Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [S] [H]
Me Hourya MAMOUNI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/02673 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HMS
N° MINUTE : 5
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 octobre 2024
DEMANDEUR
Etablissement Public [Localité 5] HABITAT OPH,
[Adresse 2] - [Localité 5]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Monsieur [S] [H],
[Adresse 6] - [Localité 4]
non comparant, ni représenté
Madame [P] [N],
[Adresse 3] - [Localité 1]
représentée par Me Hourya MAMOUNI, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 septembre 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 octobre 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 18 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02673 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HMS
EXPOSE DU LITIGE
Par actes d'huissier du 19 février 2024 et du 20 février 2024, [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [H] [S] et Madame [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin notamment que celui-ci:
- constate l'acquisition de la clause résolutoire prévue à l'engagement de location;
- ordonne l'expulsion de Monsieur [H] [S] et Madame [N] [P] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, à défaut de départ volontaire ;
- dise que s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamne solidairement Monsieur [H] [S] et Madame [N] [P] à lui payer la somme provisionnelle de 2.655,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 décembre 2023, ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer majoré de 50 %, outre les charges, et ce jusqu'à la libération des lieux ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;
- condamne solidairement Monsieur [H] [S] et Madame [N] [P] au versement d'une somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
A l'audience, [Localité 5] HABITAT OPH a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance en actualisant sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 7320, 01 euros arrêté au 9 septembre 2024. [Localité 5] HABITAT OPH a souligné que, contrairement aux allégations de la défenderesse, aucun congé n'avait été délivré par lettre recommandée avec accusé de réception et qu'aucun état des lieux de sortie n'avait été établi.
Madame [N] [P], représentée par son avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
- Débouter [Localité 5] HABITAT OPH de ses demandes,
- Donner acte à Madame [P] [N] de son départ spontané de l'appartement sis [Adresse 6] [Localité 4],
Dans l'hypothèse où Madame [P] [N] serait condamnée, par provision, au paiement de loyers et charges :
- Octroyer à Madame [P] [N] un échéancier de 36 mois de délai pour s'acquitter de sa dette locative en lui permettant de l'apurer en effectuant 35 mensualités de règlement d'égal montant, la 36ème mensualité devant solder la dette,
En tout état de cause,
- Débouter [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande tendant à voir Madame [P] [N] condamnée à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel mensuel majoré de 50 %, outre les charges,
- Débouter [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande tendant à voir Madame [P] [N] condamnée à lui payer la somme de 350 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Statuer ce que de droit sur les dépens.
Monsieur [H] [S], cité selon procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas comparu.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu le contrat de location conclu entre les parties à effet du 10 août 2022, portant sur le [Adresse 6] [Localité 4],
Vu le commandement de payer en date du 28 novembre 2023 portant sur une somme en principal de 1.337,06 euros,
Vu la saisine CCAPEX du 28 novembre 2023,
Vu la notification au Préfet du 21 février 2024,
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, le défendeur qui ne comparait pas s'expose néanmoins à ce qu'un jugement soit rendu contre lui. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la validité du congé invoqué par Madame [N] [P] :
Madame [N] [P] s'oppose à l'ensemble des demandes présentées à son encontre en excipant d'un congé qu'elle aurait adressé au bailleur par courrier du 14 septembre 2024.
Il n'est pas contesté que ce courrier a été adressé par lettre simple, ce alors que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le courrier du 14 septembre 2024 est donc dépourvu d'effet. En outre, Madame [N] [P] ne justifie pas avoir restitué les clés auprès du bailleur. Elle n'est donc ni fondée à se prévaloir d'un congé valablement donné, ni à invoquer la libération des lieux pour s'opposer aux demandes présentées à son encontre.
Sur la demande d'expulsion :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :
" I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. "
L'article 24 V indique pour sa part :
" Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. "
L'article 24 VII précise :
" Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.337,06 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2024.
L'examen du décompte locatif laisse apparaître que le loyer courant n'est pas réglé de façon régulière depuis de nombreux mois.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, Monsieur [H] [S] et Madame [N] [P] ne se sont pas acquittés de l'intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer.
En outre, le loyer courant n'est pas réglé de façon régulière depuis de nombreux mois.
Il y a lieu, en conséquence, de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et d'autoriser l'expulsion de Monsieur [H] [S] et Madame [N] [P].
Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion.
Jusqu'à la complète libération des lieux par les locataires, il est par ailleurs légitime, faute pour le bailleur de justifier d'un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.
Sur la demande en paiement de la dette de loyer :
Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Monsieur [H] [S] et Madame [N] [P] restent redevables de la somme de 7320, 01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 9 septembre 2024.
Dès lors, Monsieur [H] [S] et Madame [N] [P] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.
Sur la demande de délais de paiement :
Madame [N] [P] ne justifie pas être en mesure de s'acquitter du solde de sa dette en 36 mensualités. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délais de paiement.
Sur les frais et dépens :
Monsieur [H] [S] et Madame [N] [P], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.
L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Les demandes en paiement présentées de ce chef seront par conséquent rejetées.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de location à effet du 10 août 2022, portant sur le [Adresse 6] situé [Adresse 6] [Localité 4], est acquise par [Localité 5] HABITAT OPH depuis le 28 janvier 2024 ;
ORDONNONS, faute de départ volontaire de Monsieur [H] [S] et Madame [N] [P], leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [S] et Madame [N] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [S] et Madame [N] [P] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 7320, 01 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au 9 septembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
REJETONS la demande de délais de paiement présentée par Madame [N] [P],
DISONS n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [H] [S] et Madame [N] [P] aux entiers dépens in solidum, en ce compris le coût du commandement de payer;
RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir pour leurs demandes plus amples et contraires ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Fait et jugé à Paris le 18 octobre 2024
Le greffier Le Président
