Cour de cassation, 02 décembre 2014. 13-18.536

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le second moyen, qui est préalable, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, que M. et Mme X... ne justifiaient pas, en l'absence de décompte détaillé, avoir soustrait de la somme demandée les versements effectués par la CAF, la cour d'appel, a, sans dénaturation, pu en déduire que ces versements devaient être déduits ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu que la somme restant due par Mme Y... au titre des charges était modique, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que la demande de résiliation devait être rejetée, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la SCP Ortscheidt la somme de 2 800 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux décembre deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. et Mme X..., bailleurs, de leur demande en résiliation du bail de Mme Y..., locataire, portant sur un logement situé ... à Paris 18e ; AUX MOTIFS QUE Sur la résiliation du bail et du délai : Les époux X... demandent la résiliation du bail invoquant la mauvaise foi de la locataire et ses manquements et s'opposent à la demande de délais, au motif que les justificatifs versés sont anciens. Mme Y... demandent des délais pour payer sa dette, soit trois versements de 200 € et le solde à la 4° mensualité. Mme Y... percevait la somme de 7. 313 € de revenus en 2011. Elle n'était pas imposable en 2010 et bénéficie de la somme de 28, 26 € d'allocation logement depuis janvier 2011. La demande de résiliation de bail est prématurée compte tenu de la modicité de la somme due et de la demande de délai formulée par la locataire, elle doit être rejetée ; ALORS QU'il appartient aux juges du fond de rechercher si le retard du débiteur dans l'exécution de ses obligations est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat par le créancier ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... faisaient valoir que de 2005 à 2008, Mme Y... n'avait pas payé la partie du loyer correspondant à la majoration annuelle fixée par décret, que l'arriéré de loyer s'élevait à 537, 88 euros en novembre 2008 et que le retard systématique de la locataire dans le paiement d'une partie des loyers constituait un manquement grave à son obligation essentielle, justifiant la résiliation du bail ; qu'en se bornant à relever, pour rejeter cette demande, que compte tenu de la modicité de la somme de 766, 46 euros restant due par Mme Y... au titre des charges locatives et des délais accordés, la demande de résiliation du bail était prématurée, sans rechercher si les retards systématiques de paiement de son loyer par Mme Y... sur les années 2005 à 2008 ne constituaient pas une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Mme Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 766, 46 euros seulement en principal au titre des charges dues en novembre 2012 avec les intérêts à compter du 25 mars 2010 et d'AVOIR, en conséquence, débouté M. et Mme X..., bailleurs, de leur demande en résiliation du bail de Mme Y..., locataire, portant sur un logement situé ... à Paris 18e ; AUX MOTIFS QUE sur la dette M. et Mme X... reprennent l'historique des sommes dues et finalement payées par la locataire et demandent la somme de 1. 482, 46 € au titre des sommes dues pour les charges et leur régularisation depuis 2006. Mme Y... reconnaît devoir la somme de 766, 466. Elle fait état d'un trop perçu de loyer pour la somme de 177, 58 €, de l'aide au logement reçue par le bailleur de 538, 40 € et non déduite et enfin, d'une somme prescrite de 304, 37 €. Les époux X... produisent le règlement de copropriété établissant que la répartition des millièmes pour le lot n° 19 de la locataire est de 20/ 1000. Ils indiquent qu'ils renoncent à demander les millièmes afférents à la cave car s'agissant d'un bail verbal, ils ne peuvent en établir l'utilisation par la locataire. Pour les charges, les époux X... dans les conclusions ont établi un décompte précis des sommes dues, année après année pour la taxe des ordures ménagères, les charges communes et l'eau froide. Ils versent pour établir la réalité des demandes d'une part, les justificatifs des taxes foncières et les relevés des charges annuelles envoyés par le syndic mentionnant les sommes dues tant au titre des charges communes que de celles portant sur la consommation d'eau. Ces pièces ne font pas l'objet de contestation par la locataire. De plus, si le commandement de payer du 10 février 2010 faisait état de l'apurement des loyers et charges pour seulement 2007 et 2008, l'assignation délivrée le 24 novembre 2010 portait elle, sur les charges depuis l'année 2006. Cette demande sur l'année 2006 n'est donc pas prescrite contrairement à ce que soutient la locataire. Les contestations de la locataire portent sur trois points. Mme Y... demande le remboursement de la somme de 177, 58 € au titre d'un trop perçu. Cette somme est mentionnée dans les conclusions des bailleurs comme étant un trop perçu sur les sommes versées par la locataire à la date du 23 novembre 2012. Ces derniers soutiennent qu'il n'est pas démontré qu'une somme puisse venir en déduction des sommes dues au titre des charges. Cependant, cette somme est mentionnée comme étant un trop perçu par les bailleurs et ils n'établissent pas (en l'absence de compte détaillé) sur quelle dette, elle aurait été transférée, cette somme de 177, 58 € doit être déduite du compte. La locataire demande également la déduction de la somme de 538, 40 € versée aux bailleurs directement par la caisse d'allocations familiales dite la Caf et non déduite des sommes payées. Elle verse les justificatifs, non contestés de l'envoi de ses loyers par des virements entre septembre et décembre 2010. Il est établi qu'entre septembre et décembre 2010, le compte de la locataire a été débité d'une somme mensuelle de 142, 11 € avec la mention " virement permanent, Mme X... ". Les époux X... soutiennent qu'ils ont déduit cette somme en provenance de la Caf, de leur compte mais n'en justifient pas, en l'absence de compte détaillé. Il y a lieu de faire droit à la demande de la locataire en déduisant la somme de 538, 40 €. Cette dernière demande enfin, la restitution de la somme de 304, 37 € au titre des charges 2006 pour lesquels aucun décompte détaillé n'est versé. Cette demande portant sur les charges 2006 figurait dans l'assignation délivrée le 24 novembre 2010, il s'agissait de :-21 € d'ordures ménagères,-176, 76 € de charges communes et 106, 61 € d'eau froide. Il est justifié par les bailleurs de la taxe pour les ordures ménagères pour l'année 2006, soit la somme de 21 € et remis un décompte du syndic des charges de l'année 2006. Cependant, ce compte pour les charges communes ne mentionne pas les charges locatives et dans l'assignation les bailleurs ont repris un chiffre non expliqué et surtout non justifié par des pièces. Il peut être retenu la somme de 106, 61 € d'eau froide et celle de 21 € de taxes foncières, soit un total de 127, 61 e et il doit être rejeté la somme de 176, 76 €. Les bailleurs demandent la somme de 1. 482, 86 € au titre des régularisations des charges. Il doit être déduit de cette somme celle 177, 58 € de trop perçu sur les loyers, de 538, 40 € de versement de la Caf, celle de 176, 76 € de charges communes non justifiées pour 2006, soit une dette de 766, 46 € exactement calculée par la locataire. En conséquence, Mme Y... doit être condamnée à payer la somme de 766, 46 € au titre des charges en novembre 2012, avec les intérêts à compter du 25 mars 2010 ; ET AUX MOTIFS QUE Sur la résiliation du bail et du délai : Les époux X... demandent la résiliation du bail invoquant la mauvaise foi de la locataire et ses manquements et s'opposent à la demande de délais, au motif que les justificatifs versés sont anciens. Mme Y... demandent des délais pour payer sa dette, soit trois versements de 200 € et le solde à la 4° mensualité. Mme Y... percevait la somme de 7. 313 € de revenus en 2011. Elle n'était pas imposable en 2010 et bénéficie de la somme de 28, 26 € d'allocation logement depuis janvier 2011. La demande de résiliation de bail est prématurée compte tenu de la modicité de la somme due et de la demande de délai formulée par la locataire, elle doit être rejetée ; ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis des écrits qui leur sont soumis ; qu'en l'espèce, M. et Mme X... effectuaient dans leurs conclusions d'appel (p. 6) un décompte détaillé des loyers dus et réglés par Mme Y..., mentionnant, pour la période de juillet 2010 à juin 2011 une somme de 679, 70 euros réglée par la Caisse d'allocations familiales (Caf) ; qu'ils faisaient valoir que cette somme de 679, 70 euros incluait la somme de 538, 40 euros invoquée par Mme Y... ; qu'en retenant, pour décider que cette somme de 538, 40 euros versée par la Caf devait être déduite de la somme due par Mme Y... au titre des charges impayées, que M. et Mme X... soutenaient avoir déduit cette somme en provenance de la Caf mais n'en justifiaient pas en l'absence de décompte détaillé, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de M. et Mme X..., comportant un décompte détaillé des sommes dues et réglées par Mme Y..., incluant les règlements de la Caf, et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.