Cour d'appel, 01 juin 2023. 22/09079

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT DU 01 JUIN 2023 N°2023/109 Rôle N° RG 22/09079 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJT6N S.A.S. SUD EST INVESTMENTS S.A.R.L. SUD EST RESIDENCES C/ S.C.I. SCI LA FABRIQUE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Florent LADOUCE Me Francis COUDERC Décision déférée à la Cour : Ordonnance du juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 14 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/06990. APPELANTES S.A.S. SUD EST INVESTMENTS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est [Adresse 3] représentée par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN S.A.R.L. SUD EST RESIDENCES, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est [Adresse 4] représentée par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMEE S.C.I. LA FABRIQUE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 2] représentée par Me Francis COUDERC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur, et Madame Françoise FILLIOUX, conseiller- rapporteur, chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Madame Françoise PETEL, Conseiller Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2023. Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE : Le 17 septembre 1995, la SCI La Fabrique, propriétaire de parcelles de terrain nu situées à [Adresse 1], a consenti à la société Nore une convention d'occupation précaire et temporaire. La société Nore a fait l'objet d'une fusion absorption par la SAS Sud Est Investments qui a occupé le bien avec sa filiale la SARL Sud Est Résidences. En avril 2021, la SCI La Fabrique a informé la SAS Sud Est Investments de son intention de vendre le terrain et lui a notifié, par lettre recommandée du 29 avril 2021, la résiliation de la convention d'occupation précaire moyennant un préavis porté de 3 à 6 mois pour tenir compte de l'ancienneté de leur relation et lui permettre de trouver un nouveau terrain. Par acte du 28 octobre 2021, la SAS Sud Est Investments et la SARL Sud Est Résidence ont fait citer la SCI La Fabrique devant le tribunal judiciaire de Draguignan sur le fondement de l'article L 145-5-1 du code de commerce afin de voir qualifier la convention d'occupation précaire de bail commercial. Par conclusions notifiées le 18 janvier 2022, la SCI La Fabrique a saisi le juge de la mise en état afin de voir constater en application de l'article L145-60 du code de commerce que l'action en qualification en bail commercial de la convention engagée le 28 octobre 2021 est prescrite. Par ordonnance du 14 juin 2022, le juge de la mise en état a déclaré prescrite l'action engagée par les sociétés Sud Est Investments et Sud Est Résidence et les a condamnées au paiement d'une somme de 2 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il a été retenu que l'existence d'une fraude de nature à interrompre la prescription biennale n'était pas démontrée. Le 23 juin 2022, les sociétés Sud Est Investments et Sud Est Résidence ont interjeté appel de cette ordonnance. Dans des conclusions déposées et notifiées le 6 mars 2023, elles demandent à la cour : Infirmer la décision querellée en toutes ses dispositions, Renvoyer l'affaire devant la formation de jugement du tribunal judiciaire de Draguignan pour qu'elle statue sur la question de fond de la requalification et sur la fin de non recevoir ; A titre subsidiaire : Débouter la SCI La Fabrique de sa fin de non recevoir, Renvoyer l'affaire devant la formation de jugement du tribunal judiciaire de Draguignan, Débouter la SCI La Fabrique de ses demandes, fins et conclusions, La condamner à leur payer la somme de 5 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions déposées et notifiées le 14 mars 2023, la SCI La Fabrique demande à la cour de : Dire que le juge de la mise en état est bien compétent, Dire que par l'application de l'article L145-60 du code de commerce, l'action en requalification de la convention de location engagée par les sociétés Sud Est Investments et Sud Est Résidence par assignation du 28 octobre 2021 se prescrit par deux ans à compter de la conclusion du contrat litigieux, Dire que les sociétés Sud Est Investments et Sud Est Résidence sont infondées à invoquer la fraude, Dire que le terrain donné à la location était un terrain nu, qu'elle ne répond à aucune condition de l'article 145-1 I 2° du code de commerce, faute de consentement exprès du bailleur, Dire en conséquence que l'action en requalification de la convention établie entre les parties est prescrite, Confirmer l'ordonnance du juge de la mise en état en toutes ses dispositions Y ajouter : Rejeter tous autres demandes, moyens et prétentions élevés par les appelantes, Condamner les sociétés Sud Est Investments et Sud Est Résidence à verser la somme de 4 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 avril 2023. Motifs Sur la compétence du Juge de la mise en état : Pour s'opposer à la décision rendue par le juge de la mise en état du 14 juin 2022, qui a déclaré prescrite leur action en qualification en bail commercial de la convention d'occupation précaire souscrite le 17 septembre 1995, les sociétés Sud Est Investments et Sud Est Résidences invoquent les dispositions de l'article 789-9 du code de procédure civile et demandent le renvoi de la procédure devant la juridiction du fond au motif que la fin de non recevoir soulevée nécessite que soit tranchée une question de fond, à savoir l'existence éventuelle d'une fraude de nature à faire obstacle à la prescription. Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile 'Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ... 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.' Toutefois, dans le dispositif de l'ordonnance sus visée, le juge de la mise en état n'a pas statué sur une demande de renvoi de l'examen de l'affaire devant le juge du fond et a retenu dans sa motivation que les demandes relatives à l'application des dispositions de l'article 789 °6 du code de procédure civile n'étaient pas reprises dans le dispositif des conclusions des sociétés Sud Est Investments et Sud Est Résidences. Il ne résulte donc pas des éléments de la procédure suivie devant le juge de la mise en état que les appelantes se sont opposées explicitement à ce que le juge de la mise en état statue sur l'existence de la fraude alléguée pour faire échec à la prescription et ont demandé expressément le renvoi devant la juridiction de jugement. Sur l'application de l'article L145-60 du code de commerce : En application des dispositions de l'article L145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatives au statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. L'action tendant à obtenir la requalification d'une convention d'occupation précaire en contrat de bail commercial est soumise à la prescription biennale et son point de départ est la date de la souscription du contrat soit en l'espèce le 15 septembre 1995. Les appelants se prévalent, pour s'opposer à la prescription de l'action, de l'existence d'une fraude de nature à suspendre la prescription biennale en arguant qu'en application des dispositions de l'article L145-1 du code de commerce, le statut des baux commerciaux aurait dû trouver à s'appliquer dès la construction de bâtiments sur les terrains nus et fixent la date de départ du délai de prescription au 24 novembre 2020, date à laquelle la bailleresse leur a adressé l'avis relatif à la taxe foncière des terrains, justifiant ainsi de son accord sur l'existence des constructions et de sa connaissance de la possibilité d'obtenir la qualification commerciale de la convention. S'il est acquis que l'occupant d'un terrain nu sur lequel sont édifiées, après le bail, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, peut bénéficier du statut des baux commerciaux, ce n'est qu'à la condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. Il est produit à la procédure des photocopies de photographies prises par satellite permettant de distinguer l'existence de constructions sur les terrains litigieux. Toutefois, il n'est pas établi que les constructions visées revêtent le caractère de solidité et de fixité exigé pour permettre de bénéficier du statut des baux commerciaux, les photographies produites permettant uniquement de discerner la présence de bâtiments et la SCI La Fabrique justifie par un constat d'huissier établi le 29 octobre 2021 que les habitations légères proposées à la vente présentes sur le terrain reposent sur des parpaings. La stabilité et la pérennité des constructions, nécessaires pour retenir le statut des baux commerciaux, ne sont nullement démontrées. De surcroît, le consentement express à de la SCI la Fabrique ne peut être déduit du seul envoi à la locataire de la taxe foncière qui ne comporte aucune mention relative à des constructions, les terrains nus employés à usage commercial ou industriel étant également soumis à la taxe foncière en application des dispositions de l'article 1381 du code des impôts. De sorte que la preuve de l'existence d'une fraude de nature à faire obstacle à la prescription n'est pas établie. Enfin, les sociétés Sud Est Investments et Sud Est Résidences font valoir que la société La Fabrique aurait violé les dispositions de l'article L 145-46 du code de commerce. Aux termes de l'article L145-46-1 du Code de commerce, le locataire commercial dispose d'un droit de préférence 'lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci'. Toutefois ce droit de préemption ne bénéficie qu'en faveur de locataire dont la location est soumise au statut des baux commerciaux. Or tel n'est pas le cas en l'espèce. Enfin, les appelantes soutiennent que la convention en raison de son caractère perpétuel serait nulle et que la nullité de la convention fait obstacle à toute prescription. Toutefois outre que le caractère perpétuel est contredit par les termes mêmes de la convention qui précisent ' la résiliation anticipée de la présente convention pourra intervenir à tout moment d'un commun accord ou à l'initiative de l'une ou l'autre des parties, nonobstant un préavis de trois mois notifié par lettre recommandée AR', il convient de rappeler que les appelantes ne sollicitent pas la nullité de la convention mais sa requalification en bail commercial. Il convient de confirmer la décision du juge de la mise en état Les appelantes succombant supporteront les entiers dépens. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR statuant publiquement par arrêt contradictoire : Confirme l'ordonnance rendue le 14 juin 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Draguignan, Condamne les sociétés Sud Est Investments et Sud Est Résidences aux dépens d'appel LE GREFFIER LE PRÉSIDENT