Cour d'appel, 11 septembre 2023. 20/01692

COUR D'APPEL D'ORLÉANS C H A M B R E C I V I L E GROSSES + EXPÉDITIONS : le 11/09/2023 Me Cécile KERNER la SELAS FIDAL ARRÊT du : 11 SEPTEMBRE 2023 N° : - N° RG : N° RG 20/01692 - N° Portalis DBVN-V-B7E-GGJP DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTARGIS en date du 23 Juillet 2020 PARTIES EN CAUSE APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265253925957467 Monsieur [Z] [O] né le 21 Octobre 1954 à [Localité 8] (TAIWAN) [Adresse 1] [Localité 8] (TAIWAN) ayant pour avocat postulant Me Cécile KERNER, avocat au barreau de MONTARGIS et ayant pour avocat plaidant Me Jean-Jacques SOULAS, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART INTIMÉES : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265252668718836 S.A.S.U. GASCOGNE FLEXIBLE immatriculée au RCS de MONT DE MARSON sous le n° 312 757 347, prise en la personne de son président en exercice domicilié de droit es qualité audit siège, [Adresse 3] [Localité 2] ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS ayant pour avocat plaidant Me Eric DECLETY de la SELAS FIDAL, avocat postulant au barreau de BAYONNE substituée par Me Christine LOUSTALOT, avocat au barreau de PAU, S.A. GASCOGNE immatriculée au RCS de MONT DE MARSON sous le n° 895 750 412, prise en la personne de son président du conseil d'administration en exercice domicilié de droit es qualité audit siège, [Adresse 3] [Localité 2] ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS ayant pour avocat plaidant Me Eric DECLETY de la SELAS FIDAL, avocat postulant au barreau de BAYONNE substituée par Me Christine LOUSTALOT, avocat au barreau de PAU, D'AUTRE PART DÉCLARATION D'APPEL en date du : 08 Septembre 2020. ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03 avril 2023 COMPOSITION DE LA COUR Lors des débats : En l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants : Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Après délibéré au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de: Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre, Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier : Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et Madame Karine DUPONT, Greffier lors du prononcé. DÉBATS : A l'audience publique du 12 Juin 2023 , à laquelle ont été entendus Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries. Prononcé le 11 SEPTEMBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. ** FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié du 23 juillet 2008, la société Gascogne Laminates a vendu à M. [Z] [O] la pleine propriété d'un ensemble immobilier sis à [Localité 4]) moyennant un prix de vente de 846 000 euros. L'ensemble immobilier, exploité auparavant par la société Gascogne Laminates, est une ancienne installation classée. La société Gascogne a fait procéder à des travaux de dépollution et de surveillance des eaux souterraines en ayant notamment recours à la société Socotec Environnement. Ne pouvant user de son bien en raison des opérations de dépollution, M. [O], a, par actes d'huissier de justice en date du 19 avril 2017 et 14 juin 2017, fait assigner la société Gascogne Flexible anciennement dénommée Gascogne Laminates et la société Gascogne SA, son associé unique et président, devant le tribunal de grande instance de Montargis, aux fins d'indemnisation des préjudices subis. Par acte d'huissier de justice en date du 15 mars 2018, la société Gascogne Flexible a fait assigner en intervention forcée et en garantie la société Socotec Environnement. Par jugement en date du 23 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Montargis a : - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés Gascogne SA et Gascogne Flexible et déclaré l'assignation introductive d'instance en date du 19 avril 2017 recevable ; - déclaré recevable l'intervention volontaire à la présente procédure de la société Socotec Environnement, venant aux droits de la société Socotec France ; - débouté M. [O] de sa demande afin de condamner la société Gascogne Flexible à respecter les délais imposés par l'arrêté préfectoral du 22 juin 2018 sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 4 juillet 2018 ; - dit qu'il n'est pas démontré de faute de négligence susceptible d'engager la responsabilité civile de la société Gascogne Flexible à l'égard de M. [O] sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil ; - débouté M. [O] de sa demande aux fins de condamner la société Gascogne Flexible à lui payer la somme de 414 348 € à titre de dommages et intérêts, cette somme incluant la somme de 174 348 € sollicitée par M. [O] au titre de la taxe foncière ; - dit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur l'appel en garantie formé à titre reconventionnel par la société Gascogne Flexible à l'encontre de la société Socotec Environnement et sur les autres demandes subséquentes des parties ; - condamné M. [O] aux dépens de l'instance ; - accordé à la SCP Thierry Merle-Pion-Rougelin, avocats au barreau de Montargis, le droit de recouvrer directement contre M. [O] ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; - débouté M. [O] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne M. [O] à payer à la société Gascogne SA, la somme de 5 000 euros et à la société Socotec Environnement la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration en date du 8 septembre 2020, M. [O] a relevé appel de ce jugement, sur tous les chefs de son dispositif sauf en ce qu'il a déclaré recevable l'assignation introductive d'instance et l'intervention volontaire de la société Socotec Environnement. L'appel n'était dirigé qu'à l'encontre des sociétés Gascogne Flexible et Gascogne SA. Le 21 mars 2022, M. [O] a vendu le bien immobilier pour la somme de 615 000 euros. Suivant conclusions notifiées par voie électronique en date du 17 janvier 2023, M. [O] demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau : - condamner la société Gascogne Flexible filiale à 100 % de Gascogne SA à lui payer la somme de 461 718 € soit : 205 718 € représentant 12 ans de taxes foncières et 256 000 € de compensation de la moins-value à titre de dommages et intérêts pour son préjudice financier, dû à la non-délivrance du bien et à la négligence coupable du vendeur dans la conduite des travaux de dépollution ; - annuler la disposition le condamnant à verser 2 500 € à Socotec au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Gascogne Flexible filiale à 100 % de Gascogne SA à lui payer la somme de 7 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Gascogne Flexible filiale à 100 % de Gascogne SA aux dépens ; - condamner la société Gascogne SA ès qualités d'associé unique et président de Gascogne Flexible à garantir le paiement des condamnations qui seront mises à sa charge, en confirmant que l'assignation du 19 avril 2017 est recevable. Suivant conclusions notifiées par voie électronique en date du 16 mars 2023, les sociétés Gascogne Flexible et Gascogne SA demandent à la cour de : À titre principal, - considérer que la cour n'est pas saisie des prétentions de M. [O] non mentionnées dans l'acte d'appel mais visées dans le dispositif des conclusions de l'appelant comme suit : « condamner la société Gascogne SA ès qualités d'associée unique et président de Gascogne Flexible à garantir le paiement des condamnations qui seront mises à sa charge » ; - débouter M. [O] de son appel ainsi que de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, tant irrecevables que mal fondées ; - confirmer le jugement en ce qu'il : déboute M. [O] de sa demande afin de condamner la société Gascogne Flexible à respecter les délais imposés par l'arrêté préfectoral du 22 juin 2018 sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 4 juillet 2018 ; dit qu'il n'est pas démontré de faute de négligence susceptible d'engager la responsabilité civile de la société Gascogne Flexible à l'égard de M. [O] sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil ; déboute M. [O] de sa demande aux fins de condamner la société Gascogne Flexible à lui payer la somme de 414 348 € à titre de dommages et intérêts, cette somme incluant la somme de 174 348 € sollicitée par M. [O] au titre de la taxe foncière ; dit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur l'appel en garantie formé à titre reconventionnel par la société Gascogne Flexible à l'encontre de la société Socotec Environnement et sur les autres demandes subséquentes des parties ; condamne M. [O] aux dépens de la présente instance ; accorde à la SCP Thierry Merle-Pion-Rougelin, avocats au barreau de Montargis, le droit de recouvrer directement contre M. [O] ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; déboute M. [O] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamne M. [O] à payer à la société Gascogne SA, la somme de 5 000 euros et à la société Socotec Environnement la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ». À titre subsidiaire, - débouter M. [O] de son appel ainsi que de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; - confirmer le jugement en ce qu'il a : déboute M. [O] de sa demande afin de condamner la société Gascogne Flexible à respecter les délais imposés par l'arrêté préfectoral du 22 juin 2018 sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 4 juillet 2018 ; dit qu'il n'est pas démontré de faute de négligence susceptible d'engager la responsabilité civile de la société Gascogne Flexible à l'égard de M. [O] sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil ; déboute M. [O] de sa demande aux fins de condamner la société Gascogne Flexible à lui payer la somme de 414 348 € à titre de dommages et intérêts, cette somme incluant la somme de 174 348 € sollicitée par M. [O] au titre de la taxe foncière ; dit qu'il n'y a pas lieu de statuer sur l'appel en garantie formé à titre reconventionnel par la société Gascogne Flexible à l'encontre de la société Socotec Environnement et sur les autres demandes subséquentes des parties ; condamne M. [O] aux dépens de la présente instance ; accorde à la SCP Thierry Merle-Pion-Rougelin, avocats au barreau de Montargis, le droit de recouvrer directement contre M. [O] ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; déboute M. [O] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamne M. [O] à payer à la société Gascogne SA, la somme de 5 000 euros et à la société Socotec Environnement la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires : - débouter M. [O] de toutes prétentions adossées sur une moins-value constitutive d'une perte de chance non imputable à la société Gascogne Flexible et sans lien de causalité certain et direct avec les prétendues fautes invoquées ; En tout état de cause, y ajoutant, - condamner M. [O] à payer à la société Gascogne SA la somme de 5 000,00 et à la société Gascogne Flexible la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [O] aux dépens d'instance et d'appel avec application pour ces derniers de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Estelle Garnier, avocat au barreau d'Orléans. Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions. MOTIFS Sur l'effet dévolutif de l'appel Moyens des parties Les intimées indiquent que la déclaration d'appel ne vise pas le chef de la décision déboutant M. [O] de sa demande tendant à ce que la société Gascogne SA ès qualités d'associée unique et président de Gascogne Flexible soit condamnée à garantir le paiement des condamnations qui seraient éventuellement mises à sa charge, étant précisé que les parties ont été déboutées en première instance de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ; que M. [O] n'a jamais saisi la cour d'une telle demande. M. [O] indique que les arguments développés sur l'absence d'effet dévolutif de l'appel du chef des demandes formulées contre la société Gascogne SA ne sauraient être retenus, car ils résultent d'une mauvaise interprétation du jugement entrepris ; que la 'n de non-recevoir soulevée tendait à considérer l'assignation comme non-recevable du fait qu'elle était adressée à la société Gascogne SA, qui concluait à sa mise hors de cause en prétendant qu'elle n'avait pas contracté et que seule pouvait être poursuivie la société Gascogne Flexible ; qu'il n'a pas critiqué cette décision et fait un appel partiel. Réponse de la cour L'effet dévolutif est limité aux chefs énumérés dans la déclaration d'appel, sauf indivisibilité du litige. Le tribunal n'a pas statué sur la demande de M. [O] tendant à condamner la société Gascogne SA ès qualité d'associée unique et président de Gascogne Flexible à garantir le paiement des condamnations qui seront mises à sa charge, dès lors que cette demande était sans objet compte tenu du rejet des demandes indemnitaires formées à l'encontre de la société Gascogne Flexible. En conséquence, M. [O] ne pouvait interjeter appel du jugement s'agissant d'une demande devenue sans objet. La cour étant saisie d'une demande d'infirmation du jugement en ce qu'elle a rejeté les demandes à l'encontre de la société Gascogne Flexible, elle est également saisie de la demande en garantie subséquente qui ne sera examinée que dans l'hypothèse où il serait fait droit aux demandes principales. Sur les obligations du vendeur Moyens des parties L'appelant soutient que la société Gascogne Flexible a manqué à son obligation de délivrance qui doit s'apprécier au moment de la vente ; qu'à cette date, les informations de l'acte de vente ne pouvaient laisser présager que des travaux importants restaient à entreprendre impliquant l'éviction du nouveau propriétaire, le site étant interdit d'accès à toute personne n'appartenant pas aux sociétés impliquées dans ces travaux comme rappelé dans l'arrêté préfectoral du 22 juin 2018 ; qu'il n'a pas eu la jouissance du bien dès le mois de novembre 2008 ; que le vendeur n'a rebouché un forage que le 24 janvier 2019, soit 7 ans après sa constatation ; qu'il ne pouvait penser à la lecture de l'acte de vente qu'il serait évincé pendant 12 ans du bien qu'il venait d'acquérir, cet acte n'étant pas explicite sur l'état exact du bien et tout à fait ambigu au regard de l'article 1602 du code civil ; qu'il s'est vu interdire d'exploiter le bâtiment qu'il avait acheté, et la clause de non-recours contenue dans la promesse de vente ne peut lui être opposée ; que dans son arrêté du 22 juin 2018, le Préfet réitère les restrictions d'accès au site, en place depuis 2008, l'accès étant réservé aux techniciens appartenant aux entreprises présentes sur le site, en application de l'article L.515-8 du code de l'environnement ; que du fait des servitudes imposées en conséquence des travaux de dépollution encore à accomplir, il a été évincé du bien qu'il avait acquis et ce dès 3 mois après cette acquisition ; que le vendeur doit être tenu de l'indemniser du préjudice subi au titre de sa garantie d'éviction et de son obligation de délivrance. La société venderesse réplique qu'il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation de délivrance ; que le tribunal a justement jugé que M. [O] a eu la délivrance de la chose vendue dès le 22 juillet 2008, et le fait qu'il ne puisse pas disposer totalement de la chose vendue, en raison des travaux de dépollution nécessaires pour envisager une nouvelle exploitation du site, ne caractérise pas un défaut de délivrance, et ne résulte que de l'obligation de dépollution liée au classement du site industriel comme installation soumise à autorisation, laquelle était connue de M. [O] dès le compromis de vente ; qu'à titre surabondant, l'unité de traitement a été arrêtée le 16 août 2021 et la désinstallation a été effectuée la première semaine d'octobre 2021 ; que lors de la signature du compromis de vente le 29 novembre 2007, M. [O] avait parfaitement connaissance du fait que des études étaient en cours concernant la pollution du site et a, en toute connaissance de cause, volontairement poursuivi la vente sachant que le site était pollué compte tenu de l'activité industrielle préexistante dûment déclarée dans le compromis de vente ; qu'elle n'a jamais indiqué, que ce soit tant dans le compromis de vente ou dans l'acte réitératif de cession, que les travaux de dépollution du site étaient terminés ; qu'elle a parfaitement rempli son obligation d'information à l'égard de M. [O] qui a, en toute connaissance de cause, pris le risque d'acquérir un site pollué ; que M. [O], directement ou par l'intermédiaire de ses représentants et conseils, a toujours été tenu informé des travaux en cours et même associé aux différentes réunions avec la Direction régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement (DREAL) ; qu'aucune servitude d'utilité publique n'a été créée en application de l'article L.515-8 du code de l'environnement. Réponse de la cour Aux termes du dispositif des conclusions récapitulatives de l'appelant qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code civil, M. [O] sollicite des dommages et intérêts au titre de « son préjudice 'nancier, dû à la non-délivrance du bien et à la négligence coupable du vendeur dans la conduite des travaux de dépollution ». Il s'ensuit que les dommages et intérêts ne sont pas fondés sur la garantie d'éviction du vendeur ou le manquement à son obligation d'information, évoquée dans le corps des conclusions, de sorte que la cour n'examinera que le moyen tiré du manquement à l'obligation de délivrance du vendeur. L'article 1603 du code civil dispose que le vendeur a l'obligation de délivrer la chose qu'il vend, qui est, aux termes de l'article 1604 du code civil, la délivrance et le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. L'article 1605 du code civil dispose que l'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété. En l'espèce, la société Gascogne Laminates devenue la société Gascogne Flexible a vendu à M. [O], par acte authentique du 23 juillet 2008, un ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 4] (Loiret) comprenant : « - un bâtiment anciennement à usage industriel composé de : atelier, entrepôt de stockage, plusieurs bureaux, ancien réfectoire et WC, - deux maisons de gardien indépendantes, l'une à droite du site composée de cuisine, salle à manger-salon, deux chambres, WC, salle de bains, dégagement, grenier au-dessus, l'autre à gauche du site composée de cuisine, salle à manger-salon, deux chambres, WC, salle de bains, dégagement, grenier au-dessus, aires de stationnement extérieures, terrain ». Il n'est pas contesté que les biens vendus étaient conformes à cette description et que l'acquéreur en a eu la jouissance à compter du jour de la vente par la prise de possession réelle, ainsi que l'acte de vente le mentionne expressément. L'acte authentique de vente stipule que « l'acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs : - Prendre le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de rentrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : Soit de l'état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après. Soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède ». L'acte de vente comporte également une partie intitulée « protection de l'environnement » ainsi rédigée : « Le Notaire informe les parties des dispositions de l'article L. 514-20 du code de l'environnement ci-après relatées : « Lorsqu'une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d'en informer par écrit l'acheteur ; il l'informe également, pour autant qu'il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l'exploitation. Si le vendeur est l'exploitant de l'installation, il indique également par écrit à l'acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L'acte de vente atteste de l'accomplissement de cette formalité. À défaut, l'acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne parait pas disproportionné par rapport au prix de vente ». En outre, le Notaire soussigné rappelle qu'il convient également de s'intéresser à la question du traitement des terres qui seront excavées. Elles deviennent alors des meubles et, si elles sont polluées, seront soumises à la réglementation des déchets. Elles devront, à ce titre, faire l'objet d'une évacuation dans une décharge de catégorie 1, 2 ou 3 selon leur degré de pollution (loi n° 75-633 du 15 juillet 1975 et loi n° 92-846 du 13 juillet 1992 relative à l'élimination des déchets). Le vendeur déclare : - avoir personnellement exploité une installation soumise à autorisation sur les lieux objet des présentes, conformément aux dispositions du décret numéro 77-1133 du 21 septembre 1977 a fait l'objet auprès de Monsieur le Préfet du département d'une autorisation en date du 24 septembre 1998 ; - La procédure a été régulièrement publiée et n'a fait l'objet d'aucun recours, ainsi déclaré par le vendeur. - L'activité a cessé le 31 mai 2006, la déclaration en Préfecture a été faite le 10 octobre 2006, cette cessation a fait l'objet d'une déclaration en préfecture et a entraîné des travaux de remise en état du site et la disparition des déchets de ce site, de manière qu'il ne puisse plus présenter de dangers pour la sécurité des personnes et de l'environnement - il a été déposé en préfecture déjà en date du 25 avril 2006 un dossier complet de travaux effectués pour le nettoyage du site et le traitement et évacuation de tous les matériaux et substances utilisées sur le site avec traçabilité des déchets, - le vendeur déclare ne pas avoir laissé sur le site de déchets considérés comme abandonnés au sans de l'article 3 de la loi n° 75-633 du 15 juillet 1975 ; - l'activité exercée dans l'immeuble objet des présentes avait entraîné la manipulation de diverses substances, lesquelles ont fait l'objet de divers traitement, dont il a été donné tous les éléments en Préfecture quant à la dépollution du sol éventuelle, - le 23 avril 2007 la Préfecture du Loiret, bureau de l'aménagement et des risques industriels au vu du dossier déposé par le vendeur a rendu un arrêté préfectoral en réalisation pour le vendeur d'un diagnostic approfondi avec évaluation détaillée des risques notamment en ce qui concerne le captage en eau potable, Le vendeur a fait procéder par la société Socotec à divers diagnostics en rapport avec la demande de la Préfecture, soit : * une évaluation des risques résiduels pour la ressource en eau * et une évaluation détaillée des risques pour la santé humaine, et par la société Soleo un rapport de récupération d'hydrocarbures, Et ce conformément à l'obligation qui lui en a été faite dans l'arrêté préfectoral sus-énoncé, Ces rapports sont annexés aux présentes après mention Le vendeur précise ici que suite aux conclusions des rapports ci-dessus, les travaux de remise en état du site ont été effectués, seuls les travaux de pompage des hydrocarbures dans la nappe d'eaux souterraines sont encore en cours, les premières opérations de pompage ont commencé, mais les interventions devant s'espacer compte tenu qu'il faut attendre que le niveau de la nappe d'eau se reforme pour pomper à nouveau en surface. Tous les travaux demandés et nécessités par ce pompage ont été réglés par le vendeur ». Plusieurs rapports de la société Socotec étaient annexés à l'acte de vente. Le rapport en date du 5 décembre 2007, comporte des analyses des eaux souterraines et superficielles faisant état d'une pollution notamment au droit du site : « Les conclusions des différentes études réalisées par Socotec Agence Environnement IDF ont mis en évidence des hydrocarbures totaux (HCT) et des solvants aromatiques {BTEX) dans les sols, de la surface jusqu'au toit de la nappe (soit environ 3 m de profondeur), à proximité des deux cuves de fuel aériennes de 20 000 l. Par ailleurs, lors de la première campagne de prélèvements d'eaux souterraines [...], des HCT et des BTEX ont été décelés dans les eaux souterraines prélevées au droit du piézomètre Pz3, localisé en aval hydraulique de la contamination dans les sols (la direction de la nappe au droit du site est du nord vers le sud). Les concentrations mesurées dans les eaux prélevées dans les autres piézomètres étaient inférieures aux limites de quanti'cation. D'après le laboratoire d'analyses, les hydrocarbures en présence dans les sols et les eaux souterraines seraient un mélange de fuel et d'essence (couramment utilisée avec le fuel en tant qu'antigel). Les deux cuves de fuel aériennes seraient donc bien à l'origine des pollutions décelées. [...] Les résultats d'analyses de la campagne 2 indiquent des concentrations en HCT supérieures aux valeurs de références dans les piézomètres Pz3 (aval), Pz4 (amont) et Pz5 (aval), caractérisés par des fractions volatiles en Pz3 (aval) et Pz5 (aval). Les résultats d'analyses réalisées dans les autres échantillons indiquent des concentrations inférieures aux limites de quanti'cation. Concernant les BTEX, du benzène a été décelé à une concentration supérieure à la valeur de référence dans l'échantillon prélevé au droit du piézomètre Pz3 (aval). Par ailleurs, plusieurs substances de type solvants (xylène, toluène, pseudocumène') ont été décelées à des concentrations supérieures aux limites de quantification. Les résultats d'analyses réalisées dans les autres échantillons indiquent des concentrations inférieures aux limites de quantification. Il semblerait donc que la contamination dans les eaux souterraines soit alimentée par les sols et que le panache soit pour le moment limité à proximité du piézomètre Pz3. Par ailleurs, d'après les résultats d'analyses de la campagne 2, il semblerait que les sols alimentent encore plus les eaux souterraines que lors de la campagne 1, les concentrations en HCT et BTEX étant jusqu'à 1 000 fois plus importante pour certains paramètres. Néanmoins, une réserve peut être apportée à ces fortes valeurs. En effet, les eaux analysées au droit du Pz3 ont été prélevées directement sous la phase flottante et sont donc saturées en polluants. La phase flottante serait donc vraisemblablement à l'origine des fortes teneurs mesurées au droit du piézomètre Pz3 ». Le rapport de la société Socotec relatif à l'analyse des risques sanitaires, en date du 13 décembre 2007, faisait quant à lui mention, en vue de l'usage futur du site en studio de cinéma, d'une exposition aux polluants par « inhalation de composés volatils gazeux provenant de la diffusion et de la convection de la phase gazeuse des sols superficiels et souterrains ainsi que de la nappe d'eaux souterraines au droit du site ». Ce rapport recommandait la réalisation d'une analyse des risques résiduels et la poursuite de la surveillance de la qualité des eaux souterraines « afin d'appréhender l'évolution des teneurs analysées ». L'expert concluait par ailleurs que son étude avait été menée « sur les bases des connaissances actuelles de l'état du site, de l'état de l'art en la matière d'étude de risques pour la santé, de l'aménagement du site tel que nous le connaissons. Toute modification ou tout nouvel élément pourrait modifier les résultats de cette étude ». Il résulte de l'ensemble de ces éléments que d'une part le vendeur n'a pas déclaré vendre à l'acquéreur un site dépollué, puisque des opérations de dépollution demeuraient à effectuer, et d'autre part qu'il a porté à la connaissance de l'acquéreur l'ensemble des informations sur l'état et la nature de la pollution du site qui était de nature évolutive. Postérieurement à la vente, et au regard d'un rapport de l'inspecteur des installations classées, le préfet du Loiret a, par arrêté du 26 novembre 2008, prescrit à la société Gascogne Flexible de faire procéder au pompage de la phase flottante d'hydrocarbures, et la transmission de la révision du programme de surveillance des eaux souterraines et superficielles. Il résulte des pièces versées aux débats que des travaux de dépollution ont été réalisés postérieurement à la vente, et qu'ils ont nécessité de multiples investigations et mesures techniques pour y parvenir. Si la dépollution du site avait pour conséquence l'interdiction d'accès résultant de la mise en sécurité de l'installation classée, en application de l'article R. 512-75-1 du code de l'environnement, il ne peut être reproché au vendeur un défaut d'information, dès lors que tous les rapports faisant état de la pollution des sols et des risques sanitaires existants ont été communiqués à l'acquéreur, et que le vendeur ne s'est nullement engagé sur un terme précis quant à l'achèvement des opérations de dépollution qui étaient nécessairement tributaires d'études et de mesures techniques complexes. En conséquence, il n'est pas établi que la société Gascogne Flexible a manqué à son obligation d'information et à son obligation de délivrance à l'égard de M. [O], qui sera donc débouté de ses demandes formées sur ce fondement. Sur la faute délictuelle de la société Gascogne Flexible Moyens des parties L'appelant sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la responsabilité délictuelle de la société Gascogne Flexible. Il expose qu'entre le 13 décembre 2007 et le 13 juin 2012 et entre le 31 août 2012 et le 20 février 2014, il n'y a aucun rapport de la Socotec, soit des périodes cumulées de 6 ans ; que la société Gascogne n'a jamais écrit à son adresse située à Taïwan pour obtenir son accord pour installer un dispositif de dépollution 24h/24 ; qu'en février 2012, pensant être prochainement libéré des travaux sur le site, il a fait procéder à une étude du projet architectural qu'il envisageait de faire réaliser ; qu'à l'issue d'une visite sur site le 21 juin 2012, l'inspecteur des installations classées de la DREAL a notamment relevé la présence d'un forage dans un bâtiment qui n'était pas rebouché, et le fait que la société Gascogne Laminates devait retrouver 3 piézomètres qui n'avaient pu être identi'és sur le site ; que le rapport de la DREAL démontre la négligence de la société Gascogne Flexible dans la conduite des travaux ; que ce n'est que début 2016 que les techniciens se sont aperçus que la source de pollution n'avait pas été traitée et supprimée ; que la pollution provenait de réservoirs qui avaient été enlevés en 2006, mais les terres qui étaient sous ces réservoirs et qui étaient gorgées d'hydrocarbures n'avaient fait l'objet d'aucune attention depuis le rapport de Socotec du 19 février 2014 ; que ces terres polluées se trouvaient sous un quai de chargement en façade du bâtiment et la société [V] [D] lui a demandé, en mars 2016, de ne pas s'opposer à la démolition de ce quai tout en lui demandant de renoncer à sa reconstruction, et ce en vue de l'excavation des terres déjà prévue en 2008 ; que le tribunal n'a pas retenu de négligence fautive malgré les pièces produites, alors que l'arrêté préfectoral du 22 juin 2018, qui ne lui avait pas été communiqué, rappelle les précédentes injonctions de l'administration qui n'ont pas été communiquées par Gascogne Flexible, et stigmatise sa négligence ; que l'arrêté avait par ailleurs fixé un calendrier que l'exploitant était tenu de respecter ; que dans un courrier adressé à la mairie de [Localité 4], la société Gascogne Flexible a indiqué, comme s'il était le propriétaire du site, que celui-ci sera destiné à recevoir des établissements industriels ; que ces faits établissent la faute de la société Gascogne Flexible. Les intimées répliquent que le rapport de la société Socotec, invoqué par l'appelant, ne démontre pas une négligence de la société Gascogne Flexible dans la conduite des travaux mais tout au contraire les diligences accomplies à cet égard ; que la société Gascogne Flexible a mandaté la société Soleo afin de réaliser les travaux de dépollution nécessaires pour procéder à la récupération des lentilles d'hydrocarbures présentes à la surface de la nappe phréatique ; qu'au terme de la phase 2, afin de compléter les opérations de pompage de la lentille d'hydrocarbure, un système autonome de pompage 24/24 a été mis en place en septembre 2010 en raison des difficultés rencontrées pour contacter M. [O] ; qu'elle ne pouvait pas pénétrer sur le site sans autorisation écrite du propriétaire et sans avoir l'assurance que le site était sécurisé, et M. [X], représentant M. [O], ne s'est manifesté que par mail du 26 avril 2010 ; que ces opérations, ont été terminées le 31 décembre 2011, et le dispositif de récupération qui avait atteint ses limites a été démonté le 25 juillet 2012 ; que la DREAL a été destinataire de l'ensemble des 7 rapports établis par la société Socotec ainsi que des prestations accomplies par la société Soleo ; que la Socotec a également été mandatée pour élaborer un plan de gestion comprenant la recherche des possibilités de suppression des sources de pollution (sols) et de leurs impacts (eaux souterraines), et ladite société a déposé des rapports en 2012 et 2014 ; que le 15 mai 2015, la société Gascogne Laminates a signé une offre de mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage et de conseil pour les travaux de dépollution du site proposée par le cabinet [V] [D] ; que la société Gascogne Flexible n'a eu de cesse, de mandater différents professionnels de manière continue depuis 2005 pour répondre aux demandes de la DREAL et engagé une somme supérieure à 400 000 € HT ; que M. [O] opère une confusion quant à la nature des observations émises par la DREAL dans ses rapports établis suite aux visites des 21 juin 2012 et 23 mars 2017 ; que les points relevés par la DREAL ne constituent pas une méconnaissance d'une obligation réglementaire qui n'existe pas ; que plusieurs non-conformités visées dans le rapport établi par la DREAL le 3 mai 2017 sont nouvelles et ne figurent pas dans le rapport de la DREAL en date du 21 juin 2012 ; que la société Gascogne Flexible a accompli de multiples diligences au regard de l'arrêté du 22 juin 2018 et des exigences de la DREAL dont elle n'a pas la maîtrise ; qu'il est donc inexact de prétendre que la société Gascogne Flexible aurait été négligente dans le suivi des travaux. Réponse de la cour L'article 1382 ancien du code civil, devenu l'article 1240 du code civil, dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L'article 1383. ancien du code civil, devenu l'article 1241 du code civil, dispose que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. Il incombe à celui qui se prévaut de ces dispositions de rapporter la preuve d'une faute ou négligence, d'un préjudice et d'un lien de causalité. Le manquement du vendeur, allégué par l'acquéreur, à l'obligation de remise en état d'une installation classée relevant d'une obligation de police administrative sanctionnée pénalement, revêt le caractère d'une faute au sens de l'article 1382 du code civil, ainsi que l'a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 16 mars 2005, pourvoi n° 03-17.875, Bull. 2005, III, n° 67). M. [O] soutient avoir été privé de la jouissance de son bien pendant de nombreuses années au regard du retard dans les opérations de dépollution qui serait imputable à la société Gascogne Flexible. S'agissant de l'absence de rapports de la Socotec entre le 13 décembre 2007 et le 13 juin 2012 et entre le 31 août 2012 et le 20 février 2014, il convient de relever que cette société n'était pas la seule mandatée par la société Gascogne Laminates pour procéder à des travaux relatifs à la dépollution du site vendu à M. [O]. À la suite du rapport de la Socotec du 13 décembre 2007, il est justifié que la société Gascogne Laminates a mandaté la société Soléo services afin qu'elle procède à des travaux de récupération des hydrocarbures en phase libre. Le rapport de Soléo services versé aux débats mentionne qu'au cours de la phase 1, elle a posé, entre le 23 et le 25 avril 2008, neuf nouveaux piézomètres autour du piézomètre impacté (Pz3) afin de caractériser l'étendue de la pollution. Le rapport indique par ailleurs que « le site étant à l'époque dépourvu de clôtures et très fréquemment visité pour la récupération de métaux, aucune unité de traitement 24/24 n'a pas pu être installée ». Jusqu'au 31 juillet 2008, la société mandatée à procédé à l'écrémage ponctuel des hydrocarbures sur l'ensemble des piézomètres (entre 2 et 4 visites par mois) et au contrôle de révolution du panache dans le but de valider l'absence de migration d'hydrocarbures en dehors du site. Il est également justifié que la société Soléo services a mis en place un dispositif de traitement en 24 h/24, en juin 2010, suite de la sécurisation de l'ancienne usine, qui a fonctionné jusqu'au 20 décembre 2011. Les opérations ont été définitivement arrêtées en mars 2012. Entre les deux phases d'intervention de la société Soléo services, soit entre août 2008 et mai 2010, la société Gascogne Flexible explique avoir eu des difficultés à entrer en contact avec M. [O] afin qu'il sécurise le site et d'obtenir son accord pour l'installation du dispositif de récupération 24 h/24. La société Gascogne Flexible justifie avoir écrit en ce sens, le 4 novembre 2008 et le 29 janvier 2009, à un dénommé [L] [F] domicilié à [Localité 6] (94), dont elle indique qu'il avait été désigné par l'acquéreur comme étant son représentant en France. L'acte authentique de vente mentionne en effet que M. [O] est domicilié à Taïwan, et que l'acte lui avait été traduit en langue chinoise. Suite au retour de la lettre envoyée à [L] [F] le 29 janvier 2009, la société Gascogne Laminates a pris attache auprès du notaire ayant établi l'acte de vente afin de connaître la nouvelle adresse de [L] [F], et à défaut de connaître l'adresse de M. [O] à Taïwan. La réponse éventuelle du notaire n'est pas produite. Il est toutefois établi que l'adresse de M. [O] à Taïwan figurait sur l'acte authentique de vente, à laquelle la société Gascogne Laminates n'a jamais écrit. La société Gascogne Flexible a informé le préfet du Loiret de ses difficultés à entrer en contact avec M. [O] et, les services de la préfecture lui ont communiqué l'adresse figurant au cadastre, à savoir celle de la propriété de [Localité 4]. Les deux courriers adressés à M. [O] à [Localité 4] les 31 mars et 6 avril 2010 ont été retournés à l'expéditeur. Finalement, M. [C] [X], représentant M. [O] pour gérer le site de [Localité 4], a écrit à la société Gascogne Laminates le 26 avril 2010, pour lui indiquer que le site était désormais sécurisé et que les pompes pouvaient être installées en toute sécurité. M. [O] soutient que le vendeur a écrit à une personne, [L] [F], dont l'existence n'est pas établie, et que son propre domicile était situé à Taïwan. Il ne résulte pas des pièces versées aux débats qu'un dénommé [L] [F] soit intervenu à quelque titre que ce soit dans les relations entre les parties et la société Gascogne Flexible ne justifie nullement que M. [O] avait effectivement donné pouvoir de représentation à [L] [F] dont l'adresse serait celle à laquelle elle avait écrit. Surtout, la société Gascogne Flexible n'explique pas ce qui l'aurait empêché d'écrire directement à M. [O] à Taïwan, dont elle possédait l'adresse depuis la vente. Il s'ensuit que la société Gascogne Laminates devenue la société Gascogne Flexible a commis une faute ayant retardé le déroulement des opérations de dépollution qui ont été à l'arrêt entre août 2008 et mai 2010. La DREAL Centre a établi une visite du site le 21 juin 2012, et le rapport établi à la suite de celle-ci mentionne que depuis l'arrêt des opérations de Soléo services en mars 2012, l'exploitant étudiait les possibilités complémentaires de dépollution à mettre en 'uvre au niveau de la principale zone polluée. La Socotec a ainsi établi le 31 août 2012, une étude de vulnérabilité des milieux, prélèvements, mesures, observations et analyses sur les eaux souterraines et les eaux superficielles. La société Gascogne Laminates a continué à mandater des professionnels pour procéder aux opérations de dépollution. Ainsi, en février 2014, la Socotec a établi trois rapports relatifs au plan de gestion et portant sur un diagnostic complémentaire de la qualité des milieux, l'analyse des enjeux sanitaires, et un bilan coûts/avantages. Ces travaux ont donc été réalisés dans les mois qui précèdent la date de dépôt. Le rapport de la DREAL du 5 juillet 2012 invoqué par l'appelant mentionne les deux non-conformités suivantes : - « Non-conformité NC1 - Article R.512-39-1 du CE : l'exploitant n'a pas procédé à la coupure de l'alimentation électrique haute tension du site. Le poste de distribution alimenté électriquement en haute tension n'est pas ef'cacement protégé pour interdire ou limiter son accès contre les intrusions » ; - « Non-conformité NC2 - Article 13 de l'AM du 11/09/2003 modi'é : L'exploitant n'a pas pris les mesures appropriées pour obturer et combler le forage situé au nord-ouest du bâtiment principal ». La non-conformité NC1 est sans lien avec les opérations de dépollution du sous-sol et le rapport ne met en exergue aucune négligence de la société Gascogne Laminates. En effet, le rapport de la DREAL précise que l'exploitant a dès 2006 signé un devis établi par la société EDF et réglé la somme correspondante pour la mise hors tension du poste de distribution électrique haute tension du site. Cependant, la non-conformité a été relevée, car les documents produits à l'inspecteur des installations classées ne permettaient pas de justi'er d'une intervention d'EDF pour la mise hors d'exploitation du poste de distribution électrique haute tension du site. Il ne peut en être déduit une faute de la société Gascogne Laminates. La non-conformité NC2 établit quant à elle que la société Gascogne Laminates n'a pas respecté les dispositions de l'arrêté ministériel du 11 septembre 2003 portant application du décret n° 96-102 du 2 février 1996 et 'xant les prescriptions générales applicables aux sondage, forage, création de puits ou d'ouvrage souterrain soumis à déclaration. La société Gascogne Flexible ne fournit aucun élément permettant de justifier qu'en juin 2012, soit six ans après l'arrêt de l'exploitation du site, le forage n'ait toujours pas été rebouché. Le rapport de la DREAL mentionne également les remarques suivantes : - « Remarque R1 : Les déchets de type ferraille présents à l'angle nord-est du bâtiment principal doivent être évacués » ; - « Remarque R2 : L'exploitant doit retrouver les piézomètres Pz1, Pz4 et Pz5 » ; - « Remarque R3 : L'exploitant doit s'assurer du bon état physique des piézomètres du site conformément aux normes en vigueur » ; - « Remarque R4 : Les numéros des piézomètres doivent être inscrits sur les ouvrages » ; - « Remarque R5 : Le tube du piézomètre Pz2 doit disposer d'une cimentation en bon état ». La remarque R1 est sans lien avec les opérations de dépollution souterraine. Les autres remarques sont relatives aux investigations en cours afin d'évaluer la qualité des eaux souterraines, et établissent un défaut de contrôle et de surveillance de l'exploitant quant aux piézomètres destinés à contrôler la pollution des nappes souterraines. La DREAL a établi, le 28 mars 2017, un autre rapport suite à l'inspection du site, qui mentionne que la non-conformité NC1 du rapport de 2012 est levée, de même que les remarques R1 et R2. En revanche, l'inspecteur des installations classées a de nouveau constaté l'absence de comblement du puits de forage (non-conformité NC2) pour laquelle la société Gascogne Flexible ne produit aucune justification quant au défaut de réalisation de ces travaux qui auraient dû être réalisés dès 2006, étant précisé que ce puits de forage est susceptible de générer des pollutions des eaux souterraines, ainsi que le relève la DREAL dans son courrier du 3 mai 2017. Le rapport mentionne également : « En mars 2012, les opérations de traitement de la nappe alluviale ont été arrêtées pour cause de limite technique. Un phénomène de relargage a cependant été observé par la suite. Aucune surveillance de la qualité des eaux souterraines n'a été effectuée depuis 2014. Elle a repris en novembre 2016, suite à la demande de l'inspection des installations classées lors de la réunion du 4/10/2016 avec l'exploitant. ['] Un hydrogéologue agréé, Mme [B], a réalisé une première visite terrain le 10 janvier 2017 en présence d'un représentant d'[V] [D], assistance à maîtrise d'ouvrage pour le compte de Gascogne. La visite n'a pas permis de retrouver l'ensemble des piézomètres. L'inspection du 23/03/2017 s'est déroulée en présence de Mme [B], a'n de retrouver tous les piézomètres et de préciser ses attentes, quant aux investigations complémentaires demandées ». Cette inspection a donné lieu à de nouvelles remarques et au constat de non-conformités : - « Les piézomètres ne sont toujours pas tous signalés correctement (marquage à la bombe sur béton ou capot). Remarque 1 : Les numéros des piézomètres doivent être inscrits sur les ouvrages de manière lisible » ; - « Le Pz2 n'a pas été retrouvé. Demande 1 : L'exploitant doit retrouver le Pz2 en justifier auprès de l'inspection des installations classées de son état » ; - « De nombreux piézomètres de suivi ont été réalisés sur le site par la Socotec puis Soléo au gré des études et des traitements mis en place. ['] Demande 3 : Les piézomètres qui ne feront pas partie du réseau de surveillance des eaux souterraines doivent être comblés dans les meilleurs délais conformément à l'article 13 de l'AM du 13/09/2003 et les justificatifs de travaux réalisés envoyés à l'inspection des installations classées » ; - non-conformité NC3 : « Les 4 nouveaux ouvrages implantés (PzA, PzB, PzC, PzD) n'ont pas fait l'objet de déclaration préalable » ; - non-conformité NC4 : « La plupart des piézomètres du site ne sont pas sécurisés. Les piézomètres, à l'exception des Pz4 et Pz6, sont au ras du sol. Ils ne sont pas équipés de couvercles étanches empêchant toute contamination des eaux. ['] Les piézomètres ne sont surélevés avec margelles béton conformément à l'article 8 de l'arrêté du 11 septembre 2003 » ; - « Le puits non rebouché, l'existence d'une zone excavée pour effectuer des brûlis de végétaux, les piézomètres non sécurisés, la pollution des sols et des eaux souterraines en place constituent des risques non maîtrisés sur le site. Concernant ce dernier point, l'hydrogéologue agréé a demandé l'installation de 4 « couples » de piézomètres aux 4 points cardinaux du site. Pour chaque couple, un piézomètre est destiné à capter la nappe de surface et l'autre celle captive. Ce dispositif permettra de statuer définitivement sur le contexte hydrogéologique du site et la pertinence du traitement et l'emplacement des piézomètres proposés par Biogénie et Socotec. La fosse toutes eaux du système d'assainissement n'a pas été vidangée et mise en sécurité. Demande 4 : L'exploitant doit mettre en sécurité le système de traitement des eaux usées et les justificatifs de travaux réalisés envoyés à l'inspection des installations classées. NC5 : L'exploitant n'a pas placé le site dans un état qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L531-1 du code de l'environnement (existence d'une zone excavée pour effectuer des brûlis des végétaux, pollution des sols et des eaux souterraines) ». Il résulte de ce rapport de la DREAL établi cinq ans après le précédent, que la société Gascogne Laminates ne s'est pas totalement conformée aux remarques qui lui avaient été formulées en 2012 et qu'elle a fait preuve de négligence dans le suivi des eaux souterraines (défaut de signalisation ou de sécurisation des piézomètres ; perte de piézomètres ; défaut de comblement du puits et des piézomètres non utilisés ; piézomètres implantés sans déclaration préalable). Il résulte de ce rapport de la DREAL que la société Gascogne Laminates a commis de nombreux manquements à ses obligations dans le cadre de la dépollution du site constituant une installation classée, lequel n'était toujours pas remis en état 11 ans après la cessation de l'exploitation. Dans un rapport final du 12 décembre 2017, l'hydrogéologue désigné par la DREAL a notamment préconisé un diagnostic de sol complémentaire au motif que la partie Nord, Nord-Ouest du site n'avait pas fait l'objet d'investigations de sol malgré les zones de dépôt visibles sur les photographies aériennes anciennes. Suivant arrêté du 22 juin 2018, le préfet du Loiret a imposé des prescriptions complémentaires à la société Gascogne Laminates dans le cadre de la cessation d'activité du site de [Localité 4], en relevant notamment « qu'en dépit des rappels à la réglementation adressés à l'exploitant l'inspection des installations classées les 21 juin 2012, 11 juin 2014, 16 mars 2015 et 11 janvier 2016, l'usage futur du site n'a pas été défini, conformément à l'article R.512-39-2 du code de l'environnement » et que les visites de la DREAL de 2012 et de 2017 ont permis de constater que l'exploitant n'avait pas placé le site dans un état tel qu'il ne puisse pas porter aux intérêts mentionnés à l'article L.511-1 du code de l'environnement, à savoir la commodité du voisinage, la santé, la sécurité, la salubrité publiques, l'agriculture, la protection de la nature, de l'environnement et des paysages, l'utilisation rationnelle de l'énergie, la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique. La société Gascogne Flexible soutient qu'elle était dépendante des recommandations de la DREAL et des décisions du Préfet pour la remise en état du site. Cependant, il convient de relever que le préfet n'a imposé des prescriptions complémentaires à l'exploitant qu'en raison de sa carence à remettre le site en état. En effet, aux termes de l'article L.512-12-1 du code de l'environnement, dans sa version en vigueur du 14 mai 2009 au 9 décembre 2020, lorsque l'installation soumise à déclaration est mise à l'arrêt définitif, l'exploitant place le site dans un état tel qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et qu'il permette un usage futur comparable à la dernière période d'activité de l'installation. Il en informe le propriétaire du terrain sur lequel est située l'installation ainsi que le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'urbanisme. L'exploitant doit donc remettre le site en état spontanément et sans attendre des injonctions de l'autorité préfectorale, afin qu'il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L.511-1 du code de l'environnement, et en l'espèce, la société Gascogne Laminates a manqué à cette obligation au moins jusqu'à l'arrêté préfectoral du 22 juin 2018. Cet arrêté a en outre prescrit un échéancier précis que la société Gascogne Laminates n'a pas pleinement respecté. Ainsi, alors que l'exploitant devait transmettre la proposition de l'usage futur du site au maire de la commune dans un délai d'un mois à compter de la notification de l'arrêté réalisée le 26 juin 2018, cette diligence n'a été accomplie que le 26 novembre 2018. Il convient en outre de relever que la société Gascogne Laminates a indiqué au maire de la commune de [Localité 4] et au préfet du Loiret, au titre de l'usage futur du site, que celui-ci était uniquement destiné à recevoir des établissements industriels, alors qu'elle savait que le projet de M. [O] était d'implanter des studios de cinéma ainsi qu'il est expressément mentionné dans le rapport établi par Socotec le 13 décembre 2007 et annexé à l'acte authentique de vente. De même, l'exploitant devait transmettre au préfet, dans un délai de trois mois à compter de la notification de l'arrêté, les justificatifs de comblement de puits, alors que cette opération n'a été réalisée, suivant le rapport de la société Biogénie, que le 24 janvier 2019. Ce n'est qu'à l'issue de trois années supplémentaires après l'arrêté préfectoral du 22 juin 2018, que le préfet du Loiret a accordé l'arrêt du traitement de la pollution, par un courrier du 8 juillet 2021 imposant toutefois la poursuite de la surveillance des eaux souterraines sur les ouvrages restants tout en continuant la mesure de 'ottants. Il résulte donc de l'ensemble de ces considérations que la société Gascogne Laminates devenue la société Gascogne Flexible a commis des fautes ayant causé l'indisponibilité prolongée du bien immobilier vendu à M. [O] au regard de l'interdiction d'accès au site et de la pollution existante. Sur le préjudice subi par M. [O] Moyens des parties L'appelant soutient qu'il a subi un préjudice en réglant des taxes foncières pendant 12 années sans qu'il soit réellement propriétaire ; que la société Gascogne Flexible doit donc être condamnée à lui régler la somme de 205 718 euros représentant 12 ans de taxes foncières ; que le 21 mars 2022, il a vendu son bien pour un prix de 615 000 euros soit une moins-value de 231 000 euros ; que cette moins-value est due au fait que l'acquéreur doit encore subir des travaux pendant un temps indéterminé, de sorte qu'elle constitue un préjudice devant être indemnisé par la société Gascogne Flexible ; que pour pouvoir vendre son bien, il a dû le faire expertiser pour une somme restant à sa charge de 25 000 euros, de sorte que ce préjudice doit également être indemnisé. Les intimées répliquent que la société Gascogne Flexible n'a jamais été mise en demeure, en application de l'article 1146 du code civil, d'effectuer les opérations de dépollution du site avant la lettre recommandée avec accusé de réception qui lui a été transmise le 24 novembre 2016, de sorte qu'aucun dommage et intérêt ne saurait être dû dans l'intervalle ; que la taxe foncière ne saurait constituer un préjudice indemnisable, certain et direct puisque le propriétaire est nécessairement redevable de cet impôt ; que la cour relèvera en outre que M. [O] ne justifie ni de l'intégralité des avis d'imposition depuis l'acquisition du site ni de leur paiement effectif auprès du Trésor Public ; que la demande indemnitaire au titre de la moins-value subie lors de la revente du bien immobilier s'analyse en une perte de chance laquelle ne peut être égale au bénéfice que M. [O] aurait retiré de la survenue d'une vente au prix espéré ; que rien ne vient démontrer que cette moins-value est imputable à la durée de dépollution du site sachant que l'arrêt du traitement a été accordé par Mme la préfète le 8 juillet 2021 soit bien avant la signature de l'acte de cession ; que la surveillance des eaux ordonnée est protectrice des intérêts de l'acquéreur ; que M. [O] a acquis un site nécessitant une dépollution, situé dans la zone UI qui ne peut pas corrélativement accueillir tout type de construction mais tout au contraire est destiné à recevoir notamment des établissements industriels et commerciaux ; que M. [O] ne peut donc prétendre que cette pollution qui n'existe plus puisque l'arrêt de son traitement a été ordonnée, est à l'origine du prix de vente qu'il a lui-même fixé ; qu'il n'existe donc aucune moins-value imputable de manière exclusive, certaine et directe à la société Gascogne Flexible ; que plusieurs facteurs, auxquels la société Gascogne Flexible est étrangère, peuvent expliquer le prix de cession et notamment la destination des locaux, l'état du marché, le choix de la date de revente, la volonté de M. [O] de céder au lieu d'attendre une reprise du marché ; qu'il en est de même concernant l'expertise excipée par M. [O] dont il a fait choix préalablement à la cession. Réponse de la cour En l'absence d'annulation ou de résolution de la vente, le paiement des taxes foncières, conséquence de la qualité de propriétaire, ne constitue pas un préjudice indemnisable. En effet, même en l'absence de faute commise par la société Gascogne Flexible, M. [O] était tenu de régler les taxes foncières afférentes à la propriété acquise. La demande de remboursement des taxes foncières sera donc rejetée. M. [O] a revendu l'ensemble immobilier situé à [Localité 4] le 21 mars 2022 pour le prix de 615 000 euros, après que le préfet du Loiret ait autorisé l'arrêt du traitement de la pollution, lequel est intervenu en octobre 2021. La note de synthèse du 1er septembre 2022 de la société Iddea, relatif au suivi du protocole d'arrêt du traitement « campagne du 17.08.22 T0 + 12 mois ». mentionne notamment : « D'après les mesures de produit, la phase 'ottante identi'ée dans les eaux souterraines avant travaux a été purgée dans sa totalité lors du traitement. Lors des campagnes réalisées depuis le 31.08.2021, il est constaté une très faible réalimentation au droit des ouvrages PzS5 et PzD avec une variation d'épaisseur entre les campagnes. La dernière campagne du 17.08.2022 montre un niveau de flottant de 10 mm au droit de PzD, et un niveau de 20 mm au droit de PzS5. Seuls ces deux ouvrages présentent une épaisseur de 'ottant mesurable. Au regard des faibles épaisseurs de produit mesurées, il n'a pas été possible techniquement de le purger. Après 1 an de suivi, aucune réalimentation en produit n'est constatée au droit des autres ouvrages ». Cette note établit que la totalité de la phase flottante d'hydrocarbures avait été pompée et qu'il y existait une très faible réalimentation des eaux souterraines au droit de seulement deux piézomètres. L'acte authentique de vente conclu le 21 mars 2022 entre M. [O] et la société Hevy rappelle les déclarations de la société Gascogne Laminates lors de la vente de 2008 sur l'état du site, telles que précédemment relatées. M. [O] y a ajouté les déclarations suivantes : « Le vendeur déclare qu'aux termes d'un arrêté préfectoral en date du 22 juin 2018 demeuré ci-annexé, le préfet a imposé des prescriptions complémentaires à la société Gascogne Laminates. Par courriel en date du 1er mars 2022 demeuré ci-annexé la préfecture - service Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement Centre-Val de Loire a indiqué « que les travaux ont été menés en matière de dépollution et de surveillance. Sur la base du rapport circonstancié d'un hydrogéologue expert indépendant se prononçant favorablement sur l'arrêt du traitement de la pollution, conformément aux dispositions de l'article 5.5 de l'arrêté du 22 juin 2018, l'arrêt du traitement a été accordé par Madame la Préfète du Loiret. L'exploitant a été informé par courrier. Cet arrêt doit suivre le protocole d'arrêt proposé dans le cadre de sa demande d'arrêt. À noter que des travaux devaient encore être menés (notamment comblement de certains piézomètres) pour lesquels une confirmation reste à apporter. Une surveillance des eaux souterraines est maintenue au droit du site. En cas de manifestation d'un effet rebond conséquent, le traitement pourra être repris ». Eu égard au courriel susvisé, l'acquéreur déclare avoir été averti par le notaire soussigné que dans le cadre de cette surveillance, il lui appartiendra d'assurer aux autorités compétentes un droit de passage et d'accès au site pendant la durée de cette surveillance. Par ailleurs, conformément aux dispositions de l'article L.125-6 du code de l'environnement le vendeur informe l'acquéreur que le bien a fait également l'objet d'un secteur d'information sur les sols (SIS), suivant arrêté en date du 24 juin 2020 demeuré ci-annexé. À cet égard, l'acquéreur est informé qu'en cas de dépôt d'une demande de permis de construire ou d'aménagement en lotissement, il devra être joint à ladite demande, une attestation établie par un bureau d'études certi'é dans le domaine des sites et sols pollués, garantissant la réalisation d'une étude de sols et sa prise en compte dans la conception du projet (article R. 431-16 du code de l'urbanisme). Cette attestation (dite ATTES) devra attester de la prise en compte d'une étude de sols définissant les mesures de gestion à mettre en 'uvre pour assurer la compatibilité entre l'usage futur et l'état des sols ». Il convient de relever qu'en 2008, M. [O] a acquis un site dont la pollution était connue et pour lequel des opérations de dépollution des eaux souterraines étaient encore en cours. En 2022, M. [O] a revendu le site après réalisation de l'ensemble des opérations de dépollution des eaux souterraines et des sols, l'arrêt du traitement de dépollution ayant été autorisé par le préfet du Loiret. En conséquence, le site revendu par M. [O] est en meilleur état que lors de son acquisition auprès de la société Gascogne Laminates, de sorte qu'il est mal fondé à prétendre que les fautes de celles-ci précédemment relatées qui n'ont conduit qu'à retarder l'achèvement des opérations de dépollution sont en lien avec le préjudice allégué de moins-value lors de la revente du site. Si des mesures de surveillance étaient encore à effectuer, raison pour laquelle des piézomètres étaient encore présents sur le site, ces opérations sont sans commune mesure avec les opérations de dépollution des eaux souterraines encore en cours lors de l'acquisition de l'ensemble immobilier par M. [O], lesquelles ont nécessité l'interdiction du site à toute personne. De même, l'arrêté préfectoral de 2020, classant le site dans un secteur d'information sur les sols, en application de l'article L.125-6 du code de l'environnement, ne permet pas d'établir que l'état du site était dans une situation plus défavorable qu'en 2008, étant précisé que ces dispositions du code de l'environnement résultent de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, postérieure à la vente entre la société Gascogne Laminates et M. [O]. En outre, M. [O] ne produit aucune évaluation objective du prix de l'ensemble immobilier tant en 2008 que lors de sa revente en 2022, permettant d'éclairer la juridiction sur le lien entre le prix fixé lors de la vente et l'état du bien, étant rappelé que le prix de vente est librement fixé par les parties d'un commun accord. Il n'est donc pas établi que le préjudice financier allégué soit en lien avec les fautes imputées à la société Gascogne Laminates devenue la société Gascogne Flexible. L'acte authentique de vente du 21 mars 2022 comporte une partie expertise ainsi rédigée : « Préalablement à la signature de l'avant-contrat, l'agence Davimmo expertise dont le siège est situé à [Adresse 5] a été mandatée par le vendeur a'n d'établir une expertise portant sur l'ensemble du site industriel. Le vendeur requiert au notaire soussigné de régler directement auprès de ladite agence, les honoraires liés à cette expertise, d°un montant de vingt-cinq mille euros (25 000,00 EUR) taxe sur la valeur ajoutée incluse. Cette somme sera déduite du prix de vente disponible revenant au vendeur ». L'acte de saisine du cabinet d'expertise et le rapport établi par celui-ci ne sont pas produits aux débats. Il résulte de l'acte de vente que M. [O] a lui-même mandaté le cabinet d'expertise, sans qu'il soit mentionné qu'il s'agissait d'une exigence de l'acquéreur éventuel. M. [O] n'explique nullement le lien entre cette expertise avant la vente et les fautes imputées à la société Gascogne Laminates qui n'ont conduit qu'à causer un retard dans l'achèvement des opérations de dépollution. L'appelant ne sollicite pas l'indemnisation d'un préjudice en lien avec les fautes de la société Gascogne Laminates devenue la société Gascogne Flexible, tel un préjudice de jouissance, de sorte qu'il ne peut qu'être débouté de l'ensemble de ses demandes d'indemnisation. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [O]. La demande en garantie formée par M. [O] à l'encontre de la société Gascogne SA est donc sans objet. Sur les dispositions accessoires M. [O] n'ayant pas interjeté appel à l'encontre de la société Socotec environnement, il ne peut être fait droit à sa demande tendant à annuler la disposition le condamnant à verser 2 500 euros à cette société sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ladite société n'ayant pas été appelée à l'instance d'appel. Compte tenu de la solution donnée au litige, il y a lieu de condamner M. [O] aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, mais il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions critiquées ; Y AJOUTANT : CONDAMNE M. [O] aux entiers dépens d'appel ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que Maître Garnier pourra recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision. Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT