Cour d'appel, 08 septembre 2023. 22/01263

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2023 (n° , 4 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01263 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFBYA Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 décembre 2021 - Tribunal judiciaire de MEAUX - RG n° 19/03283 APPELANTE SCI DENC&VI 7MMO immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 838 790 541, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 assistée de Me Sylvain LEBRETON de la SCP DE NARDI-JOLY ET LEBRETON, avocat au barreau de MEAUX INTIMÉE SCI ALEXEMEL immatriculée au RCS de MEAUX sous le numéro 503 838 039, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Olivier BOHBOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 342 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 mai 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Claude CRETON, président de chambre Corinne JACQUEMIN-LAGACHE, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS. En présence de : Alimata CISSE, stagiaire ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 23 juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre pour le président empêché et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. ****** Par acte sous seing privé du 23 juin 2018, la SCI Alexemel a vendu à la SCI Denc & VI 7MMO (la SCI Denc) un immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 1] au prix de 225 000 euros. Il était stipulé que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 23 septembre 2018. Faute de conclusion de l'acte définitif de vente, la SCI Denc a assigné la SCI Alexemel en paiement de la somme de 22 500 euros au titre de la clause pénale, outre 119,42 euros correspondant aux frais bancaires et 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle explique que la SCI Alexemel a empêché la conclusion de cet acte faute d'avoir transmis l'intégralité des documents nécessaires malgré les demandes qui lui ont été adressées par le notaire. Par jugement du 7 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Meaux a : - débouté la SCI Denc de sa demande aux fins de constater la caducité de l'acte du 23 juin 2018 et de sa demande en paiement des sommes de 22 500 euros et de 119,42 euros ; - condamné la SCI Denc à payer à la SCI Alexemel la somme de 22 500 euros en application de la clause pénale, outre 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord retenu que le défaut de réitération de la vente à l'échéance du 23 septembre 2018 n'entraîne pas la caducité ou la résolution de l'acte du 23 juin 2018. Il a ensuite constaté que la SCI Alexemel était parvenue à un accord avec sa banque afin que les inscriptions hypothécaires grevant l'immeuble ne fassent plus obstacle à la conclusion de la vente puisque par courriel du 9 novembre 2018, il avait écrit qu'il avait 'obtenu un rendez-vous en urgence à ma banque mardi 13 novembre à 11 h avec le directeur de l'agence qui a trouvé une solution la vente va pouvoir se réaliser pour ma part', de sorte que la SCI Alexemel ne peut être condamné au paiement de la somme prévue par la clause pénale. Il a ajouté que la SCI Denc ayant refusé d'acquérir le bien au prétexte du dépassement de la date prévue par l'acte du 23 juin 2018, elle doit être condamnée au paiement de dommages-intérêts en application de la clause pénale. La SCI Denc a interjeté appel de ce jugement. Elle demande à la cour de condamner la SCI Alexemel à lui payer la somme de 22 500 euros au titre de la clause pénale, la somme de 119,42 euros correspondant aux frais financiers qu'elle a exposés et la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle conclut principalement à la résolution du contrat du 23 juin 2018 aux torts de la SCI Alexemel qui a fait une déclaration mensongère pour avoir déclaré dans l'acte que 'les biens à vendre sont libres de tout privilège immobilier spécial et de toute hypothèque' alors qu'il étaient grevés d'une hypothèque. A titre subsidiaire, elle sollicite l'annulation du contrat en raison de l'erreur sur les qualités substantielles du bien. La SCI Alexemel conclut à la confirmation du jugement et réclame la condamnation de la SCI Denc à lui payer 3 500 euros l'article 700 du code de procédure civile. Elle conteste avoir refusé de signer l'acte authentique de vente et explique que le notaire ne l'a informée que le 8 novembre 2018 de l'existence d'une inscription de privilège de prêteur de deniers au profit de la banque CIC Est en garantie d'une somme de 310 000 euros en principal et de 62 000 euros au titre des intérêts, ainsi que d'une inscription d'hypothèque au profit de cette banque, le capital restant dû s'élevant à 248 861,94 euros au 19 mai 2020. en garantie d'une somme de 24 320 euros en principal et de 4 864 au titre des intérêts. Elle ajoute que ce n'est que le 9 novembre 2018, lorsqu'elle a trouvé un accord avec la banque permettant la mainlevée de ces inscriptions, qu'a pu être levée la condition suspensive contenue dans l'acte prévoyant que 'l'état hypothécaire ne devra pas révéler d'inscriptions d'un montant supérieur au prix de vente stipulé, sauf si le vendeur consigne, avant la date prévue pour la signature de l'acte authentique entre les mains du rédacteur dudit acte, la différence entre le prix et le montant des inscriptions augmenté des frais de mainlevées'. Elle précise que la SCI Denc ne s'est jamais manifestée avant cette date, ce qui vaut prorogation tacite de la date prévue pour la signature de l'acte de vente. A titre subsidiaire, elle fait valoir que la défaillance de la condition suspensive de l'absence de toute inscription hypothécaire d'un montant supérieur au prix de vente a entraîné la caducité de l'acte de vente. Plus subsidiairement encore, elle conclut à la réduction à un euro du montant des dommages-intérêts prévus par la clause pénale. SUR CE : Attendu que la SCI Alexemel ne peut se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive de l'absence d'inscription hypothécaire excédant le prix de vente, cette condition ayant été stipulée dans le seul intérêt de l'acquéreur ; Attendu que l'acte du 23 juin 2018 stipule que la vente devra être réitérée par acte authentique au plus tard le 23 septembre 2018, que cette date 'n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter' et que 'la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 22 500 euros' ; Attendu que le notaire chargé de recevoir la vente a écrit à la SCI Alexemel le 27 juillet 2018 pour lui demander de lui remettre l'ensemble des pièces nécessaires à l'établissement de l'acte ; qu'il a renouvelé cette demande, restée infructueuse, le 5 septembre 2018 ; que, rappelant à la SCI Alexemel que ses demandes étaient restées sans réponse, l'agent immobilier rédacteur de l'acte du 23 juin2018, l'informant que la vente était devenue caduque, a sollicité son accord pour lui permettre de restituer à la SCI Denc la somme de 1 000 euros qui avait été versée par la SCI Denc et placée sous son séquestre ; que le 18 novembre 2018, la SCI Denc, rappelant également l'absence de réponse aux relances du notaire et se fondant sur les dispositions précitées du contrat, l'a mise de demeure de lui payer la somme de 22 500 euros au titre de la clause pénale ; Attendu qu'il résulte de ces éléments que, par sa carence, la SCI Alexemel a empêché la conclusion de l'acte notarié de vente, autorisant la SCI Denc à se prévaloir de la résolution de l'acte du 23 juin 2018 qui, en outre, est également fondée à réclamer l'allocation de dommages-intérêts sur le fondement de la clause pénale ; que la SCI Denc ne justifiant pas de l'existence d'un préjudice, il convient de réduire à la somme de 15 000 euros le montant des dommages-intérêts prévus par la clause pénale, étant en outre précisé qu'il n'est pas établi que la somme de 119,42 euros constitue un préjudice indemnisable, cette somme correspondant à des frais de fonctionnement de son compte bancaire ; PAR CES MOTIFS : statuant publiquement Infirme le jugement sauf en ce qu'il déboute la SCI Denc & VI 7MMO de sa demande en constatation de la caducité de l'acte du 23 juin 2018 ; Statuant à nouveau : Prononce la résolution aux torts de la SCI Alexemel de l'acte du 23 juin 2018 ; Condamne la SCI Alexemel à payer à la SCI Denc & VI 7MMO la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Alexemel et la condamne à payer à la SCI Denc & VI 7MMO la somme de 2 500 euros ; La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par la SELARL BDL avocats conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, Le conseiller faisant fonction de Président,