Texte intégral
République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 30/11/2023
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N° de MINUTE :
N° RG 22/05088 - N° Portalis DBVT-V-B7G-USH4
Jugement n° 18/00250 rendu le 08 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Saint Quentin
Arrêt n° 259 rendu le 30 septembre 2021 par la cour d'appel d'Amiens
Arrêt n° 680 F-D rendu le 28 septembre 2022 par la Cour de cassation
SUR RENVOI APRES CASSATION
DEMANDERESSE à la saisine
Société SCI Cosmos prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 1]
représentée par, Me Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assistée de Me Eric Delfly, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant
DEFENDERESSE à la saisine
SNC Darty Grand Ouest prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assistée de Me Julien Desclozeaux, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Dominique Gilles, président de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Clotilde Vanhove, conseiller
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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs
DÉBATS à l'audience publique du 21 septembre 2023 après rapport oral de l'affaire par Clotilde Vanhove, conseiller
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 novembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président, et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 septembre 2023
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EXPOSE DU LITIGE
Le 1er juillet 1997, la SCI Cosmos a consenti à la société Darty Nord-Pas-de-Calais, aux droits de laquelle vient la société Darty Grand-Ouest, un bail commercial portant sur des locaux situés à [Adresse 4] (02) moyennant le paiement d'un loyer annuel de 630 000 francs, soit 96 042,74 euros, hors taxes et hors charges.
Au bail en cause a été insérée la clause d'indexation suivante « Les parties conviennent expressément que le loyer ci-dessus sera révisé annuellement à la date anniversaire du bail et indexé sur la base du dernier indice publié au jour de la prise d'effet.
Si les indices Insee étaient modifiés, les nouveaux indices similaires seraient utilisés en utilisant le coefficient officiel de raccordement.
Si l'indice Insee cessait d'être publié, un nouvel indice serait reconstitué à partir, si cela est possible, des renseignements communiqués par cet Institut ou à défaut à partir d'éléments fournis par les organismes professionnels de la construction.
A défaut d'accord amiable pour cette reconstitution, il serait fait recours à l'expertise : chaque partie nommera son expert, lesquels pourront s'adjoindre un troisième expert pour les départager et dont l'avis sera prépondérant.
Le loyer ne sera révisé qu'à la hausse, en cas de baisse de l'indice du coût de la construction, l'indice ne sera pas appliqué.
Le Preneur reconnaît que la présente clause d'indexation constitue une stipulation essentielle et déterminante sans laquelle la location n'aurait pas été conclue ».
Le 28 novembre 2006, le bail a été renouvelé à effet au 1er juillet 2006, moyennant paiement d'un loyer annuel hors taxes et hors charges de 128 126,60 euros.
Le 17 décembre 2014, la SCI Comos a signifié à la preneuse un congé à effet au 30 juin 2015, avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2015 moyennant paiement d'un loyer annuel hors taxes et hors charges de 157 657,84 euros, outre indexation.
La société Darty Grand-Ouest ayant accepté le renouvellement, sauf concernant le montant du loyer, la SCI Cosmos a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de Saint-Quentin en fixation de celui-ci.
Par décision définitive du 7 novembre 2019, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 112 076 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2015.
Le 26 juin 2017, la société Darty Grand-Ouest se prévalant du caractère non écrit de la clause d'indexation insérée au bail et soutenant consécutivement détenir une créance en restitution de sommes indûment payées à ce titre, a attrait la SCI Cosmos devant le tribunal de grande instance de Saint-Quentin.
Le 8 juillet 2019 cette juridiction a pour l'essentiel :
- dit réputée non écrite la clause d'indexation du contrat de bail renouvelé le 28 novembre 2006 et de celui du 1er juillet 2015,
- condamné la SCI Cosmos à payer à la société Darty Grand-Ouest la somme de 75 219,76 euros hors taxes au titre du trop perçu de loyers du 14 décembre 2012 au 30 juin 2015,
- sursis à statuer sur les demandes indemnitaires au titre du trop-perçu de loyers payés à compter du 1er juillet 2015 jusqu'à décision définitive fixant le loyer du bail renouvelé à cette date.
Par arrêt du 30 septembre 2021, la cour d'appel d'Amiens a notamment :
- confirmé le jugement sauf en ce qu'il a sursis à statuer sur les demandes au titre du trop-perçu à compter du 1er juillet 2015 et sur les mesures accessoires,
- statuant du chef infirmé, condamné la SCI Cosmos à payer à la société Darty Grand-Ouest la somme de 134 153,21 euros HT, soit 160 983,852 euros TTC, pour la période postérieure au 1er juillet 2015.
Par arrêt du 28 septembre 2022, la Cour de cassation a cassé et annulé cet arrêt, mais seulement en ce qu'il dit réputée non écrite en son entier la clause d'indexation du contrat de bail renouvelé le 28 novembre 2006 et de celui renouvelé le 1er juillet 2015 et en ce qu'il condamne la SCI Cosmos à payer à la société Darty Grand-Ouest la somme de 75 219,76 euros hors taxes au titre du trop-perçu de loyers du 14 décembre 2012 au 30 juin 2015 et la somme de 134 153,21 euros hors taxes au titre de la période postérieure.
La Cour de cassation a remis, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Douai.
Par déclaration reçue au greffe le 2 novembre 2022, la SCI Cosmos a saisi la cour d'appel de Douai.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 13 mars 2023, la SCI Cosmos demande à la cour de :
réformer le jugement en ce qu'il a dit que la clause d'indexation du contrat de bail renouvelé le 28 novembre 2006 et de celui renouvelé le 1er 2015 est réputée non écrite, l'a condamnée à payer, en derniers et quittances, à la société Darty Grand ouest la somme de 75 219,76 euros hors taxes, au titre du trop-perçu de loyers du 14 décembre 2012 au 30 juin 2015, avec intérêt à taux légal à compter du présent jugement, et avant dire droit a sursis à statuer sur les demandes indemnitaires au titre du trop-perçu de loyers payés à compter du 1er juillet 2015 et sur les mesures accessoires jusqu'à décision définitive fixant le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2015,
statuant à nouveau,
sur la sanction du gel de l'indice :
juger non écrite la seule partie des stipulations du bail présente à l'article « XVII - Indexation » ainsi rédigée « en cas de baisse de l'indice du coût de la construction, l'indice ne sera pas appliqué »,
sur les conséquences financières attachées à la sanction :
juger que le préjudice subi par la société Darty Grand-Ouest doit être fixé à la somme de 2 307,19 euros,
juger cependant qu'elle s'est acquittée spontanément de cette dette en acceptant la compensation avec la créance de restitution née de l'arrêt de cassation du 28 septembre 2022,
dès lors et en toute hypothèse :
débouter la société Darty Grand-Ouest de toutes ses demandes en condamnation à lui payer un somme d'argent et d'une manière générale la débouter de toutes ses demandes tendant à la confirmation du jugement entrepris notamment en ce qu'il a déclaré non écrite la clause d'indexation pour le tout,
condamner la société Darty Grand Ouest à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'en tous les frais et dépens d'instance et d'appel.
Elle fait valoir que :
le droit positif, après plusieurs décisions de la cour de cassation, est le suivant : l'indexation uniquement à la hausse est prohibée selon les circonstances sur le fondement des dispositions de l'article L.145-15 du code de commerce ou L.145-39 du code de commerce, la sanction est le réputé non écrit, c'est-à-dire que le moyen peut être soulevé à tout moment en cours d'exécution du bail et de ses renouvellements successifs sans pour autant que les demandes de remboursement ne puissent excéder la prescription quinquennale de droit commun posée à l'article 2224 du code civil, applicable au loyer et seule la stipulation qui paralyse la variation de l'indice à la baisse doit être réputée non écrite,
le retrait de la clause d'indexation de la seule mention prévoyant qu'« en cas de baisse de l'indice du coût de la construction, l'indice ne sera pas appliqué » n'altère pas la cohérence et l'intelligibilité de clause d'indexation, même si l'indice du coût de la construction (ICC) n'est mentionné que dans cette partie puisque lors de la conclusion du bail en 1997, seul l'indice ICC pouvait servir de base et de référence à l'indexation du loyer, l'indice des loyers commerciaux ayant été créé par la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie, l'indice de base, tout comme l'indice de révision, étant implicitement mais nécessairement l'ICC,
la stipulation selon laquelle « la présente clause constitue une stipulation essentielle et déterminante sans laquelle la location n'aurait pas été conclue » ne présume nullement du caractère indivisible de la clause d'indexation.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 juillet 2023, la société Darty Grand-Ouest demande à la cour de :
constater que l'indice de référence retenu par les parties n'est déterminé que dans la seule stipulation interdisant toute variation à la baisse du loyer indexé ; juger qu'à défaut de détermination de l'indice applicable, la clause d'indexation ne saurait trouver aucune application,
constater au surplus qu'en faisant de la clause d'indexation une condition déterminante de la volonté des parties de conclure le contrat, sans distinguer le principe de l'indexation de l'interdiction de la variation du loyer indexé à la baisse, la commune intention des parties a été dès la conclusion du contrat de rendre indivisible ladite clause d'indexation,
en conséquence,
juger que la clause d'indexation est indivisible au sens de l'article 1217 du code civil dans sa rédaction applicable à l'espèce,
en conséquence,
confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la clause d'indexation du contrat de bail renouvelé le 28 novembre 2006 et de celui renouvelé le 1er juillet 2015 est réputée non écrite dans son intégralité,
confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Cosmos à lui rembourser les montants de loyers trop versés en application de la clause d'indexation entre le 14 décembre 2012 et le 30 juin 2015 avec intérêt au taux légal à compter du jugement,
juger, en tout état de cause, que le sursis à statuer sur les trop-perçus de loyers versés en application de la clause d'indexation à compter du 1er juillet 2015 n'a plus lieu d'être, la décision fixant le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2015 ayant été rendue le 9 novembre 2019, signifiée le 26 juin 2020 et étant depuis devenue définitive,
infirmer, en tant que de besoin, le jugement en ce qu'il a prononcé un sursis à statuer sur le montant du trop-perçu de loyer postérieur au 30 juin 2015,
statuant à nouveau,
dire n'y avoir lieu à surseoir à statuer,
juger que le montant du trop-perçu de loyers versé en application de la clause d'indexation illicite s'élève à la somme de 330 056,68 euros HT, soit 396 068,01 euros TTC,
condamner la SCI Cosmos à lui restituer le solde non encore remboursé du trop-perçu de loyer versé en application de la clause d'indexation irrégulière, tant au cours du bail expiré qu'au cours du bail en renouvellement, soit la somme de 119 789,44 euros HT, soit 143 747,32 euros TTC, sauf à parfaire,
en tout état de cause,
débouter la SCI Cosmos de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
condamner la SCI Cosmos à lui verser une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel,
juger que toutes les condamnations prononcées à l'encontre de la SCI Cosmos porteront intérêt au taux légal en vigueur à compter de la date de la décision à intervenir, avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Elle fait valoir que :
la Cour de cassation a cassé l'arrêt pour manque de base légale et ne s'est dès lors pas prononcée sur le caractère divisible ou non de la clause d'indexation stipulée aux termes du bail,
lorsqu'une stipulation figurant dans une clause d'indexation est contraire aux dispositions d'ordre public des articles L.112-1 du code monétaire et financier et L.145-39 du code de commerce, ce n'est que si elle est indivisible d'avec cette clause que la clause en son entier doit être déclarée non écrite, à défaut, le caractère non écrit doit être limité à la seule stipulation contraire aux dispositions précitées,
la clause d'indexation stipulée au bail est indivisible au sens de l'article 1217 du code civil dès lors que :
' l'indice de référence applicable au bail, à savoir l'indice du coût de la construction (ICC) publié trimestriellement par l'INSEE, n'est mentionné que dans la seule stipulation illicite, la stipulation litigieuse est en conséquence indissociable du reste de la clause, sans laquelle celle-ci ne peut recevoir application,
' toute clause qui perdrait sa cohérence dans l'hypothèse où elle serait partiellement réputée non écrite, doit nécessairement être considérée comme indivisible dans son intégralité,
' contrairement à ce que soutient la SCI Cosmos, aux termes de l'article 79 de la loi n°58-1374 en vigueur lors de la conclusion du bail et aujourd'hui codifiée à l'article L.112-1 du code monétaire et financier, l'indice du coût de la construction n'est qu'un des indices dont l'emploi est autorisé pour indexer le loyer des baux commerciaux, les parties disposant de la faculté d'utiliser tout autre indice, dès lors qu'il avait un lien ou était en relation directe avec l'activité des parties,
' la clause d'indexation s'achève par la stipulation suivante « le preneur reconnaît que la présente clause d'indexation constitue une stipulation essentielle et déterminante sans laquelle la location n'aurait pas été conclue », qui rappelle le caractère essentiel de l'intégralité de la clause d'indexation, ce qui amène à constater que l'ensemble de la clause d'indexation est indivisible.
MOTIVATION
Sur le périmètre de la sanction applicable à la clause d'indexation
La cour rappelle, à titre liminaire, que n'étaient contestés dans le cadre du pourvoi ni l'irrégularité de la clause, ni le fondement juridique de celle-ci, le pourvoi se limitant au périmètre de la sanction du réputé non écrit.
Il est de principe que seule la stipulation prohibée de la clause d'indexation doit être réputée non écrite, à l'exception du cas où la stipulation illicite est indivisible du reste de la clause, auquel cas l'intégralité de la clause sera réputée non écrite.
Aux termes de l'article 1217 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, l'obligation est divisible ou indivisible selon qu'elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l'exécution, est ou n'est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.
Il appartient donc à la cour de rechercher si, de manière objective, la stipulation illicite peut ou non être retranchée de la clause sans porter atteinte à sa cohérence et au jeu normal de l'indexation, sans lui faire perdre son effet utile.
En l'espèce, ainsi qu'il l'a été précédemment rappelé, la clause d'indexation prévue au bail est ainsi rédigée : « Les parties conviennent expressément que le loyer ci-dessus sera révisé annuellement à la date anniversaire du bail et indexé sur la base du dernier indice publié au jour de la prise d'effet.
Si les indices Insee étaient modifiés, les nouveaux indices similaires seraient utilisés en utilisant le coefficient officiel de raccordement.
Si l'indice Insee cessait d'être publié, un nouvel indice serait reconstitué à partir, si cela est possible, des renseignements communiqués par cet Institut ou à défaut à partir d'éléments fournis par les organismes professionnels de la construction.
A défaut d'accord amiable pour cette reconstitution, il serait fait recours à l'expertise : chaque partie nommera son expert, lesquels pourront s'adjoindre un troisième expert pour les départager et dont l'avis sera prépondérant.
Le loyer ne sera révisé qu'à la hausse, en cas de baisse de l'indice du coût de la construction, l'indice ne sera pas appliqué.
Le Preneur reconnaît que la présente clause d'indexation constitue une stipulation essentielle et déterminante sans laquelle la location n'aurait pas été conclue ».
Il n'est pas contesté que la partie de la clause ainsi rédigée « Le loyer ne sera révisé qu'à la hausse, en cas de baisse de l'indice du coût de la construction, l'indice ne sera pas appliqué » est illicite.
L'indice sur lequel se base la clause pour l'indexation, l'indice du coût de la construction, n'est mentionné, ainsi qu'en conviennent les parties, que dans la partie illicite de la clause.
Néanmoins, aucune indivisibilité de la clause ne peut en être déduite. En effet, la cour relève que, compte tenu de la formulation de la clause, même en l'absence de mention de l'indice retenu par les parties, il ne peut s'agir par recherche de la commune intention des parties, ainsi que le soutient la SCI Cosmos, que de l'indice du coût de la construction. La clause se réfère en effet expressément aux indices publiés par l'Insee et fait référence, pour la reconstitution de l'indice choisi par les parties en cas d'arrêt de sa publication, aux « éléments fournis par les professionnels de la construction ». En conséquence, l'indice visé est nécessairement l'indice du coût de la construction, indice qui a été appliqué à la hausse par les parties depuis la conclusion du bail, sans que cela ne soulève aucune difficulté.
Il ne peut en outre être déduit de la mention finale de la clause d'indexation selon laquelle « le preneur reconnaît que la présente clause d'indexation constitue une stipulation essentielle et déterminante sans laquelle la location n'aurait pas été conclue » que la clause serait indivisible.
La stipulation illicite peut ainsi être retranchée de la clause sans porter atteinte à sa cohérence et au jeu normal de l'indexation. La clause n'est pas indivisible et seule la partie illicite doit être réputée non écrite, le jugement devant être réformé en ce qu'il a réputé la clause d'indexation illicite en son intégralité.
Le jugement sera également réformé en ce qu'il a condamné la SCI Cosmos à payer à la société Darty Grand-Ouest la somme de 75 219,76 euros hors taxes au titre du montant du trop perçu de loyers pour la période du 14 décembre 2012 au 30 juin 2015 et en ce qu'il a sursis à statuer sur la demande au titre du trop perçu de loyers payés à compter du 1er juillet 2015 jusqu'à la décision définitive fixant le loyer du bail renouvelé à cette date. La société Darty Grand-Ouest sera déboutée de ses demandes au titre de la restitution du trop perçu de loyers.
La société Darty Grand-Ouest ne formule aucune demande subsidiaire de condamnation de la SCI Cosmos en ce cas de figure, n'ayant formé de demande de condamnation que dans le cas où l'intégralité de la clause serait réputée non écrite.
Le jugement sera réformé en ce qu'il a sursis à statuer sur les mesures accessoires.
La société Darty Grand-Ouest, qui succombe, sera condamnée aux dépens. En équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la clause d'indexation du contrat de bail était réputée non écrite, en ce qu'il a condamné la SCI Cosmos à payer à la société Darty Nord-Ouest la somme de 75 219,76 euros au titre du trop perçu de loyers du 14 décembre 2012 au 30 juin 2015, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, a sursis à statuer sur les demandes indemnitaires au titre du trop perçu de loyers payés compter du 1er juin 2015 et sur les mesures accessoires ;
Statuant de nouveau sur les chefs réformés,
Dit que seule la partie de la clause ainsi rédigée « Le loyer ne sera révisé qu'à la hausse, en cas de baisse de l'indice du coût de la construction, l'indice ne sera pas appliqué » est réputée non écrite ;
Déboute la société Darty Nord-ouest de ses demandes d'indemnisation du trop perçu de loyers ;
Condamne la société Darty Grand-Ouest aux dépens ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier
Valérie Roelofs
Le président
Dominique Gilles
