Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00124

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN 3ème chambre civile [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 4] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 24/00124 - N° Portalis DBW5-W-B7I-IV3Z Minute : 2024/ Cabinet B JUGEMENT DU : 26 Septembre 2024 [B] [E] divorcée [P] C/ S.C.I. COURNEL Copie exécutoire délivrée le : à :Me Catherine FOUET - 103 Copie certifiée conforme délivrée le : à :S.C.I. COURNEL Me Catherine FOUET - 103 JUGEMENT DEMANDEUR : Madame [B] [E] divorcée [P] née le 28 Novembre 1980 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-000268 du 11/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen) Représentée par Me Catherine FOUET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 103 ET : DÉFENDEUR : S.C.I.COURNEL prise en la personne de son représentant légal [H] [R] né le 11/12/1957 (RCS Caen 502.585.342), dont le siège social est sis [Adresse 5] Non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Philippe LEVAVASSEUR, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et Marie MBIH, greffier présent lors de la mise à disposition PROCÉDURE : Date de la première évocation : 02 Juillet 2024 Date des débats : 16 Juillet 2024 Date de la mise à disposition : 26 Septembre 2024 FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Suivant acte sous seing privé en date du 15/04/2021, à l'effet du jour-même, la SCI COURNEL, par son représentant légal, Monsieur [H] [R], a donné à bail à Madame [B] [E] divorcée [P] un local à usage d’habitation, une maison individuelle de type F3, située [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel révisable de 600 € outre les charges avec un dépôt de garantie à hauteur de 600 €. Une visite des agents de la CAF du Calvados est intervenue le 12/01/2022 dans le cadre d’un « contrôle décence logement ». Une contre visite est intervenue le 19/12/2022. Le 23/11/2023, les services de la CAF du Calvados ont adressé un courrier à Madame [B] [E] lui indiquant que « le logement que vous occupez est non décent ». Le 24/10/2023, à la requête de Madame [B] [E], Maître [T] [N], commissaire de justice à Caen, a établi un procès-verbal de constat s’agissant d’un « trouble de jouissance du fait d’un phénomène d’humidité qui se manifeste par l’apparition de moisissures dans plusieurs pièces de la maison d’habitation » prise à bail.  Madame [B] [E] a fait assigner la SCI COURNEL devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen, par acte de commissaire de justice en date du 08/01/2024 afin de voir : - Constater le caractère non décent du logement loué. - Condamner la SCI COURNEL à réaliser, dans les 10 jours de la décision à intervenir assortie de l’exécution provisoire et après sous astreinte de 500 € par jour de retard, les travaux destinés à remédier aux désordres évoqués dans le constat de commissaire de justice du 24/10/2023, ainsi que dans le rapport de contre-visite de la CAF du 19/12/2023 et pouvant être décrits ainsi qu’il suit : Remédier aux problèmes d’étanchéité à l’eau et à l’air des fenêtres de toit et des fenêtres du séjour et changement desdites fenêtres de toit,Reprise totale de la VMC pour la rendre fonctionnelle,Rénover les revêtements dégradés suite aux infiltrations,Réaliser un enduit sur les murs extérieurs,Reprise de l’intégralité de la faïence murale de la baignoire et joints,Reprise de l’intégralité des ouvertures huisseries, portes de l’habitation pour assurer leur étanchéité notamment avec le bâti,Reprise et mise en conformité de l’installation électrique,Remise en état d’un portail permettant le clos de la propriété,Remise en état ou mise en place de maçonnerie, enduit et de ravalement sur l’ensemble des façades extérieures de l’immeuble. - Condamner en tant que de besoin la SCI COURNEL au versement dans les 10 jours de la décision à intervenir d’une astreinte de 500 € par jour de retard dans la réalisation des travaux. - Dire et juger que Madame [B] [E] sera dispensée, à compter de la présente demande et subsidiairement à compter de la décision à intervenir, du paiement des loyers et ce, à titre de dommages et intérêts notamment en raison du préjudice subi. - Condamner la SCI COURNEL à verser à Madame [B] [E] à titre de dommages et intérêts une somme de 300 € par