renouvellement mais encore sur le nouveau prix'; et la tentative de la bailleresse de voir globaliser le litige au seul prétexte qu'un accord sur le différé de la prise d'effet du renouvellement n'était pas intervenu n'est pas recevable'; - dès lors elle considère que l'accord du 26 octobre 2018 est parfait et doit s'appliquer quant au montant du loyer puisque seul demeurait la discussion sur la date d'effet du renouvellement du bail, qui n'était pas une condition du renouvellement du bail'; et la Cour de Cassation rappelle que la date d'effet du bail n'est pas une condition du caractère parfait de l' accord, - les discussions durant la période de confinement ont retardé l'issue du projet, et durant cette période le bailleur n'a cessé de modifier ses exigences quant au différé de la prise d'effet du nouveau loyer, - la SCI [Localité 2] Immo soutient que le bail a été renouvelé faute d'accord global, aux conditions précédentes alors que la date de prise d'effet du bail n'a jamais été une condition du renouvellement'; cette discussion est Intervenue postérieurement à l'accord sur le prix et elle est donc hors débat sur le montant du loyer, - considérant l'accord du 26 octobre 2018 qui est parfait en application de l'article L 145-12 du code de commerce, le bail a été renouvelé au 1er octobre 2018 de sorte que la résiliation du bail se heurte à une contestation sérieuse sur l'objet de l'action soit l'existence d'un arriéré locatif'; Elle a d'ailleurs assigné son bailleur au fond pour voir statuer sur la validité de l'accord sur le renouvellement du bail au 1er octobre 2018 visant un loyer réduit à 55'000 € au lieu de 58'000 € par an'; - ainsi, dès lors que le bailleur ne facture pas le bon loyer depuis le 1er octobre 2018 il est démontré une contestation sérieuse'; elle revendique donc une créance de trop perçu de loyer, - et dès lors les demandes incidentes du bailleur seront écartées'soit d'une part, la majoration de 10'% des loyers, d'autant que cette demande est manifestement excessive, et le paiement des loyers sous astreinte. La SCI [Localité 2] Immo dans ses dernières conclusions en date du 20 octobre 2023 demande à la cour de, au visa des articles 1114 et 1231-1 du code civil, L 145-60 du code de commerce, et 835 et 700 du code de procédure civile, - Débouter la SAS Jules de l'ensemble de ses demandes, - Confirmer l'ordonnance du 15 novembre 2022 dans ce Qu'elle a': * condamné la SAS Jules à payer à la SCI [Localité 2] Immo la somme de 29.423,59 € TTC à titre de provision sur les loyers, charges et taxes dus au 1 er avril 2021, *condamné la SAS Jules à payer à la SCI [Localité 2] Immo la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, *rejeté les demandes plus amples ou contraires de la SAS Jules , *condamné la SAS JULES aux entiers dépens. - Infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a débouté la SCI [Localité 2] Immo de ses plus amples demandes, En conséquence : - Assortir la condamnation de la SAS Jules à payer à la SCI [Localité 2] Immo la somme 29.423,59 € TTC à titre de provision sur les loyers, charges et taxes dus au 1er avril 2021, d'une majoration de 10 % et avec intérêts au taux légal majoré de 3% à compter de la mise en demeure du 14 mai 2021, Subsidiairement, si par extraordinaire il n'était pas fait droit à cette demande, - Confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a assorti la condamnation de la SAS Jules à payer à la SCI [Localité 2] Immo la somme 29.423,59 € TTC à titre de provision sur les loyers, charges et taxes dus au 1eravril 2021, des intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2021, - Condamner la SAS Jules à payer à la SCI [Localité 2] Immo ses échéances de loyers et charges sous astreinte d'un montant de 100 € par jour de retard commençant à courir 8 jours après mise en demeure adressée en ce sens, demeurée infructueuse, - Condamner la SAS Jules à payer à la SCI [Localité 2] Immo la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens d'appel en ce compris les dépens de l'article A 444-32 du code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée. Elle soutient que': - aucun accord n'a été trouvé sur les conditions du renouvellement du bail de sorte qu'elle oppose la prescription biennale qui a commencé à courir le 1er octobre 2018, en application de l'article L 145-60 du code de commerce, - en conséquence le bail a été renouvelé à compter de cette date aux conditions anciennes, - la SAS Jules a été mise en demeure de payer les loyers suivant courriers recommandés avec accusé de réception des 14 mai et 3 juin 2021'; suite à la signification de l'assignation, elle a régularisé une partie de l'arriéré de loyers impayés de sorte qu'elle était, au jour de l'audience de plaidoirie, redevable de la somme de 29.423,59 € TTC qu'elle considère être relative aux mensualités dues lors des périodes de fermetures administratives liées à la pandémie de Covid 19'; Et par courrier du 16 septembre 2022 soit durant l'instance devant le juge des référés elle a reconnu devoir les loyers dans les conditions antérieures'; - il n'est donc pas justifié de contestation sérieuse du montant du loyer et donc du jeu de la clause résolutoire, - il n'y a pas d'accord sur les conditions du renouvellement (le nouveau loyer fonction du chiffre d'affaires suivant la clause de recette et la date du renouvellement qui sont des éléments essentiels) dans le délai biennal de l'article L 145- 60 de sorte que le bail s'est renouvelé aux conditions antérieures'; - Selon la jurisprudence le renouvellement est parfait si l'accord est complet'; donc s'il y a désaccord sur le point de départ du bail renouvelé l'accord n'est pas parfait, - l'assignation en validité du congé du 1er octobre 2018, délivré plus de cinq ans après ne l'a été que pour les besoins de la cause et alors que depuis l'assignation en référé elle paye le loyer dans son montant antérieur aux congés'; la contestation sérieuse de l'obligation au paiement des loyers n'est pas démontrée'; - la période de fermeture et de perturbations pendant la crise sanitaire ne peut être mise en exergue dès lors que la société a reçu des aides étatiques et qu'il a été prévu un moratoire pour le paiement des loyers'; or la SAS Jules ne justifie par aucun document comptable souffrir de difficultés financières'; Pourtant la bailleresse a pris des mesures permettant l'apurement de la dette en raison de la crise sanitaire, - elle maintient donc sa demande de majoration des loyers impayés de 10'% avec intérêt légal majoré de 3'% à compter de la mise en demeure du 14 mai 2021'; et la locataire sera condamnée au paiement des loyers sous astreinte. MOTIVATION L'article 835 al 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l'article L. 145-9 du code de commerce les baux de locaux soumis au statut des baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé. Et ce n'est qu'à défaut de congé ou de demande de renouvellement que le bail se poursuit tacitement. Quand le bailleur donne un congé au preneur en lui offrant le renouvellement de son bail, ce congé met fin au bail et constitue un prélude à une discussion sur les conditions du nouveau bail ou à une procédure devant la juridiction spéciale des loyers à défaut d'accord amiable sur le montant du loyer. En l'espèce, par acte d'huissier du 19 février 2018 la SCI [Localité 2] Immo a notifié à la SAS Jules un congé avec offre de renouvellement à effet au 30 septembre 2018. Le congé ne vise pas le montant du nouveau loyer. Il est en effet mentionné «'le présent congé est donné afin de voir s'ouvrir droit à renouvellement au locataire pour que soient déterminées les conditions du nouveau bail'». Les parties ne contestent pas avoir accepté le principe du renouvellement du bail malgré le congé. Mais, il est constant qu'elles sont entrées en pourparler quant au montant du loyer et quant à la date de prise d'effet du nouveau prix, passé l'expiration du délai du congé': La SAS Jules écrivait le 24 octobre 2018 pour solliciter une réduction du loyer actuel de 65 000€ à 55 000€ par an. Face à la contre-proposition du représentant du bailleur à 58 000€ en date du 26 octobre 2018, elle répondait le même jour offrir 55 000€ pendant la prochaine période triennale puis 58 000€ pour les périodes suivantes. Ce à quoi le représentant du bailleur répondait «'je viens d'interroger le bailleur': c'est ok'!'». La SAS Jules soutient donc que le bailleur a donné son accord à cette proposition et que cet accord est parfait. Or, dès lors que ces pour-parlers n'ont jamais fait l'objet d'une confirmation émanant des parties elle-mêmes, il ne peut être admis l'existence d'un accord parfait sur la chose, le prix et les modalités d'exécution'sur la base de ce simple courriel particulièrement lapidaire ; et ce, alors même que l'intention des parties étaient de formaliser l'accord dans un acte notarié puisque un notaire a été saisi (la SCP Dagot- Malbosc) lequel a établi un projet à soumettre à la signature des parties ainsi qu'il ressort de ses courriels des 9 décembre 2019 et 6 octobre 2020. Par ailleurs, il s'avère que des discussions perduraient sur l'application de la clause de recettes au vu des courriels des 27 décembre 2019 et 10 février 2020, et que ce dernier projet ne convenait toujours pas à la SAS Jules quant à la date de prise d'effet du bail, la SAS Jules maintenant le mois d'octobre 2019 alors que la SCI [Localité 2] Immo maintenait celle du 1er juin 2020, la date de prise d'effet ayant une incidence sur le prix du bail élément essentiel du contrat, puisqu'il s'agissait de retarder la date de prise d'effet de la réduction du loyer. Dès lors, faute d' accord des parties sur les nouvelles conditions du nouveau bail (le prix et la date d'effet) et faute de saisine du juge des loyers ou du juge du fond dans les deux ans de la délivrance du congé, il ressort avec l'évidence nécessaire devant le juge des référés que les conditions du bail n'ont pas été modifiées. Il n'est donc pas démontré de contestations sérieuses à la demande en paiement des loyers sollicités par la SCI [Localité 2] Immo. Durant la période de restriction administrative pour lutter contre la propagation du virus Covid 19, la SCI [Localité 2] Immo a accepté des aménagements pour le paiement des loyers, qu'elle ne remet pas en cause. Ainsi au vu du décompte des sommes dues il apparaît que la SAS Jules devait la somme de 29 423,59€ au 31 juillet 2022 au titre des loyers et charges. La décision sera en conséquence confirmée en ce qu'elle l'a condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel. La décision sera également confirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes d'application de la majoration des loyers impayés de 10'% (article 11 du bail) et des intérêts majorés (article 63) en ce qu'une telle créance s'analyse en une clause pénale fondée sur le retard de paiement imputable au locataire alors qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de procéder à une analyse des preuves et comportement des parties pour apprécier l'imputabilité du retard et ce, alors qu'elles se trouvaient en phase de pourparlers et que cette période a duré très longtemps. PAR CES MOTIFS La cour - Confirme l'ordonnance du juge des référés du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 18 octobre 2022. - Vu l'article 700 du code de procédure civile condamne la SAS Jules à verser à la SCI [Localité 2] Immo la somme de 2500€. - Condamne la SAS Jules aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT M. BUTEL C. BENEIX-BACHER