Cour d'appel, 07 décembre 2023. 22/04180

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 07/12/2023 **** N° de MINUTE : 23/1033 N° RG 22/04180 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UO7T Jugement (N° 22/00069) rendu le 24 Juin 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Douai APPELANTE Madame [E] [S] née le 13 Juin 1980 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Anne Sophie Audegond-Prud'homme, avocat au barreau de Douai, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/008087 du 30/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE SCI Gilbert et Laurent prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Herman Panamarenka, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 03 octobre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 décembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 septembre 2023 **** Par acte sous seing privé en date du 1er août 2020, la société civile immobilière Gilbert et Laurent a donné à bail à Mme [E] [S] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2], à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 620 euros, charges comprises. Alléguant le non-paiement des loyers, la SCI Gilbert et Laurent a fait délivrer à Mme [E] [S], par acte d'huissier de justice en date du 17 août 2021, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 3228 euros. Par exploit d'huissier de justice en date du 25 janvier 2022, (notifié le 26 janvier 2022 au représentant de l'État dans le Département), la SCI Gilbert et Laurent a fait assigner Mme [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai pour l'audience du 1er avril 2022, afin d'obtenir le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, sa condamnation à lui payer la somme de 4940 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 21 janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux, sa condamnation au paiement d'une somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts prévus par l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux frais et dépens, en ce compris le coût du commandement, de l'assignation et de la dénonciation à Monsieur le sous-Préfet. Suivant jugement contradictoire en date du 24 juin 2022, jugement auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai a : - déclaré l'action de la SCI Gilbert et Laurent recevable, - débouté la SCI Gilbert et Laurent de sa demande principale en résiliation de plein droit du contrat de bail conclu le 1 er août 2020 entre la SCI Gilbert et Laurent et Mme [E] [S], sur un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], - prononcé la résiliation judiciaire du bail relatif à l'immeuble d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], conclu le 1er août 2020 entre la SCI Gilbert et Laurent d'une part et Mme [E] [S] d'autre part, à compter de la présente décision, - condamné Mme [E] [S] à payer à la SCI Gilbert et Laurent la somme de 2 110 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision terme de mars 2022 inclus, - rejeté la demande de délais de paiement formulé par Mme [E] [S] sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, - rejeté la demande de délais pour quitter le logement formée par Mme [E] [S], - condamné Mme [E] [S] à libérer les lieux situés [Adresse 2], à [Localité 4], en satisfaisant aux obligations du locataire, A défaut, - ordonné l'expulsion de Mme [E] [S] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - rappelé, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, - condamné Mme [E] [S] à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, à compter de la décision et jusqu'à la libération effective des lieux, indemnité qui sera indexée selon les modalités prévues par le contrat de bail pour le loyer, - débouté la SCI Gilbert et Laurent de sa demande de dommages et intérêts, - débouté la SCI Gilbert et Laurent de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - accordé à Mme [E] [S] l'aide juridictionnelle provisoire sous réserve du dépôt d'un dossier auprès du bureau d'aide juridictionnelle, - débouté les parties de leurs autres demandes, - constaté l'exécution provisoire du présent jugement, - condamné Mme [E] [S] aux entiers dépens. Mme [E] [S] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 31 août 2022, sa déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. La SCI Gilbert et Laurent a constitué le 17 septembre 2022. Par ses dernières conclusions en date du 25 novembre 2022, Mme [E] [S] demande la cour de : - infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Mme [E] [S] et la SCI Gilbert et Laurent et en ce qu'il a débouté Mme [E] [S] de sa demande de délais pour libérer le logement, Statuant à nouveau, - débouter la SCI Gilbert et Laurent de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, A titre subsidiaire, - juger que Mme [E] [S] bénéficiera d'un délai de trois ans pour libérer le logement en application des dispositions de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner la SCI Gilbert et Laurent à verser la somme de 1 000 euros à Mme [E] [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions en date du 16 février 2023, la SCI Gilbert et Laurent demande à la cour de : - débouter Mme [E] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement rendu le 24 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Douai dans toutes ses dispositions, - condamner Mme [E] [S] au paiement au profit de la société civile immobilière Gilbert et Laurent de la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - mettre à sa charge les entiers frais et dépens de l'instance, en ce compris les frais d'huissier de justice exposés à l'occasion de la présente procédure. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Il convient de constater à titre liminaire que les dispositions du jugement entrepris qui ont débouté le bailleur de sa demande tendant à voir constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire au motif qu'une décision de recevabilité dans le cadre de la demande de traitement de sa situation de surendettement présentée par Mme [E] [S] était intervenue le 8 septembre 2021 soit dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer le 17 août 2021, ne sont critiquées par aucune des parties. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Il sera par ailleurs rappelé que dans le cadre de la procédure de traitement de sa situation de surendettement déclarée recevable le 8 septembre 2021, Mme [S] a bénéficié d'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ayant donné lieu à une validation le 10 janvier 2022. Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail liant les parties L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1227 de ce même code énonce par ailleurs qu'en toute hypothèse, la résolution du contrat peut être demandée en justice. Aux termes de l'article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances prononcer la résolution du contrat ou ordonner l'exécution du contrat en accordant un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Pour prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, le premier juge a retenu qu'au vu du décompte produit aux débats, il apparaissait que l'arriéré locatif était d'un montant de 4 684 euros; que la défenderesse n'ayant réglé aucun loyer à la suite du rétablissement personnel, la dette locative s'était ainsi reconstituée puisqu'après déduction de la somme effacée, soit 2 574 euros, il était dû la somme de 2 110 euros correspondant aux loyers impayés depuis l'effacement Il en a conclu qu'au regard de l'importance de l'arriéré locatif et de l'absence de règlements effectués par la débitrice en dehors des sommes versées par la caisse d'allocations familiales, le défaut de paiement des loyers imputé à la locataire correspondait à un manquement suffisamment grave de cette dernière à ses obligations contractuelles pour que la résiliation judiciaire soit prononcée. La cour ne peut que conclure que les motifs du premier juge sont parfaitement pertinents et constater que la situation d'impayé s'est encore aggravée en cause d'appel alors qu'il résulte des décomptes produits qu'en février 2023, aucune autre somme que l'allocation de logement n'a été versée au bailleur en règlement des loyers pendant les quelques mois précédant l'arrêté de compte. Il sera précisé par ailleurs en tant que de besoin que l'effacement prononcé par la commission de surendettement ne peut ête considéré comme valant paiement. Il convient dès lors pour la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail existant entre les parties, prononcé l'expulsion de la locataire et déterminé les modalités de cette expulsion, et condamné enfin la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, Il convient par ailleurs de confirmer le jugement entrepris sur la condamnation de Mme [S] au paiement de l'arriéré locatif, cette condamnation n'étant pas spécialement discutée. Sur la demande de délais dans le cadre de l'expulsion L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que : Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de man'uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L'article L. 412-4 de ce même code dispose par ailleurs que : La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l'espèce, il est constant que le locataire est dans une situation financière difficile puisqu'elle a deux enfants à charge et a un revenu limité aux seules prestations familiales et sociales. Cependant, il convient de relever que la locataire a d'ores et déjà bénéficié de délais importants depuis le début de la procédure et que le présent arrêt est rendu pendant le cours de la trêve hivernale. Il n'a pas été justifié de démarches aux fins de relogement autres que le dépôt d'une demande de logement social en 2021 renouvelée en 2022. Par ailleurs, l'octroi de délais pour quitter les lieux entraîne un risque conséquent d'aggravation dans la présente espèce du montant des impayés pendant le cours des délais. Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de délais pour quitter le logement. Sur les dépens et sur l'application des dispositios de l'article 700 du code de procédure civile Le sort des dépens a été exactemet réglé par le premier juge. Il convient de confirmer le jugement entrepris de ce chef. Mme [S] succombant dans son appel en supportera les dépens. Il sera fait application des dispositions de l'artile 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Condamne Mme [E] [S] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; Condamne Mme [E] [S] à payer à la SCI Gilbert et Laurent la somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis