Cour d'appel, 28 septembre 2023. 22/00101

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS R.G. : A.R.I. N° RG 22/00101 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FU3Z Minute n° 23/00233 [C] C/ [Y], [O], S.C.I. LOISEAU ------------------------- Juge des contentieux de la protection de METZ 09 Novembre 2021 21/00171 ------------------------- COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE A.R.I. ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023 APPELANTE : Madame [F] [C] [Adresse 2] Représentée par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/1168 du 03/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) INTIMÉS : Monsieur [B] [Y] [Adresse 2] Représenté par Me Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ Monsieur [R] [O] [Adresse 3] Non représenté S.C.I. LOISEAU [Adresse 1] Représentée par Me François BATTLE, avocat au barreau de METZ COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller M. KOEHL, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Stéphanie PELSER, Greffier placé ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 29 juin 2019, la SCI Loiseau a consenti un bail à M. [B] [Y] et Mme [F] [C] portant sur un local d'habitation situé à [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 480 euros outre 30 euros de provisions sur charges. Par acte du même jour, M. [R] [O] s'est porté caution des locataires. Par acte d'huissier du 20 novembre 2020, la SCI Loiseau a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et l'a fait dénoncer à la caution par acte du 4 décembre 2020. Par actes d'huissier des 19 et 22 mars 2021, la SCI Loiseau a fait citer M. [Y], Mme [C] et M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des locataires, les voir condamner solidairement avec la caution à lui verser à titre provisionnel une somme de 4.590 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2021 et une indemnité d'occupation mensuelle de 510 euros jusqu'à libération des lieux outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance réputée contradictoire du 9 novembre 2021, le juge des référés a : - déclaré recevables les prétentions de la SCI Loiseau - constaté la résiliation du bail conclu le 29 juin 2019 entre d'une part, la SCI Loiseau et d'autre part, M. [Y] et Mme [C] à compter du 20 janvier 2021 - ordonné l'expulsion de M. [Y] et Mme [C] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin - condamné M. [Y], Mme [C] et M. [O] à payer solidairement à la SCI Loiseau par provision la somme de 510 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2020 - condamné M. [Y], Mme [C] et M. [O] à payer solidairement à la SCI Loiseau par provision la somme de 510 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er février 2021 jusqu'à libération des lieux, dit que cette indemnité est révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et que les charges pourront être régularisées sur justificatifs, dit que les intérêts sur les échéances impayées ne seront dus qu'à compter d'une mise en demeure - rejeté les autres demandes - condamné M. [Y], Mme [C] et M. [O] à payer in solidum à la SCI Loiseau la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais et dépens, y compris le commandement de payer du 20 novembre 2021 Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 11 janvier 2022, Mme [C] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions sauf celle ayant rejeté les autres demandes. Aux termes de ses dernières conclusions du 24 août 2022, l'appelante demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et de : - constater que les locataires ont quitté les lieux spontanément - débouter la SCI Loiseau de sa demande de paiement de la somme de 510 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2021 - fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la charge des locataires depuis le 1er février à la somme de 72 euros par mois jusqu'au 1er novembre 2021 - condamner la SCI Loiseau à payer lui payer une somme de 3.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi et la somme de 1.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice matériel subi - débouter la SCI Loiseau de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Sur les sommes dues, elle expose que l'intimée a perçu l'allocation logement versée par la CAF sans la faire figurer au décompte annexé au commandement de payer et n'a pas pris en compte les mesures arrêtées par la commission de surendettement, contestant la somme réclamée au titre de l'arriéré locatif. Elle demande que l'indemnité d'occupation soit réduite au montant du loyer restant dû après déduction de l'APL versée à la bailleresse jusqu'en octobre 2021, précisant que cette dernière n'a pas réalisé les travaux de mise en conformité du logement Sur les demandes indemnitaires, l'appelante soutient que le courrier de la CAF du 1er septembre 2021 suffit à établir le caractère indécent du logement, que le rapport de constat et les photographies font état de traces d'humidité importantes et moisissures dans tout le logement résultant d'une fuite survenue dans l'appartement au-dessus, que ces désordres ne découlent pas d'un défaut d'entretien de sa part, que la bailleresse a été informée des désordres et n'a pas réalisé les travaux de mise en conformité et sollicite l'indemnisation des préjudices subis. Aux termes de ses dernières conclusions du 14 mars 2022, M. [Y] demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et de : - constater que les locataires ont quitté les lieux spontanément - débouter la SCI Loiseau de sa demande de paiement de la somme de 510 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2021 - fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la charge des locataires depuis le 1er février à la somme de 72 euros par mois jusqu'au 1er novembre 2021 - condamner la SCI Loiseau à payer à Mme [C] et lui-même les sommes de 3.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi et de 1.000 euros en réparation du préjudice matériel subi - débouter la SCI Loiseau de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Il expose que la bailleresse n'a pas tenu compte de l'APL versée par la CAF dans le décompte figurant dans le commandement de payer et conteste la somme réclamée au titre de l'arriéré locatif. Il demande que l'indemnité d'occupation soit réduite au montant du loyer restant dû après déduction de l'APL, précisant que la CAF a continué à la verser à la bailleresse et que cette dernière n'a pas réalisé les travaux de mise en conformité du logement. Sur les demandes indemnitaires, il indique que par courrier du 1er septembre 2021, la CAF les a informés du caractère indécent du logement loué et que les photographies font état d'un appartement dégradé par la moisissure et l'humidité ayant attaqué les meubles. Aux termes de ses dernières conclusions du 29 septembre 2022, la SCI Loiseau demande à la cour de débouter l'appelante de son appel et M. [Y] de son appel incident et les condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens. Elle expose que l'insalubrité du logement résulte du comportement des locataires (absence d'entretien, nombreuses traces de coups sur les murs et portes dus selon la locataire par son compagnon), qu'ils ont quitté le logement en décembre 2021 sans l'en aviser ni remettre les clés et qu'elle a dû faire constater leur départ par huissiers et changer les serrures. Par ordonnance du 7 mars 2023, le président de la chambre a prononcé la caducité partielle à l'égard de M. [O], de la déclaration d'appel faite par Mme [C] le 11 janvier 2022 à l'encontre de l'ordonnance de référée du 9 novembre 2021. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2023. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la recevabilité des prétentions Sur la recevabilité de la demande, il est constaté que si Mme [C] a formé appel de la disposition de l'ordonnance ayant déclaré recevables les prétentions de la SCI Loiseau, elle ne forme aucune demande d'irrecevabilité au dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n'a pas à statuer de ce chef et que l'ordonnance est confirmée. Sur résiliation du bail Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En l'espèce, il est constaté que le commandement de payer notifié aux locataires le 20 novembre 2020 d'avoir à payer la somme de 3.060 euros au titre de l'arriéré locatif est demeuré infructueux dans le délai de deux mois rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévues au bail et de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Si Mme [C] et M. [Y] contestent le décompte figurant dans le commandement de payer au motif qu'il ne tient pas compte de l'allocation logement, il ressort de l'attestation de la CAF qu'ils produisent, que l'APL n'a été versée directement à la SCI Loiseau qu'à compter du mois de juillet 2021 et ils ne démontrent pas avoir reversé l'APL qu'ils ont perçue précédemment à la bailleresse. Il est en outre relevé que la demande de surendettement déposée par Mme [C] a été déclarée recevable le 7 septembre 2021, soit postérieurement à l'acquisition des effets de la clause résolutoire qui est intervenue deux mois après la signification du commandement de payer, soit le 20 janvier 2021, de sorte que cette décision est sans effet sur la résiliation du bail. Ces moyens sont inopérants. Il convient dès lors de confirmer l'ordonnance ayant constaté la résiliation du bail au 20 janvier 2021. Le logement ayant été restitué à la bailleresse ainsi qu'il ressort du procès-verbal d'expulsion réalisé le 10 décembre 2021, il n'y a plus lieu de statuer sur l'expulsion des locataires. Sur l'arriéré locatif En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, le premier juge a exactement dit que les locataires étaient redevables de la somme de 4.590 euros au titre des loyers impayés jusqu'en janvier 2021, date de la résiliation du bail, au vu du décompte de la bailleresse. Ainsi qu'il a été indiqué précédemment, il n'y a pas lieu de déduire l'APL qui n'a pas été versée directement à la bailleresse sur la période visée de mars 2020 à janvier 2021. Il a été justement déduit la somme de 4.080 euros suite à l'effacement d'une partie de la dette locative par la commission de surendettement, de sorte que l'ordonnance doit être confirmée en ce qu'elle a condamné solidairement M. [Y] et Mme [C] au paiement de la somme provisionnelle de 510 euros. Sur l'indemnité d'occupation En raison de la résiliation du bail, Mme [C] et M. [Y] occupent les lieux loués sans droit ni titre et restent débiteurs d'une indemnité mensuelle d'occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges. S'ils soutiennent que l'indemnité doit être réduite à la somme de 72 euros aux motifs que l'allocation logement a été versée à la bailleresse laquelle n'a pas réalisé les travaux de mise en conformité du logement, il est relevé d'une part que la SCI Loiseau n'a perçu directement que 4 mois d'APL de juillet à octobre 2021 et d'autre part qu'ils occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 20 janvier 2021 et que l'intimée n'est plus soumise à une obligation de travaux depuis la résiliation du bail, ces moyens étant inopérants. En outre, il n'y a pas lieu de limiter l'indemnité d'occupation au 1er novembre 2021, alors que les appelants ne justifient par aucune pièce avoir adressé un congé à la bailleresse ni lui avoir restitué les clés avant le procès-verbal d'expulsion du 10 décembre 2021. En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer augmenté des avances sur charges à compter du 1er février 2021 jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes d'indemnisation Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur le préjudice matériel, il est constaté que M. [Y] et Mme [C] ne justifient par aucune pièce de la réalité du préjudice allégué et doivent être déboutés de leur demande d'indemnisation. S'ils invoquent l'indécence du logement et divers désordres pour solliciter l'indemnisation d'un préjudice de jouissance, cette demande se heurte à une contestation sérieuse dès lors que la SCI Loiseau soutient que ces désordres sont imputables à l'absence d'entretien courant des lieux incombant aux locataires et qu'il n'appartient pas au juge des référés de statuer sur l'imputabilité des désordres et les fautes commises de part et d'autre. Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. Mme [C] et M. [Y], parties perdantes, devront supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'ils soient condamnés à verser à la SCI Loiseau la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a : - déclaré recevables les prétentions de la SCI Loiseau - constaté la résiliation du bail conclu le 29 juin 2019 entre d'une part, la SCI Loiseau et d'autre part, M. [B] [Y] et Mme [F] [C] à compter du 20 janvier 2021 - condamné solidairement M. [B] [Y] et Mme [F] [C] à payer à la SCI Loiseau par provision la somme de 510 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2020 - condamné solidairement M. [B] [Y] et Mme [F] [C] à payer solidairement à la SCI Loiseau par provision la somme de 510 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er février 2021 jusqu'à libération des lieux, dit que cette indemnité est révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et que les charges pourront être régularisées sur justificatifs, dit que les intérêts sur les échéances impayées ne seront dus qu'à compter d'une mise en demeure - condamné à M. [B] [Y] et Mme [F] [C] à payer in solidum à la SCI Loiseau la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais et dépens, y compris le commandement de payer du 20 novembre 2021 ; L'INFIRME en ce qu'elle a ordonné l'expulsion des locataires et statuant à nouveau, DIT n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion de M. [B] [Y] et Mme [F] [C] eu égard à la libération des lieux le 10 décembre 2021 ; Y ajoutant, DEBOUTE M. [B] [Y] et Mme [F] [C] de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice matériel ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre du préjudice de jouissance ; DEBOUTE en conséquence M. [B] [Y] et Mme [F] [C] de leur demande d'indemnisation provisionnelle au titre du préjudice de jouissance ; CONDAMNE solidairement M. [B] [Y] et Mme [F] [C] à verser à la SCI Loiseau la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Mme [F] [C] et M. [B] [Y] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT