Cour d'appel, 12 septembre 2024. 23/08124

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B Chambre civile 1-5 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 12 SEPTEMBRE 2024 N° RG 23/08124 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WHFG AFFAIRE : S.A.R.L. ACTIVE RENOVATION C/ S.C.I. CORACK Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 22 Novembre 2023 par le Président du TJ de [Localité 7] N° RG : 23/00625 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 12.09.2024 à : Me Fanny COUTURIER, avocat au barreau de VAL D'OISE Me Sandrine ABECASSIS, avocat au barreau de VAL D'OISE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. ACTIVE RENOVATION prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. N° SIRET : 507 829 174 [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Fanny COUTURIER, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 191 - N° du dossier 23686 Ayant pour avocat plaidant Me Olivier GEDIN, du barreau de Paris APPELANTE **************** S.C.I. CORACK prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Sandrine ABECASSIS, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 64 - N° du dossier E00047LD INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Juin 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Thomas VASSEUR, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère, Madame Marina IGELMAN, Conseillère, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 25 février 2013, la SCI Corack a donné à bail à la SARL Active Rénovation, divers locaux dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] (Val-d'Oise), moyennant le paiement d'un loyer annuel de 30 100,33 euros. Selon procès-verbal de constat du 18 mai 2021, la société Active Rénovation n'occupait pas les lieux loués ; s'y trouvait la société Activ'Auto Service. Des loyers sont demeurés impayés. Le gérant de la société Active Rénovation a fait état d'une cession de fonds à la société Activ'Auto Service. Par acte des 31 janvier et 17 février 2023, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, valant sommation d'exécuter les clauses du bail en raison : - du défaut de paiement des loyers, charges, taxes foncières proratisées, - du non-respect de l'obligation personnelle d'exercer son activité dans les lieux loués et de la destination des lieux, de l'interdiction de la sous-location, - du changement de destination d'une partie des locaux commerciaux en local à usage d'habitation non autorisé ; - de l'absence de justification du contenu et du paiement des primes d'assurances locatives. Par acte de commissaire de justice délivré le 12 mai 2023, la société Corack a fait assigner en référé la société Active Rénovation aux fins d'obtenir principalement sa condamnation, à titre de provision, au paiement de la somme de 56 777,16 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 12 octobre 2023 au titre des loyers et charges et remboursement au prorata des taxes foncières pour la période non prescrite du mois de mai 2018 à octobre 2023 inclus, sa condamnation, à titre de provision, au paiement de la somme de 5 677,71 euros au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle (10 % des sommes dues), l'expulsion de la société ainsi que celle de tous occupants de son chef, le transport et la mise sous séquestre des meubles et objets garnissant les lieux loués, la condamnation de la société au paiement, jusqu'à la libération effective des lieux, d'une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer courant augmenté des charges locatives. Par ordonnance contradictoire rendue le 22 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 mars 2023, - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Active Rénovation et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, - dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Active Rénovation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société Active Rénovation au paiement de cette indemnité, - condamné la société Active Rénovation à payer à la société Corack la somme provisionnelle de 56 721,86 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés au 12 octobre 2023, - dit n'y avoir lieu à référé sur les autres demandes, - condamné la société Active Rénovation à payer à la société Corack la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de délais de paiement, - rejeté le surplus des demandes, - rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire, - condamné la société Active Rénovation aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer. Par déclaration reçue au greffe le 4 décembre 2023, la société Active Rénovation a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 11 avril 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Active Rénovation demande à la cour de : '- recevoir la société Active Renovation en ses appel et demandes ; - l'y déclarer bien fondée ; y faisant droit à titre principal - infirmer l'ordonnance de référé en toute ses dispositions ; en conséquence, - juger n'y avoir lieu à référé et à l'acquisition de la clause résolutoire ; - débouter la sci Corack de toutes ses demandes, fins et prétentions ; à titre reconventionnel - condamner la sci Corack à délivrer à la société Active Renovation des avis d'appels de loyer réguliers pour