mois en indemnisation du préjudice de jouissance pour la période antérieure à la suspension des loyers qui sera décidée à titre de dommages et intérêts. - Juger que la SCI COURNEL devra fournir à la locataire les quittances de loyer mois par mois postérieurs à mai 2023. - Condamner encore la SCI COURNEL à verser à Madame [B] [E] une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, ainsi que 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou des dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle, outre les entiers dépens comprenant le coût du constat de commissaire de justice pour 323,60 €. L'assignation n'ayant pas pu être remise directement à un représentant de la personne morale, la SCI COURNEL, une copie en a néanmoins été déposée à son attention, le 08/01/2024, en l'étude de Maître [J] [K], commissaire de justice à Caen (14000), selon les éléments figurant au procès-verbal dressé à cette occasion. Aux termes de la décision du Bureau de l'Aide juridictionnelle du Tribunal judiciaire de Caen en date du 11/03/2024 et référencée sous le n° 2024/000268, Madame [B] [E] bénéficie de l'Aide juridictionnelle partielle au titre de la présente procédure, fixant la contribution de l’Etat à 55%. L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 02/07/2024 et a fait l'objet d'un renvoi du 16/07/2024. Le greffe a convoqué les parties par courrier du 02/07/2024. A l'audience du 16/07/2024 l'affaire a été plaidée. Selon les termes de la note d'audience, la décision a été mise en délibéré à la date du 26/09/2024, par mise à disposition au greffe. MOTIF DE LA DECISION 1°) Sur les demandes au titre du caractère non décent du logement loué et de ses suites : Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (...) » L'article 1720 dudit code retient en outre que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (…) Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (...) ». En l'espèce, il résulte du courrier adressé par les services de la CAF du Calvados à Madame [B] [E] le 23/11/2023 que le logement objet de la présente procédure « est non décent », cela malgré une visite des agents de la CAF du Calvados intervenue le 12/01/2022 dans le cadre d’un « contrôle décence logement » et d’une contre visite intervenue le 19/12/2022. En outre, Madame [B] [E] verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 24/10/2023 par Maître [T] [N], commissaire de justice à Caen, qui, à l’appui de divers clichés photographiques, établit le « trouble de jouissance du fait d’un phénomène d’humidité qui se manifeste par l’apparition de moisissures dans plusieurs pièces de la maison d’habitation » prise à bail.  Ainsi, Madame [B] [E] démontre l’importance des graves dysfonctionnements qui affectent son usage paisible du bien loué : Les problèmes d’entrée d’air par chacune des ouvertures en PVC qui ont été mal posées ;L’existence de jour entre le mur et le bâti de l’ensemble des fenêtres et portes ;La mauvaise réalisation de la VMC ;L’absence de travaux conformes concernant la faïence murale de la baignoire qui entraîne des infiltrations dans la cage d’escalier notamment ;Les problèmes de sécurité s’agissant de l’installation électrique ;L’absence d’enduit et de ravalement concernant les façades arrière et devant de l’habitation ;L’absence de portail permettant de clôturer l’accès à la propriété qui aurait été détérioré à l’occasion d’une tempête et qui n’a pas été remis en état. La SCI COURNEL ne démontre en rien avoir réaliser les travaux nécessaires pour remédier à ces différents dysfonctionnements. Madame [B] [E] apporte la preuve qui lui incombe, tandis que le bailleur ne justifie pas avoir réalisé des travaux de mise en conformité en lien avec ces dysfonctionnements. Le caractère décent du logement d'habitation que le bailleur a l'obligation de délivrer au preneur, notion qui alimente le litige en l'espèce, est fixé par l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, complété par le Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ainsi, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale ». L'analyse qui résulte de l'issue des débats contradictoires est que le bailleur, la SCI COURNEL, a remis au preneur au bail d'habitation, Madame [B] [E], le 15 avril 2021, une maison individuelle de type F3, située [Adresse 3]) qui ne présentait pas les caractéristiques d'un logement décent, et qui dès lors ne pouvait être, en l'état, proposé à un usage d'habitation. Cette situation constitue le fait générateur d'un ensemble de préjudices pour Madame [B] [E] qui nécessitent de mettre à la charge de la SCI COURNEL de procéder aux travaux tels qu’ils suivent : Remédier aux problèmes d’étanchéité à l’eau et à l’air des fenêtres de toit et des fenêtres du séjour et changement desdites fenêtres de toit,Reprise totale de la VMC pour la rendre fonctionnelle,Rénover les revêtements dégradés suite aux infiltrations,Réaliser un enduit sur les murs extérieurs,Reprise de l’intégralité de la faïence murale de la baignoire et joints,Reprise de l’intégralité des ouvertures huisseries, portes de l’habitation pour assurer leur étanchéité notamment avec le bâti,Reprise et mise en conformité de l’installation électrique,Remise en état d’un portail permettant le clos de la propriété,Remise en état ou mise en place de maçonnerie, enduit et de ravalement sur l’ensemble des façades extérieures de l’immeuble. Il convient en outre de condamner la SCI COURNEL à réaliser lesdits travaux dans les 45 jours de la décision à intervenir, sans qu’il ne soit nécessaire, en l’état de prononcer d’astreinte. Madame [B] [E] sera dès lors déboutée de sa demande d’astreinte. 2°) Sur les demandes au titre des préjudices de jouissance et du préjudice moral : Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judicaire de Caen qu’il : - Dise et juge que Madame [B] [E] sera dispensée, à compter de la présente demande et subsidiairement à compter de la décision à intervenir, du paiement des loyers et ce, à titre de dommages et intérêts notamment en raison du préjudice subi. - Condamne la SCI COURNEL à verser à Madame [B] [E] à titre de dommages et intérêts une somme de 300 € par mois en indemnisation du préjudice de jouissance pour la période antérieure à la suspension des loyers qui sera décidée à titre de dommages et intérêts. Il résulte des éléments du dossier que Madame [B] [E] et son fils qui vit avec elle n'ont pas été en mesure d'utiliser le logement pris à bail et qu'ils subissent à ce titre de graves troubles de jouissance qu’il convient de retenir à hauteur de la somme de 300 euros par mois au regard des éléments débattus puisqu’il en est nécessairement résulté un préjudice directement lié à l'attitude de la SCI COURNEL qui n’a pas réservé aux indications de la CAF du Calvados les interventions qui de toute évidence s’imposaient afin d’assurer le caractère décent du logement pris à bail. La SCI COURNEL sera dès lors condamnée à verser, à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice de jouissance, à Madame [B] [E], une somme de 300 € pour tout mois entamés, pour la période courant de la date de l’assignation, soit le 08/01/2024, jusqu’au mois de la parfaite réalisation des travaux à réaliser. Madame [B] [E] sera toutefois déboutée de sa demande tendant à être dispensée, à compter de la date de l’assignation, et subsidiairement à compter de la décision à intervenir, du paiement des loyers et ce, à titre de dommages et intérêts notamment en raison du préjudice subi. 3°) Sur la demande relative à la production de quittance de loyer sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée : Aux termes de ses conclusions, Madame [B] [E] sollicite du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judicaire de Caen qu’il : - Juge que la SCI COURNEL devra fournir à la locataire les quittances de loyer mois par mois postérieurs à mai 2023. - Condamne la SCI COURNEL à lui verser une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. Aux termes des dispositions de l’article 21 de la loi du 06 juillet 1989 que le bailleur est tenu de délivrer au preneur une quittance de loyer lorsque ce dernier lui en fait la demande. L'article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l'espèce, il résulte du courrier recommandé en date du 02/10/2023 que Madame [B] [E] indiquait à la SCI COURNEL lui avoir demandé à plusieurs reprises de lui fournir les quittances de loyer afférentes au logement pris à bail et, en formalisait ainsi la demande expresse. L’accusé de réception y afférent a été signé le 05/10/2023. A la date de l’audience, la SCI COURNEL ne rapporte pas la preuve d’avoir remis les quittances de loyer y afférent alors même que les éléments du dossier laissent à penser qu’il n’en a pas été délivré depuis le mois de mai 2023. Une telle situation traduit à la date de l’audience une de résistance abusive et injustifiée directement imputable à la SCI COURNEL et créant un préjudice pour Madame [B] [E] à hauteur de 500 € En conséquence il y a lieu de condamner la SCI COURNEL à verser au profit de Madame [B] [E] une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. Il y a lieu par ailleurs de condamner la SCI COURNEL à délivrer à Madame [B] [E] les quittances de loyer mois par mois postérieurs à mai 2023. 