Cour d'appel, 24 septembre 2024. 23/01117

[N] [W] épouse [K] [G] [R] [K] [G] C/ [L] [I] [F] [B] [H] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère chambre civile ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2024 N° RG 23/01117 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GID5 MINUTE N° Décision déférée à la Cour : jugement du 03 août 2023, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 11-23-000453 APPELANTS : Madame [N] [A] [Y] [W] épouse [K] [G] née le 22 Septembre 1959 à [Localité 8] (21) [Adresse 2] [Localité 4] Monsieur [R] [Z] [T] [K] [G] né le 09 Novembre 1960 à [Localité 7] (21) [Adresse 5] [Localité 3] représentés par Me Céline PIZZOLATO, membre de la SCP D'AVOCATS PIZZOLATO - CHATRIOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 73 INTIMÉS : Madame [L] [I] née le 02 Juillet 1995 à [Localité 7] (21) [Adresse 1] [Localité 7] Monsieur [F] [U] [B] [H] né le 19 Septembre 1990 à [Localité 6] (Arménie) [Adresse 1] [Localité 7] non représentés COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 11 juin 2024 en audience publique devant la cour composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Leslie CHARBONNIER, Conseiller, Bénédicte KUENTZ, Conseiller, Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2024, ARRÊT : rendu par défaut, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte sous signature privée du 23 février 2017, Mme [X] [K] [G] a donné à bail à Mme [L] [I] et M. [F] [B] [H], avec prise d'effet au 1er mars 2017, un appartement non meublé situé au [Adresse 1], pour un loyer de 560 euros, outre 135 euros de provisions sur charges. Le 30 janvier 2021, Mme [X] [K] [G] est décédée et a laissé pour héritiers ses enfants, Mme [N] [W] née [K] [G] et M. [R] [K] [G]. Par acte du 8 décembre 2021, les bailleurs ont fait délivrer à Mme [I] et M. [B] [H] un congé aux fins de vente pour le 28 février 2023. Le même jour, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires, portant sur un arriéré de loyers et de charges, arrêté au mois de décembre 2021 inclus, de 6 944,82 euros. Par acte du 10 mai 2023, Mme [W] et M. [K] [G] ont fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection de Dijon afin de voir déclarer valable le congé pour vendre délivré à ces derniers le 8 décembre 2021, constater que le bail est résilié de plein droit depuis le 28 février 2023, et ordonner l'expulsion sans délai de Mme [I] et M. [B] [H] et de tout occupant de leur chef. Il était en outre sollicité la condamnation in solidum de Mme [I] et M. [B] [H] au paiement de la somme de 5 057,82 euros au titre des loyers et charges dus au 28 février 2023, d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux sur la base du loyer dû et des charges conventionnelles révisables conformément au bail, outre la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. A l'audience du 17 juillet 2023, les demandeurs ont maintenu leurs prétentions initiales et ont actualisé leur demande au titre de l'arriéré locatif à la somme de 7 837,82 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2023. Par jugement réputé contradictoire du 3 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a : - condamné solidairement Mme [I] et M. [B] [H] à payer à Mme [W] et à M. [K] [G] la somme de 7 837,82 euros (selon décompte arrêté au 30 juin 2023 incluant le loyer de juin), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2023, date de l'assignation, - débouté Mme [W] et M. [K] [G] de leurs demandes tendant à déclarer valable le congé pour vendre, à constater la résiliation du bail, à ordonner l'expulsion de Mme [I] et M. [B] [H] et à condamner les mêmes au paiement d'une indemnité d'occupation, - condamné in solidum Mme [I] et M. [B] [H] à verser à Mme [W] et à M. [K] [G] une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum Mme [I] et M. [B] [H] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 décembre 2021, - rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. Selon déclaration du 29 août 2023, Mme [W] et M. [K] [G] ont relevé appel de cette décision en ce qu'elle les a déboutés de leur demande tendant à déclarer valable le congé pour vendre, à constater la résiliation du bail, à ordonner l'expulsion des locataires et à condamner ces derniers au paiement d'une indemnité d'occupation. Aux termes de conclusions notifiées le 24 novembre 2023, Mme [W] et M. [K] [G] demandent à la cour, au visa des articles 1231-6, 1231-7 et 1728 du code civil, des articles 7, 10, 11, 15 II et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-8, R. 411-1 à R. 442-1 du code des procédures civiles d'exécution, de : - les dire et juger recevables et fondés en leurs demandes, En conséquence, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes tendant à déclarer valable le congé pour vendre, à constater la résiliation du bail, à ordonner l'expulsion de Mme [I] et M. [B] [H], et à condamner les mêmes au paiement d'une indemnité d'occupation, Statuant à nouveau, A titre principal, - dire et juger que le congé pour vendre délivré le 8 décembre 2021 à Mme [I] et M. [B] [H] est valable, En conséquence, - déclarer valable au fond et en la forme le congé pour vendre délivré le 8 décembre 2021 à Mme [I] et M. [B] [H] pour le 28 février 2023, - constater que le bail de Mme [I] et M. [B] [H] est résilié de plein droit depuis le 28 février 2023, - ordonner l'expulsion sans délai de Mme [I] et M. [B] [H] et de tout occupant de leur chef de l'appartement sis [Adresse 1] à [Localité 7], avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, - dire qu'à défaut de libération spontanée des lieux loués, le bailleur est autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [I] et de M. [B] [H], - dire que le commandement d'avoir à quitter les lieux sera délivré en même temps que la signification de la décision à intervenir, - fixer et condamner in solidum Mme [I] et M. [B] [H] à payer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux sur la base du loyer dû et des charges conventionnelles révisables conformément au bail, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, A titre subsidiaire, - constater que le bail de Mme [I] et M. [B] [H] est résilié de plein droit en application de la clause résolutoire contenue au contrat depuis le 9 février 2022, - ordonner l'expulsion sans délai de Mme [I] et M. [B] [H] et de tout occupant de leur chef de l'appartement sis [Adresse 1] à [Localité 7], avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, - dire qu'à défaut de libération spontanée des lieux loués, le bailleur est autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [I] et de M. [B] [H], - dire que le commandement d'avoir à quitter les lieux sera délivré en même temps que la signification de la décision à intervenir, - fixer et condamner in solidum Mme [I] et M. [B] [H] à payer une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux sur la base du loyer dû et des charges conventionnelles révisables conformément au bail, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, En tout état de cause, - condamner in solidum Mme [I] et M. [B] [H] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum Mme [I] et M. [B] [H] aux dépens et aux frais de mise à exécution, qui comprendront le coût du commandement du 8 décembre 2021 de 238,88 euros, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Par acte du 28 novembre 2023 remis à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [W] et M. [K] [G] ont fait signifier leur déclaration d'appel et leurs conclusions à Mme [I] et à M. [B] [H]. Ces derniers n'ont pas constitué avocat. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des appelants pour un exposé complet de leurs moyens. La clôture de la procédure a été prononcée par une ordonnance du 23 mai 2024. MOTIFS Sur la validité du congé pour vendre Le contrat de bail sous signature privée du 23 février 2017, portant sur un local d'habitation vide, mentionne une durée initiale de location d'un an à compter du 1er mars 2017, sans toutefois préciser les raisons professionnelles ou familiales justifiant la nécessité pour le bailleur de reprendre ces locaux avant l'expiration du délai de trois ans fixé par l'article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. C'est en conséquence à juste titre que le juge des contentieux de la protection a retenu que, le bailleur ne pouvant valablement se prévaloir des dispositions de l'article 11 de cette même loi permettant de déroger à la durée légale minimale de location, le contrat liait les parties pour une durée de trois ans. Le bail expirait ainsi le 29 février 2020, puis a été tacitement reconduit le 1er mars 2020 jusqu'au 28 février 2023. Au cours du bail reconduit, Mme [W] et M. [K] [G] ont fait délivrer à Mme [I] et M. [B] [H], le 8 décembre 2021, un congé aux fins de vente fondé sur l'article 15 de la loi du 6 juillet 1987, qui dispose : 'I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas d'acquisition d'un bien occupé : - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; - lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. [...] II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. [...]' Pour considérer que ce congé était nul, en application de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, le juge des contentieux de la protection a considéré que les consorts [W]-[K] [G], qui avaient hérité du bien le 30 janvier 2021, alors que le terme du contrat de location en cours intervenait moins de trois ans plus tard, ne pouvaient donner congé au locataire qu'au terme de la première reconduction tacite du contrat de location en cours, soit le 28 février 2026. Toutefois, ainsi que justement souligné par les appelants, les dispositions relatives aux congés délivrés par les bailleurs ayant acquis un bien occupé visent exclusivement les bailleurs ayant acquis à titre onéreux l'immeuble occupé. Il n'y a en revanche pas lieu de faire application de ce texte, dont l'objectif est de protéger les locataires de mutations à but spéculatif, aux biens transmis par voie successorale ou par libéralité. Ainsi, le congé notifié par les consorts [W]-[K] [G] le 8 décembre 2021, soit plus de 14 mois avant la date de renouvellement du bail, respecte bien les conditions de préavis imposées par la loi. Les conditions de forme dudit congé ayant également été respectées, il convient de considérer que celui-ci a été valablement délivré, et qu'il doit produire tous ses effets. Sur les effets du congé En l'absence de justification d'une décision de Mme [I] et de M. [B] [H] d'acheter le logement, ceux-ci sont déchus, par l'effet du congé délivré le 8 décembre 2021, de tout titre d'occupation du bien depuis le 28 février 2023. Mme [I] et M. [B] [H] étant devenus occupants sans droit ni titre, ils seront tenus de libérer les lieux loués. A défaut, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu'à celle de toute personne présente de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. L'obligation de Mme [I] et de M. [B] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation du bien, trouve par ailleurs à s'appliquer à compter de la date d'effet du congé, soit le 28 février 2023. L'indemnité d'occupation mensuelle due par les intimés sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu'ils auraient payé en cas de poursuite du bail, révisable selon les dispositions contractuelles. Il sera relevé que le jugement du 3 août 2023, qui n'est pas critiqué sur ce point, a condamné les locataires au paiement d'une somme de 7 837,82 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au 30 juin 2023 incluant le mois de juin. Cette somme correspondant à l'arriéré de loyers et de charges dus au 28 février 2023, et aux indemnités d'occupation dues entre le 1er mars 2023 et le 30 juin 2023, Mme [I] et M. [B] [H] seront condamnés, en sus, au paiement des indemnités d'occupation dues à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à leur sortie effective et définitive des lieux. Sur les frais de procès Les dispositions du jugement dont appel ayant statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile ne sont pas critiquées. Les intimés seront tenus in solidum aux dépens de la procédure d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par Mme [W] et M. [K] [G] en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans les limites de sa saisine, Infirme les dispositions critiquées du jugement dont appel, Statuant à nouveau et ajoutant, Déclare valable le congé pour vendre délivré le 8 décembre 2021 à Mme [L] [I] et M. [F] [B] [H] pour le 28 février 2023, Constate en conséquence que le bail consenti le 23 février 2017 à Mme [L] [I] et M. [F] [B] [H] sur l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7] est résilié depuis le 28 février 2023, Ordonne à Mme [L] [I] et M. [F] [B] [H] de libérer les lieux, Dit qu'à défaut de départ volontaire, Mme [N] [K] [G] épouse [W] et M. [R] [K] [G] pourront faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [I] et de M. [F] [B] [H], ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après leur avoir signifié un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Rappelle, s'agissant des meubles laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Fixe l'indemnité d'occupation due par Mme [L] [I] et M. [F] [B] [H] à un montant égal au loyer et aux charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable selon les dispositions contractuelles, Condamne solidairement Mme [L] [I] et M. [F] [B] [H] à payer à Mme [N] [K] [G] épouse [W] et M. [R] [K] [G] ladite indemnité d'occupation, à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, Condamne in solidum Mme [L] [I] et M. [F] [B] [H] aux dépens de la procédure d'appel, Condamne in solidum Mme [L] [I] et M. [F] [B] [H] à payer à Mme [N] [K] [G] épouse [W] et M. [R] [K] [G] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le Greffier, Le Président,