les mois de septembre 2021 à octobre 2023, dans le délai de trente jours à compter de l'arrêt à intervenir, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard ; - condamner la sci Corack à rembourser la somme de 48 179,32 euros au titre de la TVA indûment perçue et indûment affectée à l'apurement de charges locatives non justifiées ; - juger que la somme de 48 179,32 euros s'imputera par compensation sur les sommes dues au titre de l'apurement des loyers et charges locatives justifiées ; - commettre tel expert judiciaire qu'il lui plaira de désigner avec pour mission de : - se rendre si nécessaire au [Adresse 3] à [Localité 6], en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, et pour se faire, entendre tout sachant ; - se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera nécessaire à l'accomplissement de sa mission ; - déterminer, année par année, le montant du loyer indexé dû par la société Active Rénovation à compter du 13 mars 2018 ; - déterminer le montant des charges imputables à la société Active Rénovation à compter du 13 mars 2018, au prorata de la surface occupée, en ce compris la taxe foncière ; - déterminer le montant des règlements effectués par la société Active Rénovation à compter du 18 mars 2013 ; - faire le compte entre les parties ; - plus généralement, donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige ; - fixer la provision à consigner au greffe par la sci Corack à titre d'avance sur les honoraires de l'expert judiciaire dans tel délai de l'ordonnance à intervenir ; en tout état de cause - condamner la sci Corack à payer à la société Active Rénovation la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la sci Corack aux entiers dépens à recouvrer par Maître Olivier Gedin, avocat au barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile.' Dans ses dernières conclusions déposées le 1er mars 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Corack demande à la cour, au visa des articles 1104, 1728 du code civil, L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce et 834 du code de procédure civile, de : '- recevoir la sci Corack en ses conclusions et l'y déclarer bien fondée, - débouter la société dénommée Active Rénovation en toutes ses demandes fins et conclusions, - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonance déférée en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail à la date du 17 mars 2023, - ordonné à défaut de restitution des lieux dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance (intervenue le 18 décembre 2023) l'expulsion de la société Active Renovation, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - autorisé la société dénommée sci Corack à faire transporter et séquestrer les meubles et objets garnissant les lieux loués dans le garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls des personnes expulsées, - fixé à titre de provision, l'indemnité d'occupation due par la société Active Rénovation au montant du loyer courant augmenté des charges locatives, et a condamné la société Active Rénovation au paiement, de cette indemnité, - condamné, à titre de provision, la société Active Rénovation au paiement de la somme de 56 721,86 euros correspondant l'arriéré locatif arrêtée au 12 octobre 2023 au titre des loyers et charges et accessoires, - condamné la société Active Rénovation au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, incluant notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, en cause d'appel : - condamner la société dénommée Active Rénovation au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : La société Active Rénovation sollicite l'infirmation de l'ordonnance querellée, faisant valoir qu'il existe de multiples contestations sérieuses sur le quantum des sommes réclamées par la bailleresse, ainsi que sur les autres prétendues inexécutions contractuelles ayant motivé la délivrance du commandement de payer. S'agissant du quantum de la condamnation, l'appelante fait valoir que le premier juge n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, alors qu'il a retenu que les « commandements mentionnent des sommes dues sous forme de regroupements annuels sans opérer de ventilation entre les loyers et les charges dus ». Elle argue en premier lieu de la prescription partielle des sommes réclamées pour la période antérieure au 12 mai 2018, l'exploit introductif d'instance datant du 12 mai 2023. En deuxième lieu, elle conclut au caractère contestée et contestable de la dette locative, aucun des 2 commandements délivrés n'étant accompagné d'un décompte détaillé et encore moins de justificatifs. En troisième lieu, elle conteste le loyer indexé et facturé en ce que tout d'abord, s'agissant de locaux loués non aménagés et nus, en application de l'article 261 D du code général des impôts, et contrairement aux stipulations du bail, la location litigieuse est exonérée de la TVA. Elle soutient que les imputations de TVA par la bailleresse ont entraîné des encaissements indus de 48 179,32 euros et sollicite reconventionnellement la condamnation de la société Corack à lui rembourser cette somme, qui devra venir en compensation de toute autre somme. Elle avance ensuite que la bailleresse a procédé à une indexation irrégulière du loyer puisque par courrier du 11 mars 2019, la société Corack lui a accordé, à titre dérogatoire, un loyer fixe sans augmentation durant les 6 premières années du bail, soit du 18 mars 2013 au 18 mars 2019, faisant en outre observer que la somme réclamée au titre des commandements est différente de celle qui figure au décompte versé aux débats par l'intimée. Elle considère que l'indexation irrégulière à laquelle a procédé la bailleresse a contaminé tous les calculs postérieurs qui se révèlent supérieurs à ce que loyer aurait dû être en application de l'accord des parties, et qu'outre la compensation sus-mentionnée, elle se trouve être créancière de sa bailleresse à hauteur de 22 215,24 euros au 30 septembre 2023. Elle ajoute que les demandes de la société Corack sont confuses, que la bailleresse a transformé la TVA en provision sur charges et a émis des avis d'échéances hors taxes, tandis qu'elle indique dans son décompte le loyer de mai 2019 pourtant encaissé le 15 de ce mois-là. A titre principal, elle sollicite donc l'infirmation de l'ordonnance qui l'a condamnée à payer à la société Corack la somme de 56 721,86 euros et subsidiairement, demande que soit ordonnée une expertise judiciaire destinée à calculer le loyer réellement dû, aux frais de la société Corack, particulièrement défaillante dans la preuve de sa prétendue créance locative. En quatrième lieu, elle fait valoir que pour les loyers postérieurs au mois de janvier 2023, aucune demande d'acquisition de clause résolutoire ne pourra être accueillie puisque cette période n'est pas visée aux commandements délivrés, alors qu'en outre, les loyers réclamés, reposant sur une indexation irrégulière en 2018, sont contestables. En cinquième lieu, elle reproche à la bailleresse de n'avoir jamais produit de justificatif de régularisation des charges, malgré ses demandes, ainsi que d'avoir procédé à l'imputation de la TVA versée sur le règlement de la taxe foncière, relevant que la société Corack lui réclame des montants de taxe foncière, variant d'un courrier à l'autre. Sur les autres prétendues inexécutions contractuelles qui lui sont reprochées, elle soutient que le gérant de la société Corack a donné son accord pour une cession de son droit au bail et une déspécialisation de celui-ci au cours d'un rendez-vous du 11 mars 2021, auquel il n'a finalement pas donné suite, sans jamais qu'il ne conteste la situation entre 2021 et 2023, démontrant sa mauvaise foi avérée. Compte tenu de la « parfaite situation depuis le 18 mai 2021 », elle sollicite l'infirmation de l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a prononcé l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'occupation personnelle des lieux et sous-location. Sur la justification de l'assurance, dont l'ordonnance critiquée ne fait pas état, elle répond avoir déféré au commandement en en justifiant dans le délai d'un mois, alors pourtant que cette demande n'a jamais été intégrée aux commandements de payer, et qu'elle démontre avoir toujours été assurée. La société Corack, bailleresse intimée, sollicite quant à elle la confirmation pure et simple de l'ordonnance entreprise. En préliminaire, elle fait observer que nonobstant le fait que le présent bail date du 25 février 2013, la société Active Rénovation n'a de cesse afin de semer la confusion de fonder une argumentation sur les dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 dite Pinel, non applicable aux contrats conclus avant le 1er septembre 2014. Elle conclut ensuite à l'acquisition de la clause résolutoire en raison du non-respect de l'obligation personnelle d'exercer son activité dans les lieux loués et de la destination des lieux loués, comme attesté par procès-verbal de Maître [T], commissaire de justice, en date du 18 mai 2021, ainsi que par les mentions figurant aux commandements des 31 janvier et 17 février 2023 et dans l'assignation du 12 mai 2023 et le procès-verbal de constat du 3 avril 2023, outre les mentions de l'extrait de son Kbis indiquant une autre adresse comme siège social. Elle fait ensuite valoir que la clause résolutoire est également acquise en raison du changement de destination contractuelle des locaux, comme il résulte pour partie des mêmes actes, ainsi qu'en raison de la sous-location non autorisée des locaux (stipulation figurant en page 8 du contrat de bail), alors qu'il ressort des mêmes éléments que les locaux sont occupés par un tiers, la société Activ'Auto Service, laquelle exerce une activité non conforme au bail, s'agissant d'un garage automobile. Elle ajoute que l'appelante n'a justifié ni du contenu des polices d'assurances, ni du paiement des primes d'assurance. La société Corack conclut ensuite à la confirmation de la provision à laquelle la société Active Rénovation a été condamnée par le premier juge. Elle rétorque que ses demandes ne concernent que la période non prescrite, dès lors qu'en tenant compte d'une absence d'indexation annuelle des loyers jusqu'au 1er avril 2020, la société locataire serait à jour des loyers et du remboursement de la taxe foncière 2018. Elle ajoute qu'il résulte des annotations manuscrites figurant sur la pièce n° 16 communiquée par la locataire, qu'elle se reconnaît elle-même débitrice du remboursement des taxes foncières de 2016 à 2019 pour 22 210,18 euros, interrompant ainsi la prescription. Elle avance également que les demandes de l'appelante sont prescrites pour tout ce qui concerne la période antérieure à octobre 2018 puisque « ses présentations infondées et injustifiées » résultent de ses conclusions notifiées le 3 octobre 2023. Elle fait observer que la société Active Rénovation omet dans ses calculs de prendre en compte le prorata de taxe foncière dont elle est redevable et dont elle s'est reconnue débitrice, et qu'elle applique un indice qui n'est pas l'indice contractuel. Elle soutient qu'il y a donc lieu de faire droit à sa demande de condamnation de la société Active Rénovation au paiement de la somme de 56 777,16 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 13 octobre 2023 au titre des loyers, charges et remboursement des proratas de taxes foncières pour la période non prescrite de l'année 2018 au mois d'octobre 2023 inclus. Elle répond encore aux conclusions adverses que jusqu'à la présente instance, la société Active Rénovation n'avait jamais élevé la moindre contestation sur les loyers et charges appelés, ni sur les remboursements de taxes foncière appelés, alors qu'elle s'est reconnue débitrice à ce titre d'une somme de 22 210,18 euros pour la période de 2016 à 2019. Sur la TVA, elle souligne qu'un local commercial non aménagé n'est pas un local nu, et qu'elle était donc due, seul un trop-perçu de 55,30 euros existant. Sur l'indexation annuelle, la bailleresse indique avoir tenu compte des observations de la société Active Rénovation et établi un nouveau décompte des loyers sans indexation de l'année 2013 à l'année 2020, rappelant que l'indice contractuel applicable est celui du coût national de la construction publié par l'INSEE, et non l'indice des loyers commerciaux puisque la loi Pinel n'est pas applicable. Elle fait valoir ensuite que le premier juge a justement retenu qu'elle justifiait de l'imputation de la taxe foncière et versait aux débats le justificatif des montant des taxes réclamées pour la période concernée de 2018 à 2023. Elle conteste par ailleurs tout accord verbal sur le changement de destination des locaux et la dispense d'exercer personnellement son activité dans les lieux loués, prétend que le commandement a bien été délivré à raison de plusieurs manquements dont l'absence de justification du contenu des polices d'assurance et du paiement des primes. Sur ce, A titre liminaire il convient d'observer qu'en méconnaissance des dispositions du 3e alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, qui dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion, l'appelante ne développe dans le corps de ses conclusions aucun moyen pour justifier sa demande tenant à voir condamner la société Corack à lui délivrer des avis d'appels de loyer réguliers pour les mois de septembre 2021 à octobre 2023, de sorte que la cour n'est pas valablement saisie d'une demande à ce titre. Sur la résiliation du bail et les mesures subséquentes : L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de cet article, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées. Toutefois, le fait que ces sommes soient en partie erronées n'affecte pas la validité du commandement. Aux termes du bail du 25 février 2013, les parties signataires sont convenues que « en cas de manquement par le preneur à l'un quelconque des engagements résultant du présent bail, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat, après avoir mis le preneur en demeure de régulariser sa situation par un seul commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations des présentes, contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause et délivré par acte extrajudiciaire. » Comme l'a retenu le premier juge, les commandements délivrés les 31 janvier et 17 février 2023 par la société Corack à la société Active Rénovation mentionnent des sommes dues sous forme de regroupements annuels sans opérer de ventilation entre les loyers et les charges, de sorte que la locataire n'a pas été mise en mesure de connaître précisément les sommes qui lui étaient réclamées et que l'acquisition de la clause résolutoire ne saurait donc être constatée sur ce fondement. En revanche, lesdits commandements enjoignent également à la société Active Rénovation d'exécuter et de respecter les clauses et conditions du bail au regard : - du non-respect par la société Active Rénovation de l'obligation personnelle d'exercer son activité dans les lieux loué et de la destination des lieux loués et de l'interdiction de sous-location, - du changement de destination d'une partie des locaux, - de la non justification du contenu des polices d'assurances souscrites et du paiement effectif des primes afférentes. Or la société Active Rénovation reconnaît elle-même dans ses conclusions que depuis le 18 mai 2021, c'est la société Activ'Auto Services qui occupe les lieux loués, situation au demeurant également constatée par des procès-verbaux de commissaire de justice. L'appelante argue d'un accord verbal qui aurait été donné par la bailleresse quant à la cession du droit au bail à cette société. Elle produit également des courriels qu'elle lui a adressés afin que la société Corack se manifeste pour pouvoir concrétiser cette cession. Nonobstant ces éléments, et alors que l'accord verbal n'est démontré par aucune pièce, il ne peut, en l'absence d'écrit en ce sens, et même si elle est restée taisante jusqu'à la délivrance du commandement, être retenu que la bailleresse aurait autorisé l'exploitation du bail par une autre personne que sa contractante, pour y exercer au surplus une activité de garage automobile non prévue au bail. Cette occupation contrevient aux stipulations du bail qui prévoient que les locaux devront être personnellement exploités par la société Active Rénovation, pour y exercer l'activité de « surface commerciale pour vente au public, entrepôt, services administratifs en rapport avec l'activité professionnelle du preneur en entreprise générale du bâtiment » et que « le preneur ne pourra sous-louer les locaux, en totalité ou en partie, ni les prêter, même à titre gratuit, sans l'accord exprès et par écrit du bailleur ». En l'absence de régularisation de la situation dans le délai imparti, ces motifs justifient le constat de l'acquisition de la clause résolutoire au 17 mars 2023, avec toutes conséquences de droit, comme l'a retenu le premier juge dont l'ordonnance sera donc confirmée à cet égard. Sur la provision : L'article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. La bailleresse verse aux débats un extrait du compte de la locataire arrêté au mois d'octobre 2023 auquel il convient de se référer puisque la société Corack sollicite la confirmation de la provision telle qu'accordée par le premier juge, arrêtée à cette date. A l'évidence, ce décompte ne mentionne aucune part de TVA, le loyer appelé chaque mois étant un loyer hors taxe. Comme le fait valoir la société Active Rénovation, cela ne correspond pas aux stipulations du bail en ce qu'il y est prévu que le loyer annuel en principal est de 30 100,33 euros et qu'il est soumis au régime de la TVA (avec un exemple indicatif précisant que le premier paiement mensuel sera de 3 000 euros, comprenant 2 508,36 euros de loyer et 491,64 euros de TVA au taux de 19,60%). Toutefois, force est de constater que cela ne porte aucunement préjudice à la société Active Rénovation, puisque aucune TVA ne lui a été appliquée sur son loyer. Celui-ci a bien été appelé à la somme de 2 508,36 euros par mois, en tout cas tel que cela figure au décompte fondant la demande, et ce pendant toute la période de gel de l'indexation consentie par la bailleresse jusqu'au 31 mars 2020. Par ailleurs mise à part la somme de 55,30 euros retenue à tort dans le décompte au titre de la période prescrite, soit celle antérieure au mois de novembre 2018, et que le premier juge a pris soin de déduire des sommes réclamées, aucune autre somme n'est réclamée antérieurement à cette date. La société Corack justifie en outre de ses avis d'impositions au titre des taxes foncières des années 2018 à 2023 et c'est bien le remboursement de la taxe foncière sur l'année N-1 qui a été imputé mensuellement à la société Active Rénovation, à hauteur de 83 %, dont il n'est pas contesté qu'il s'agit de la quote-part devant être supportée par la locataire. Contrairement à ce qu'indique l'appelante, il ne s'agit pas de sommes relatives à une TVA qui aurait indûment été appelée, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de provision de la société Active Rénovation à ce titre. Enfin, il sera relevé que l'indexation du loyer, selon l'indice contractuellement convenu, a bien débuté après la période de gel, soit à compter du mois d'avril 2020, de sorte que la base de calcul de l'indexation est bien correcte. En revanche, l'intimée ne fournit aucune explication sur le fait que le loyer du mois de mai 2019 ne serait pas comptabilisé au crédit du compte de la locataire, alors que celle-ci prouve avoir fait un virement d'un montant correspondant à ce qui lui était réclamé par sa bailleresse avant rectification dans les décomptes désormais produits, soit la somme de 3 000 euros, au mois de mai. Dans ces conditions, il existe une contestation sérieuse sur cette somme. En conséquence, étant rappelé que la bailleresse est fondée à réclamer les sommes dues y compris postérieurement à la délivrance du commandement de payer, jusqu'à la parfaite libération des lieux, l'ordonnance sera infirmée sur le quantum de la provision, laquelle sera fixée à la somme de 53 721,30 euros (56 721,30 ' 3 000). Cette somme apparaissant due avec l'évidence requise en référé, il n'est nul besoin de recourir à une expertise judiciaire. Sur les demandes accessoires : L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie essentiellement perdante, la société Active Rénovation ne saurait prétendre à l'allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d'appel. L'équité commande en revanche de débouter les deux parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, Confirme l'ordonnance du 22 novembre 2023, à l'exception de ce qu'elle a statué sur le quantum de la provision, Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Condamne la société Active Rénovation à payer à la société Corack la somme provisionnelle de 53 721,30 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés au 12 octobre 2023, Dit que la société Active Rénovation supportera les dépens d'appel, Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière Le Président