Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 5]
JUGEMENT DU 27 JANVIER 2025
Minute n° :
N° RG 24/02583 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GX34
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Xavier GIRIEU, Vice Président
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier
DEMANDEUR :
S.A. [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Mme [P] [G] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial
DÉFENDEUR :
Madame [Z] [K], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
A l'audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS :
La SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Madame [Z] [K] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 25 août 2023, pour un loyer mensuel de 382,32 euros hors charges, payable à terme échu.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM [Adresse 3] a fait signifier le 6 février 2024 à Madame [Z] [K] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1328,02 euros, selon décompte arrêté au 1er février 2024.
Le même acte a fait sommation à la locataire de justifier de l’occupation du logement.
La SA d'HLM a ensuite fait assigner le 23 mai 2024 Madame [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :
constater l'acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire pour non-paiement des loyers ;
condamner Madame [Z] [K] à quitter les lieux qu’elle occupe, avec tout occupant de son chef ;
dire qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la requise ainsi que tout occupant de son chef, en sera expulsée avec le concours d’un serrurier si besoin est, le tout dans les formes et délais des articles L411-1 et R411-1 et suivants du Code des procédures civile d’exécution ;
condamner Madame [Z] [K] à lui payer la somme de 1326,92 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme portée au commandement, et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1153 du Code civil) ;
condamner Madame [Z] [K] à payer une indemnité d’occupation en deniers ou quittances égale à ce que serait le montant du loyer et des charges et ce jusqu’au départ volontaire des lieux, ou à défaut de départ volontaire, jusqu’à l’expulsion ;
condamner Madame [Z] [K] au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant appel et sans caution ;
condamner Madame [Z] [K] en tous les frais et dépens.
A l’audience du 28 novembre 2024, la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE – représentée avec pouvoir par Madame [P] [G], employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1429,90 euros, hors frais. Elle a fait état d’une suspension de l’aide au logement en septembre 2024, mais également d’une reprise du paiement du loyer. Elle a donné son accord à l’octroi de délais de paiement conformes à la demande de la locataire.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats.
Madame [Z] [K] a comparu. Elle a reconnu le montant de la dette locative. Elle a fait état de sa situation familiale et financière. Elle a indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement. Elle a sollicité des délais de paiement et a proposé de régler 100 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Elle a également demandé la suspension des effets de la clause résolutoire, pour éviter l’expulsion.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il en ressort que Madame [K] ne s’est pas présentée aux deux rendez-vous proposés pour l’établir. En revanche, une action de prévention des expulsions a pu être menée.
La décision a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.
I. SUR LA RESILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 24 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.
Par ailleurs, la SA d'HLM [Adresse 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable à la date de signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail du 25 août 2023 contient une clause résolutoire (article 9.1 des conditions générales, page 7) qui reprend contractuellement l’ancien délai légal de deux mois, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 février 2024, pour la somme en principal de 1328,02 euros.
De cette somme, doivent être soustraits les frais de rejet (deux fois 2 euros), qui n’entrent pas dans les loyers et charges visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, la somme mentionnée au débit était alors de 1328,92 euros, si bien que Madame [Z] [K] devait régler une somme de 1324,92 euros pour éteindre les causes du commandement de payer.
Elle avait pour cela un délai de deux mois, le bail tout comme le commandement de payer lui laissant ce délai pour régler la dette et non celui de six semaines désormais légalement fixé.
Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 8 avril 2024 à 24 heures, le 6 avril 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.
Entre le 6 février 2024 et le 8 avril 2024 à 24 heures, Madame [Z] [K] a procédé à deux règlements effectifs d’un total de 480,57 euros.
Il en résulte que Madame [Z] [K] n'a pas éteint les causes du commandement de payer du 6 février 2024.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 9 avril 2024 et il y aura lieu de le constater.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit un décompte démontrant que Madame [Z] [K] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (120,88 euros et 90,94 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de rejet (quatre fois 2 euros, qui ne peuvent être imputés au locataire), la somme de 1427,90 euros à la date du 26 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.
Présente à l’audience, Madame [Z] [K] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette actualisée, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés et dans laquelle une somme supplémentaire de deux euros par rapport à la somme énoncée à l’audience a été soustraite, s’agissant de frais de rejet qui ne peuvent être sollicités à l’encontre du locataire. Cette dette reconnue inclut le coût d’un parking accessoire.
En conséquence, Madame [Z] [K] sera condamnée au paiement de la somme de 1427,90 euros.
Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1324,92 euros à compter du 6 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, au vu du reliquat de la dette apparu entre le commandement de payer et l’audience.
III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [Z] [K] sollicite des délais de paiement et propose de régler une somme de 100 euros par mois pour l’apurement de la dette.
Le bailleur a donné son accord pour l'octroi de tels délais de paiement.
La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l'audience, Madame [Z] [K] a repris le paiement du loyer et des charges.
Le plan d’apurement est de nature à permettre de régler la dette dans le délai légal.
Madame [Z] [K] demande en outre la suspension des effets de la clause résolutoire.
Compte tenu de ces éléments, Madame [Z] [K] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [Z] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.
Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [Z] [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM [Adresse 3], Madame [Z] [K] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 25 août 2023 conclu entre la SA d'HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE et Madame [Z] [K], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;
CONDAMNE Madame [Z] [K] à verser à la SA d’HLM [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1427,90 euros au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté à la date du 26 novembre 2024 incluant la mensualité d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1324,92 euros à compter du 6 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
AUTORISE Madame [Z] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 100 euros chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, conformément à l’accord des parties à l’audience ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Madame [Z] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Madame [Z] [K] soit condamnée à verser à la SA d’HLM [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNE Madame [Z] [K] à verser à la SA d’HLM 3F CENTRE VAL DE LOIRE, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [Z] [K] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 6 février 2024 et de l'assignation du 23 mai 2024 ;
REJETTE toutes autres demandes ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.
Le greffier, Le vice-président,
