Cour d'appel, 28 décembre 2023. 20/00389

N° de minute : 2023/315 COUR D'APPEL DE NOUMÉA Arrêt du 28 décembre 2023 Chambre civile Numéro R.G. : N° RG 20/00389 - N° Portalis DBWF-V-B7E-ROL Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 juin 2020 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 18/495) Saisine de la cour : 29 octobre 2020 APPELANTES SARL CHEZ [B], prise en la personne de son représentant légal Siège social : [Adresse 1] Représentée par Me Olivier MAZZOLI de la SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA Mme [B] [W], née le 19 Octobre 1951 à [Localité 5] [Adresse 3] Représentée par Me Olivier MAZZOLI de la SELARL MARCOU DORCHIES MAZZOLI AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA INTIMÉE SCI ZICO [P], prise en la personne de son représentant légal Siège social : [Adresse 2] Représentée par Me Yann BIGNON de la SARL LEXCAL, avocat au barreau de NOUMEA 28/12/2023 : Copie revêtue de la forme exécutoire : - Me BIGNON Expéditions : - Me MAZZOLI - Copie CA ; Copie TPI COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 23 Octobre 2023, en audience publique, devant la cour composée de : M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président, Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller, Mme Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère, qui en ont délibéré, sur le rapport de Madame Béatrice VERNHET-HEINRICH Greffier lors des débats : Mme Mikaela NIUMELE Greffier lors de la mise à disposition : Mme Isabelle VALLEE ARRÊT : - contradictoire, - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie, - signé par M. Philippe ALLARD, président, et par Mme Isabelle VALLEE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire. *************************************** PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE Par acte sous seing privé en date du 8 février 2007, la société Chez [B] a été créée par Mme [W] et M. [P], lesquels y détenaient respectivement 51 parts et 49 parts sociales, Mme [W] exerçant les fonctions de gérante. Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2009, il a été conclu entre la société civile immobilière Zico [P], représentée par M. [P] en qualité de bailleur, et la société Chez [B], en qualité de preneur, un bail commercial portant sur un terrain situé [Adresse 4], destiné à y exploiter une activité de restauration rapide, de type "snack". Pour exploiter cette activité, la société Chez [B] a fait édifier et installer divers aménagements sur le terrain, pour y accueillir la clientèle et souscrit le 8 décembre 2009, auprès de la BCI, un prêt professionnel de 3 500 000 francs pacifique, remboursable en soixante mensualités sous le cautionnement solidaire de ses deux associés, à savoir Mme [W] et M. [P]. La société Chez [B] n'a pas été en capacité d'honorer le paiement des loyers de 2009 jusqu'en 2014 mais cette situation n'a donné lieu à aucune procédure, compte tenu des liens personnels et des intérêts croisés de Mme [W] et M. [P] dans les sociétés Chez [B] et la SCI Zico [P]. Le 11 décembre 2014, un nouveau bail a été conclu entre la SCI Zico [P] et la société Chez [B] instaurant un loyer de 60.000 francs pacifique à compter du 1er décembre 2014, pour une durée d'une année, renouvelable par tacite reconduction. Puis, par acte sous seing privé en date du 19 novembre 2015, M. [P] a cédé pour un prix de 2.500.000 francs pacifique l'intégrabilité des parts sociales qu'il détenait dans la société Chez [B] à Mme [W]. La locataire a quitté les lieux en mai 2016. Le 3 mai 2016, elle a fait délivrer vainement une sommation interpellative à la SCI Zico [P] d'avoir à répondre aux questions de la nullité du bail signé le 11 décembre 2014 et à la demande de restitution des loyers réglés de décembre 2014 à mai 2016. La société Chez [B] et Mme [W] ont saisi le tribunal de première instance de Nouméa le 7 février 2018, aux mêmes fins, lequel a, par jugement dont appel du 29 juin 2020 : - déclaré irrecevable Mme [B] [W] en ses demandes, - requalifié le contrat de bail du 11 décembre 2014 en bail commercial soumis aux dispositions des baux commerciaux, - débouté la société Chez [B] de sa demande indemnitaire, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Chez [B] et Mme [W] aux dépens. PROCÉDURE D'APPEL La société Chez [B], représentée par Mme [W], et Mme [W], agissant en son nom propre, ont relevé appel de ce jugement par requête enregistrée le 29 octobre 2020 après signification du jugement intervenue le 30 septembre 2020. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2022, auxquelles il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, elles demandent à la cour de : - recevoir les appelantes, déclarer leur appel recevable en la forme et juste au fond ; - réformer la décision querellée en toutes ses dispositions ; - débouter la SCI Zico [P] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires ; statuant à nouveau, à titre principal, - prononcer la nullité du contrat de bail signé le 11 décembre 2014 entre la SCI Zico [P] et la société Chez [B] en raison des man'uvres dolosives commises par le représentant de la SCI Zico [P] ; en conséquence, - condamner la société Zico [P] au remboursement des loyers du 1er décembre 2014 au 30 mai 2016 inclus pour un montant total de 1.080.000 francs pacifique ; à titre subsidiaire, si la nullité du bail de 2014 n'était pas prononcée, vu les articles L 145-1, L 145-5 et suivants du code de commerce, - requalifier le contrat de bail du 11 décembre 2014 en bail commercial soumis aux dispositions des baux commerciaux ; en tout état de cause, - condamner la société Zico [P] à payer à la société Chez [B] une somme de 10.000.000 francs à titre d`indemnité d'éviction ; - condamner la société Zico [P] à payer à Mme [W] la somme de 2.000.000 francs pacifique à titre d'indemnité liée à la perte de chance d'avoir pu céder ses parts sociales pour se constituer un capital pour sa retraite ; - condamner la société Zico [P] à payer à la société Chez [B] et à Mme [W] la somme de 400.000 francs pacifique au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamner en outre la société Zico [P] aux entiers dépens et distraction au profit de la Selarl Olivier Mazzoli aux offres de droit. Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, auxquelles il convient de de reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI Zicot [P] demande à la cour de : - débouter purement et simplement la société Chez [B] de sa demande en nullité du contrat signé le 11 décembre 2014 et de sa demande subséquente en remboursement de loyer ; - réformer le jugement déféré en ce qu'il requalifie la convention du 11 décembre 2014 en bail commercial avec toutes conséquences que de droit ; - constater la libération spontanée des lieux à fin mai 2016 par la société Chez [B] en l'absence d'expulsion ou de congé ; en conséquence, - débouter la société Chez Elise de sa demande formulée à hauteur de 10.000.000 francs pacifique à titre d'indemnité d'éviction ; - débouter Mme [W] de sa demande d'indemnisation à hauteur de 2.000.000 francs pacifique ; - condamner solidairement la société Chez [B] et Mme [W] à payer la SCI Zico et [P] une somme de 350.000 francs pacifique au titre des frais irrépétibles exposés en première instance outre une somme identique de 350.000 francs pacifique au titre de ceux exposés en cause d'appel, ce en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ; - condamner solidairement la société Chez [B] et Mme [W] en tous les dépens de première instance et d'appel et allouer à la société d'avocats Lexcal sur ses offres de droit, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie. La clôture de la mise en état est intervenue le 12 juillet 2023, et l'affaire a été fixée à l'audience du 23 octobre 2023 par ordonnance du 12 juillet 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION La cour est saisie de l'appel principal de la société Chez [B] et de Mme [W] , qui contestent la décision des premiers juges ayant déclaré Mme [W] irrecevable en ses demandes et ayant débouté la société Chez [B] de ses prétentions tendant à la nullité de la convention signée des parties le 11 décembre 2014, ainsi que de sa demande subséquente tendant au remboursement des loyers réglés. Elle est également saisie de l'appel incident de la SCI Zico [P] qui reproche au tribunal d'avoir requalifié la convention signée le 11 décembre 2014 en bail commercial. A titre liminaire, il convient d'observer que l'intimée n'oppose plus aucune fin de non-recevoir à l'appel formé par Mme [W], agissant en nom propre, aux côtés de la société Chez [B], dont elle exerce par ailleurs la gérance. I. Sur la nullité de la convention signée le 11 décembre 2014 Le tribunal a d'une part déclaré Mme [W] irrecevable en sa demande tendant à la nullité de la convention à laquelle elle n'était pas partie et débouté la société Chez [B] de cette même demande à défaut d'apporter la preuve des man'uvres dolosives dont sa gérante aurait été victime de la part de la SCI Zico et [P] lors de la signature de la convention. Devant la cour, Mme [W], en son nom propre d'une part et en sa qualité de gérante de la société Chez [B] d'autre part, réitère sa demande initiale en soutenant qu'elle a été amenée à signer la convention de bail du 11 décembre 2014, à la suite des man'uvres dolosives du nouveau gérant de la société SCI Zico [P]. Elle fait valoir qu'en raison des intérêts communs existant entre elle, M. [P], la SCI Zico [P] et la société Chez [B], la bailleresse s'était abstenue de réclamer le moindre loyer au cours des quatre premières années, consciente de l'incapacité dans laquelle se trouvait la société Chez [B] de les honorer compte tenu de sa situation financière. Elle indique que le 8 décembre 2014, le fils de M. [P], à savoir M. [Z] [P], s'était présenté au snack pour lui indiquer que son père, âgé, se retirait des affaires, qu'il prenait sa suite, et lui faisait part de sa volonté de mettre en place un loyer de 60 000 francs pacifique à compter du 1er décembre 2014, ce qu'elle acceptait. Elle précise que M. [Z] [P] est revenu quelques jours plus tard en plein service pour lui faire signer la convention, ce qu'elle a fait en pleine confiance sans lire le document dans la mesure où elle était très occupée avec la clientèle. Mme [W] indique qu'elle a réglé les loyers de 60 000 francs pacifique comme convenu, que M. [V] [P] lui a cédé, quelques mois plus tard, soit le 19 novembre 2015 toutes les parts sociales qu'il détenait dans la société Chez [B] et qu'elle n'a découvert qu'en début d'année 2016, alors qu'elle recherchait activement des acquéreurs pour céder sa société, qu'en réalité le bail signé le 11 décembre 2014 n'était pas soumis au statut protecteur des baux commerciaux, ce qui emportait une forte dépréciation de la valeur de sa société. Enfin, elle affirme que, au cours de la même semaine, M. [P] était revenu pour lui demander de quitter les lieux, ce qu'elle acceptait de faire moyennant la remise d'une indemnité d'éviction de 10 000 000 francs pacifique, que la SCI Zico [P] n'a finalement jamais réglée. Elle expose s'être trouvée dans l'obligation de quitter la Nouvelle-Calédonie pour retourner en France, régler ses problèmes de santé. La SCI Zico [P] affirme que la convention d'origine signée en 2010 ne pouvait pas être qualifiée de bail commercial, quelle que soit la qualification que les parties avaient pu lui donner, dès lors qu'elle ne prévoyait aucun prix de loyer, ni déterminé ni déterminable, et qu'aucun loyer n'a jamais été versé. Elle soutient par ailleurs que la seconde convention, qui est bien conforme à la commune intention des parties est parfaitement valable, Mme [W] n'apportant strictement aucune preuve au soutien de ses allégations de dol. La cour, rappelle que le principe de la volonté commune des parties, qui fonde l'économie de la théorie générale des obligations, subordonne nécessairement la force et les effets juridiques des conventions à la validité des consentements échangés. Ainsi, comme le précise l'article 1109 du code civil de Nouvelle-Calédonie, il n'y a point de consentement valable si celui-ci n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol. L'article 1116 du même code énonce que le dol est certes une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident, que, sans elles, l'une des parties n'auraient pas contracté, mais précise qu'il ne se présume pas et qu'il doit être prouvé. La charge de la preuve incombant à Mme [W] au regard des dispositions de l'article 9 du code civil, il lui appartient d'établir par tout moyen la matérialité des man'uvres frauduleuses dont elle prétend avoir été victime au moment de la conclusion du bail signé le 11 décembre 2014. Mme [W], affirme avoir apposé sa signature sur la convention de bail, le 11 décembre 2014, dans la hâte, et sous la pression du gérant de la SCI Zico [P] qui s'était présenté en plein service de restauration, alors qu'elle était très occupée à servir ses clients. Rappelant l'existence des relations de confiance ayant toujours existé auparavant avec M. [P], elle précise ne pas avoir pris le temps de lire le document avant de la signer , ce d'autant qu'il s'agissait selon elle uniquement de fixer le montant du loyer. Cependant les circonstances ayant ainsi présidé à la signature du bail litigieux, telles qu'elle les décrit, ne permettent pas de caractériser la moindre man'uvre frauduleuse de la part de son cocontractant. En effet, les pressions auxquelles elle prétend avoir été exposée ne sont pas matériellement établies, et le seul fait pour M. [Z] [P] de se présenter à elle à un moment où elle était peu disponible ne peut faire présumer une quelconque volonté de surprendre son consentement. Dans ces conditions, il convient de rejeter le moyen de nullité tiré du dol et de confirmer la décision rendu de ce chef. II. Sur la qualification juridique du bail signé le 11 décembre 2014 Le tribunal a considéré que le bail signé le 11 décembre 2014 devait être soumis aux dispositions des baux commerciaux, énoncées aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce applicable en Nouvelle-Calédonie, dès lors que la société Chez [B] avait entrepris avec le consentement de la bailleresse, sur le terrain, objet du bail, la construction d'une structure type container aménagé pour la préparation des plats, ainsi qu'une grande salle de 63 mètres carrés, protégée d'un toit de tôle, destinée à l'accueil et à la restauration des clients. La SCI Zico [P] estime au contraire que cette convention n'entre pas dans les prévisions de l'article L 145 -1 du code de commerce. Elle soutient que même si ce texte a vocation à apréhender les baux portant sur des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions avec le consentement du bailleur, des dérogations sont autorisées, par la conclusion de conventions de courte durée, pourvu que cette pratique ne s'inscrive pas de manière pérenne dans le temps. Elle fait valoir que cette dérogation était tout à fait justifiée au regard de la fragilité financière de l'entreprise, qu'il convenait de confronter au paiement d'un loyer, encore modique, avec une reconduction éventuelle de la convention en fonction de son évolution. Elle considère par ailleurs que la seconde convention de bail signée le 11 décembre 2014 a emporté novation de la relation contractuelle antérieure qui unissait les parties depuis 2009. Mme [W] et la société Chez [B] s'opposent à cette analyse en faisant valoir que le bail signé le 11décembre 2014 s'analyse en un bail commercial puisqu'il en porte l'apparence par l'intitulé que les parties ont choisi de lui donner, et que son objet porte sur un terrain sur lequel une structure permettant l'exploitation du fonds a été édifiée avec le consentement exprès du bailleur. Elles ajoutent si les parties peuvent effectivement décider de déroger au statut protecteur des baux commerciaux, par le choix d'une période de location plus courte, comme cela est soutenu par la SCI Zico [P], c'est à la condition que la renonciation du preneur au bénéficie du statut des baux commerciaux soit expresse et non équivoque. Au cas d'espèce, il est établi par les éléments du dossier que la société Chez [B] a bien exploité depuis sa création, une activité de restauration rapide sur le terrain nu qui lui avait été donné en location en 2009, après avoir réalisé tous les travaux d'aménagement et de construction de structures nécessaires à cette activité. La cour observe au regard des intérêts de M. [P] dans la société bailleresse, dont il était le gérant, et dans la société locataire, dont il était associé, mais également de son engagement en qualité de caution personnelle de la société Chez [B] pour le remboursement du prêt contracté par cette dernière pour financer ses investissements, que son accord dans la réalisation de ces travaux d'aménagement et d'édification de structures était indiscutable. Mais encore, la cour observe que la volonté des parties de soumettre la convention au statut des baux commerciaux est explicite tant en 2009, qu'en 2014 puisqu'elle ressort de la terminologie qu'elles ont choisie pour qualifier leur convention. Enfin, la cour retient que la SCI Zico [P] ne peut arguer de la volonté commune des parties de soustraire leur convention au statut des baux commerciaux en optant, en décembre 2014 pour un bail de courte durée sans justifier d'une renonciation expresse de la société Chez [B] aux dispositions issues des dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce. En tout état de cause, la cour observe qu'en raison d'un premier bail commercial d'une durée supérieure à deux ans, aucune dérogation ne pouvait être envisagée en vertu des dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce. Aussi, c'est à juste titre que le premier juge a soumis le bail signé le 11 décembre 2014 au statut des baux commerciaux. III. Sur les demandes fondées sur la rupture du contrat de bail d'indemnité d'éviction et de dommages intérêts Le tribunal a rejeté la demande formée par la société Chez [B] tendant à la condamnation de la SCI Zico [P] à lui verser la somme de 10 000 000 francs pacifique à titre d'indemnité d'éviction, motifs pris que Mme [W] et la société Chez [B] avaient libéré les lieux d'elles-mêmes, suite aux demandes verbales du gérant de la SCI Zico [P], sans y être contraintes, étant observé qu'elles ne réclamaient pas, non plus, l'exécution de l'accord transactionnel aux termes duquel une indemnité de 12 000 000 francs pacifique devait leur être versée, accord qui n'était d'ailleurs pas produit aux débats. Mme [W], tant en son nom qu'en sa qualité de gérante de la société Chez [B], expose que le contrat initial signé en 2009 n'aurait pu être unilatéralement résilié sans motif avant l'année 2018. Elle affirme qu'en lui imposant la signature d'un nouveau bail non soumis au statut des baux commerciaux, la SCI Zico [P] l'a abusivement évincée des lieux, ce qui justifie sa condamnation au paiement d'une indemnité d'éviction de 10 000 000 francs pacifique. Elle soutient par ailleurs que la SCI Zico [P] l'a convaincue de libérer les lieux après lui avoir promis une importante indemnisation qu'elle ne lui a jamais versée. Enfin, elle prétend avoir subi un préjudice découlant de la perte de chance de céder ses parts sociales en se fondant sur l'article 1382 du code civil. La cour retient, comme le premier juge, que l'indemnité d'éviction prévue par l'article L 145-14 du code de commerce est due au locataire lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, et constate qu'il n'en est pas ainsi au cas d'espèce, en l'absence de tout acte formalisant un refus de renouvellement de la convention ou la volonté de la bailleresse de donner congé. Au demeurant, Mme [W] reconnaît, ainsi que le souligne le tribunal, avoir libéré les lieux 'sur la demande verbale de M. [Z] [P]', ce qui est insuffisant pour caractériser un départ contraint. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement de ce chef. De la même manière, Mme [W] sera déboutée de sa demande de dommages intérêts fondée sur la perte d'une chance de céder ses parts sociales, aucune faute quasi délictuelle ne pouvant être reprochée à la bailleresse au regard des motifs ci-dessus exposés. IV. Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile Compte tenu de la position économique respective des parties, l'équité commande d'exonérer les parties de l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. V. Sur les dépens Mme [W] et la société Chez [B] qui succombent devant la cour, seront condamnées au paiement des entiers dépens de l'instance d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Exonère les parties de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Laisse les entiers dépens de l'instance d'appel à la charge de Mme [W] et de la société Chez [B]. Le greffier, Le président.