Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 23/07919

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Le : Copie conforme délivrée à : Me LOIR Copie exécutoire délivrée à : Me DJELLOUL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP requêtes N° RG 23/07919 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27ZI N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le vendredi 06 septembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [J] [R], demeurant Maître Doriane DJELLOUL - Avocat - [Adresse 2] représenté par Me Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0918 DÉFENDEUR Monsieur [E] [C] représenté par son mandataire, la société ACTUA IMMOBILIER, demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Vincent LOIR de la SELEURL SELARLU VL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E0874 COMPOSITION DU TRIBUNAL Cécile THARASSE, Juge, juge des contentieux de la protection assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 juin 2024 JUGEMENT contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 septembre 2024 par Cécile THARASSE, Juge assistée d’Arjun JEYARAJAH, Greffier Décision du 06 septembre 2024 PCP JCP requêtes - N° RG 23/07919 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27ZI EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 17 mars 2008, M. [R] a pris à bail, à effet au 2 juin 2009, un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5]. Se plaignant d’infiltrations venant de l’étage supérieur, M. [R] a fait citer le propriétaire de l’appartement supérieur, M. [Y], son bailleur et le syndicat des copropriétaires pour obtenir la désignation d’un expert. L’expert commis a déposé son rapport le 24 juin 2020 et a conclu que les désordres provenaient d’une fuite du lave linge depuis l’appartement de M. [Y]. M. [R] a par acte du 28 octobre 2020 assigné au fond M. [Y] et sa compagnie d’assurance, M. [C] et la compagnie d’assurance Allianz afin d’obtenir le paiement de la somme nécessaire pour effectuer les travaux de remise en état, ainsi que des dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Les locaux ont été restitués au bailleur le 26 mai 2021, à la suite d’un congé pour vendre délivré par le bailleur le 16 novembre 2020 pour le 1er juin 2023. Par ordonnance du 23 novembre 2023, le juge de la mise en état a déclaré M. [R] irrecevable en ses demandes au motif qu’il ne disposait désormais d’aucun intérêt à agir. Par requête en date du 29 septembre 2023, M. [R] a sollicité la convocation de M. [C] aux fins d’obtenir la restitution de son dépôt de garantie d’un montant de 1 200 euros, outre la majoration légale de 10%, ainsi que 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. A l’audience du 6 juin 2024 M. [C] a soulevé la nullité de la requête introductive d’instance au motif que M. [R] s’était domicilié chez son avocat, que cette omission lui causait grief et qu’elle ne pouvait être régularisée puisque l’action est prescrite. A titre subsidiaire il a soulevé l’irrecevabilité de l’action au motif de la prescription triennale de l’action et a soutenu que la requête introductive d’instance, faute d’être contradictoire ne constituait pas une demande en justice interruptive de prescription. Il a ajouté que le montant total des demandes dépassant 5 000 euros la saisine sur requête était irrecevable. Il estime enfin que les demandes de paiement des pénalités de retard sont irrecevables puisqu’il ne connaissait pas l’adresse de M. [R]. Au fond, il indique que les locaux ont été restitués en très mauvais état de sorte qu’il a dû effectuer des travaux extrèmement importants. Il estime que le retard dans la restitution du dépôt de garantie ne lui est pas imputable mais ne résulte que du retard de M. [R] à le réclamer et à plaider l’affaire. M. [R] a fait valoir qu’il n’était nullement responsables des dégradations constatées dans l’appartement, s’étant démené pour obtenir une indemnisation qui lui a été refusée tant par son assureur que par le juge de la mise en état. Il a actualisé ses demandes à la somme de 1 200 euros au titre du dépôt de garantie, 5 036,76 euros au titre des intérêts de retard et 2 500 euros à titre de dommages et intérêts. A titre subsidiaire pour le cas ou le tribunal se déclarerait incompétent, il a sollicité le renvoi devant le juge de proximité compétent. En tout état de cause il demande une indemnité de procédure de 2 500 euros. Il précise avoir régularisé sa demande en indiquant son adresse, soutient que l’action n’est pas prescrite et que le juge des contentieux de la protection est exclusivement compétent pour les demandes de restitution du dépôt de garantie. MOTIFS DE LA DÉCISION Vu la requête introductive d'instance et les conclusions déposées par chacune des parties à l’audience du 6 juin 2024 développées oralement lors des débats ; Sur la nullité de la requête Il résulte des articles 757 et 54 du code de procédure civile qu’à peine de nullité la requête doit mentionner le domicile du demandeur. Il s’agit d’une nullité de forme laquelle, conformément à l’article 115 du code de procédure civile est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief. La forclusion prévue par ce texte s’entend d’une forclusion procédurale, notamment lorsqu’elle est effectuée postérieurement à l’expiration du délai d’appel. En l’espèce M. [R] a par conclusions établies pour l’audience, mentionné son adresse actuelle à [Localité 4]. Cette régularisation d’un acte de procédure, effectuée alors que l’instance est pendante et avant l’audience de plaidoirie, n’est affectée par aucune forclusion, la prescription de l’action évoquée par M. [C] ne constituant pas, au sens de ce texte, une forclusion dans le droit d’agir en justice, mais une extinction du droit lui-même. Il convient par conséquent de rejeter l’exception de nullité. Sur l’irrecevabilite tirée du montant de la demande L’article 750 du code de procédure civile indique que la demande en justice peut être formée par requête lorsque le montant sollicité n’excède pas 5 000 euros en procédure orale ordinaire. En l’espèce la requête introductive d’instance a été formulée pour une somme de 1 200 euros en principal, outre les pénalités de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. La demande introductive d’instance a donc été régulièrement formulée par requête. Il résulte par ailleurs de l’article 70 du code de procédure civile que les demandes additionnelles sont recevables si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. En l’espèce, l’actualisation à l’audience du montant de la pénalité prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et la modification de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a manifestement un lien suffisant avec la demande principale en restitution du dépôt de garantie. S’agissant d’une action introduite devant le juge des contentieux de la protection, compétent pour trancher les litiges résultant de baux d’habitation, la présente juridiction est compétente pour statuer sur ces demandes additionnelles. Il convient par conséquent de rejeter l’exception d’irrecevabilité. Sur la prescription L’action en restitution du dépôt de garantie est soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, ce délai commençant à courir à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu les faits lui permettant d’exercer ce droit. L’article 2241 du code civil précise que ce délai est interrompu par une demande en justice. En l’espèce, les locaux ont été restitués le 26 mai 2021. M. [R] a saisi le tribunal le 29 septembre 2023 selon les modalités de l’article 750 qui précise que la demande en justice peut être formée par requête. Il n’est donc pas contestable que la requête du 29 septembre 2023 a interrompu la prescription qui courait jusqu’au 26 mai 2024. Sur le fond Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations ainsi que les réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, cas fortuit et force majeure. Il répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers. En l’espèce il ressort de l’état des lieux de sortie du 26 mai 2021 que les peintures sont décollées dans toutes les pièces de l’appartement, que la serrurerie a été changée sans reprise de peinture, qu’il existe des traces sur le parquet, que des lattes sont abîmées, que 29 trous de cheville ont été laissés dans les murs et que le ménage n’a pas été fait. Il résulte par ailleurs de la facture produite par M. [C] ( facture du 26 octobre 2021 de la société UMAA) que la réfection du parquet est la conséquence des infiltrations d’eau. Il est néanmoins établi par l’ensemble des pièces de la procédure entreprise par M. [R], à laquelle M. [C] a été appelé, que le décollement de la peinture provient du lave linge de M. [Y], occupant de l’étage supérieur. En outre il convient de relever que M. [R] a été particulièrement actif afin de trouver un remède aux infiltrations puisqu’il a déclaré le sinistre à sa compagnie d’assurance, a fait désigner à ses frais un expert pour rechercher l’origine des désordres et a tenté d’obtenir une indemnisation qui lui a été refusée tant par sa compagnie d’assurance, aux termes d’un courrier du 21 novembre 2016 l’invitant à se retourner contre son bailleur, que par le Juge de la Mise en Etat qui a constaté qu’il n’occupait plus les lieux. M. [R] ne saurait donc être tenu pour responsable des décollements de peinture intervenus dans l’appartement, ni des traces sur le parquet et il appartiendra à M. [C] de se retourner contre l’auteur des dommages dans le cadre de la procédure par ailleurs pendante devant le tribunal, procédure dans laquelle il a été attrait et n’a pas constitué avocat. Compte tenu de la nécessité de refaire intégralement le logement après douze années d’occupation et un important dégât des eaux, le ménage des locaux ne paraît pas opportun. Seuls peuvent par conséquent être retenus à la charge du locataire le rebouchage des chevilles soit 50 euros. M. [C] sera par conséquent condamné à restituer à M. [R] la somme de 1 150 euros. Sur les pénalités de retard Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus le dépôt de garantie restant dû est majoré d’une somme égale à 10 % du montant du loyer en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette indemnité n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. S’il n’est pas établi que M. [R] ait fait part de son nouveau domicile à son bailleur avant le 6 mai 2024, il apparaît néanmoins que M. [R] a par l’intermédiaire de son avocat sollicité le règlement du dépôt de garantie dès le 23 août 2021. M. [C] était donc parfaitement en mesure de s’acquitter de sa dette depuis cette date, son abstention résultait non pas de de l’ignorance du domicile de son ex locataire mais de son refus de restituer le dépôt de garantie en raisons de l’état du local. Il convient par conséquent de condamner M. [C] à payer au titre des pénalités de retard de l’article 22 la somme de : 120 ( 10 % du montant du loyer ) x 33 mois courus du 23 août 2021 au 6 juin 2024 = 3 960 euros. M. [R], qui ne justifie pas du préjudice subi du fait du défaut de restitution du dépôt de garantie, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Les dépens sont à la charge de la partie perdante à savoir M. [C]. Les circonstances de la cause conduisent à écarter l'application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, Rejette les exceptions de nullité et les fins de non recevoir soulevées par M. [C], Le condamne à payer à M. [R] la somme de 1 050 ( mille cinquante) euros en principal et celle de 3 960 ( trois mille neuf cent soixante) euros, au titre des pénalités de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Déboute M. [R] du surplus de ses demandes, Condamne M. [C] aux dépens, Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Fait à PARIS, le 6 septembre 2024 le greffier le Président