Cour de cassation, 09 février 1994. 91-19.803

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 ) M. X..., 2 ) Mme Nicole A... épouse X..., demeurant ensemble à Verberie (Oise), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 29 mai 1991 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4ème chambre - section A), au profit : 1 ) de Mme Suzanne Z... née Y..., demeurant "Le Colombier", ... (Alpes-Maritimes), 2 ) du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Colombier", sis à Juan-les-Pins (Alpes-Maritimes), 4, boulevard Baudoin, lieudit "Le Fournel", poursuites et diligences de son syndic en exercice la société à responsabilité limitée Cabinet de gestion immobilière (CGI), dont le siège social est ... (Alpes-Maritimes), défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 5 janvier 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Cathala, Douvreleur, Peyre, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat des époux X..., de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de Mme Z..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 29 mai 1991), que par actes du 15 janvier 1964 et du 1er avril 1974, Mme Z... a vendu aux époux B... la nue-propriété de deux appartements formant les lots 145 et 160 d'un immeuble en copropriété, en s'en réservant l'usufruit viager ; que ces actes prévoyaient le paiement de différentes charges par les nus-propriétaires ; que, par actes des 25 janvier et 2 novembre 1989, les époux B... ont revendu la nue-propriété de ces lots aux époux X... qui ont refusé de régler les charges de copropriété réclamées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble ; Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires les sommes réclamées à titre d'arriérés de charges afférentes aux lots 145 et 160, alors, selon le moyen, "d'une part, que le successeur ou ayant cause à titre particulier n'est pas de plein droit, et comme tel, directement tenu des obligations personnelles de son auteur, ce principe s'appliquant même aux conventions que ce dernier aurait passées par rapport à la chose faisant l'objet de la transmission ; qu'il en est autrement seulement lorsque cet acheteur, par une disposition spéciale de la vente, a déclaré s'obliger personnellement à exécuter les obligations de son vendeur ; d'où il suit qu'en condamnant les époux X... à assumer envers Mme Z... les obligations que seuls leurs cocontractants, les époux B..., avaient pris à son égard, sans relever l'existence d'une stipulation expresse spéciale en ce sens, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1119, 1134 et 1165 du Code civil ; d'autre part, que s'agissant du lot n 145, l'acte notarié du 1er avril 1974, opérant transfert de la nue-propriété au profit de M. B..., stipulait expressément au chapitre "propriété jouissance", que "Mme Z... se réserve l'usufruit aux charges de droit" ; qu'il ne pouvait s'agir que des charges définies par les articles 606 et suivants du Code civil, c'est-à-dire, l'entretien en bon état du bien, les paiements des charges de copropriété afférentes à cet entretien, notamment les impôts et dépenses se rattachant à la jouissance, d'où il suit qu'en refusant d'appliquer cette clause du contrat sous prétexte qu'il s'agirait d'une clause de style, alors que, pour être de style, elle n'en produisait pas moins son effet normal, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 606 et 608 du même code" ; Mais attendu que recherchant la commune intention des parties sur le sens et la portée des clauses ambiguës des contrats, et ayant retenu exactement que le nu-propriétaire ne peut pas, sans appeler à l'acte l'usufruitier, nuire de quelque façon que ce soit aux droits de ce dernier à l'occasion de la cession de la nue-propriété, la cour d'appel, qui en a justement déduit que seules les clauses du contrat du 15 janvier 1964, reprises dans l'acte du 1er avril 1974, conclus entre Mme Z... et les époux B..., définissaient les obligations respectives des parties, a légalement justifié sa décision sans avoir à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux X... à payer à Mme Z... la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Les condamne également envers Mme Z... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Le Colombier", aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du neuf février mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.