Cour de cassation, 16 janvier 2020. 18-12.794

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 16 janvier 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10008 F Pourvoi n° D 18-12.794 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme W... A..., domiciliée [...] , 2°/ la société Iris, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 3°/ la société Uniradio, société civile de moyens, 4°/ la société Erix, société civile immobilière, 5°/ la société Promoloc, société civile immobilière, 6°/ la société Promoven, société civile immobilière, 7°/ la société [...], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, ayant toutes les cinq leur siège [...] , contre l'arrêt rendu le 14 décembre 2017 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige les opposant : 1°/ à M. B... F..., domicilié [...] , 2°/ à la société de Saint Rapt-Bertholet, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en sa qualité de liquidateur statutaire de la société Schweitzer, 3°/ à la société Jma, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 4°/ à la société Daihel, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 5°/ à M. G... Z..., domicilié [...] , pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SA [...] , 6°/ à la société Qualiconsult, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , 7°/ à la société Aviva assurances, société anonyme, dont le siège est [...] , 8°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [...] , 9°/ à la société Mutuelle des architectes français assurances, dont le siège est [...] , 10°/ à la société Toitures Montiliennes, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , représentée par M. O... K..., mandataire liquidateur, domiciliée [...] , 11°/ à Mme V... Q... veuve D..., domiciliée [...] , 12°/ à Mme E... D... épouse R..., domiciliée [...] , défendeurs à la cassation ; M. F... et la société Daihel ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 3 décembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Georget, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Richard, avocat de Mme A... et des sociétés Iris, Uniradio, Erix, Promoloc, Promoven, [...], de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Allianz IARD, de la SCP Boulloche, avocat de la société Mutuelle des architectes français assurances et des consorts D..., de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société Qualiconsult, de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de M. F... et de la société Daihel ; Sur le rapport de Mme Georget, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les deux moyens de cassation du pourvoi principal et les deux moyens de cassation du pourvoi incident annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme A... et les sociétés Iris, Uniradio, Erix, Promoloc, Promoven, [...] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour Mme A... et les sociétés Iris, Uniradio, Erix, Promoloc, Promoven, [...], demanderesses au pourvoi principal PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Madame W... A..., la Société IRIS, la Société UNIRADIO, la Société ERIX, la Société PROMOLOC, la Société PROMOVEN et la Société [...] de leurs demandes tendant à voir condamner la Société ALLIANZ IARD à les indemniser de leurs préjudices immatériels complémentaires ; AUX MOTIFS QUE sur les demandes des appelantes à l'encontre de la société Allianz, assureur dommages-ouvrage, le liquidateur statutaire de la SCI Schweitzer, société civile de construction-attribution, maître de l'ouvrage initial, les SCI Iris, Promoven, Promoloc, Erix et JMA, associées de celle-ci, et certains locataires exploitant ou ayant exploité leur activité médicale dans les locaux du centre médical, en l'espèce, Mme W... A..., ophtalmologue, la Selarl de [...] et la SMC Uniradio poursuivent la condamnation de l'assureur dommages-ouvrage à leur payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices immatériels (perte de valeur vénale, pertes d'exploitation consécutive à la perte de clientèle ensuite des désordres, pertes de loyer), sous déduction de la somme globale de 391 000 euros transigée de ce chef par la SCI Schweitzer avec la compagnie Aviva, assureur de responsabilité décennale de la société [...] ; que la SCI Dahiel, propriétaire, M. B... F..., locataire, concluent séparément et recherchent également la responsabilité de l'assureur dommages-ouvrage ; que l'assureur dommages-ouvrage leur oppose son plafond de garantie, s'agissant des dommages immatériels à hauteur de 76 224,51 euros ; que la discussion entretenue par les parties sur l'inopposabilité par l'assureur dommages-ouvrage du plafond de garantie en cas de méconnaissance des délais légaux prévus par l'article L. 242-1 du code des assurances est inopérante, dans la mesure où la sanction légale que ce texte attache à cette méconnaissance ne vaut que pour la garantie obligatoire des dommages matériels, alors que seuls les dommages immatériels, qui ne relèvent pas de cette garantie obligatoire, sont en cause dans la présente instance de ce chef ; qu'en réalité les appelantes recherchent, selon le cas, la responsabilité civile contractuelle ou délictuelle de l'assureur dommages-ouvrage pour avoir manqué à son obligation légale de pré-financement, les uns soulignant que le pré-financement proposé a été insuffisant sinon nul (en l'espèce la somme de 15 000 francs le 31 juillet 2002), les autres (la SCI Dahiel et M. C...) non seulement que l'assureur dommages-ouvrage n'a jamais rempli ses obligations de pré-financement, mais qu'il a encore proposé en décembre 2010 et alors que l'expertise touchait à son terme un autre principe réparatoire consistant non pas à remplacer les façades mais à les doubler par d'autres, ce qui n'a fait que retarder les opérations d'expertise ; que la société Allianz, assureur dommages-ouvrage, oppose à ces demandes, d'une part, l'existence du protocole du 1er décembre 2014, d'autre part, la propre attitude de son assurée qui n'est pas en mesure de verser au débat sa réclamation initiale, qui a de son propre chef interrompu la phase amiable et qui a rejeté sans explication son offre d'indemnisation conjointe avec la société Aviva du 9 septembre 2008 ensuite du dépôt du pré-rapport de l'expert à hauteur d'une somme de 1 919 819 euros ; que les appelantes ne répliquent pas à ces moyens ; que le protocole d'accord transactionnel du 1er décembre 2014 a pour objet "l'accord pur et simple et irrévocable sur la demande des SCI Schweitzer et autres relative à la sanction du doublement de l'intérêt au taux légal, pour le dépassement allégué des délais légaux d'instruction qui avait été sollicitée devant les premiers juges et rejetée par ce dernier" ; que son article premier vise encore "la demande qui avait été formée au titre du doublement des intérêts au taux légal pour dépassement des délais légaux d'instruction par application des dispositions de l'article L 242-1, alinéa 5, du code des assurances" et son article 2 est ainsi rédigé : "Du chef dudit versement [la somme de 600 000 euros], la Selarl [...] ès qualités se déclare pleinement et entièrement remplie de ses droits à l'égard de la société Allianz du chef de l'indemnité prévue à l'article 1er du présent acte", les parties ayant expressément conféré à leur accord "valeur de transaction, globale, forfaitaire et définitive, irrévocable entre elles constituant la loi des parties." ; que si l'article 2 dudit protocole précise que la société Allianz n'acquiesce pas aux prétentions de la SCI Schweitzer et autres relativement au dépassement du délai légal de l'article 242-1 du code des assurances et que "La Selarl [...] , ès qualités, pour sa part précise expressément qu'elle ne renonce à aucune de ses autres demandes à l'encontre de la société Allianz", il reste que cette convention a précisément pour objet de transiger sur l'application des sanctions légales prévues par l'article L 242-1, alinéa 5, du code des assurance lesquelles sont limitatives et autorisent alors l'assuré, en cas de méconnaissance des délais par l'assureur ou d'offre d'indemnité manifestement insuffisante, à préfinancer les travaux à ses frais moyennant une majoration de sa créance indemnitaire, de sorte que l'autorité de la chose jugée qui s'y attache par application de l'article 2052 du code civil ne rend recevable une demande d'indemnisation que d'un fait fautif distinct non couvert par la transaction ; que les sociétés appelantes, maître de l'ouvrage initial ou acquéreurs successifs, ne caractérisent au soutien de leurs demandes aucune faute distincte de celles que sanctionne le doublement des intérêts légaux ; qu'il sera relevé en tout état de cause : - que si le premier juge a exactement constaté qu'il résultait de l'ordonnance de référé-expertise qu'une déclaration de sinistre avait été effectuée le 26 novembre 2000, celle-ci n'est pas versée au débat, de sorte que la nature des désordres alors déclarés et les solutions réparatoires alors envisageables qui seules peuvent déterminer un préfinancement utile, le serait-il à titre provisionnel, demeurent incertaines, - que le rapport préliminaire de l'assureur dommages-ouvrage du 7 mars 2001 comme le rapport ultérieur de l'agence Saretec du 11 mai 2001 ne font état à cette date que de désordres d'infiltrations isolés, pour l'essentiel provoqués par le débordement d'un chéneau (étranger au litige portant sur les panneaux), et un écoulement d'eau par une seule fenêtre, un courrier adressé à l'assureur dommages-ouvrage le 18 mars 2002 ne faisant encore référence à cette date qu'à des infiltrations apparemment cantonnées au niveau des cabinets médicaux du 2e étage, de sorte que l'origine et la cause des désordres et le principe d'une réparation efficace n'étaient pas alors déterminables avec précision, les désordres, qui se révéleront évolutifs, n'étant apparus dans toute leur ampleur qui a permis seule d'en déterminer l'origine, qu'à l'occasion des longues opérations d'expertise judiciaire, - que c'est en cet état que la SCI Schweitzer a pris l'initiative le 18 décembre 2002 d'interrompre la phase amiable de l'expertise diligentée par l'assureur dommages-ouvrage sollicitant une expertise judiciaire au contradictoire de toutes les parties, - que la durée de celle-ci (plus de 8 ans) atteste de la particulière complexité technique à déterminer le facteur causal des désordres qui ne le sera qu'en 2005 (p. 145 du rapport M... faute de production par quiconque du volume 1 du rapport I...), et à arbitrer une solution propre à y mettre fin, de sorte que l'incapacité de l'assureur dommages-ouvrage à déterminer dans les courts délais prévus par la loi l'origine principale des désordres qui ne le sera par l'expert judiciaire que deux ans après sa désignation, n'est pas en elle-même fautive, non plus que la difficulté à proposer un préfinancement utile tant que l'origine des désordres et le principe réparatoire n'étaient pas acquis, - que l'assureur dommages-ouvrage conjointement avec la société Aviva, assureur de H..., a, dès le dépôt du pré-rapport de l'expert judiciaire en avril 2008, fait une offre d'indemnisation au maître de l'ouvrage le 3 octobre 2008 à hauteur du chiffrage retenu par ce dernier, soit la somme de 1 919 819 euros au titre des dommages matériels qui n'a pas été acceptée par la SCI Schweitzer, alors qu'elle sera par elle considérée comme satisfactoire six ans plus tard ensuite du jugement déféré, - qu'en cet état et faute pour le maître de l'ouvrage d'avoir accepté cette proposition d'indemnisation dès le mois d'octobre 2008, le moyen pris de ce que la compagnie Allianz a saisi l'expert judiciaire en décembre 2010 d'une solution réparatoire alternative à celle que ce dernier avait proposée et qui faisait jusqu'alors consensus, à supposer le fait fautif en ce qu'il aurait retardé encore le dépôt du rapport de près d'un an alors que la quasi-totalité des propriétaires et occupants du bâtiment s'y sont finalement ralliés comme le note en conclusion M. I..., est sans incidence sur les termes du litige ; qu'en cet état, aucune faute distincte de celle que sanctionne l'article L 242-1 du code des assurances n'est démontrée ; que s'agissant des tiers à la transaction, en l'espèce les locataires qui recherchent la responsabilité délictuelle de l'assureur dommages-ouvrage au titre des pertes d'exploitation qu'ils imputent à la méconnaissance par ce dernier des délais prévus par l'article L 242-1 du code des assurances, la sanction de ces délais, qui autorise l'assuré à préfinancer les travaux à ses frais moyennant une majoration de sa créance indemnitaire, est limitative et ne se conjugue pas avec une cause de responsabilité ; que pour ces motifs, toutes les demandes dirigées contre l'assureur dommage-ouvrage seront rejetées ; qu'en cet état, les demandes de la société Allianz, qui ne recourt contre les locateurs d'ouvrage ou leurs assureurs qu'au titre des sommes supplémentaires qui pourraient être mises à sa charge par la présente décision, n'ont plus d'objet ; 1°) ALORS QUE la transaction faite par l'un des intéressés ne lie point les autres intéressés et ne peut être opposée par eux ; qu'en décidant que du fait de l'autorité de la chose jugée attachée au protocole transactionnel du 1er décembre 2014, seule était recevable une demande d'indemnisation par la Société ALLIANZ IARD d'un préjudice résultant d'un fait fautif non couvert par cette transaction, bien que cette dernière ait été conclue entre l'assureur dommages-ouvrage et la seule SELARL DE [...], ès qualités de liquidateur statutaire de la SCI SCHWEITZER, ce dont il résultait que les propriétaires de locaux au sein de l'immeuble étaient recevables à rechercher la responsabilité de la Société ALLIANZ IARD sur le fondement d'un fait fautif couvert par la transaction, la Cour d'appel a violé les articles 2051 et 2052, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, du Code civil ensemble les articles 1134 et 1165 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QU'engage sa responsabilité contractuelle de droit commun, l'assureur dommages-ouvrage qui manque à son obligation de préfinancer des travaux efficaces de nature à mettre fin aux désordres affectant l'immeuble ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider que la Société ALLIANZ IARD n'avait pas commis de faute au titre du préfinancement des travaux réparatoires devant être réalisés, que le rapport préliminaire de l'assureur dommages-ouvrage du 7 mars 2001 et le rapport ultérieur de l'agence Saretec du 11 mai 2001 ne faisaient état que de désordres d'infiltration isolés et que, dès le dépôt par l'expert judiciaire de son pré-rapport en avril 2008, la Société ALLIANZ IARD avait, le 3 octobre 2008, conjointement avec l'assureur de la Société CARTEX, fait une offre d'indemnisation au maître de l'ouvrage à hauteur du chiffrage retenu par l'expert, sans rechercher si la faute de l'assureur dommages-ouvrage tenait au fait qu'après avoir proposé un préfinancement dérisoire de 15.000 francs le 31 juillet 2002, il n'avait, jusqu'en octobre 2008, proposé aucun préfinancement ou offre d'indemnisation au fur et à mesure de l'avancement des opérations d'expertise sur l'origine des désordres et la recherche d'une solution pour y remédier, de sorte que l'immeuble s'était considérablement dégradé, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QUE le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'en déboutant les locataires de l'immeuble de leurs demandes indemnitaires formées l'encontre de la Société ALLIANZ IARD, motif pris que s'agissant des tiers à la transaction du 1er décembre 2014, qui recherchent la responsabilité délictuelle de l'assureur dommages-ouvrage au titre des pertes d'exploitation, la seule sanction résultant du dépassement des délais légaux visés à l'article L 242-1 du Code des assurances était la faculté pour l'assuré de préfinancer les travaux à ses frais moyennant une majoration de sa créance indemnitaire, bien que lesdits locataires aient été en droit de demander réparation des préjudices qu'ils avaient subis en raison de la faute que la Société ALLIANZ IARD avait commise en ne respectant pas le délai de 60 jours visé à l'article L 242-1 du Code des assurances et en ne préfinançant pas les travaux réparatoires, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir fixé les préjudices immatériels des propriétaires et locataires de l'immeuble à la somme globale 664.049 euros et, après avoir constaté que cette somme excédait celle de 391.000 euros qui avait été déjà versée au maître de l'ouvrage par la Société AVIVA au titre des préjudices immatériels, d'avoir condamné in solidum les consorts U..., ensemble la MAF, cette dernière sous la seule réserve de son plafond de garantie, et la Société QUALICONSULT à leur payer diverses sommes au titre du complément d'indemnisation excédant la somme globale de 391.000 euros ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les demandes des appelantes dirigées contre les locateurs d'ouvrage (les consorts D..., pris ensemble la Maf et Qualiconsult), les demandes qui sont formulées ne portent que sur les dommages immatériels supérieurs, pris ensemble, à la somme de 391 000 euros qui a été versée de ce chef par la compagnie Aviva, assureur de responsabilité décennale de la société [...], à la SCI Schweitzer et autres ; qu'une telle demande ainsi présentée n'a d'objet que si le cumul des préjudices immatériels revendiqués par les appelantes excède ce plafond ; qu'il a été vu supra que les appelantes ne peuvent agir sur le même fondement, seuls le maître de l'ouvrage et les acquéreurs successifs pouvant rechercher la garantie légale des constructeurs au visa de l'article 1792 du code civil ; que sur ce fondement et au visa de l'article 1792-5 du même code, les ayants droit de M. D... et la Maf ne sont pas fondés à invoquer la clause d'absence de solidarité stipulée au contrat de maîtrise d'oeuvre, dès lors que les fautes des locateurs d'ouvrage ont concouru ensemble au dommage de nature décennale ; que Qualiconsult n'est pas davantage fondée à se prévaloir des dispositions de l'article L 111-4 du code de la construction et de l'habitation selon lesquelles le contrôleur technique n'a à supporter la réparation des dommages qu'à concurrence de sa part de responsabilité, ce texte n'étant d'application que dans les rapports entre constructeurs ; qu'en revanche, les locataires dont l'action n'est recevable que sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle, ne peuvent recourir contre les locateurs d'ouvrage ou leurs assureurs qu'à proportion de leur part de faute dans leur préjudice, soit 10 % du total de celui-ci ; que s'agissant de l'examen des postes de préjudice il sera pour l'essentiel fait référence aux estimations de M. M..., sapiteur auquel l'expert judiciaire désigné a fait appel, en rappelant que c'est aux demandeurs qu'il revient d'établir la réalité de leur préjudice ; que compte tenu des observations qui précédent s'agissant de l'offre d'indemnité, que l'expert judiciaire estimait satisfactoire (p. 18 de son rapport), faite par les assureurs Allianz et Aviva le 3 octobre 2008 qui permettait de financer les travaux de nature à mettre un terme définitif aux désordres et d'une durée d'exécution des travaux sur 7 mois, seuls les préjudices ayant couru jusqu'au 1er juin 2009 seront regardés comme imputables aux locateurs d'ouvrages ; que pour des motifs parfaitement exposés par les premiers juges et que la cour fait siens, la perte de valeur vénale de l'immeuble du fait des désordres ne sera pas retenue en l'état de l'indemnité qui a été acceptée sans réserve par les propriétaires au titre de la réparation des préjudices matériels, laquelle a nécessairement vocation à faire disparaître tous désordres et à restituer à l'immeuble son entière valeur vénale ; que les réflexions de l'expert judiciaire sur une éventuelle perte de chance de vendre au prix du marché durant la période du sinistre ne seront pas faites siennes par la cour, aucun élément au débat n' accréditant l'hypothèse d'un projet ou même d'un souhait de la SCI Schweitzer de vendre, moins de quinze ans après l'avoir fait réaliser, l'immeuble qu'elle avait fait construire et aménager en centre médical pour que ses associés y installent leur activité, de sorte que ce poste est purement hypothétique ; [ ] que la SCI IRIS est propriétaire au 1er étage ; que la perte d'exploitation liée à l'impossibilité de relouer le local à compter du départ de son dernier locataire en mai 2006 sera retenue sur une base de 11,40 euros le m² pour une surface de 100 m² jusqu'au 1er juin 2009, soit la somme de : 11,40 X 100 X 37 mois = 42 180 euros ; qu'une perte d'exploitation d'un tel quantum est sans lien démontré avec la nécessité invoquée par la SCI Iris de souscrire un prêt de 170 000 euros pour solder le prêt initial de 270 000 euros à échéance du 30 mai 2009 ni un engagement à hauteur de 20 % dans l'achat d'un appartement par la SCI Mage, de sorte que, faute de lien de causalité établi, les postes de préjudice accessoire liés aux frais financiers du prêt et de l'engagement seront rejetés ; que la SCI Promoven est propriétaire au 2ème étage ; qu'elle n'invoque une perte d'exploitation qu'à compter du départ de sa locataire, Mme N..., le 28 février 2012 ; que cette date étant postérieure au 1er juin 2009, retenue comme date butoir du préjudice indemnisable, le préjudice invoqué de ce chef est nul ; que la SCI Promoven invoque par ailleurs une minoration du loyer et l'absence d'indexation compte tenu de l'état de l'immeuble ; que la minoration du loyer n'est pas établie et le sapiteur a relevé (en page 52 de son rapport) une augmentation des loyers en 2004 (+ 4,25 %) et en 2005 (+ 10,77 %) de sorte que l'absence d'indexation alléguée se trouve démentie avant cette dernière date et, faute de toute explication complémentaire ensuite des interrogations de M. M... dans son pré-rapport, sans lien établi avec les désordres postérieurement à 2005 ; qu'en définitive le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Promoven de ses demandes au titre de ses préjudices immatériels ; que la SCI Promoloc est propriétaire au 2ème étage ; qu'elle n'invoque une perte d'exploitation qu'à compter du départ de son locataire, M. T..., le 31 décembre 2011 et l'impossibilité de relouer les lieux ensuite du départ du Dr L... en août 2014 à hauteur des sommes de 53 186 euros et 71 1187 euros pour deux des locaux dont elle est propriétaire ; que ces deux dates étant postérieures au 1er juin 2009, retenue comme date butoir du préjudice indemnisable, le préjudice invoqué de ce chef est nul ; qu'elle invoque encore, s'agissant de ces deux baux, une absence d'indexation constitutive d'un préjudice indemnisable ; que M. M... a relevé sur ce point que les justifications manquaient, les loyers ayant subi des hausses et des baisses inexpliquées (page 61 de son rapport) de sorte que ce chef de préjudice ne pouvait être validé, pas plus que celui tenant à la réalisation à compter de la conclusion des baux en octobre 2000 de travaux dans les trois cabinets médicaux pour 85 494 euros, dont aucune pièce n'établit qu'ils l'auraient été en conséquence des désordres affectant alors le bâtiment ; qu'en cet état, le lien entre la baisse de loyer qui a été consentie par la SCI par une clause spéciale du contrat de bail du 12 octobre 2000 durant 36 mois du fait de travaux "d'aménagement" à réaliser et les désordres objets de la présente instance n'est pas établi ; que la modération délibérée des loyers consentis aux occupants n'a pas été soumise à M. M... comme un poste de préjudice distinct, de sorte que ce chef de préjudice, aujourd'hui invoqué, sera rejeté ; qu'en revanche, il est constant qu'un local de 70 m² est demeuré inoccupé à compter de l'an 2000, cette vacance étant regardée comme constitutive d'une perte d'exploitation en lien direct avec les désordres relevés, laquelle sera estimée, sur les bases de calcul du sapiteur, et à raison de la période s' étant écoulée du 1er janvier 2000 au 1er juin 2009, soit 113 mois à : 13 x 70 x 113 = 102 830 euros ; que la SCI Erix est propriétaire au 1er étage ; qu'elle n'invoque qu'une perte de valeur vénale de l'immeuble, chef de préjudice dont elle sera déboutée pour les motifs auparavant exposés ; que la Selarl [...], gérée par des médecins radiologues qui ont constitué entre eux une société civile de moyens Uniradio, est locataire au 1er étage de la SCI Erix, bailleresse, et exploite un centre d'imagerie médicale ; qu'elle invoque à la fois la perte d'exploitation liée à la période de fermeture pour travaux et une perte de clientèle soulignant que le nombre de ses patients est passé de 14 000 en 2008 à 9 700 à 2014, le nombre d'actes sur la même période ayant diminué du tiers (18 000 actes en 2008 , 12 000 actes en 2014) ; qu'il a déjà été dit que faute pour le maître de l'ouvrage d'avoir accepté en octobre 2008 l'indemnité satisfactoire proposée par les assureurs Allianz et Aviva au titre des travaux de remise en état, ce dernier est seul comptable des préjudices immatériels subis postérieurement à la date butoir qui a été fixée au 1er juin 2009, de sorte que la perte de clientèle invoquée, dont le caractère manifeste est largement postérieur à cette date, ne constitue pas un préjudice indemnisable à la charge des locateurs d'ouvrage ; que s''agissant de la perte antérieure au 1er juin 2009, M. M... constate qu'aucune justification du chiffre d'affaires pour les années antérieures à 2004 n'est produite, que le chiffre d'affaires pour les années 2006, 2007 et 2008 est en progression et que l'estimation d'une perte de chiffre d'affaires de 5 % alors invoquée n'est pas vérifiable du point de vue comptable ; qu'il note cependant en conclusion de son rapport qu'une baisse de l'activité a été constatée à compter de 2006 pour le Laboratoire d'analyse médicale et qu'à cette date, le Dr A... a également quitté les locaux, ces éléments suffisant à établir le lien de causalité entre l'état de l'immeuble à cette date et une moindre fréquentation de la patientèle ; que la perte d'exploitation sera par conséquent regardée comme certaine et en lien direct avec les désordres pour les années 2006, 2007 et 2008 à hauteur de 2 % de la marge brute réalisée sur ces trois exercices soit selon les indications du rapport (p.128) la somme de : 2/100 x 2 779 000 (CA de la période considérée) x 92 % (perte de marge brute) = 51 113,60 euros ; que la perte d'exploitation durant le temps des travaux s'élève par ailleurs, sur la base de l'estimation du sapiteur (page 125 de son rapport), à la somme quotidienne de 3 622 euros sur une durée prévisible de travaux retenue de 39 jours, soit la somme de (3 622 x 39) 141 258 euros, justement retenue par le premier juge ; que le poste relatif au préjudice allégué subi par le Dr J... au motif de l'impossibilité lors de son départ à la retraite de valoriser sa clientèle, sera rejeté, se rapportant au préjudice d'un tiers et étant sans lien démontré avec la période retenue au titre des préjudices immatériels, lesquels n'auraient plus été subis si le maître de l'ouvrage avait accepté dès le mois d'octobre 2008 l'indemnité proposée par les assureurs aux fins de réaliser les travaux nécessaires, étant en outre souligné que la date de départ à la retraite du Dr J... "quelques années plus tard" n'est pas indiquée ; qu'en définitive, le préjudice subi par ce locataire est de (51 113,60 + 141 258) 192 371,60 euros ; que pour les motifs qui précédent, ce locataire n'est fondé à recourir contre les locateurs d'ouvrage que dans la mesure de leur part de responsabilité conjointe dans les dommages, soit à hauteur de (10 % x 192 371,60) 19 238 euros ; que les Dr A... et P... ont constitué une société civile de moyens qui a pris en charge la location d'un plateau de 100 mètres carrés dans le centre médical dont les murs sont propriété de la SCI Iris constituée par les époux A... ; que Mme A... sollicite à titre de préjudice les sommes de : - 92 000 euros pour perte de marge sur honoraires entre 2001 et 2005, - 42 216 euros au titre des frais de déménagement et de réinstallation, s'étant trouvée contrainte de quitter les lieux en avril 2006, - 54 600 euros au titre du surcoût de loyer d'un nouveau local beaucoup plus grand que celui dont elle avait besoin, - 7 295 euros au titre de son préjudice de jouissance de 2000 à avril 2006 ; que Mme A... a quitté les lieux en avril 2006 pour aller s'installer ailleurs ; que sur la base des constatations de l'expert, le préjudice de jouissance sera arrêté à 20 % du loyer sur la période considérée, soit la somme de 7 295 euros ; que la perte de clientèle imputée à l'état de l'immeuble de 2001 à avril 2006 n'est pas établie à suffisance, étant en outre observé qu'à l'exception des années 2001 et 2002 (page 135 du rapport), les honoraires nets n'ont cessé d'augmenter (+31 % de 2000 à 2005 avec des augmentations annuelles de +12,26 % en 2004 et + 11,38 % en 2005), la seule augmentation des recettes de 2005 à 2006 (+21,70 %), date de son nouveau emménagement ailleurs, ne pouvant, à elle seule, et sans considération pour d'autres facteurs explicatifs (locaux plus vastes, population du quartier, organisation de l'activité médicale) permettre d'imputer à l'état de l'immeuble ancien un gain manqué sur cette période ; qu'enfin, à la différence du centre de radiologie, Mme A... a déménagé à la date à laquelle la moindre fréquentation de la patientèle commençait à se faire ressentir, de sorte que la perte d'exploitation antérieure à 2006, seule invoquée, n'est pas établie ; qu'au titre des frais supplémentaires liés au nouveau local, sur la base de l'attestation de l'expert-comptable de Mme A..., seront seules retenues les sommes de 3 364 euros (banque d'accueil non transposable) et 4 347 euros (frais de réinstallation du réseau informatique), les autres postes insuffisamment justifiés ou explicités (constitution d'une nouvelle SCI et surcoût des investissements liés au surdimentionnement de la surface) étant rejetés, soit en définitive la somme de 7 711 euros ; que le lien de causalité entre le surdimentionnement allégué des nouveaux locaux et les désordres objets de la présente instance n'est pas suffisamment établi et ce chef de préjudice sera par conséquent rejeté ; qu'en définitive, le préjudice global retenu par la présente décision s'élève à (7 295 + 7 711 =) 15 006 euros ; pour les mêmes motifs que précédemment, Mme A... n'est fondée à recourir contre les deux locateurs d'ouvrage qu'à proportion de leur part de responsabilité dans la survenance de son préjudice, soit (10% de 15 006 euros) 1 501 euros ; [ ] qu'en conclusion sur ce point, les préjudices ont été arrêtés comme suit : - SCI JAM 123 800 euros - SCI Iris 42 180 euros - SCI Promoven 0 - SCI Promoloc 102 830 euros - SCI Erix 0 - Selarl Médigrad 19 938 euros - Dr A... 1 501 euros - SCI Dahiel 331 500 euros - Dr F... 42 300 euros Total: 664 049 euros. que compte tenu de l'indemnité déjà versée par l'assureur Aviva au titre des préjudices immatériels aux parties prises ensemble (391 000 euros), celles-ci, qui ne recourent pas contre Aviva, sont fondées en leurs demandes de condamnation in solidum des consorts D..., de la MAF, cette dernière sous la seule réserve de son plafond, et de Qualiconsult à hauteur de la somme totale de (664 049 - 391 000) 273 049 euros à répartir, faute d'autre clé proposée et compte tenu de la présentation des demandes dont est saisie la cour, au prorata de leur part propre dans le total de complément d'indemnisation, soit : - SCI JAM : 18,65 % de 273 049 euros, soit 50 905 euros, -SCI Iris : 6,36 % de 273 049 euros, soit 17 344 euros, - SCI Promoven : 0 - SCI Promoloc : 15,48 % de 273 049 euros, soit 42 282 euros, - SCI Erix 0 - Selarl Médigrad : 3 % de 273 049 euros, soit 8 198 euros, - Dr A... : 0,23 % de 273 049 euros, soit 618 euros, - SCI Dahiel : 49,93 % de 273 049 euros, soit 136 309 euros, - Dr F... : 6,34 % de 273 049 euros, soit 17 393 euros soit au total la somme de 273 049 euros ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE pour aucun des demandeurs, le poste "perte sur la valeur vénale de l'immeuble" ne peut être retenu ; qu'en effet la remise en état du bâtiment traitée dans la première partie du présent jugement a justement pour finalité de faire disparaître cette perte en disposant enfin d'un immeuble neuf tel qu'il aurait dû être ; que ce chef de préjudice disparaissant ne peut être indemnisé deux fois, une fois par la remise en ordre et une fois par sa compensation pécuniaire ; que la seule hypothèse dans laquelle ce préjudice aurait pu être réel est celle où l'un des demandeurs aurait volontairement proposé sa propriété à la vente et aurait vu sa valeur s'effondrer en raison du sinistre ; qu'aucun des demandeurs ne soutient s'être trouvé en cette situation ; 1°) ALORS QUE les juges du fond sont tenus, lorsqu'ils écartent l'avis de l'expert judiciaire, d'énoncer les motifs par lesquels ils considèrent que l'avis du technicien n'est pas pertinent et ne peut être suivi ; qu'en écartant les conclusions de l'expert judiciaire sur le chiffrage des préjudices, sans énoncer les motifs par lesquels elle a estimé que les évaluations auxquelles il avait procédé n'étaient pas pertinentes, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'en se bornant à énoncer, pour décider que seuls les préjudices ayant couru jusqu'au 1er juin 2009 seraient regardés comme imputables aux locateurs d'ouvrages, que la Société ALLIANZ et la Société AVIVA avaient fait, le 3 octobre 2008 [lire « le 9 septembre 2008 »], une offre d'indemnité que l'expert judiciaire estimait satisfactoire et qui permettait de financer les travaux, d'une durée d'exécution de sept mois, de nature à mettre un terme définitif aux désordres, sans constater que cette offre indemnisait les dommages immatériels qui avaient été subis par les propriétaires et les locataires de l'immeuble, la Cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs impropres à établir que l'offre d'indemnité des assureurs était satisfactoire, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QU'en décidant que le préjudice tenant à l'impossibilité pour les propriétaires de lots, de vendre l'immeuble au prix du marché tant qu'il n'avait pas été remédié aux désordres était purement hypothétique, motif pris qu'aucun élément au débat n'accréditait l'hypothèse d'un projet ou même d'un souhait de la SCI SCHWEITZER de le vendre moins de quinze ans après l'avoir fait construire et aménager en centre médical pour que ses associés y installent leur activité, après avoir relevé que l'immeuble présentait des désordres récurrents d'infiltrations, ce dont il résultait qu'il était invendable au prix du marché et que ses propriétaires avaient de ce fait nécessairement subi un préjudice indemnisable tenant à l'impossibilité de céder leur lot, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. Moyens produits par la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat aux Conseils pour M. F... et la société Daihel, demandeurs au pourvoi incident PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. B... F... et la SCI Daihel de leurs demandes tendant à voir condamner la société Allianz Iard à les indemniser de leurs préjudices immatériels complémentaires ; AUX MOTIFS QUE sur les demandes des appelantes à l'encontre de la société Allianz, assureur dommages-ouvrage, le liquidateur statutaire de la SCI Schweitzer, société civile de construction-attribution, maître de l'ouvrage initial, les SCI Iris, Promoven, Promoloc, Erix et JMA, associées de celle-ci, et certains locataires exploitant ou ayant exploité leur activité médicale dans les locaux du centre médical, en l'espèce, Mme W... A..., ophtalmologue, la Selarl de [...] et la SMC Uniradio poursuivent la condamnation de l'assureur dommages-ouvrage à leur payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices immatériels (perte de valeur vénale, pertes d'exploitation consécutive à la perte de clientèle ensuite des désordres, pertes de loyer), sous déduction de la somme globale de 391 000 € transigée de ce chef par la SCI Schweitzer avec la compagnie Aviva, assureur de responsabilité décennale de la société [...] ; que la SCI Daihel, propriétaire, M. B... F..., locataire, concluent séparément et recherchent également la responsabilité de l'assureur dommages-ouvrage ; que l'assureur dommages-ouvrage leur oppose son plafond de garantie, s'agissant des dommages immatériels à hauteur de 76 224,51 € ; que la discussion entretenue par les parties sur l'inopposabilité par l'assureur dommages-ouvrage du plafond de garantie en cas de méconnaissance des délais légaux prévus par l'article L.242-1 du code des assurances est inopérante, dans la mesure où la sanction légale que ce texte attache à cette méconnaissance ne vaut que pour la garantie obligatoire des dommages matériels, alors que seuls les dommages immatériels, qui ne relèvent pas de cette garantie obligatoire, sont en cause dans la présente instance de ce chef ; qu'en réalité les appelantes recherchent, selon le cas, la responsabilité civile contractuelle ou délictuelle de l'assureur dommages-ouvrage pour avoir manqué à son obligation légale de pré-financement, les uns soulignant que le pré-financement proposé a été insuffisant sinon nul (en l'espèce la somme de 15 000 francs le 31 juillet 2002), les autres (la SCI Daihel et M. C...) non seulement que l'assureur dommages-ouvrage n'a jamais rempli ses obligations de pré-financement, mais qu'il a encore proposé en décembre 2010 et alors que l'expertise touchait à son terme un autre principe réparatoire consistant non pas à remplacer les façades mais à les doubler par d'autres, ce qui n'a fait que retarder les opérations d'expertise ; que la société Allianz, assureur dommages-ouvrage, oppose à ces demandes, d'une part, l'existence du protocole du 1er décembre 2014, d'autre part, la propre attitude de son assurée qui n'est pas en mesure de verser au débat sa réclamation initiale, qui a de son propre chef interrompu la phase amiable et qui a rejeté sans explication son offre d'indemnisation conjointe avec la société Aviva du 9 septembre 2008 ensuite du dépôt du pré-rapport de l'expert à hauteur d'une somme de 1 919 819 € ; que les appelantes ne répliquent pas à ces moyens ; que le protocole d'accord transactionnel du 1er décembre 2014 a pour objet « l'accord pur et simple et irrévocable sur la demande des SCI Schweitzer et autres relative à la sanction du doublement de l'intérêt au taux légal, pour le dépassement allégué des délais légaux d'instruction qui avait été sollicitée devant les premiers juges et rejetée par ce dernier » ; que son article premier vise encore « la demande qui avait été formée au titre du doublement des intérêts au taux légal pour dépassement des délais légaux d'instruction par application des dispositions de l'article L.242-1, alinéa 5, du code des assurances » et son article 2 est ainsi rédigé : « Du chef dudit versement [la somme de 600 000 €], la Selarl [...] ès qualités se déclare pleinement et entièrement remplie de ses droits à l'égard de la société Allianz du chef de l'indemnité prévue à l'article 1er du présent acte », les parties ayant expressément conféré à leur accord « valeur de transaction, globale, forfaitaire et définitive, irrévocable entre elles constituant la loi des parties » ; que si l'article 2 dudit protocole précise que la société Allianz n'acquiesce pas aux prétentions de la SCI Schweitzer et autres relativement au dépassement du délai légal de l'article 242-1 du code des assurances et que « La Selarl [...] , ès qualités, pour sa part précise expressément qu'elle ne renonce à aucune de ses autres demandes à l'encontre de la société Allianz », il reste que cette convention a précisément pour objet de transiger sur l'application des sanctions légales prévues par l'article L.242-1, alinéa 5, du code des assurance lesquelles sont limitatives et autorisent alors l'assuré, en cas de méconnaissance des délais par l'assureur ou d'offre d'indemnité manifestement insuffisante, à préfinancer les travaux à ses frais moyennant une majoration de sa créance indemnitaire, de sorte que l'autorité de la chose jugée qui s'y attache par application de l'article 2052 du code civil ne rend recevable une demande d'indemnisation que d'un fait fautif distinct non couvert par la transaction ; que les sociétés appelantes, maître de l'ouvrage initial ou acquéreurs successifs, ne caractérisent au soutien de leurs demandes aucune faute distincte de celles que sanctionne le doublement des intérêts légaux ; qu'il sera relevé en tout état de cause : que si le premier juge a exactement constaté qu'il résultait de l'ordonnance de référé-expertise qu'une déclaration de sinistre avait été effectuée le 26 novembre 2000, celle-ci n'est pas versée au débat, de sorte que la nature des désordres alors déclarés et les solutions réparatoires alors envisageables qui seules peuvent déterminer un pré-financement utile, le serait-il à titre provisionnel, demeurent incertaines ; que le rapport préliminaire de l'assureur dommages-ouvrage du 7 mars 2001 comme le rapport ultérieur de l'agence Saretec du 11 mai 2001 ne font état à cette date que de désordres d'infiltrations isolés, pour l'essentiel provoqués par le débordement d'un chéneau (étranger au litige portant sur les panneaux), et un écoulement d'eau par une seule fenêtre, un courrier adressé à l'assureur dommages-ouvrage le 18 mars 2002 ne faisant encore référence à cette date qu'à des infiltrations apparemment cantonnées au niveau des cabinets médicaux du 2ème étage, de sorte que l'origine et la cause des désordres et le principe d'une réparation efficace n'étaient pas alors déterminables avec précision, les désordres, qui se révéleront évolutifs, n'étant apparus dans toute leur ampleur qui a permis seule d'en déterminer l'origine, qu'à l'occasion des longues opérations d'expertise judiciaire ; que c'est en cet état que la SCI Schweitzer a pris l'initiative le 18 décembre 2002 d'interrompre la phase amiable de l'expertise diligentée par l'assureur dommages-ouvrage sollicitant une expertise judiciaire au contradictoire de toutes les parties ; que la durée de celle-ci (plus de 8 ans) atteste de la particulière complexité technique à déterminer le facteur causal des désordres qui ne le sera qu'en 2005 (p.145 du rapport M... faute de production par quiconque du volume 1 du rapport I...), et à arbitrer une solution propre à y mettre fin, de sorte que l'incapacité de l'assureur dommages-ouvrage à déterminer dans les courts délais prévus par la loi l'origine principale des désordres qui ne le sera par l'expert judiciaire que deux ans après sa désignation, n'est pas en elle-même fautive, non plus que la difficulté à proposer un préfinancement utile tant que l'origine des désordres et le principe réparatoire n'étaient pas acquis ; que l'assureur dommages-ouvrage conjointement avec la société Aviva, assureur de H..., a, dès le dépôt du pré-rapport de l'expert judiciaire en avril 2008, fait une offre d'indemnisation au maître de l'ouvrage le 3 octobre 2008 à hauteur du chiffrage retenu par ce dernier, soit la somme de 1 919 819 € au titre des dommages matériels qui n'a pas été acceptée par la SCI Schweitzer, alors qu'elle sera par elle considérée comme satisfactoire six ans plus tard ensuite du jugement déféré ; qu'en cet état et faute pour le maître de l'ouvrage d'avoir accepté cette proposition d'indemnisation dès le mois d'octobre 2008, le moyen pris de ce que la compagnie Allianz a saisi l'expert judiciaire en décembre 2010 d'une solution réparatoire alternative à celle que ce dernier avait proposée et qui faisait jusqu'alors consensus, à supposer le fait fautif en ce qu'il aurait retardé encore le dépôt du rapport de près d'un an alors que la quasi-totalité des propriétaires et occupants du bâtiment s'y sont finalement ralliés comme le note en conclusion M. I..., est sans incidence sur les termes du litige ; qu'en cet état, aucune faute distincte de celle que sanctionne l'article L.242-1 du code des assurances n'est démontrée ; que s'agissant des tiers à la transaction, en l'espèce les locataires qui recherchent la responsabilité délictuelle de l'assureur dommages-ouvrage au titre des pertes d'exploitation qu'ils imputent à la méconnaissance par ce dernier des délais prévus par l'article L.242-1 du code des assurances, la sanction de ces délais, qui autorise l'assuré à préfinancer les travaux à ses frais moyennant une majoration de sa créance indemnitaire, est limitative et ne se conjugue pas avec une cause de responsabilité ; que pour ces motifs, toutes les demandes dirigées contre l'assureur dommage-ouvrage seront rejetées ; qu'en cet état, les demandes de la société Allianz, qui ne recourt contre les locateurs d'ouvrage ou leurs assureurs qu'au titre des sommes supplémentaires qui pourraient être mises à sa charge par la présente décision, n'ont plus d'objet ; 1°) ALORS QUE la transaction faite par l'un des intéressés ne lie point les autres intéressés et ne peut être opposée par eux ; qu'en décidant que du fait de l'autorité de la chose jugée attachée au protocole transactionnel du 1er décembre 2014, seule était recevable une demande d'indemnisation par la société Allianz Iard d'un préjudice résultant d'un fait fautif non couvert par cette transaction, bien que cette dernière ait été conclue entre l'assureur dommages-ouvrage et la seule Selarl [...] , ès qualités de liquidateur statutaire de la SCI Schweitzer, ce dont il résultait que les propriétaires de locaux au sein de l'immeuble étaient recevables à rechercher la responsabilité de la société Allianz Iard sur le fondement d'un fait fautif couvert par la transaction, la cour d'appel a violé les articles 2051 et 2052, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, du code civil ensemble les articles 1134 et 1165 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QU'engage sa responsabilité contractuelle de droit commun, l'assureur dommages-ouvrage qui manque à son obligation de préfinancer des travaux efficaces de nature à mettre fin aux désordres affectant l'immeuble ; qu'en se bornant à énoncer, pour décider que la société Allianz Iard n'avait pas commis de faute au titre du préfinancement des travaux réparatoires devant être réalisés, que le rapport préliminaire de l'assureur dommages-ouvrage du 7 mars 2001 et le rapport ultérieur de l'agence Saretec du 11 mai 2001 ne faisaient état que de désordres d'infiltration isolés et que, dès le dépôt par l'expert judiciaire de son pré-rapport en avril 2008, la société Allianz Iard avait, le 3 octobre 2008, conjointement avec l'assureur de la Société Cartex, fait une offre d'indemnisation au maître de l'ouvrage à hauteur du chiffrage retenu par l'expert, sans rechercher si la faute de l'assureur dommages-ouvrage tenait au fait qu'après avoir proposé un préfinancement dérisoire de 15.000 francs le 31 juillet 2002, il n'avait, jusqu'en octobre 2008, proposé aucun préfinancement ou offre d'indemnisation au fur et à mesure de l'avancement des opérations d'expertise sur l'origine des désordres et la recherche d'une solution pour y remédier, de sorte que l'immeuble s'était considérablement dégradé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QUE le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; qu'en déboutant les locataires de l'immeuble de leurs demandes indemnitaires formées l'encontre de la Société Allianz Iard, motif pris que s'agissant des tiers à la transaction du 1er décembre 2014, qui recherchent la responsabilité délictuelle de l'assureur dommages-ouvrage au titre des pertes d'exploitation, la seule sanction résultant du dépassement des délais légaux visés à l'article L.242-1 du code des assurances était la faculté pour l'assuré de préfinancer les travaux à ses frais moyennant une majoration de sa créance indemnitaire, bien que lesdits locataires aient été en droit de demander réparation des préjudices qu'ils avaient subis en raison de la faute que la société Allianz Iard avait commise en ne respectant pas le délai de 60 jours visé à l'article L.242-1 du code des assurances et en ne préfinançant pas les travaux réparatoires, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé les préjudices immatériels des propriétaires et locataires de l'immeuble à la somme globale 664 049 € et, après avoir constaté que cette somme excédait celle de 391 000 € qui avait été déjà versée au maître de l'ouvrage par la Société Aviva au titre des préjudices immatériels, d'avoir condamné in solidum les consorts D..., ensemble la Maf, cette dernière sous la seule réserve de son plafond de garantie, et la société Qualiconsult à leur payer diverses sommes au titre du complément d'indemnisation excédant la somme globale de 391 000 € ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les demandes des appelantes dirigées contre les locateurs d'ouvrage (les consorts D..., pris ensemble la Maf et Qualiconsult) : les demandes qui sont formulées ne portent que sur les dommages immatériels supérieurs, pris ensemble, à la somme de 391 000 € qui a été versée de ce chef par la compagnie Aviva, assureur de responsabilité décennale de la société [...], à la SCI Schweitzer et autres ; une telle demande ainsi présentée n'a d'objet que si le cumul des préjudices immatériels revendiqués par les appelantes excède ce plafond ; Mais il a été vu supra que les appelantes ne peuvent agir sur le même fondement, seuls le maître de l'ouvrage et les acquéreurs successifs pouvant rechercher la garantie légale des constructeurs au visa de l'article 1792 du code civil ; sur ce fondement et au visa de l'article1792-5 du même code, les ayants droit de M. D... et la Maf ne sont pas fondés à invoquer la clause d'absence de solidarité stipulée au contrat de maîtrise d'oeuvre, dès lors que les fautes des locateurs d'ouvrage ont concouru ensemble au dommage de nature décennale ; Qualiconsult n'est pas davantage fondée à se prévaloir des dispositions de l'article L.111-4 du code de la construction et de l'habitation selon lesquelles le contrôleur technique n'a à supporter la réparation des dommages qu'à concurrence de sa part de responsabilité, ce texte n'étant d'application que dans les rapports entre constructeurs ; en revanche, les locataires dont l'action n'est recevable que sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle, ne peuvent recourir contre les locateurs d'ouvrage ou leurs assureurs qu'à proportion de leur part de faute dans leur préjudice, soit 10 % du total de celui-ci ; s'agissant de l'examen des postes de préjudice il sera pour l'essentiel fait référence aux estimations de M. M..., sapiteur auquel l'expert judiciaire désigné a fait appel, en rappelant que c'est aux demandeurs qu'il revient d'établir la réalité de leur préjudice ; compte tenu des observations qui précédent s'agissant de l'offre d'indemnité, que l'expert judiciaire estimait satisfactoire (p.18 de son rapport), faite par les assureurs Allianz et Aviva le 3 octobre 2008 qui permettait de financer les travaux de nature à mettre un terme définitif aux désordres et d'une durée d'exécution des travaux sur 7 mois, seuls les préjudices ayant couru jusqu'au 1er juin 2009 seront regardés comme imputables aux locateurs d'ouvrages ; pour des motifs parfaitement exposés par les premiers juges et que la cour fait siens, la perte de valeur vénale de l'immeuble du fait des désordres ne sera pas retenue en l'état de l'indemnité qui a été acceptée sans réserve par les propriétaires au titre de la réparation des préjudices matériels, laquelle a nécessairement vocation à faire disparaître tous désordres et à restituer à l'immeuble son entière valeur vénale ; les réflexions de l'expert judiciaire sur une éventuelle perte de chance de vendre au prix du marché durant la période du sinistre ne seront pas faites siennes par la cour, aucun élément au débat n'accréditant l'hypothèse d'un projet ou même d'un souhait de la SCI Schweitzer de vendre, moins de quinze ans après l'avoir fait réaliser, l'immeuble qu'elle avait fait construire et aménager en centre médical pour que ses associés y installent leur activité, de sorte que ce poste est purement hypothétique ; - SCI JMA : cette SCI est propriétaire au 2ème étage ; elle invoque une perte d'exploitation par suite de l'impossibilité de louer son local à cause de l'état déplorable du bâtiment ; le sapiteur estime à juste titre, au regard des prix pratiqués sur le marché local, que le prix du loyer au m2 n'est pas de 15 euros mais de 13 euros pour une surface de 107 m2 ; le sapiteur relève cependant que les autres locaux du premier étage ont pu être loués, que les locaux de la SCI JMA ne l'ont pas été depuis 2002 (p.42 de son rapport), sans que la situation antérieure ne soit précisée, de sorte que la perte d'exploitation en lien direct avec les désordres ne peut être retenue que du 1er janvier 2002 au 1er juin 2009, soit 89 mois, ainsi qu'il suit : 13 x 107 x 89 mois = 123 799 €, qui sera arrondie à 123 800 € ; - SCI IRIS : cette SCI est propriétaire au 1er étage ; la perte d'exploitation liée à l'impossibilité de relouer le local à compter du départ de son dernier locataire en mai 2006 sera retenue sur une base de 11,40 euros le m2 pour une surface de 100 m2 jusqu'au ter juin 2009, soit la somme de : 11,40 X 100X 37 mois = 42 180 € ; une perte d'exploitation d'un tel quantum est sans lien démontré avec la nécessité invoquée par la SCI Iris de souscrire un prêt de 170 000 € pour solder le prêt initial de 270 000 € à échéance du 30 mai 2009 ni un engagement à hauteur de 20 % dans l'achat d'un appartement par la SCI Mage, de sorte que, faute de lien de causalité établi, les postes de préjudice accessoire liés aux frais financiers du prêt et de l'engagement seront rejetés ; - SCI Promoven : Cette SCI est propriétaire au 2ème étage ; elle n'invoque une perte d'exploitation qu'à compter du départ de sa locataire, Mme N..., le 28 février 2012 ; cette date étant postérieure au 1er juin 2009, retenue comme date butoir du préjudice indemnisable, le préjudice invoqué de ce chef est nul ; la SCI Promoven invoque par ailleurs une minoration du loyer et l'absence d'indexation compte tenu de l'état de l'immeuble ; mais la minoration du loyer n'est pas établie et le sapiteur a relevé (en page 52 de son rapport) une augmentation des loyers en 2004 (+4,25 %) et en 2005 (+10,77 %) de sorte que l'absence d'indexation alléguée se trouve démentie avant cette dernière date et, faute de toute explication complémentaire ensuite des interrogations de M. M... dans son pré-rapport, sans lien établi avec les désordres postérieurement à 2005 ; en définitive le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Promoven de ses demandes au titre de ses préjudices immatériels ; - SCI Promoloc : cette SCI est propriétaire au 2ème étage ; elle n'invoque une perte d'exploitation qu'à compter du départ de son locataire, M. T..., le 31 décembre 2011 et l'impossibilité de relouer les lieux ensuite du départ du Dr L... en août 2014 à hauteur des sommes de 53 186 € et 71 1187 € pour deux des locaux dont elle est propriétaire ; mais ces deux dates étant postérieures au 1er juin 2009, retenue comme date butoir du préjudice indemnisable, le préjudice invoqué de ce chef est nul ; elle invoque encore, s'agissant de ces deux baux, une absence d'indexation constitutive d'un préjudice indemnisable ; mais M. M... a relevé sur ce point que les justifications manquaient, les loyers ayant subi des hausses et des baisses inexpliquées (page 61 de son rapport) de sorte que ce chef de préjudice ne pouvait être validé, pas plus que celui tenant à la réalisation à compter de la conclusion des baux en octobre 2000 de travaux dans les trois cabinets médicaux pour 85 494 €, dont aucune pièce n'établit qu'ils l'auraient été en conséquence des désordres affectant alors le bâtiment ; en cet état, le lien entre la baisse de loyer qui a été consentie par la SCI par une clause spéciale du contrat de bail du 12 octobre 2000 durant 36 mois du fait de travaux « d'aménagement » à réaliser et les désordres objets de la présente instance n'est pas établi ; la modération délibérée des loyers consentis aux occupants n'a pas été soumise à M. M... comme un poste de préjudice distinct, de sorte que ce chef de préjudice, aujourd'hui invoqué, sera rejeté ; en revanche, il est constant qu'un local de 70 m2 est demeuré inoccupé à compter de l'an 2000, cette vacance étant regardée comme constitutive d'une perte d'exploitation en lien direct avec les désordres relevés, laquelle sera estimée, sur les bases de calcul du sapiteur, et à raison de la période s'étant écoulée du 1er janvier 2000 au 1er juin 2009, soit 113 mois à : 13 x 70 x 113 = 102 830 € ; - SCI Erix : cette SCI est propriétaire au 1er étage ; elle n'invoque qu'une perte de valeur vénale de l'immeuble, chef de préjudice dont elle sera déboutée pour les motifs auparavant exposés ; - Selarl S... : cette Selarl, gérée par des médecins radiologues qui ont constitué entre eux une société civile de moyens Uniradio, est locataire au 1er étage de la SCI Erix, bailleresse, et exploite un centre d'imagerie médicale ; elle invoque à la fois la perte d'exploitation liée à la période de fermeture pour travaux et une perte de clientèle soulignant que le nombre de ses patients est passé de 14 000 en 2008 à 9 700 à 2014, le nombre d'actes sur la même période ayant diminué du tiers (18 000 actes en 2008 , 12 000 actes en 2014) ; mais il a déjà été dit que faute pour le maître de l'ouvrage d'avoir accepté en octobre 2008 l'indemnité satisfactoire proposée par les assureurs Allianz et Aviva au titre des travaux de remise en état, ce dernier est seul comptable des préjudices immatériels subis postérieurement à la date butoir qui a été fixée au 1er juin 2009, de sorte que la perte de clientèle invoquée, dont le caractère manifeste est largement postérieur à cette date, ne constitue pas un préjudice indemnisable à la charge des locateurs d'ouvrage ; s'agissant de la perte antérieure au 1er juin 2009, M. M... constate qu'aucune justification du chiffre d'affaires pour les années antérieures à 2004 n'est produite, que le chiffre d'affaires pour les années 2006, 2007 et 2008 est en progression et que l'estimation d'une perte de chiffre d'affaires de 5 % alors invoquée n'est pas vérifiable du point de vue comptable ; il note cependant en conclusion de son rapport qu'une baisse de l'activité a été constatée à compter de 2006 pour le Laboratoire d'analyse médicale et qu'à cette date, le Dr A... a également quitté les locaux, ces éléments suffisant à établir le lien de causalité entre l'état de l'immeuble à cette date et une moindre fréquentation de la patientèle ; la perte d'exploitation sera par conséquent regardée comme certaine et en lien direct avec les désordres pour les années 2006, 2007 et 2008 à hauteur de 2 % de la marge brute réalisée sur ces trois exercices soit selon les indications du rapport (p.128) la somme de : 2/100 x 2 779 000 (CA de la période considérée) x 92 % (perte de marge brute) = 51 113,60 € ; la perte d'exploitation durant le temps des travaux s'élève par ailleurs, sur la base de l'estimation du sapiteur (page 125 de son rapport), à la somme quotidienne de 3 622 euros sur une durée prévisible de travaux retenue de 39 jours, soit la somme de (3 622 x 39 =) 141 258 €, justement retenue par le premier juge ; le poste relatif au préjudice allégué subi par le Dr J... au motif de l'impossibilité lors de son départ à la retraite de valoriser sa clientèle, sera rejeté, se rapportant au préjudice d'un tiers et étant sans lien démontré avec la période retenue au titre des préjudices immatériels, lesquels n' auraient plus été subis si le maître de l'ouvrage avait accepté dès le mois d'octobre 2008 l'indemnité proposée par les assureurs aux fins de réaliser les travaux nécessaires, étant en outre souligné que la date de départ à la retraite du Dr J... « quelques années plus tard » n'est pas indiquée ; en définitive, le préjudice subi par ce locataire est de (51 113,60 + 141 258 =) 192 371,60 € ; pour les motifs qui précédent, ce locataire n'est fondé à recourir contre les locateurs d'ouvrage que dans la mesure de leur part de responsabilité conjointe dans les dommages, soit à hauteur de (10 % x 192 371,60 =) 19 238 euros ; - Dr W... A... : les Dr A... et P... ont constitué une société civile de moyens qui a pris en charge la location d'un plateau de 100 mètres carrés dans le centre médical dont les murs sont propriété de la SCI Iris constituée par les époux A... ; Mme A... sollicite à titre de préjudice les sommes de : - 92 000 € pour perte de marge sur honoraires entre 2001 et 2005, - 42 216 € au titre des frais de déménagement et de réinstallation, s'étant trouvée contrainte de quitter les lieux en avril 2006, - 54 600 € au titre du surcoût de loyer d'un nouveau local beaucoup plus grand que celui dont elle avait besoin, - 7 295 euros au titre de son préjudice de jouissance de 2000 à avril 2006 ; Mme A... a quitté les lieux en avril 2006 pour aller s'installer ailleurs ; sur la base des constatations de l'expert, le préjudice de jouissance sera arrêté à 20 % du loyer sur la période considérée, soit la somme de 7 295 € ; la perte de clientèle imputée à l'état de l'immeuble de 2001 à avril 2006 n'est pas établie à suffisance, étant en outre observé qu'à l'exception des années 2001 et 2002 (page 135 du rapport), les honoraires nets n'ont cessé d'augmenter (+31 % de 2000 à 2005 avec des augmentations annuelles de +12,26 % en 2004 et + 11,38 % en 2005), la seule augmentation des recettes de 2005 à 2006 (+21,70 %), date de son nouveau emménagement ailleurs, ne pouvant, à elle seule, et sans considération pour d'autres facteurs explicatifs (locaux plus vastes, population du quartier, organisation de l'activité médicale) permettre d'imputer à l'état de l'immeuble ancien un gain manqué sur cette période ; enfin, à la différence du centre de radiologie, Mme A... a déménagé à la date à laquelle la moindre fréquentation de la patientèle commençait à se faire ressentir, de sorte que la perte d'exploitation antérieure à 2006, seule invoquée, n'est pas établie ; au titre des frais supplémentaires liés au nouveau local, sur la base de l'attestation de l'expert-comptable de Mme A..., seront seules retenues les sommes de 3 364 € (banque d'accueil non transposable) et 4 347 € (frais de réinstallation du réseau informatique), les autres postes insuffisamment justifiés ou explicités (constitution d'une nouvelle SCI et surcoût des investissements liés au surdimensionnement de la surface) étant rejetés, soit en définitive la somme de 7 711 € ; le lien de causalité entre le surdimensionnement allégué des nouveaux locaux et les désordres objets de la présente instance n'est pas suffisamment établi et ce chef de préjudice sera par conséquent rejeté ; en définitive, le préjudice global retenu par la présente décision s'élève à (7 295 + 7 711 =) 15 006 € ; pour les mêmes motifs que précédemment, Mme A... n'est fondée à recourir contre les deux locateurs d'ouvrage qu'à proportion de leur part de responsabilité dans la survenance de son préjudice, soit (10 % de 15 006 € =) 1 501 euros ; - la SCI Daihel : cette SCI, constituée par les époux F..., est propriétaire au 3ème étage d'un plateau de 450 m2 dont une partie a été louée à M. F... tandis que l'autre est demeurée inoccupée ; elle invoque au titre de ses préjudices, les postes suivants : - impossibilité de louer les locaux: 862 812 €, - absence de revalorisation des loyers de 2000 à 2014 : 304 923 €, - perte de valeur vénale : 517 500 € ; aux motifs précédemment exposés, la perte de valeur vénale sera rejetée et la période des préjudices cantonnée du 1er décembre 2000 (déclaration de sinistre du 26 novembre 2000) au 1er juin 2009 ; sur la base de l'avis du sapiteur, la perte d'exploitation liée à l'absence de mise en location d'un plateau de 250 m2 en ce compris une mezzanine sera regardée comme en lien direct avec le sinistre, les locaux en cause étant situés au 3ème étage, objet des premières infiltrations provoquées par les chéneaux ; le prix au m2 sera également retenu à 13 euros, compte tenu à la fois du marché et des loyers pratiqués par les autres propriétaires du même immeuble, ce qui établit un préjudice de ce chef à la somme de : 102 mois x 13 euros x 250 m2 = 331 500 € ; le sapiteur n'a pas retenu le préjudice lié à l'absence de revalorisation des loyers en relevant notamment que le loyer initial était très élevé et qu'aucune indexation n'avait jamais été appliquée de la date du premier bail qui a été consenti dès l'origine à M. F..., lui-même, jusqu'à la date du sinistre, et que la demande de ce chef avait été multipliée par 10 durant les opérations d'expertise ; la cour retiendra ensuite de ces observations que le lien entre le sinistre et le préjudice invoqué n'est pas établi ; - M. B... F... : M. B... F... est locataire de la SCI qu'il a constituée avec son épouse et exerce une activité de laboratoire d'analyses médicales ; Il invoque quatre postes de préjudice : - la perte d'exploitation liée au moindre chiffre d'affaires compte tenu de l'état de l'immeuble à hauteur de 640 150 €, - la perte d'exploitation liée à l'absence d'installation de prescripteurs dans les locaux voisins propriété de la SCI et demeurés vacants à hauteur de 1 176 630 €, - l'impossibilité de poursuivre l'activité professionnelle et la perte d'indemnité de présentation de la clientèle à hauteur de 500 182,80 € ; la perte d'exploitation liée à l'état de l'immeuble sera regardée comme certaine au constat que le chiffre d'affaires de M. F... n'a cessé d'augmenter jusqu'en 2006 avant de diminuer à compter de cette date, ce que M. M... constate dans son rapport et rappelle dans ses conclusions sans que cette perte ne puisse être imputée à une baisse de tarification des actes sur cette période ; au vu des longues et minutieuses observations du sapiteur sur ce point (en pages 64 à 82 du rapport), la perte d'exploitation en lien direct avec les désordres affectant le bâtiment sera retenue, sur la base des indications dont dispose la cour, à la somme de 110 000 € (cf p. 81 du rapport du sapiteur) ; s'agissant de la perte d'exploitation distincte résultant de la vacance de locaux compte tenu de l'état de l'immeuble qui auraient pu être occupés par des médecins prescripteurs, ce préjudice ne peut s'analyser qu'en une perte de chance ; si M. C... a invoqué un manque à gagner égal à 4% de son chiffre d'affaires par médecin installé et un nombre de médecins manquants de 6, il lui a été répliqué que tous les médecins n'auraient pas été des prescripteurs, que ce sont les médecins gynécologues qui l'étaient le plus (p.76 du rapport) et qu'il n'était pas acquis que seuls des gynécologues se seraient installés dans un centre exempt de désordres, ni que six professionnels de santé auraient été nécessairement intéressés ; en cet état, la perte de chance sera évaluée à 50 % des recettes manquées ; et celles-ci seront arrêtées en fonction des indications données par M. M... (en page 80 de son rapport) à la somme de 626 000 €, soit en définitive un préjudice de ce chef par application du coefficient de perte de chance de 313 000 € ; le dernier poste lié à l'impossibilité de poursuivre son activité professionnelle et de valoriser sa clientèle qui n'a pas été soumis au sapiteur est sans lien démontré avec le sinistre, dès lors que dès le 1er juin 2009 celui-ci aurait pu être intégralement réparé si les bénéficiaires des indemnités d'assurance avaient alors accepté l'offre satisfactoire des assureurs Aviva et Allianz, M. F... qui ne précise pas au demeurant la date de sa cessation d'activité, évoquant encore l'achat d'appareillages neufs en 2014 , soit plus de 5 ans après la date butoir du préjudice réparable ; aux motifs communs propres à l'action des locataires à l'égard des locateurs d'ouvrage, il sera fait droit aux demandes de M. F... à proportion de leur part de faute dans le sinistre, soit 10 % ; en définitive, M. F... ne peut recourir contre les locateurs d'ouvrage et la Maf qu'à hauteur de 10 % de (110 000 + 313 000) soit la somme de 42 300 € ; conclusion sur ce point : les préjudices ont été arrêtés comme suit : SCI JAM 123 800 €, SCI Iris [...] , - SCI Promoven 0, SCI Promoloc 102 830 €, SCI Erix 0, Selarl [...] 19 938 €, Dr A... [...] , Dr F... 42 300 €, Total : 664 049 € ; compte tenu de l'indemnité déjà versée par l'assureur Aviva au titre des préjudices immatériels aux parties prises ensemble (391 000 €), celles-ci, qui ne recourent pas contre Aviva, sont fondées en leurs demandes de condamnation in solidum des consorts D..., de la MAF, cette dernière sous la seule réserve de son plafond, et de Qualiconsult à hauteur de la somme totale de (664 049 - 391 000 =) 273 049 € à répartir, faute d'autre clé proposée et compte tenu de la présentation des demandes dont est saisie la cour, au prorata de leur part propre dans le total de complément d'indemnisation, soit : - SCI JAM : 18,65 % de 273 049 euros, soit 50 905 €, SCI Iris : 6,36 % de 273 049 €, soit 17 344 €, SCI Promoven : 0, SCI Promoloc : 15,48 % de 273 049 €, soit 42 282 €, SCI Erix : 0, Selarl Médigrad : 3 % de 273 049 €, soit 8 198 €, Dr A... : 0,23 % de 273 049 euros, soit 618 €, SCI Daihel : 49,93 % de 273 049 euros, soit 136 309 €, Dr F... : 6,34 % de 273 049 €, soit 17 393 €, soit au total la somme de 273 049 € ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE pour aucun des demandeurs, le poste « perte sur la valeur vénale de l'immeuble » ne peut être retenu ; qu'en effet la remise en état du bâtiment traitée dans la première partie du présent jugement a justement pour finalité de faire disparaître cette perte en disposant enfin d'un immeuble neuf tel qu'il aurait dû être ; que ce chef de préjudice disparaissant ne peut être indemnisé deux fois, une fois par la remise en ordre et une fois par sa compensation pécuniaire ; que la seule hypothèse dans laquelle ce préjudice aurait pu être réel est celle où l'un des demandeurs aurait volontairement proposé sa propriété à la vente et aurait vu sa valeur s'effondrer en raison du sinistre ; qu'aucun des demandeurs ne soutient s'être trouvé en cette situation ; 1°) ALORS QUE les juges du fond sont tenus, lorsqu'ils écartent l'avis de l'expert judiciaire, d'énoncer les motifs par lesquels ils considèrent que l'avis du technicien n'est pas pertinent et ne peut être suivi ; qu'en écartant les conclusions de l'expert judiciaire sur le chiffrage des préjudices, sans énoncer les motifs par lesquels elle a estimé que les évaluations auxquelles il avait procédé n'étaient pas pertinentes, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QU'en se bornant à énoncer, pour décider que seuls les préjudices ayant couru jusqu'au 1er juin 2009 seraient regardés comme imputables aux locuteurs d'ouvrages, que la société Allianz et la société Aviva avaient fait, le 3 octobre 2008 [lire « le 9 septembre 2008 »], une offre d'indemnité que l'expert judiciaire estimait satisfactoire et qui permettait de financer les travaux, d'une durée d'exécution de sept mois, de nature à mettre un terme définitif aux désordres, sans constater que cette offre indemnisait les dommages immatériels qui avaient été subis par les propriétaires et les locataires de l'immeuble, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs impropres à établir que l'offre d'indemnité des assureurs était satisfactoire, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1382 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QU'en décidant que le préjudice tenant à l'impossibilité pour les propriétaires de lots, de vendre l'immeuble au prix du marché tant qu'il n'avait pas été remédié aux désordres était purement hypothétique, motif pris qu'aucun élément au débat n'accréditait l'hypothèse d'un projet ou même d'un souhait de la SCI Schweitzer de le vendre moins de quinze ans après l'avoir fait construire et aménager en centre médical pour que ses associés y installent leur activité, après avoir relevé que l'immeuble présentait des désordres récurrents d'infiltrations, ce dont il résultait qu'il était invendable au prix du marché et que ses propriétaires avaient de ce fait nécessairement subi un préjudice indemnisable tenant à l'impossibilité de céder leur lot, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.