Cour d'appel, 16 mai 2023. 20/03882

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 16 MAI 2023 N° 2023/ 170 Rôle N° RG 20/03882 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFX5E [O] [V] [U] [V] [G] [V] [Z] [J] épouse [V] C/ DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sandra JUSTON Me Virginie ROSENFELD Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'exécution de Grasse en date du 14 Février 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/00452. APPELANTS Monsieur [O] [V] né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6] Monsieur [U] [V] né le [Date naissance 5] 1979 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2] (SUISSE) Monsieur [G] [V] né le [Date naissance 4] 1985 à [Localité 14], demeurant [Adresse 8] (SUISSE) Madame [Z] [J] épouse [V] née le [Date naissance 7] 1955 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6] Tous représentés par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE INTIME DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de [Localité 15] et du département des [Localité 11], demeurant [Adresse 13] représenté par Me Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE PARTIE(S) INTERVENANTE(S) *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 27 Mars 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Danielle DEMONT, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique du 28 décembre 2011, M. [O] [V] et Mme [Z] [J] épouse [V] ont enregistré une donation au profit de leurs deux enfants [U] et [G] de 37 % de la pleine propriété d'une villa de 250 m² sise [Adresse 3] sur un terrain d'une superficie de 1970 m² qui a été évalués dans l'acte à 1'700'000 €, soit 6 800 € le mètre carré. Remettant en cause la valeur déclarée du bien immobilier, l'administration fiscale leur a adressé une proposition de rectification le 31 mars 2015 et le 27 avril 2015 évaluant le bien à 4'806'000 €. Suite aux observations du 3 juin 2015, l'administration fiscale a accepté de ramener la valeur du bien à 4'337'000 €. La commission départementale de conciliation du 16 mai 2016 a estimé le bien à 3'893'000 €, soit pour la quote-part transmise à la donation d'une valeur de 1'440'410 € et une insuffisance taxable de 811'410 €. La mise en recouvrement, sur les bases retenues par la commission de conciliation, est intervenue le 17 avril 2018. Les consorts [V] ont formé une réclamation le 15 juin 2018 à laquelle l'administration n'a pas répondu. Par jugement en date du 14 février 2020 le tribunal judiciaire de Grasse a débouté les consorts [V] de toutes leurs demandes, et les a condamnés aux dépens. Le 12 mars 2020 MM. [O], [U] et [G] [V] et Mme [Z] [J] épouse [V] ont relevé appel de cette décision. Par conclusions du 11 août 2020, les consorts [V] demandent à la cour : ' de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; statuant à nouveau À titre principal ' de prononcer la nullité de la procédure pour défaut de motivation et méthode de comparaison non probante, défaut de respect du contradictoire devant la commission départementale de conciliation ; ' de prononcer la nullité des avis de mise en recouvrement adressés aux redevables datés du 24 juillet 2018 n° 1038979396 pour un montant de 183'218 €; ' de prononcer la décharge intégrale à leur profit et le dégrèvement du complément des impositions suivies ; À titre subsidiaire ' de dire que doit être appliqué un abattement de 20 % à la valeur du bien pour tenir compte de ce que la donation ne porte pas sur un immeuble entier, mais sur les droits indivis, abattement supplémentaire de 20 % pour détention en indivision, tel que l'admet l'administration fiscale dans ses écritures de première instance, outre encore un abattement 25 % pour tenir compte du fait que la villa ne dispose pas de vue sur la mer, contrairement aux quatre termes de comparaison, 20 % pour tenir compte de ce que deux des termes de comparaison disposent de terrain ayant des surfaces bien plus importantes, et 25 % pour tenir compte de l'environnement bruyant et défavorable ; ' de fixer la valeur du bien au jour de la donation à 1'700'000 €, et non à 3'114'400 € tel que le sollicite aujourd'hui l'administration fiscale ; Et en tout état de cause ' de débouter l'administration fiscale de toutes ses demandes et de la condamner à leur payer la somme de 10'000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par conclusions du 26 octobre 2020, le directeur régional des finances publiques de [Localité 15] et du département des [Localité 11] (l'administration) demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter les appelants de toutes leurs demandes, et de les condamner à lui verser la somme de 10'000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction. La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties. Motifs Sur la procédure suivie Le tribunal a déjà exactement répondu aux consorts [V], sur la prétendue nullité de la procédure suivie par l'administration fiscale, que l'absence de motivation alléguée est en réalité une contestation des motifs sur lesquels est basée la proposition de rectification ; et que l'administration fiscale a respecté son obligation de motivation en communiquant au contribuable l'ensemble des éléments qui la fondent. En effet le moyen repris en cause d'appel procède de la même confusion entre une supposée absence de motivation et une motivation qui ne serait pas pertinente selon le redevable qui conteste notamment les éléments de comparaison retenus. En ce qui concerne le défaut de motivation de l'avis de la commission départementale de conciliation et le défaut de respect du contradictoire allégués, le tribunal a de même justement répondu que la commission ne statue qu'au regard des documents produits par les parties ; qu'elle tient le dossier et les pièces de l'administration à la disposition du contribuable ; qu'elle n'a pas l'obligation de les communiquer avant l'audience ; et qu'il appartient à ce dernier de consulter les pièces transmises par l'administration avant la tenue de l'audience. Le jugement doit dès lors être approuvé en ce qu'il a dit la procédure régulière . Sur la valeur vénale de l'immeuble L'alinéa 2 de l'article L 17 du livre des procédures fiscales dispose que l'administration est tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné, et qu'il n'incombe pas au contribuable de prouver le caractère excessif des évaluations réalisées par l'administration. La valeur vénale des immeubles doit être déterminée par comparaison avec la cession de biens intrinsèquement similaires, relatifs à des ventes antérieures à la date de l'habitation soumise à la formalité. La valeur vénale réelle d'un bien est constituée par le prix qui pourrait être obtenu par son propriétaire dans le cas d'une vente ordinaire réalisée dans des conditions normales de concurrence par un acquéreur quelconque, abstraction faite de toute valeur de convenance. L'évaluation s'effectue par comparaison avec des éléments de référence possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux, sans pour autant qu'elle soient strictement identiques dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement à ceux qui constituent l'objet du litige. La proposition de rectification doit comporter toutes les précisions utiles sur les raisons ayant permis à l'administration de considérer que les cessions citées à titre de comparaison concernent des biens intrinsèquement similaires à la propriété en cause, et sur les critères retenus pour parvenir à l'évaluation retenue par celle-ci afin de permettre au contribuable de se forger une opinion, de rechercher les références citées et de pouvoir en discuter. * En l'espèce la propriété construite en 1970 comprend sur un terrain de près de 2000 m², une maison sur deux niveaux, de catégorie cadastrale 4, disposant sur 250 m² de surface utile, 9 pièces principales, 4 salles de bains, un garage de 50 m², une terrasse de 30 m², une piscine de 50 m², sise au centre du Cap Antibes, sans vue sur la mer, dans un environnement voisin de l'hôtel du Cap Éden Roc en bordure d'une voie de circulation passante, notamment en période estivale. En premier lieu, s'agissant de la méthode pour déterminer la surface taxable du bien en litige et des termes de comparaison cités à la procédure, les consorts [V] font grief à l'administration d'avoir tenu compte de la surface utile des bâtiments principaux, sans prendre en compte les dépendances et accessoires, ni l'affectation de certaines parties de bâtiments qui auraient dû conduire à une surface pondérée supérieure à la surface retenue par l'administration. Mais l'administration fait justement valoir qu'elle retient la seule surface habitable figurant à la documentation cadastrale, laquelle correspond aux déclarations déposées par les propriétaires des biens concernés eux-mêmes. Elle évalue ainsi de manière similaire l'ensemble des biens de comparaison, ce qui uniformise les caractéristiques comparées. Le redevable n'est pas fondé de surcroît à chercher à remplacer les surfaces habitables des biens de comparaison par des surfaces pondérées comprenant notamment des caves ou terrasses, par exemple celle qualifiée d''importante', la villa Mas Jorel et que les appelants estiment de manière totalement arbitraire être donc 'd'au moins à 100 m²', ou encore à ajouter à la surface déclarée des prétendus travaux d'aménagement de sous-sol réalisés sans autorisation et dont la consistance est ignorée, et ce, afin d'augmenter artificiellement le nombre de m² par lequel diviser le prix de vente au mètre carré de ces biens immobiliers. Si la surface pondérée du bien en cause est ainsi selon le redevable de 342 m², seule sa surface habitable de 250 m², doit être prise en compte pour l'évaluation de la valeur vénale au mètre carré, et non les surfaces annexes, aux mesurages et valeurs hasardeux. Pour établir la valeur brute au mètre carré de référence, l'administration fiscale a retenu quatre termes de comparaison situés sur l'entrée Est ou Ouest du Cap d'Antibes, correspondant à des mutations intervenues de mars 2010 à février 2011, qui sont toutes antérieures au fait générateur de l'imposition. Il s'agit de propriétés de même standing, de même catégorie cadastrale 4 ou 5, disposant des mêmes caractéristiques physiques, avec une date de construction proche (les années 1960-1970), des surfaces habitables, et des éléments d'agréments similaires. ' Villa La Pétanque : de catégorie cadastrale 5 sur deux niveaux d'une surface utile de 185 m² seulement comprenant 6 pièces principales et une piscine de 65 m², vendue le 22 mars 2010 au prix de 5 millions d'euros, soit 27'027 € le mètre carré Concernant son terrain d'assiette, ce terme de comparaison bénéficiant de la superficie la plus importante soit 3 385m2 il a été déduit de la valorisation au mètre carré, un abattement de 20 % qui en ramène le prix au mètre carré à 21'622 €. ' Villa [Adresse 9] de catégorie cadastrale 4, construite en 1965, sur un terrain d'une superficie bien plus faible de 902 m², d'une surface utile de 192 m², avec 6 pièces principales, salle de bains et une piscine de 44 m², vendue le 10 septembre 2010 au prix de 4'150'000 €, soit 21'115 € le mètre carré . ' Villa Olbia de catégorie cadastrale 4, construite sur deux niveaux, disposant d'une surface utile de 242 m² sur un terrain d'assise de 2385 m² comprenant 7 pièces principales, 4 salles de bains un garage de 43 m², sans piscine vendue le 9 novembre 2010 au prix de 4'215'000 €, soit 17'665 € le mètre carré ' Villa Mas Jorel, de catégorie cadastrale 4, construite en 1968 sur un terrain d'une superficie de 1050 m² seulement, sur deux niveaux et disposant d'une surface utile de 200 m², comprenant 6 pièces principales, un garage d'une superficie de 30 m², et une piscine de 30 m² vendue le 15 février 2011 au prix de 3'200'000 €, soit 16'000 € le mètre carré Concernant le moyen des appelants tiré de la circonstance que ces termes de comparaison bénéficieraient d'une pleine vue mer, si l'administration concède en page 13 de ses écritures que le bien situé au [Adresse 9], et le Mas Jorel sont tous les deux susceptibles de bénéficier d'une vue mer de par leur situation, notamment ce dernier qui est situé dans une rue pentue, l'intimée fait toutefois justement observer que l'étude des prix au mètre carré de chacun des biens démontre que la villa «La Pétanque», situé en deuxième rang et dont elle démontre qu'un bâti lui obture toute vue mer, a été vendue au prix de 27'027 € le mètre carré, de sorte que même sans aucune vue mer , cette propriété a été vendue à un prix bien supérieur aux autres termes de comparaison. Quant au Mas Jorel, situé sur les hauteurs, celui-ci a le prix au mètre carré le plus faible de tous les termes de comparaison, de sorte que ce n'est pas la vue mer qui fut déterminante du prix de vente de ces biens immobiliers. Par suite, l'administration a exactement refusé d'accorder une réfaction de ce chef du bien immobilier litigieux par rapport aux autres éléments de comparaison, au profit d'un abattement de 10 % sur sa valeur qui avait été retenu par la commission de conciliation, eu égard à la plus grande proximité du bord de mer des quatre termes de comparaison. Pour les nuisances sonores qui affecteraient le bien à évaluer en raison de sa proximité du Bd J-F Kennedy, la commission a estimé à 10 % l'abattement correspondant, repris par l'administration, cette nuisance, toute relative du fait de la situation de la maison en retrait sur son emprise foncière, étant objectivement présente, de même que la présence d'un arrêt d'autobus. Concernant la présence d'un vis-à- vis important qui affecterait la jouissance du bien, la commission et l'administration ont justement relevé que l'implantation du bien incriminé se trouve en décalage avec la maison du redevable, ce qui ne justifie pas la prise en compte d'une dépréciation spécifique. Sur la déduction d'un abattement lié à la situation d'indivision dans laquelle se trouvaient les donateurs du fait de leur régime matrimonial issu du droit Suisse, l'existence de ce régime matrimonial n'entraîne aucune dépréciation à déduire de la valeur vénale du bien, dans la mesure où la circonstance que les époux [V] fassent donation d'un bien acquis en propre ou en commun ne génère aucun facteur minorant sur la valeur du bien litigieux au moment de cette donation, cette mutation ne portant au surplus que sur une quote-part minoritaire du bien. L'administration fiscale observe en outre qu'en ce qui concerne notamment l'acte de vente du 9 novembre 2010 de l'une des propriétés utilisées comme termes de comparaison, ce bien était détenu en indivision par les héritières d'une succession, et que de même la vente du 10 septembre 2010 a été effectuée par une SCI, la détention d'un bien au travers d'une SCI étant de jurisprudence constante considérée comme présentant la même illiquidité qu'une indivision et étant dépréciée de la même manière ; et s'agissant de la vente du 22 mars 2010 utilisée à titre de comparaison, la cession a été faite par des époux mariés sous le régime de la communauté universelle assimilable dans le cadre de l'administration des biens à une indivision, de sorte que trois des quatre éléments de comparaison portent sur des immeubles entiers détenus en indivision, et que cet élément est ainsi déjà pris en compte dans la comparaison qu'elle a opérée. En définitive, la commission a justement retenu une valeur moyenne au mètre carré de 19 225 € taxable, soit une valeur pour 250 m² de 4'806'250 €, dont elle déduit 10 % pour chacun des éléments de minoration : la localisation des termes et les nuisances sonores. Il en résulte une moins-value totale de 20 %, et une valorisation nette à 3'893'000 €, et pour la quote-part transmise à la donation, une valeur vénale de 1'440'004 €, soit une insuffisance taxable de 811'410 €, étant rappelé que dans l'acte de donation au profit des enfants [U] et [G] de 37 % de la pleine propriété, ils avaient déclaré une valeur vénale pour la totalité bien immobilier à 1'700'000 €, soit à peine 6 800 € le mètre carré. Le jugement qui a validé la mise en recouvrement du 17 avril 2018 par l'AMR n° 1038979396 et le rejet implicite par l'administration de la réclamation des consorts [V] doit donc être approuvé. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, y ajoutant Condamne in solidum MM. [O], [U] et [G] [V] et Madame [Z] [J] épouse [V] à payer à la direction générale des finances publiques [Localité 15] et des [Localité 11], la somme de 5 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT