Tribunal judiciaire, 23 décembre 2024. 24/05743

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [W] [X] Le Préfet de [Localité 5] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Anne-Sophie DREUIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/05743 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CX3 N° MINUTE : 24/12 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 23 décembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [Y] [R], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2] comparant en personne assisté de Me Anne-Sophie DREUIL, avocat au barreau de THIONVILLE, vestiaire : DÉFENDEUR Monsieur [W] [X], demeurant [Adresse 4] - [Localité 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 octobre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, Décision du 23 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05743 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CX3 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé conclu le 11/04/2022, [Y] [R] a donné à bail à [W] [X] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 4], [Localité 3], [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 1090 euros et des charges provisionnelles mensuelles de 60 euros. [W] [X] était déclaré recevable à la procédure de surendettement des particuliers le 26/10/2023. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 29/01/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 2082 euros. Par acte de commissaire de justice délivré en date du 30/05/2024 à étude, [Y] [R] a fait assigner [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner l’expulsion de [W] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;condamner [W] [X] au paiement d’une somme provisionnelle de 2320 euros au titre de l’arriéré locatif, et de 232 euros au titre de la majoration de 10%, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2082 euros et à compter de l’ordonnance à intervenir pour le surplus ;condamner [W] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 1090 euros à compter du 29/03/2024 et jusqu’à libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal et l’application d’une majoration de 10%, soit 109 euros en vertu de la clause pénale contractuelle ; condamner [W] [X] au paiement d'une somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement majoré de 10%, et les éventuels frais d’expulsion majorés de 10%. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 31/05/2024. L’affaire était examinée à l’audience du 23/10/2024. Le bailleur, assisté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 6778 euros, et maintient l’ensemble de ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Il sollicite le rejet de la demande reconventionnelle de délais supplémentaires pour quitter les lieux. [W] [X], comparant en personne, sollicite l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Il explique être en recherche d’un appartement et avoir effectué une demande de logement social. Il déclare percevoir le RSA et chercher activement un emploi. Il a un enfant de 15 ans et demi à charge une semaine sur deux. La décision était mise en délibéré au 23/12/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article . Le bailleur, personne privée, est dispensée de la saisine de la CCAPEX. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 29/01/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il prend en compte les loyers et charges impayés postérieurement à la décision de recevabilité à la procédure de surendettement des particuliers, et est donc recevable. [W] [X] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 29/03/2024 à minuit, soit à compter du 30/03/2024. [W] [X] n’a pas repris le paiement des loyers et charges, et la dette locative a augmenté depuis le début de la procédure. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [W] [X] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. La demande d’astreinte sera rejetée, l’octroi de l’assistance d’un serrurier et de la force publique assurant le caractère contraignant et exécutoire de la décision. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [W] [X] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, à la somme de 1090 euros, et de condamner [W] [X] au paiement de celle-ci ainsi que des charges de 60 euros en sus. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, le bailleur ne justifiant pas d’un préjudice financier supérieur à la perte du montant du loyer et des charges. Aussi, la clause pénale prévue au contrat correspond à une clause revêtant un caractère manifestement excessif qu’il convient d’écarter. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il résulte du commandement de payer et du décompte locatif produit que le défendeur reste devoir la somme de 6778 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés de septembre 2023 à octobre 2024 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner [W] [X] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers, charges et indemnités d'occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des versements effectués après la délivrance du commandement de payer. Pour les motifs visés précédemment, la demande de majoration sera rejetée. Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux En vertu des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. En l’espèce, [W] [X] justifie du dépôt d’une demande de logement social le 15/11/2023, du prononcé d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] le 21/12/2023 avec effacement de la dette locative à hauteur de 10800 euros, de la perception du RSA à hauteur de 696 euros, de la charge d’un enfant mineur. Le diagnostic social et financier confirme les dires du défendeur sur la recherche active d’un emploi et d’un autre logement. [Y] [R] ne produit aucun élément sur sa situation. Dans ces conditions, au regard de la précarité de la situation de [W] [X] et des démarches initiées dès l’arrêt du paiement des loyers, de la difficulté de trouver un logement dans l’ensemble de la région et du droit à un logement décent, il y a lieu de faire droit partiellement à la demande de délai. Pour fixer la durée accordée, il y a lieu également de prendre en compte le risque d’augmentation de la dette locative du fait du maintien dans les lieux. [W] [X] sera dès lors autorisé à rester dans le logement jusqu’au 31/08/2025 inclus. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner [W] [X] aux dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 29/01/2024 non majoré. Les éventuels frais d’expulsion, frais futurs et non exposés au cours de la présente procédure, ne seront pas inclus. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ; DECLARE recevable l’action de [Y] [R] ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 30/03/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 4], [Localité 3], [Adresse 4], pour défaut de paiement des loyers et charges ; ACCORDE à [W] [X] un délai courant jusqu’au 31/08/2025 inclus pour quitter les lieux ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux passé ce délai, [Y] [R] pourra faire procéder à l'expulsion de [W] [X], ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ; DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due par [W] [X] à [Y] [R] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, est fixée au montant du loyer de 1090 euros et des charges de 60 euros ; CONDAMNE [W] [X] à payer à [Y] [R] la somme provisionnelle de 6778 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus de septembre 2023 à octobre 2024 inclus, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; REJETTE l’ensemble des demandes d’astreinte et de majoration ; ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 5] de la présente décision ; DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [W] [X] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer du 29/01/2024 ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection