Texte intégral
N° RG 20/07418 -N°Portalis DBVX-V-B7E-NKCU
Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON
Au fond du 04 décembre 2020
RG : 11-20-0014
S.A. IN'LI AURA
C/
[X]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 13 Septembre 2023
APPELANTE :
Société IN'LI AURA, société au capital de 160 110 919,80 €, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Marie-josèphe LAURENT de la SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocat au barreau de LYON, toque : 768
INTIMÉE :
Mme [K] [X]
née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 5] (69)
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Olivier COSTA de la SELARL BISMUTH AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : T.88
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Date de clôture de l'instruction : 14 Septembre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Juin 2023
Date de mise à disposition : 13 Septembre 2023
Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Karen STELLA, conseiller
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Par actes du 9 août 2012, la SA In'Li Aura a donné en location à [K] [X] un local à usage d'habitation ainsi qu'un parking situés au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 470,49 euros pour le logement et de 48 euros pour le parking, outre provisions sur charges de 55 euros pour l'appartement et 5 euros pour le parking.
Ce logement est conventionné et Madame [X] bénéficiait d'une aide personnalisée au logement versée à la bailleresse par la Caisse d'allocations famialiales. La locataire s'acquittait dès lors de la part résiduelle.
Par acte d'huissier du 8 novembre 2019, la SA In'Li Aura a fait commandement à [K] [X] de payer la somme principale de 2 516,98 euros outre 7,80 euros d'intérêts.
Par acte d'huissier du 31 janvier 2020 la SA In'Li Aura a fait assigner sa locataire devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir constater la résiliation des baux, autoriser à procéder à l'expulsion de la locataire, d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 283,65 euros outre les loyers et charges ou indemnités d'occupation dus au jour de l'audience, outre les intérêts au taux légal, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, et d'une somme de 450 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.
La créance locative a été actualisée à l'audience à la somme de 2 921,35 euros arrêtée au 5 octobre 2020, incluant l'échéance de septembre 2020.
La défenderesse a sollicité du tribunal de bien vouloir dire que la SA In'Li Aura a fait preuve de mauvaise foi à son égard, que le commandement de payer signifié le 8 novembre 2019 est nul et en conséquence de rejeter la demande tenant au constat de la cause résolutoire du bail ainsi que le reste des demandes formulées à son encontre.
Subsidiairement, elle lui a demandé de lui accorder des délais de paiement pendant 36 mois, de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais et laisser les dépens à la charge de la demanderesse.
Par jugement du 4 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a :
dit que le commandement de payer du 8 novembre 2019 est nul ;
débouté en conséquence la SA In'Li Aura de sa demande en constat d'acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation ;
condamné [K] [X] à payer à la SA In'Li Aura la somme de 2921,35 euros arrêtée au 5 octobre 2020 incluant l'échéance de septembre 2020 avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
autorisé [K] [X] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants dus, au moyen de 29 mensualités d'un montant de 100 euros chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,
précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,
dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, la totalité des sommes restant dues, principal et intérêts, deviendra 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible,
invité la SA In'Li Aura à mettre en place avec ses locataire des plans d'apurement à l'amiable quand cela est manifestement possible,
débouté la SA In'Li Aura de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
dit n'y avoir lieu à revenir sur le principe de l'exécution par provision des décisions de première instance,
condamne [K] [X] aux dépens, en ce non compris le commandement de payer du 8 novembre 2019.
Sur la validité du commandement de payer : le juge retenu que le commandement de payer ne permet manifestement pas à la locataire de vérifier la réalité et l'étendue de la dette car il n'y figure ni de solde à zéro, ni les règlements qu'elle a effectués sur la période visée, et que le point de départ des intérêts réclamés n'est pas précisé.
Sur le montant de l'arriéré locatif : le juge n'a pas retenu la mauvaise foi du bailleur.
Il a estimé que la locataire avait les ressources pour apurer l'arriéré locatif, lequel s'explique par la suspension du versement des prestations par la caisse d'allocations familiales ce qui justifie de lui accorder des délais de paiement.
Appel a été interjeté de toutes les dispositions qui lui sont défavorables par le conseil de la SA In'Li Aura par déclaration électronique du 28 décembre 2020.
Suivant les dernières conclusions n°5 notifiées par RPVA le 15 juillet 2022, la SA In'Li Aura demande à la Cour de :
infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la nullité du commandement de payer signifié le 8 novembre 2019 et l'a privé de tout effet,
débouter [K] [X] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions.
En conséquence, statuant à nouveau sur ces points :
constater la validité du commandement de payer signifié le 8 novembre 2019 ;
constater que la clause résolutoire est acquise depuis le 9 janvier 2020 ;
constater que [K] [X] est occupante sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 4] depuis cette date ;
ordonner l'expulsion de [K] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ;
condamner [K] [X] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations comme si le bail s'était poursuivi à compter de sa résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l'établissement d'un procès-verbal d'expulsion ;
la condamner aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 4 décembre 2019 et le coût de sa notification au service de la Préfecture ;
le confirmer pour le surplus.
Y ajoutant :
prendre acte de l'actualisation de sa créance à la somme de 2 549,35 euros arrêtée au 12 juillet 2022 échéance de juin incluse, et condamner [K] [X] au paiement de cette somme ;
la condamner à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
la condamner aux entiers dépens d'appel.
La bailleresse fait notamment valoir que :
Le commandement signifié le 8 novembre 2019 comprend l'ensemble des éléments cités par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, y compris le décompte de la dette. Le décompte a bien été signifié avec le commandement de payer.
Le tribunal a ajouté une condition supplémentaire non prévue par les textes car il a déclaré nul le commandement de payer au motif que le décompte ne remonterait pas à l'origine de la dette, une telle obligation ne figurant nulle part. Si la Cour estime que le commandement est nul, il ne s'agit que d'une nullité de forme qui exige la preuve d'un grief au sens de l'article 114 du Code de procédure civile. Or,la prétendue nullité n'a causé aucun grief à la locataire car elle a pu valablement faire valoir une défense au fond et être représentée par un conseil.
Sur les conséquences de la validité du commandement à payer : les causes du commandement de payer n'ont pas été apurées dans le délai de 2 mois. Ainsi la clause résolutoire est acquise et la locataire est occupante sans droit ni titre depuis cette date. La Cour doit faire procéder à son expulsion et la condamner à payer une indemnité d'occupation.
Sur le montant de la créance de la société : les montants avancés par la locataire ne correspondent pas à la réalité, des versements de la Caf ont bien eu lieu ce qui a eu pour effet de minorer sa dette mais pas pour la période invoquée': il n'y a donc pas lieu de minorer le montant de l'arriéré locatif.
La locataire est régulièrement défaillante dans le règlement de ses loyers et charges depuis 2013 et elle ne justifie pas de ses ressources et charges ce qui s'oppose à l'octroi de délai.
Sur sa prétendue mauvaise foi : c'est à bon droit et sous la menace de sanctions qu'elle a dénoncé l'impayé aux organismes payeurs dans les deux mois de sa constitution. Ce n'est pas à la bailleresse de proposer un plan d'apurement, mais à l'organisme payeur ou à la caisse d'allocations familiales en application de l'article R824-4 du Code de la construction et de l'habitation contrairement à ce qu'a retenu le juge.
La locataire affirme qu'elle aurait perçu un indu à hauteur de 1 200 euros qu'elle n'aurait pas défalqué dans ses décomptes au titre d'un rappel concernant la période du mois de janvier, mais elle omet de mentionner que la Caf a opéré une retenue de 1 035 euros sur ses droits de sorte que le montant réellement versé s'élève à 165 euros, somme effectivement déduite du montant de sa dette.
Suivant les dernières conclusions n°4 notifiées par RPVA le 3 juin 2022, [K] [X] demande à la Cour de :
confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la nullité du commandement de payer en date du 8 novembre 2019 ;
confirmer le jugement en ce qu'il lui a accordé des délais de paiement sur 30 mois, sous réserve d'actualisation de la dette à 764,65 euros ;
confirmer le jugement déféré en toutes ses autres dispositions.
Subsidiairement :
lui accorder des délais de paiement pendant 36 mois ;
suspendre pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.
En tout état de cause :
condamner l'appelante à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux dépens.
La locataire fait notamment valoir que :
Sur la nullité du commandement de payer : le décompte joint ne détaille ni les sommes dues distinctement au titre des loyers et des charges pour chacun des contrats de location, ni le calcul des intérêts car il n'est mentionné ni le point de départ, ni la période prise en compteni le taux appliqué. Par conséquent, le décompte ne remplit pas les garanties d'information et de clarté portées par les conditions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La bailleresse n'établit pas que le décompte de la créance et la clause résolutoire étaient joints à son commandement car l'acte indique qu'il se compose de 4 pages, ce qui correspond uniquement au commandement établi par l'huissier de justice. Il n'est donc pas possible pour la Cour de s'assurer que le commandement de payer signifié était complet. Les irrégularités relatives au commandement lui causent bien grief car elles ne lui permettent pas d'être éclairée sur sa situation locative': il n'y a pas de mention de la clause résolutoire et il existe une confusion dans les sommes au débit et au crédit du décompte. L'acte en question n'est pas un acte introductif d'instance mais un acte qui opère résiliation potentielle de son bail. Donc la bailleresse n'est pas fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire stipulée dans le bail d'habitation.
Sur la mauvaise foi du bailleur dans l'exécution du contrat de bail : elle bénéficie d'une aide personnalisée au logement versée sur le compte de son bailleur par la Caf qui en a stoppé le versement à la suite d'impayés mais la bailleressene lui a pas proposé la régularisation d'un plan d'apurement en application de l'article R824-7 du Code de la construction et de l'habitation. L'arrêt des aides sociales a contribué à l'aggravation du montant de sa dette car elle a poursuivi le paiement en croyant à la poursuite du versement des aides à son bailleur.
Subsidiairement sur le montant erroné de la somme réclamée : la bailleresse a oublié de comptabiliser un certain nombre de versements d'aide personnalisée au logement sur la période d'avril 2019 à avril 2021. Elle avait également déjà réglé son loyer du 26 janvier 2022 de 450 euros par virement, qui n'a pas été décompté par sa bailleresse.
Un rappel d'aides est intervenu, à hauteur de 1 200 euros sur la période du 1er janvier 2021 au 31 juillet 2021, somme que la bailleresse n'a pas défalqué de ses demandes alors qu'elle lui a été directement versée. Cela revient à ramener le montant de la demande à la somme de 764,65 euros au lieu de 2 414,65 euros.
Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience du 12 juin 2023 à 9 heures.
A l'audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2023.
MOTIFS
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
Sur la régularité du commandement de payer visant la clause résolutoire et sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences de droit :
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 24 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat de bail contient bien une clause résolutoire en son article 9. Le commandement de payer les loyers et charges délivré le 8 novembre 2019 à la locataire vise bien de manière claire la clause résolutoire. Il comporte un décompte des sommes dues et le montant de la dette, le délai de deux mois pour se libérer et le risque, à défaut, d'une procédure de résiliation du bail et expulsion. Les formalités à peine d'irrecevabilité de la demande sont justifiées': l'avis à la CCAPEX et la notification à la Préfecture. Il est rappelé que le commandement se réfère à un bail appartement avec parking pour un loyer mensuel de 499,64 euros et 67 euros de charges.
Le premier juge a prononcé la nullité du commandement au motif qu'il ne permet pas de vérifier la réalité de la dette ni son étendue par comparaison avec l'historique de paiement produit. Le juge a relevé qu'il ne figure ni solde à zéro ni les règlements faits de juin à octobre 2019.
Or, l'article 24 I 3° de la loi de 1989 n'impose pour la validité du commandement que de faire figurer un décompte de la dette c'est à dire ce qui est impayé selon le créancier. Or, ce décompte figure dans le commandement lui-même avec le détail des sommes selon qu'il s'agit du parking ou de l'appartement avec la date des échéances impayées.Il est suffisant pour que la locataire puisse vérifier la réalité et l'étendue de sa dette et se rendre compte si des paiements n'auraient pas été pris en compte.
Il est précisé que ce commandement était accompagné du décompte au 31 octobre 2019 justifiant la somme due qui fait même apparaître les paiements.
Madame [X] prétend ne pas avoir reçu ce décompte. Pour autant, elle ne prouve pas avoir informé son bailleur de l'absence de cette pièce à compter de la réception du commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle a au contraire attendu la procédure judiciaire pour prétendre ne pas avoir eu connaissance de cette pièce. Elle est donc malvenue à invoquer un tel moyen.
En l'espèce, le décompte qui fait figurer les sommes dues en principal, intérêts et accessoires est suffisamment complet et clair pour rendre le commandement litigieux valable. Il n'est pas exigé par la loi le point de départ des intérêts comme l'a reproché le premier juge.
Il est également soutenu que la bailleresse a été de mauvaise foi car elle a fait arrêter le versement des aides du fait des impayés et qu'elle n'a pas mis en place un plan d'apurement. Or, l'article R 824-7 du Code de la construction et de l'habitation ne crée aucune obligation de ce type et l'article R 824-4 du même code impose au bailleur d'informer sous deux mois la Caf des impayés par le bénéficiaire de l'Apl. De ces dispositions, il ressort que c'est l'organisme payeur, en l'espèce la caisse d'allocations familiales, qui informé de la situation d'impayé, choisit ou non de renvoyer au bailleur pour tenter de mettre en place un plan d'apurement de la dette.
La procédure suivie par la bailleresse est régulière.
Dans ces conditions, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 9 janvier 2020, faute pour Madame [X] d'avoir apuré les causes du commandement dans le délai légal. La Cour infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau constate l'acquisition de la clause résolutoire des deux baux en date du 9 août 2012 liant Madame [X] à la société S.A In'Li Aura à la date du 9 janvier 2020. A compter de cette date, l'occupante est devenue sans droit ni titre.
La Cour fait droit à la demande d'expulsion, au besoin avec recours à la force publique et d'un serrurier, de la locataire et de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens passé un délai de 2 mois après un commandement de quitter les lieux resté infructueux à défaut de départ volontaire. A compter de cette date, l'occupation sans droit ni titre ouvre droit à condamnation au profit de la bailleresse à paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à libération effective des lieux manifestée par la remise en mains propres des clés à la bailleresse dont le montant est justifiée à hauteur du montant des loyers et charges contractuels qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis.
Sur le montant de la créance locative :
La société appelante a demandé l'actualisation de sa créance à la somme de 2 549,35 euros arrêtée au 12 juillet 2022 échéance de juin 2022 incluse.
La déduction sollicitée par Madame [X] à hauteur de 450 euros au titre de son loyer de janvier 2022 a été pris en compte dans le décompte (pièce 14). Sa demande de déduction de cette somme est rejetée.
S'agissant du rappel d'Apl de 1 200 euros, somme versée par la caisse d'allocations familiales tel que cela apparaît sur la pièce 1 de la Madame [X], au titre de la période de janvier et juillet 2021, elle n'apparaît certes pas dans le dernier décompte alors qu'il est indiqué que cette somme est versée directement au bailleur, mais il ressort de l'attestation de la Caf qu'une retenue a été opérée dans le même temps pour 1 035 euros de sorte que seule la somme de 165 euros a été dûment versée et prise en compte ainsi que le soutient la S.A In'Li Aura.
Dès lors, la Cour condamne [K] [X] à payer à la société In'Li Aura la somme de 2 549,35 euros arrêtée au 12 juillet 2022, échéance de juin 2022 incluse, au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation mensuelle impayés, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 283,65 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.
Sur les délais de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant, le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [X] sollicite la confirmation des délais de paiement sur 30 mois.
Pour autant, elle ne fournit aucun document relatif à ses ressources et charges et le décompte fourni en pièce 14 démontre que l'échéancier accordé par le premier juge n'est pas respecté de sorte que la Cour ne dispose pas d'éléments suffisants pour accorder, sur le fondement de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire alors que le solde locatif est constamment débiteur depuis janvier 2018, suivant pièce 11 de l'appelante, et que l'intéressée ne formule aucune proposition d'échéancier qui ne serait pas illusoire.
En conséquence, la Cour déboute Madame [X] de sa demande de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.
Sur les demandes accessoires :
La partie succombante étant Madame [X], les entiers dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer du 8 novembre 2019, et d'appel doivent être supportés par elle. La demande au titre du coût de la notification à la Préfecture est rejetée s'agissant d'un mail dont il n'est pas établi qu'elle a eu un coût.
La situation économique de Madame [X] conduit la Cour à rejeter la demande de la société In'Li Aura au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La Cour déboute corrélativement [K] [X] de ses demandes au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire des deux baux liant en date du 9 août 2012 Madame [X] à la société S.A In'Li Aura à la date du 9 janvier 2020, s'agissant de l'appartement avec parking au [Adresse 4],
Dit que faute pour [K] [X] de libérer les lieux de sa personne,de ses biens et tout occupant de son chef, la S.A In'Li Aura est autorisée à faire procéder à son expulsion au besoin avec la force publique et l'aide d'un serrurier passé un délai de deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;
Dit que copie de cette décision est adressée au Préfet du Rhône en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées ;
Rappelle que les meubles seront mis aux frais de la personne expulsée en un lieu désigné et à défaut qu'ils seront laissés sur place ou entreposés avec obligation de les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;
Condamne [K] [X] à payer à la société In'Li Aura la somme de 2 549,35 euros arrêtée au 12 juillet 2022, échéance de juin 2022 incluse, au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation mensuelle impayés, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 2 283,65 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;
Condamne [K] [X] à payer à la société In'Li Aura une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer et charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis à compter de l'échéance de juillet 2022 incluse jusqu'à son départ effectif des lieux consacré par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire outre intérêts légaux à compter du prononcé de l'arrêt ;
Déboute [K] [X] de sa demande de délais de paiement avec effet suspensif de clause résolutoire ;
Condamne Madame [X] à supporter les entiers dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer du 8 novembre 2019, et ceux d'appel ;
Rejette la demande de la SA In'Li Aura de sa demande au titre du coût de la notification à la Préfecture ;
Déboute la société S.A In'Li Aura de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Déboute [K] [X] de ses demandes au titre des dépens et de l'application de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
