Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Madame [V] [I]
Monsieur [H] [U] [K] [M]
Monsieur [L] [W] [X] [J]
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/02444 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMHP
N° MINUTE :
1 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 20 novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBIILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096
DÉFENDEURS
Madame [V] [I], demeurant [Adresse 2] comparante en personne
Monsieur [H] [U] [K] [M], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Monsieur [L] [W] [X] [J], demeurant [Adresse 2] comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 20 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/02444 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZMHP
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 4 mars 2020, la Société Anonyme Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP) a donné à bail à Madame [V] [I] un appartement à usage d'habitation de 4 pièces ainsi qu’une cave situés [Adresse 2].
Par acte d'huissier en date des 10 et 13 février 2023, la Société Anonyme Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP) a fait assigner Madame [V] [I], Monsieur [H] [K] [M] et Monsieur [L] [W] [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire pour inoccupation des locaux, cession et sous-location des locaux ;
- expulsion de Madame [V] [I] des lieux et tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [H] [K] [M] et Monsieur [L] [W] [X] [J] et ce, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, liquidée après trois mois, puis renouvelée, le juge se réservant la liquidation de l’astreinte ;
- supprimer le bénéfice le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution
- dire que le sort des meubles est régi par le code des procédures civiles d’exécution
- condamnation in solidum des défendeurs au paiement d’indemnités d’occupation correspondants aux loyers actualisés, augmentés des charges, majorés de 30% jusqu’à parfaite libération des locaux ;
- capitalisation des intérêts
- condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat et de la sommation interpellative.
A l'audience du 11 septembre 2024, après réouverture des débats, la Société Anonyme Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP), représentée par son conseil, s'en est remis oralement aux termes de son assignation. Au soutien de ses prétentions, la Société Anonyme Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP) se fonde sur les articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, soutenant que Madame [V] [I] est absente de son logement qu’elle n’occupe pas, absence confirmée par le PV de constat du 12 décembre 2022 et par la déclaration d’imposition transmise par la locataire la situant à une autre adresse. La bailleresse ajoute que le logement est occupé par des tiers, rappelant que la cession du logement est illicite.
Madame [V] [I] Monsieur [H] [K] [M] et Monsieur [L] [W] [X] [J] se présentent et sollicitent le rejet de l'intégralité des demandes, Monsieur [K] [M] précise avoir quitté les lieux alors que Monsieur [X] explique que, compagnon de Madame [I], il ferme néanmoins la chambre qu’il occupe à clé pour des raisons de sécurité, ce dernier prenant des médicaments et les enfants de Madame [I] vivant dans le logement. Madame [I] verse plusieurs documents. Elle indique être gardienne d’immeuble et bénéficié à ce titre d’un logement de 26 mètres carrés, trop étriqué pour accueillir ses deux enfants, un qui est âgé de 7 ans, [Z], et le deuxième âgé de 14 ans, [Y]. Elle ajoute faire, au surplus, l’objet d’un suivi en assistance éducative.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l'habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.
Il a toutefois été jugé que la clause du bail imposant une occupation à caractère strictement personnel, ne saurait avoir pour effet de priver le locataire du droit d'héberger les personnes de son choix découlant de son droit à une vie privée et familiale et qu'une telle clause prohibe seulement, conformément au droit commun, toute cession de bail et toute sous-location (Ccass Civ.3ème 5 mai 1993 n° 91-14.650 ; Civ.3ème 6 mars 1996 n° 93-11.113 ). Il en va, en revanche, différemment lorsque les personnes hébergées sont des tiers à la famille et que leur hébergement dure depuis plusieurs années (Ccass Civ.3ème 28 juin 1989, n° 88-10255).
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. C'est, dès lors, le bailleur qui doit établir que le mode d'occupation des locaux ne correspond pas aux exigences de la loi, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen, par exemple par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d'un autre domicile ou encore un constat d'huissier.
En l'espèce, au soutien de la présence de tiers résidant dans le logement et d’absence d’occupation par la locataire, le bailleur produit une sommation interpellative, datée du 16 décembre 2021. Il en résulte que le commissaire de justice a rencontré Monsieur [J], justifiant de son identité, précisant être le concubin de Madame [I], qui, contacté par téléphone, a expliqué travailler tard et vivre dans le logement, le commissaire de justice concluant avoir rencontré les voisins du 2éme étage, étage de l’appartement litigieux, lui confirmant qu’un couple vit dans les lieux. La RIVP s’étonne dans son assignation des conclusions de cette sommation interpellative, dans la mesure où elle verse l’enquête sur l’occupation des lieux de 2022, par laquelle Madame [I] ne mentionne pas la présence de son concubin mais uniquement celle de ses enfants. La RIVP produit l’avis d’imposition de Madame [I] qui la situe [Adresse 5], étant relevé que l’avis d’imposition pour les revenus de 2020, établi en 2021, stipule effectivement l’adresse de la loge de gardienne, [Adresse 5] dans le [Localité 3].
Enfin, la RIVP fournit un PV de constat d’occupation des lieux daté du 10 janvier 2023. Il ressort de ce constat, que la gardienne de l’immeuble n’a pas vu Madame [I], ne l’ayant qu’aperçue dans les premiers mois de la location. La gardienne ajoute qu’elle n’a vu qu’un seul enfant, collégien. Le commissaire de justice précise que deux des trois chambres ont des verrous, et sont fermées à clé, l’une contenant des documents au nom de [H] [K], et l’autre, des documents au nom de Monsieur [X], ces deux chambres contenant uniquement des habits masculins, la troisième chambre disposant d’un lit superposé et d’un lit double, avec un bureau recouvert d’affaires scolaires au nom de [Y] [I], le commissaire de justice notant la présence d’effets féminins dans les tiroirs et l’absence d’affaires scolaires de [Z] [I]. Le commissaire de justice en conclut que la locataire n’habite pas les lieux et que, Monsieur [X], vivant seul dans une chambre fermée, n’est pas le concubin de Madame [I].
Pour justifier de sa présence effective dans le logement, Madame [I] présente au cours de l’audience
- une attestation de l’aide éducative à domicile, justifiant du suivi des deux enfants, au logement indiqué, à une date postérieure, soit du 24 juin au 23 décembre 2024,
- un certificat de scolarité de [Y] au collège situé [Adresse 6], pour les années scolaires 2022-2023, 2023-2024-2024-2025,
- un certificat de scolarité pour [Z] pour l’année scolaire 2024-2025 en cours élémentaire 1ére année,
- les versements CAF en 2022,
- un justificatif d’abonnement total énergie depuis le 13 mars 2020,
- l’assurance habitation depuis 2022,
- le récapitulatif daté du 1er mars 2022 des occupants du logements dans le cadre de l’enquête SLS de la RIVP, par lequel Monsieur [X] est déclaré comme conjoint de Madame [I], - le contrat de gardienne de la [Adresse 5] daté de 2015, le logement de fonction accessoire, composé d’une cuisine, d’un séjour et d’une chambre, faisant 26 mètres carrés,
- d’autres contrats de travail à temps partiel,
- une attestation des hôpitaux de [Localité 4], datée du 10 mars 20232, sur les pathologies de Monsieur [X] et les nombreux médicaments associés, sa carte d’invalidité,
- le contrat de location de Monsieur [K], son contrat de professionnalisation et ses différentes ordonnances.
Si les éléments présentés et non contestés à l’audience attestent de ce que la preneuse a hébergé Monsieur [K], ce dernier dispose d’un logement propre, versant à cet effet le contrat de bail.
La locataire héberge Monsieur [X], présenté comme son concubin, ce qui a été signalé, déjà, à la RIVP en 2022, rien n’interdisant aux concubins d’avoir deux chambres séparées, Monsieur [X] justifiant de sa pathologie auto-immune, entraînant la prise de nombreux médicaments.
Madame [V] [I] verse plusieurs documents administratifs justifiant de sa résidence principale dans les lieux, même si elle dispose d’un logement accessoire à la loge de gardienne de 26 mètres carrés, depuis 2015.
Il est rappelé que le commissaire de justice a trouvé des affaires féminines dans la dernière chambre qu’il ne détaille pas, que les affaires scolaires n’appartiennent, certes, qu’à [Y], [Z] étant alors en maternelle et que la gardienne a signalé lors de la sommation interpellative la présence d’un couple. Il est rappelé, au vu des conclusions données par le commissaire de justice lors de son constat, que les commissaires de justice peuvent, commis par justice ou à la requête de particuliers, effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter.
Force est de constater que le bailleur n'apporte pas d'éléments suffisants à rapporter la preuve formelle, au vu des conséquences, de ce que la preneuse a cessé d’habiter sur place, et a opéré une cession ou une sous-location du bail.
Il conviendra en conséquence de débouter la bailleresse de sa demande de résiliation du bail aux torts de la locataire. Les demandes subséquentes d'expulsion et indemnité d'occupation deviennent sans objet.
Sur les demandes accessoires
Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Les demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées en ce que l'équité ne commande pas d'y faire droit.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE la Société Anonyme Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP) de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la Société Anonyme Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] ( RIVP) aux dépens de l'instance ;
REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux
de la protection
