Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/03115

- N° RG 24/03115 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTLK TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX ___________ Juge de l'Exécution N° RG 24/03115 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTLK Minute n° 24/155 JUGEMENT du 05 SEPTEMBRE 2024 Par mise à disposition, le 05 septembre 2024, au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Meaux, a été rendu le présent jugement, par Madame Murielle PITON, Juge au tribunal judiciaire de Meaux, désignée par ordonnance du président de cette juridiction pour exercer les fonctions de juge de l’exécution, assistée de Madame Fatima GHALEM, greffier, lors des débats et au prononcé de la décision ; Dans l'instance N° RG 24/03115 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTLK ENTRE : DEMANDEURS : Monsieur [B] [S] [Adresse 1] [Localité 4] comparant Madame [N] [R] [L] époux [S] [Adresse 1] [Localité 4] Non comparante représentée par Monsieur [S] [B] son époux muni d’un pouvoir ET : DÉFENDEUR : Monsieur [M] [C] [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Me Damien SIROT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant Après avoir entendu à l’audience publique du 22 août 2024, puis en avoir délibéré conformément à la loi en faisant préalablement connaître que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date d’aujourd’hui, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ; * * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte du 31 mai 2021 reçu par Me [P] [O], Notaire à [Localité 5], Monsieur [B] [S] et Madame [N] [R] [L] ont vendu à Monsieur [M] [C] avec faculté de rachat (vente à réméré) un bien immobilier consistant en une maison d’habitation sis à [Adresse 1] moyennant le prix de 189.000 euros. Il est précisé que le bien est vendu loué à Monsieur [B] [S] et Madame [N] [R] [L]. Le contrat de bail a été signé le 26 février 2021 et prévoit un loyer d’un montant de 1258 euros, charges comprises. Par jugement du 22 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a notamment : Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail conclu le 26 février 2021 entre Monsieur [M] [C], d’une part, et Monsieur [B] [S] et Madame [N] [R] [L], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à compter du 19 septembre 2022 ; Condamné solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [N] [R] [L] à payer à Monsieur [M] [C] la somme de 2.750 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 17 janvier 2023 (échéance du mois de janvier 2023 incluse) ; Autorisé Monsieur [B] [S] et Madame [N] [R] [L] à payer à Monsieur [M] [C] la somme de 2750 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 17 janvier 2023 (échéance du mois de janvier 2023 incluse) ; Autorisé Monsieur [B] [S] et Madame [N] [R] [L] à s’acquitter de la dette en 3 mensualités de 600 euros minimum chacune et une 4ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ; Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; Dit que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; Dit qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer courant ou du remboursement de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure : La clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 19 septembre 2022 ; Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; Le bailleur sera autorisé à défaut de départ volontaire des lieux à faire procéder à l’expulsion ; Monsieur [B] [S] et Madame [N] [R] [L] seront condamnés à verser solidairement à Monsieur [M] [C] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite du bail, soit la somme de 1.100 euros, et ce jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ; Le jugement a été signifié à Monsieur [S] [B] et Madame [R] [L] [N] le 14 juin 2023. Le 13 mai 2024 Monsieur [C] [M] a fait délivrer à Monsieur [S] [B] et Madame [R] [L] [N] un commandement de quitter les lieux. Par requête reçue par le greffe le 12 juin 2024, Monsieur [S] [B] et Madame [R] [L] [N] ont saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Meaux d’une demande de délais de 6 mois avant expulsion. L’affaire a été plaidée à l’audience du 22 août 2024. A cette audience, Monsieur [S] [B] était présent, muni d’un pouvoir de représentation, étant précisé qu’il a produit la pièce d’identité de son épouse qui manquait au pouvoir écrit dans un courriel adressé au greffe le jour de l’audience. A cette audience, Monsieur [B] [S] et Madame [N] [R] [L] : Contestent le commandement de quitter les lieux ; A titre subsidiaire, sollicitent un délai de 6 mois pour quitter les lieux ; Monsieur [S] [B] fait valoir qu’ils ont respecté les termes du jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection ; il conteste le décompte produit par la partie adverse. Il produit les justificatifs des derniers règlements. Il ajoute avoir perdu son père récemment et que Monsieur [M] [C] a effectué une saisie de plus de 4.000 euros ce qui le met en difficultés financières. En défense, Monsieur [C] [M] était représenté par son conseil, lequel a soutenu oralement ses conclusions. Monsieur [C] [M] sollicite du juge de l’exécution de : Débouter Monsieur [S] [B] et Madame [R] [L] [N] de leur demande d’octroi de délais ; Condamner Monsieur [S] [B] et Madame [R] [L] [N] à lui verser la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il s’oppose à la contestation relative au commandement de quitter les lieux ainsi qu’aux délais pour quitter les lieux. Il produit un décompte expliquant que ce dernier a pour point de départ le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection. Il indique que les mensualités n’ont pas toutes été réglées, que si les 2750 euros ont été versés, les mensualités ne l’ont pas été. En outre, il ajoute qu’aucun appel n’a été interjeté concernant la décision du juge des contentieux de la protection et que cette dernière est désormais définitive, et que la dette locative ayant été validée par cette décision, elle ne peut plus souffrir de contestation ; Sur la demande de délai, il soutient que les occupants ne fournissent aucune précision sur les motifs qui pourraient justifier des délais expulsion. L’affaire a été mise en délibéré et le jugement rendu le 05 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la contestation du commandement de quitter les lieux : L’article R.121-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution. Il est constant que le juge de l’exécution ne peut connaitre de demandes tendant à remettre en cause le titre dans son principe ou la validité des droits ou obligations qu’il constate. Aux termes de l'article R 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte de commissaire de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité, notamment, l’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie, l'acte en cause et de manière générale l'ensemble des actes des huissiers de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure en application de l'article 649 du code de procédure civile, la nullité n'étant encourue que si celui qui l'invoque justifie d'un grief que lui cause l'irrégularité invoquée et ce, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. En l’espèce, il convient de relever que le jugement du juge des contentieux de la protection du 22 mars 2023 a fixé à la somme de 2.750 euros le montant de la dette au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 17 janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse. Il ressort des motifs du jugement que Monsieur [B] [S] et Madame [N] [R] [L] n’avaient apporté aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, laquelle a été reconnue à l’audience. En outre, le jugement prévoit dans son dispositif que Monsieur [B] [S] et Madame [N] [R] [L] ont été autorisés à s’acquitter de la dette en trois mensualités de 600 euros avec une dernière mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant. Le jugement prévoit expressément que les effets de la clause résolutoire étaient suspendus pendant l’exécution des délais accordés mais que si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer courant ou du remboursement de l’arriéré restait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, alors la clause résolutoire reprendrait ses pleins effets et le bail serait considéré comme résilié de plein droit à compter du 19 septembre 2022, le solde de la dette deviendrait immédiatement exigible, et le bailleur serait autorisé à faire procéder à l’expulsion des occupants. Il convient de rappeler que le juge de l’exécution n’a pas compétence pour modifier une décision de justice qui sert de fondement aux poursuites. En outre, Monsieur [M] [C] a soutenu que Monsieur [B] [S] et Madame [N] [R] [L] n’ont pas fait appel de cette décision, ce qui n’a pas été contesté à l’audience, et que cette dernière est donc définitive. A l’audience, Monsieur [B] [S] et Madame [N] [R] [L] ont contesté le montant de la créance ainsi fixé par le juge des contentieux de la protection. Toutefois, le juge de l’exécution ne peut pas modifier le montant de la créance ainsi arrêté dans le dispositif de la décision. Il appartient en revanche au juge de l’exécution de vérifier si les modalités prévues par le juge des contentieux de la protection ont été régulièrement respectées par Monsieur [M] [C]. Tant Monsieur [B] [S] et Madame [N] [R] [L] que Monsieur [M] [C] produisent un décompte des sommes versées. Après analyse, il en ressort : Pour le mois de juin 2023, les parties s’accordent sur le fait que la somme de 2.750 euros a été versée, soit 1.100 euros de loyer + 1.650 euros de dette locative ; Pour le mois de juillet 2023, les parties s’accordent sur le fait que la somme de 1608 euros a été versée, soit 1.100 euros de loyer + 508 euros de dette locative ; Pour le mois d’août 2023, les parties s’accordent sur le fait que la somme de 1.020 euros a été versée, Pour le mois de septembre 2023, les parties s’accordent sur le fait que la somme de 543 euros a été versée, Pour le mois d’octobre 2023, les parties s’accordent sur le fait que la somme de 500 euros a été versée. Il ressort des décomptes produits que si des virements ont été effectués le 8 juillet, au mois d’août 2023, aucun virement n’a été effectué le 10 du mois. Il ressort donc de ces éléments que si des virements ont bien été effectués par les demandeurs, ils ne respectent pas les modalités fixées par le dispositif du juge des contentieux de la protection qui prévoyait : « 3 mensualités de 600 euros minimum chacune et une 4ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois ». C’est donc à bon droit que le bailleur a envoyé une lettre de mise en demeure le 22 août 2023 à Monsieur [B] [S] et Madame [N] [R] [L]. Le dispositif du jugement des contentieux et de la protection prévoyait en outre que si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer courant ou du remboursement de l’arriéré, restait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, la clause résolutoire reprendrait ses effets et le bail serait considéré comme résilié de plein droit. Or, les mensualités n’ont pas été réglées dans les quinze jours après l’envoi de ladite mise en demeure. C’est donc à bon droit que le bailleur a signifié un commandement de quitter les lieux à Monsieur [B] [S] et Madame [N] [R] [L] le 13 mai 2024. Les modalités fixées par le juge des contentieux et de la protection dans son jugement du 22 mars 2023 ayant été respectés, le commandement de quitter les lieux du 13 mai 2024 n’encourt aucune nullité. Sur la demande de délais : L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. En vertu de l'article L. 412-4 du même code, ces délais doivent être compris entre 1 mois et 1 an, et ils sont fixés en tenant compte, notamment, de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant et du délai prévisible de relogement. Il appartient au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes. En l'espèce, un commandement de quitter les lieux a été délivré à Monsieur [S] [B] et Madame [R] [L] [N] par acte du 13 mai 2024. Il y a lieu de rechercher si la situation personnelle de Monsieur [S] [B] et Madame [R] [L] [N] leur permettent de bénéficier de délais avant l’expulsion qui doit être entreprise et dont le principe n’est pas contestable. Monsieur [S] [B] n’a apporté à l’audience aucune explication s’agissant des mensualités impayées et n’a produit aucun justificatif relatif à sa situation personnelle ou à celle de son épouse. Il a expliqué à l’audience avoir récemment perdu son père. Il ressort du décompte produit par Monsieur [M] [C] que le montant de la dette s’élève à la somme de 5.839,32 euros à la date du 14 août 2024. Il ressort des décomptes produits que des virements sont effectués, bien qu’ils soient irréguliers. Au regard des virements effectués, la bonne foi des occupants est rapportée et un délai leur sera accordé, d’une durée de 3 mois, conditionné au paiement de l’indemnité d’occupation. Les dépens : Monsieur [S] [B] et Madame [R] [L] [N] qui bénéficient d’une mesure de clémence, doivent conserver à leur charge les entiers dépens de la présente instance. L’article 700 : L’équité impose de ne pas faire droit à la demande formulée par Monsieur [C] [M] au titre de l’article 700. Il en sera donc débouté. PAR CES MOTIFS Le juge de l’exécution, statuant en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, Accorde à Monsieur [S] [B] et Madame [R] [L] [N] un délai de 3 mois, soit jusqu’au 05 décembre 2024, avant de devoir quitter le logement qu’ils occupent [Adresse 1]; Dit que le maintien de ce délai est conditionné au paiement de l'indemnité d'occupation (loyer et charges), qu'ainsi, si une échéance n'est pas payée le mois où elle est due, et 8 jours après une mise en demeure infructueuse, les délais seront caducs et l'expulsion pourra être reprise. Rejette le surplus des demandes. Condamne Monsieur [S] [B] et Madame [R] [L] [N] aux dépens de l’instance. Rappelle que le jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Et le présent jugement a été signé par Murielle PITON, juge de l’exécution, et par Fatima GHALEM, greffier. Le greffier Le juge de l’exécution