Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me DE LANGLE
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me PICARD
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 22/11823
N° Portalis 352J-W-B7G-CX55Z
N° MINUTE :
Assignation du :
28 septembre 2022
JUGEMENT
rendu le 27 Septembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [G] [W]
Madame [O] [V] [D] épouse [W]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentés par Maître Camille PICARD de la SELARL AKAOUI DEPOIX PICARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0673
DÉFENDERESSE
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] - [Localité 4], représenté par son syndic le Cabinet REFLET IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,
Décision du 27 septembre 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/11823 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX55Z
DÉBATS
A l’audience du 14 juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
FAITS ET PRÉTENTIONS
M. et Mme [W] sont copropriétaires indivis et occupants d'un appartement au 2ème étage du bâtiment situé [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.
Lors de l'assemblée générale du 26 juillet 2022, les copropriétaires ont notamment adopté les résolutions numéros 5, 6 et 7 portant sur les « travaux de sondages structurels du plancher et d'étaiement du plancher situé entre le 2ème étage (lots 3, 4 et 5) et le 3ème étage du bâtiment A (rue) », sur la « mission à confier à Territoires Architectes pour le suivi des opérations de sondages et d'étaiement entre le lot 7 (indivision [P]) et les lots 3,4 et 5 (indivision [W]) » et sur la « décision à prendre s'agissant de l'engagement d'une procédure au fond à l'encontre de Madame [O] [V] [W] et Monsieur [G] [W], propriétaires des lots n°3, 4 et 5. »
Par acte délivré le 28 septembre 2022, M. et Mme [W] ont attaqué cette assemblée générale, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, l'annulation des résolutions 5, 6 et 7.
Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, transmises par voie électronique le 25 septembre 2023, M. et Mme [W] demandent au tribunal, au visa des articles 9 et 22 de la loi du 10 juillet 1965, 11, 12 et 13 du décret du 17 mars 1967, de :
« DIRE ET JUGER Monsieur et Madame [W] recevables et bien fondés en leurs demandes,
ANNULER les résolutions n°5, 6 et 7 adoptées aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] qui s’est tenue le 26 juillet 2022, et par voie de conséquence d’ordonner le retrait des étais et la remise en état du plafond du salon de Monsieur et Madame [W] aux frais du syndicat,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la société REFLET IMMOBILIER à régler à Monsieur et Madame [W] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
DISPENSER les demandeurs de toute participation aux frais générés par la présente action,
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] – [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société REFLET IMMOBILIER, aux entiers dépens. »
Dans ses conclusions en réponse, transmises par voie électronique le 17 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 27 mars 1967, de :
« DEBOUTER Madame [O] [V] [W] et Monsieur [G] [W] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER solidairement Madame [O] [V] [W] et Monsieur [G] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1.069,20€ au titre des frais de commissaire de Justice ;
CONDAMNER solidairement Madame [O] [V] [W] et Monsieur [G] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] , une indemnité d’un montant de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance. »
Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.
La clôture de la procédure a été prononcée le 29 novembre 2023 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 14 juin 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 27 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'annulation de la résolution n°5
La résolution attaquée est ainsi rédigée :
« « Travaux de sondages structurels du plancher et d'étaiement du plancher situé entre le 2ème étage (lots 3, 4 et 5) et le 3ème étage du bâtiment A (rue) »
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, au vu des informations données au point précédent de l'ordre du jour, et connaissance prise de l'avis du conseil syndical, du devis de l'entreprise Debord qui a été joint en annexe à la convocation,
Décide de procéder aux travaux de sondage et d'étaiement du plancher entre les appartements de l'indivision [P] (lot 7) situé au 3ème étage et de l'indivision [W] (lots 3, 4 et 5) situé au 2ème étage et ce par la société Debord suivant leur devis joint en annexe à la convocation et pour un coût de 1375€ TTC.
Le financement se fera donc par 1 appel de fonds en clé 002 Charges Bâtiment Rue (A) à la date suivante : 01/10/22
Les travaux ont déjà été commandés à l'entreprise Debord en raison de l'urgence à intervenir suivant les préconisations de l'architecte de l'immeuble Territoires. »
Cette résolution, à laquelle seuls les consorts [W] se sont opposés, a été acceptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.
Le point d'information à laquelle cette résolution fait référence figure à la résolution 4, non soumise au vote, et est ainsi rédigé :
« Le compte rendu de visite du 18/12/20 de Territoires Architectes concernant le contrôle du plancher du bâtiment A entre le 2ème et le 3ème étage a fait état d'un affaissement du plancher.
L'architecte Territoires a indiqué que le désordre serait dû à des travaux d'ouverture d'un mur porteur dans les lots appartenant à l'indivision [W]. Cette ouverture aurait été réalisée pour permettre la réunion des lots.
Des sondages complémentaires ont été commandés à l'entreprise Debord début 2021 afin de prévoir un éventuel renforcement structurel du plancher au niveau d'une solive sous-dimensionnée.
Cependant l'indivision [W] propriétaires des lots 3, 4 et 5 au 2ème étage du bâtiment A a refusé de donner l'accès à ses lots pour permettre l'étaiement nécessaire à la réalisation des sondages.
La copropriété a dû assigner l'indivision [W] le 07.01.2022 par voie de référé afin que le tribunal ordonne à l'indivision [W] de laisser l'accès à leur appartement.
Une réunion de médiation s'est tenue le 13.04.22 à la demande du tribunal, sans succès.
L'ordonnance de référé a été rendue par le tribunal le 1er juin 2022 et a été annexée à la convocation. Le tribunal a débouté la copropriété de sa demande d'accès à l'appartement de l'indivision [W] pour la mise en place de l'étaiement. Le tribunal n'a pas retenu le motif d'urgence pour le désordre structurel affectant le plancher entre le 2ème et le 3ème étage.
Territoires Architectes s'est à nouveau déplacé à l'immeuble le 07.06.22 au vu de l'ancienneté du premier constat établi. Leur compte rendu de visite du 07.06.22 a été annexé à la convocation. Ci-après extrait des préconisations de l'architecte :
« Des sondages sur le plancher du R+2/R+3 doivent être entrepris le plus rapidement possible afin d'éviter toute aggravation du désordre en cour. L'état actuel est un risque évident pour les occupants.
L'étaiement préalablement envisagé dans le CR du 18/12/2020 était tributaire du résultat des sondages. Cette situation n'est plus d'actualité. Les travaux en cours (ravalements) ont découvert une structure hors d'usage. Cela oblige un étaiement préalable aux sondages, pour des raisons évidentes de sécurité. »
Le compte rendu de Territoires Architectes du 07.06.2022 a été adressé à réception, le 16.06.2022 à l'avocat de l'indivision [W]. Par un envoi officiel, l'avocate de la copropriété, Maître Chenut, a demandé l'accès à l'appartement de l'indivision [W] afin de procéder à l'étaiement nécessaire à la réalisation du sondage.
Au 27.06.2022, l'indivision [W] n'a toujours pas donné son accord pour l'étaiement demandé par l'architecte de la copropriété pour permettre de réaliser les sondages dans le plancher.
Le tribunal dans son ordonnance du 01.06.2022 a préconisé que les parties rencontrent une conciliatrice.
L'avocate de la copropriété, Maître Chenut, a d'ores et déjà sollicité le conseil de l'indivision [W] mais la proposition n'a pas été suivie d'effets.
Le tribunal a refusé la notion d'urgence au vu du premier compte rendu de Territoires Architectes du 18/12/20. Le nouveau compte rendu de Territoires Architectes du 07.06.22 montre que l'étaiement préalable de l'appartement de l'indivision [W] est devenu impératif au vu de sa connaissance de l'état de la structure de l'immeuble.
Décision du 27 septembre 2024
8ème chambre 3ème section
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L'urgence à réaliser les sondages et le coût de travaux de 1375€ TTC n'impose pas un vote préalable en assemblée générale.
Cependant, le tribunal n'a pas reconnu d'urgence dans la situation à la lecture du premier comtpe rendu de Territoires Architectes du 18/12/20.
Pour éviter tout risque de poursuite de la contestattion et de refus éventuel d'accès pour l'étaiement, la copropriété votera donc à la présente assemblée extraordinaire les travaux de sondage et d'étaiement nécessaires. »
-sur l'abus de majorité
Les demandeurs expliquent qu'un sondage a déjà été réalisé en 2018, permettant de se rendre compte de la structure du plancher du 3ème étage, de telle sorte qu'il est permis de s'interroger sur la nécessité d'un nouveau sondage, qu'il n'avait de plus pas nécessité la pose d'étais dans leur appartement, et enfin qu'il n'a pu être constaté, depuis plus d'un an est demi, aucune évolution de l'infléchissement du plancher du 3ème étage.
Ils font de plus état, outre le manque manifeste d'impartialité de l'architecte à leur égard, de manque de cohérence de son compte-rendu puisque, tout en relevant l'absence d'évolution de l'infléchissement, il prétend toutefois que les travaux doivent être réalisés pour éviter toute aggravation du désordre et que la situation présente un risque pour les occupants.
Ils soutiennent ainsi que les travaux de sondage et d'étaiement ne sont pas faits dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires mais à leur détriment puisqu'il leur est imposé « pour une durée indéterminée des étais dans leur appartement avec le risque in fine que soit installé un tuyau commun dans le salon ».
Ils expliquent en effet qu'il existe un lien évident entre ces travaux votés et la volonté du syndicat des copropriétaires de faire passer une colonne d'eaux usées dans leur salon, le syndic et l'architecte souhaitant, selon eux, profiter ainsi de ces travaux de sondage non pas pour observer la structure du plancher mais, en réalité, pour se rendre compte de la faisabilité du projet de passage de cette colonne d'eaux usées dans leur appartement.
Ils font ainsi état de l'intention de nuire que manifestent à leur égard le syndic, l'architecte et le conseil syndical puisqu'il n'existe plus de risque structurel, les travaux de reprise ayant été réceptionnés le 18 décembre 2020 et les travaux de ravalement sur rue et cour étant terminés.
Ils considèrent donc que l'abus de majorité est manifeste en ce que le syndicat des copropriétaires a fait voter des travaux non nécessaires et qui leur sont nuisibles de telle sorte que la résolution n°5 ne peut qu'être annulée.
Le syndicat des copropriétaires fait tout d'abord valoir que, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, les travaux votés étaient bien nécessaires et urgents et que la copropriété n'aurait aucun intérêt à exposer des dépenses d'architecte et de procédure si la pose d'étais était superflue.
Il indique qu'il importe peu que les travaux aient été réceptionnés, les demandeurs, à défaut de compétence technique en la matière, ne pouvant affirmer avec certitude qu'il n'existe plus de risque structurel.
Il indique ensuite qu'aucun abus de majorité n'est caractérisé mais qu'en revanche les consorts [W] portent gravement atteinte aux droits des copropriétaires et leur causent des troubles anormaux en dégradant, volontairement, du fait de leur inaction, les parties communes et notamment le plancher bas du 3ème étage.
Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve que les copropriétaires ont utilisé la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, le plus souvent, dans un intérêt personnel, soit dans leur intérêt exclusif au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire.
En l'espèce, il ressort des griefs formulés par les demandeurs qu'ils contestent en réalité la pertinence et la nécessité des travaux votés, les consorts [W] consacrant en effet de longs développements à la critique de l'utilité de ces travaux.
Or, d'une part, une décision n'est pas abusive du seul fait qu'elle contrarie les intérêts d'un copropriétaire et d'autre part, il n'appartient pas à la juridiction, dans le cadre du contrôle d'un éventuel abus de majorité, de se livrer à un contrôle d'opportunité des décisions prises par l'assemblée générale.
Le tribunal ne peut en effet s'immiscer dans la gestion de la copropriété et n'a compétence que pour apprécier la légalité des résolutions dont il est saisi qui ne peuvent être annulées qu'en présence d'une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d'une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d'un excès de pouvoir ou d'un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions, en l'espèce non caractérisé, aucun élément ne venant de plus étayer l'intention de nuire que les demandeurs attribuent au syndicat des copropriétaires.
Il convient de plus de relever, au vu du rappel complet et détaillé, effectué à la résolution n°4, de la situation de l'immeuble au regard de ces travaux, que les travaux votés n'apparaissent pas contraires aux intérêts de la copropriété qui se doit de veiller au bon entretien et à la conservation de l'immeuble.
Il ressort ainsi de l'ensemble des éléments analysés qu'aucun des moyens et arguments présentés par les consorts [W] n'est révélateur d'un abus de majorité.
-sur le non respect des dispositions de l'article 9 II de la loi du 10 juillet 1965 et 11 I, 14° et 13 du décret du 17 mars 1967
Aux termes de l'article 9 II de la loi du 10 juillet 1965, « un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.
Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »
L'article 14 I 14° prévoit pour sa part que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, « lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d'intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une analyse des solutions éventuelles n'affectant pas ces parties. »
Décision du 27 septembre 2024
8ème chambre 3ème section
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Les demandeurs soutiennent qu'aucune analyse des solutions éventuelles n'affectant pas les parties privées n'a été jointe à la convocation, en contradiction avec les dispositions de l'article 11 I, 14° du décret du 17 mars 1967.
Ils font ainsi valoir que la visite de chantier du 07 juin 2022 n'a pas donné lieu à des constatations visuelles à l'intérieur des appartements concernés, de telle sorte que le compte rendu de l'architecte du 16 juin 2022 ne peut être considéré comme une analyse des solutions éventuelles n'affectant pas les parties privatives, au sens des articles 9 II de la loi du 10 juillet 1965 et 11 I, 14° et 13 du décret du 17 mars 1967 et que la résolution doit donc être annulée.
Le syndicat des copropriétaires indique, pour sa part, que dans la mesure où la cause des désordres provient précisément des lots des demandeurs, affectant le plafond du 2ème étage, il est difficile de concevoir une solution alternative aux sondages du plancher entre le 2ème et le 3ème étages.
Il fait, en tout état de cause valoir que le devis du 16 février 2021, annexé à la convocation, envisage les solutions éventuelles n'affectant pas leurs parties privatives puisqu'il prévoyait de réaliser les sondages par le dessus, seul l'accès au 2ème étage pour l'étaiement étant prévu, et que le compte rendu du 07 juin 2022, également notifié avec la convocation, détaillait les travaux à réaliser.
Il ressort du procès-verbal de l'assemblée critiquée que la résolution numéro 4, relative à l'information donnée sur la procédure en cours, mentionne qu'est notamment joint à la convocation le compte-rendu établi par la société Territoires Architectes le 07 juin 2022.
La résolution 5, portant sur les travaux de sondage et d'étaiement du plancher entre le logement des demandeurs et le 3ème étage, indique, pour sa part, qu'il en va de même pour le devis de l'entreprise Debord.
Or ce devis, portant sur les sondages à réaliser, explique que « en principe, les sondages sont réalisés du dessous pour des questions de sécurité.
D'une part, la couche de plâtre est très fine par le dessous alors que l'aire en plâtre et le revêtement de sol sont beaucoup plus épais par le dessus.
D'autre part, en cas de sinistre ou d'étaiement, les problèmes sont parfaitement visibles du dessous et très peu du dessus.
Dans ce cas, le sol du troisième est en très mauvais état, alors que les peintures du plafond du 2ème sont en bon état. Nous proposons donc de réaliser les sondages par le dessus, mais un accès au 2ème sera nécessaire pendant les travaux pour étaiement pendant les sondages et ultérieurement si nécessaire. »
Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, une solution alternative a bien été proposée s'agissant des sondages puisque l'entreprise propose de les réaliser, non pas dans leur appartement mais dans celui du dessus.
S'agissant de l'étaiement, la nature même des travaux envisagés sur les parties privatives ne permet pas d'envisager de « solutions éventuelles n'affectant pas les parties privées », l'étaiement ayant pour but de consolider le plancher haut du logement des consorts [W] ne pouvant, de ce fait, être installé que dans leur appartement.
Décision du 27 septembre 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 22/11823 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX55Z
Aucun des moyens soulevés par les demandeurs n'étant de nature à entraîner l'annulation de la résolution n°5, il convient par conséquent de les débouter de leur demande.
Sur la demande d'annulation des résolutions n°6 et 7
Les demandeurs expliquent que ces résolutions prévoient les modalités d'exécution de la résolution n°5 de telle sorte qu'elles en constituent l'accessoire et qu'elles n'ont plus de raison d'être si la décision votant les travaux est annulée.
Le syndicat des copropriétaires soutient le débouté de cette demande en indiquant qu'elle n'est pas justifiée, les demandeurs se contentant de faire état du caractère accessoire de ces résolutions.
La résolution n°5 n'ayant pas été annulée et aucun moyen autre que le fait que les résolutions n°6 et 7 en constituent les accessoires, n'étant invoqué, il convient de débouter les consorts [W] de leur demande d'annulation de ces résolutions.
Sur les autres demandes
Mme [O] [V] [W] et M. [G] [W], parties succombantes, sont condamnés in solidum aux dépens.
La demande de condamnation formulée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais de commissaire de justice, à hauteur de 1069,20 euros au titre du procès-verbal de constat d'huissier du 05 juillet 2023, relève des frais irrépétibles et est analysée ci-après sur ce fondement.
Tenus aux dépens, les consorts [W] sont condamnés in solidum à régler au syndicat des copropriétaires, la somme de 4069,20 euros (3000 + 1069,20 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sont déboutés de leur demande formulée à ce titre.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE Mme [O] [V] [W] et M. [G] [W] de l'intégralité de leurs demandes ;
CONDAMNE in solidum Mme [O] [V] [W] et M. [G] [W] aux dépens ;
CONDAMNE in solidum Mme [O] [V] [W] et M. [G] [W] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 4] la somme de 4069,20 euros au titre des frais irrépétibles ;
DÉBOUTE Mme [O] [V] [W] et M. [G] [W] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 27 septembre 2024
La greffière La présidente