4°) Sur la demande d’exécution provisoire Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit dans la présente instance, l’exécution provisoire étant nécessaire et n'étant pas incompatible avec la nature de l’affaire en application des dispositions de l’article 515 du C.P.C. 5°) Sur les dépens et l'application des dispositions des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 et celles de l’article 700 du C.P.C. : Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [B] [E] les frais exposés par elle à l'occasion de la présente instance et non compris dans les dépens. Aussi, lui sera-t-il alloué la somme de HUIT CENT CINQUANTE EUROS (850 €) sur le fondement des dispositions des articles 37 et 75 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle et celles de l'article 700 du code de procédure civile. La charge des entiers sera supportée par la SCI COURNEL conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice pour 323,60 €. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : CONSTATE le caractère non décent du logement loué par la SCI COURNEL à Madame [B] [E] divorcée [P] aux termes d’un bail en date du 15/04/2021, et consistant en un local à usage d’habitation, une maison individuelle de type F3, située [Adresse 3]). CONDAMNE la SCI COURNEL à réaliser, dans les 45 jours de la décision à intervenir assortie de l’exécution provisoire, les travaux destinés à remédier aux désordres évoqués dans le constat de commissaire de justice du 24/10/2023, ainsi que dans le rapport de contre-visite de la CAF du 19/12/2022 et pouvant être décrits ainsi qu’il suit : Remédier aux problèmes d’étanchéité à l’eau et à l’air des fenêtres de toit et des fenêtres du séjour et changement desdites fenêtres de toit,Reprise totale de la VMC pour la rendre fonctionnelle,Rénover les revêtements dégradés suite aux infiltrations,Réaliser un enduit sur les murs extérieurs,Reprise de l’intégralité de la faïence murale de la baignoire et joints,Reprise de l’intégralité des ouvertures huisseries, portes de l’habitation pour assurer leur étanchéité notamment avec le bâti,Reprise et mise en conformité de l’installation électrique,Remise en état d’un portail permettant le clos de la propriété,Remise en état ou mise en place de maçonnerie, enduit et de ravalement sur l’ensemble des façades extérieures de l’immeuble. CONDAMNE la SCI COURNEL à verser, à titre de dommages et intérêts, à Madame [B] [E] une somme de TROIS CENTS EUROS (300 €) pour tout mois entamé, sur la période courant de la date de l’assignation, soit le 08/01/2024, jusqu’au mois de la parfaite réalisation des travaux à réaliser. DEBOUTE Madame [B] [E] de sa demande tendant à être dispensée, à compter de la date de l’assignation, et subsidiairement à compter de la décision à intervenir, du paiement des loyers et ce, à titre de dommages et intérêts notamment en raison du préjudice subi. CONDAMNE la SCI COURNEL à verser au profit de Madame [B] [E] une somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. CONDAMNE la SCI COURNEL à délivrer à Madame [B] [E] les quittances de loyer mois par mois postérieurs à mai 2023. CONDAMNE la SCI COURNEL à verser au profit de Madame [B] [E] une indemnité de HUIT CENT CINQUANTE EUROS (850 €) par application des dispositions des articles 37 et 75 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle et celles de l'article 700 du code de procédure civile. CONDAMNE la SCI COURNEL à prendre à sa charge les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du constat de commissaire de justice pour 323,60 €. REJETTE le surplus des demandes des parties. Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition. LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,