Cour d'appel, 26 septembre 2023. 23/00423

N° RG 23/00423 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LVSX N° Minute : C2 Notification par LRAR aux parties : le : copies exécutoires délivrées aux avocats : le : la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS la SCP TGA-AVOCATS AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ème CHAMBRE CIVILE STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX ARRET DU MARDI 26 SEPTEMBRE 2023 Appel d'une décision (N° RG 51-20-1) rendue par le Tribunal paritaire des baux ruraux de GAP en date du 12 janvier 2023 suivant déclaration d'appel du 25 Janvier 2023 APPELANTS : Monsieur [W] [I] [X] [Adresse 12] [Localité 37] Madame [H] [S] épouse [X] [Adresse 12] [Localité 37] Assistés de Me Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE INTIME : Monsieur [O] [J] [Adresse 38] [Localité 1] Assisté de Me Ludovic TOMASI de la SCP TGA-AVOCATS, avocat au barreau de HAUTES-ALPES COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÈRE : Mme Emmanuèle CARDONA, présidente, Mme Anne-Laure PLISKINE, conseiller, Monsieur Laurent GRAVA, conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 19 Juin 2023, Emmanuèle CARDONA, présidente, a été entendue en son rapport, Assistée lors des débats de Caroline BERTOLO, greffière, Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ont été entendues en leurs explications ; Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE M. [W] [X] a consenti à M. [O] [J] le 8 septembre 2016 un bail à ferme, avec clause environnementale, portant sur les parcelles cadastrées : -section ZA n°[Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25] -section ZA n°[Cadastre 28] -section ZH n°[Cadastre 13], sur la commune de [Localité 37] pour une surface totale de 35 ha 99 a. A la même date, M. [W] [X] et Mme [H] [X] ont consenti à M. [J] un deuxième bail à ferme avec clause environnementale, portant sur la même commune et cadastrées : -section ZA n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 36], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 26], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35] -section ZC n°[Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 9] -section ZH n°[Cadastre 10] et [Cadastre 11] pour une surface de 91 ha 20a 18 ca. Lesdites parcelles ayant été acquises par les époux [X] le 30 juillet 2016 auprès de la SAFER. Par ordonnance du 31 octobre 2018, sur demande des bailleurs, une expertise judiciaire a été ordonnée, pour décrire l'état de la plantation de chênes truffiers situés sur la parcelle ZA [Cadastre 16] et de l'ensemble des arbres fruitiers et donner son avis sur l'état de culture et d'entretien des prairies. L'expert a déposé son rapport le 25 avril 2019. Le 2 juillet 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux a prononcé la radiation de l'affaire pour défaut de diligence des parties. Par requête du 30 janvier 2020, les bailleurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de voir prononcer les résiliations des baux aux torts du preneur et ordonner l'expulsion de ce dernier. Par jugement du 12 janvier 2023 le tribunal paritaire des baux ruraux a : -rejeté la demande tendant à voir écarter des débats les procès-verbaux de constat dressés les 11 septembre 2018 et 11 août 2020, -débouté les bailleurs de leurs demandes, -condamné M. et Mme [X] à payer à M. [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. M. et Mme [X] ont interjeté appel de la décision le 25 janvier 2023, en toutes ses dispositions. A l'audience, ils demandent à la cour de : Au visa des articles L411-31 et L411-35 du code rural. -réformer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Gap du 12 janvier 2023. -prononcer la résiliation aux torts de M. [J] de : - Bail consenti par M. [W] [X] à M. [J] en date du 8 septembre 2016 et portant sur les parcelles section ZA n°[Cadastre 16] (subdivision A, BK, C FJ, G Z), ZA n°[Cadastre 27] et section ZH n°[Cadastre 13]. - Bail consenti par M et Mme [X] à M. [J] en date du 8 septembre 2016 portant sur les parcelles section ZA n°[Cadastre 13] (subdivision A et B), ZA n°[Cadastre 36], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 26], ZA n°[Cadastre 29] (subdivision AJ, AK, B, C, D et E), section ZC n°[Cadastre 5], ZC n°[Cadastre 7] (subdivision A et B) et section ZH n°[Cadastre 2] (subdivision A et B). -ordonner l'expulsion de M. [J] de l'ensemble de ces parcelles ainsi que de tout occupant de son chef. -condamner M. [J] aux entiers dépens y compris les frais d'expertise et à la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils soutiennent : - que M. [J] ne respecte pas ses engagements contractuels, n'entretenant pas la plantation de truffiers, de noyers, de lactaires ou les prairies, - qu'il a procédé à une cession de bail de manière prohibée, - que contrairement à la motivation retenue par les premiers juges, le défaut d'entretien des parcelles justifie la résiliation, - qu'il en est de même de la cession, interdite par l'article L 411-35 du code rural, puisque le preneur a pour obligation d'exploiter personnellement le bien loué, peu important que la cession soit gratuite, - que le manquement à la clause environnementale, lié au défaut de pâturage justifie à lui seul la résiliation des baux. En réponse, M. [J] demande à la cour de : -réformer le jugement du 12 janvier 2023 rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Gap en ce qu'il a rejeté la demande de Monsieur [J] tendant à voir écarter des débats les procès-verbaux de constat dressés les 11 septembre 2018 et 11 août 2020, Statuant à nouveau, -écarter des débats l'ensemble des constats d'huissier et d'expert produits par les époux [X] établis sur la base de visites du fonds loué à Monsieur [J] sans avoir obtenu son autorisation préalable ni aucune autorisation judiciaire, à savoir : - procès-verbal de constat de Maître [B] du 11 septembre 2018 (pièce adverse n° 16), - procès-verbal de constat de Maître [B] du 11 août 2020 (pièce adverse n° 31), - procès-verbal de constat de Maître [J] du 11 mars 2021 (pièce adverse n° 32), - rapport de Monsieur [R] [A], du 29 mars 2021 (pièce adverse n° 33), - rapport de Monsieur [R] [A] du 05 avril 2023 (pièce adverse n° 35). Pour le surplus, -confirmer le jugement du 12 janvier 2023 rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Gap en ce qu'il a : -débouté Monsieur et Madame [X] de l'ensemble de leurs demandes, -condamné Monsieur et Madame [X] à payer à Monsieur [J] la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, -condamné les mêmes aux entiers dépens de première instance. Y ajoutant, -condamner Monsieur et Madame [X] à payer à Monsieur [O] [J], la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel. -condamner les mêmes aux entiers dépens de la procédure d'appel et comprendre dans les dépens de première instance les frais d'expertise exposés par Monsieur [J]. Il soutient : - qu'il convient de tenir compte de l'état initial des parcelles lors de la prise à bail, -que les arbres fruitiers sont expressément exclus de son exploitation dans les baux, -que les manquements du preneur ne deviennent des motifs de résiliation que s'ils ont compromis la bonne exploitation du fonds, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, -que les constats établis sans son autorisation ne sont pas valables, -que l'exploitation de la parcelle de chênes truffiers n'est pas compromise, aucun historique de production n'étant fourni, - que son élevage d'ovins présentait un risque sanitaire élevé pour son élevage de poules pondeuses et qu'il a dû être abandonné, alors qu'il n'était qu'un projet et que les baux n'avaient pas vocation au développement d'un élevage ovin sur les parcelles louées, - que ne disposant plus de son troupeau, il met les parcelles à disposition temporaire d'autres troupeaux, - qu'aucune sous-location n'est démontrée par les bailleurs, la mise à disposition étant gratuite et temporaire. MOTIFS Sur la demande de M.[J] tendant à voir écarter des débats les procès-verbaux de Me [B] des 11 septembre 2018 et 11 août 2020, le procès-verbal de Me [J] du 11 mars 2021, les rapports de M.[A] des 29 mars 2021 et 5 avril 2023 Dans les deux contrats signés par M.[O] [J], l'article 11 point 4 mentionne expressément: 'Droit de visite: le preneur ne pourra s'opposer à ce que le bailleur pénètre sur les biens quand il le jugera utile pour s'assurer de l'état d'entretien du foncier et des constructions. Il devra cependant assurer une jouissance paisible du preneur'. L'accord de M.[J] était donc présumé, puisque prévu dès l'origine dans les contrats, la preuve n'étant pas rapportée qu'il y ait une atteinte à la jouissance paisible des lieux. S'agissant des deux rapports de M.[A], ils constituent des pièces parmi d'autres soumises à la libre discussion des parties, et aucun motif ne justifie de les écarter des débats, à charge pour la cour d'en apprécier le bien-fondé. Sur la demande de résiliation du bail: Selon l'article L. 411-31, I, 2° du code rural, la résiliation du bail est encourue lorsque les agissements du preneur sont « de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ». Il est de jurisprudence constante que le code rural ne sanctionne pas directement les manquements du preneur aux obligations nées de son contrat, lesdits manquements ne devenant des motifs de résiliation que s'ils ont compromis la bonne exploitation du fonds. Par ailleurs, il résulte de l'article L. 411-31, I, 2° que les agissements sanctionnés par la résiliation ne sont pas seulement ceux qui ont effectivement compromis la bonne exploitation du fonds mais aussi ceux qui sont susceptibles de la compromettre dans l'avenir. Enfin, il sera rappelé que pour se prononcer sur la résiliation, le juge doit apprécier les manquements du preneur au jour de la demande, soit le 30 janvier 2020. Il convient d'analyser l'état des parcelles en fonction de leurs caractéristiques propres. A titre liminaire, il sera rappelé que le preneur ne devait pas se charger de l'élagage des arbres plantés (fruitiers, noyers, sorbiers...). Pour la parcelle A[Cadastre 16] (chênes truffiers) Selon l'expert, aucun entretien n'a été effectué en 2018. Toutefois, les éléments relatifs à la production de truffes sont antérieurs à 2012, et aucun élément n'a été communiqué pour la période comprise entre 2012 et 2018, sachant que le contrat a été signé le 8 septembre 2016. Les parties versent aux débats un compte-rendu de la chambre d'agriculture des Hautes-Alpes en date du 29 mai 2018, qui indique, s'agissant de la placette 'truffiers' et pins + lactaire: 'les arbres ont bien poussé, mais l'entretien doit se poursuivre de façon à obtenir les résultats attendus notamment pour les chênes truffiers où des 'brulés' sont présents'. Il est indiqué que 'l'entretien du sol n'a pas été fait depuis au moins deux ans, alors qu'il est nécessaire sur ce type de terrain'. Le compte-rendu énonce en conclusion que 'les brulés sont bien présents et ne demandent qu'à produire des truffes. L'entretien du sol et la taille des arbres sont nécessaires afin d'obtenir une production'. Un courrier du 12 novembre 2018 a été adressé à M.[J] pour indiquer que la parcelle litigieuse n'a pas été entretenue de façon optimale depuis vraisemblablement au moins deux ans et probablement depuis plus longtemps, d'où la très faible productivité en truffes de cette parcelle. Il est précisé que l'intervention est rendue difficile par le fait qu'elle ne peut avoir lieu qu'entre le 15 mars et le 20 avril de chaque année. En conclusion, contrairement aux dires de M.[J], la production de truffes était non pas inexistante, mais limitée par l'absence d'entretien, sachant qu'en tout état de cause, M.[J] était en capacité d'entretenir cette parcelle aux printemps 2017 et 2018. Or, le procès-verbal de constat de Me [B] le 11 septembre 2018 indique pour cette parcelle A[Cadastre 16] que 'la parcelle sur laquelle ont été plantés les arbres truffiers et les noyers est envahie par les herbes hautes et sèches. La parcelle n'est pas fauchée. De nombreuses ronces et églantiers ont poussé et se sont développés au milieu des plantations'. Ce constat est corroboré par celui qu'a effectué l'expert lorsqu'il s'est déplacé sur les lieux le 20 mars 2019. En effet, il note: 'partie plantation des truffiers: confirmation du non-entretien de la parcelle avec présence d'herbes sèches hautes et importantes par endroits. Présence de redémarrage d'arbustes qui en présence d'entretien normal annuel ne devraient pas être présents. Présence de quelques 'brulés' autour de certains truffiers. Absence d'élagage des arbres depuis 2016. Situation rattrapable à condition de mettre en place rapidement les pratiques adaptées, en effet, l'abondance de l'enherbement consomme de l'eau du sol disponible pour les plantations, consomme aussi des éléments minéraux, bloque le développement des arbres, limite la croissance des racines et la possible formation de truffes'. Il résulte de ce qui précède, et même si les parties s'opposent sur la date à laquelle la parcelle a cessé d'être entretenue correctement, que celle-ci ne l'a été ni en 2017, ni en 2018. Or l'expert est formel sur le fait que cettte absence nuit à la production de truffes. Le second procès-verbal établi par Me [B] le 14 octobre 2019 relève que la zone a été fauchée une fois selon dires des parties, mais n'a pas été arrosée, que si le travail du sol préconisé par l'expert a été réalisé, a priori en avril 2019, ledit travail a été effectué à plus de un mètre du pied des arbres, ce qui est insuffisant. L'huissier a relevé de la même manière, photographies à l'appui, un défaut d'entretien et des herbes hautes sur les parcelles comportant des noyers et sorbiers ou des pins mycorhizés. Dès lors, les époux [X] rapportent la preuve que les manquements de M.[J] compromettent la bonne exploitation du fonds. Pour les noyers, quand bien même M.[J] ne s'occupait pas de l'élagage, il avait en charge l'entretien du reste de la parcelle, et l'expert a relevé pareillement une absence d'entretien, soulignant que si la situation n'évoluait pas, cela limitait la rentrée en production des noyeraies et était susceptible de compromettre durablement la production et la pérennité du verger. Les conditions posées par l'article L. 411-31, I, 2° du code rural sont remplies, ce qui justifie de prononcer la résiliation du bail aux torts de M.[J]. En outre, selon l'article L.411-35 du code rural, sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. Si la cession de bail n'est pas définie par le code rural, elle peut être définie comme le transfert à un tiers par le preneur de tout ou partie de son droit personnel d'exploiter le fonds loué. Toute cession, directe ou indirecte, est prohibée, qu'elle ait été consentie à titre onéreux ou à titre gratuit. En l'espèce, il résulte de la sommation interpellative délivrée le 26 novembre 2019 à M.[E] [J] que celui-ci faisait paître un troupeau de 140 brebis sur différentes parcelles et qu'il exploitait donc bien une partie du fonds loué par M.[O] [J], ce qui est constitutif d'une cession de bail, prohibée, M.[O] [J] ne rapportant pas la preuve de ce qu'il a conservé la maîtrise du fonds loué. Il en est de même pour les parcelles mise à disposition, en hiver 2020 puis à l'automne 2021, à M.[P] [Z], qui a fait paître son propre troupeau de brebis. Cette cession prohibée justifie également la résiliation du bail, aux torts de M.[J]. Il n'y a pas lieu de statuer sur les autres éléments invoqués par les parties. M.[J] qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens incluant les frais d'expertise. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi, Déboute M.[O] [J] de sa demande tendant à voir écarter des débats le procès-verbal de Me [J] du 11 mars 2021, les rapports de M.[A] des 29 mars 2021 et 5 avril 2023, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir écarter des débats les procès-verbaux de constat dressés les 11 septembre 2018 et 11 août 2020, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a: - débouté les bailleurs de leurs demandes, - condamné M. et Mme [X] à payer à M. [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, Et statuant de nouveau, Prononce la résiliation aux torts de M. [J] du : - Bail consenti par M. [W] [X] à M. [J] en date du 8 septembre 2016 et portant sur les parcelles section ZA n°[Cadastre 16] (subdivision A, BK, C FJ, G Z), ZA n°[Cadastre 27] et section ZH n°[Cadastre 13]. - Bail consenti par M et Mme [X] à M. [J] en date du 8 septembre 2016 portant sur les parcelles section ZA n°[Cadastre 13] (subdivision A et B), ZA n°[Cadastre 36], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 26], ZA n°[Cadastre 29] (subdivision AJ, AK, B, C, D et E), section ZC n°[Cadastre 5], ZC n°[Cadastre 7] (subdivision A et B) et section ZH n°[Cadastre 2] (subdivision A et B), Ordonne l'expulsion de M. [J] de l'ensemble de ces parcelles ainsi que de tout occupant de son chef, Condamne M.[J] à payer aux époux [X] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [J] aux entiers dépens y compris les frais d'expertise. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE,                                        LA PRESIDENTE,