Tribunal judiciaire, 10 décembre 2024. 22/02215

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : ■ 8ème chambre 1ère section N° RG 22/02215 N° Portalis 352J-W-B7G-CWBU2 N° MINUTE : Assignation du : 07 Février 2022 JUGEMENT rendu le 10 Décembre 2024 DEMANDERESSES S.C.I. SENAPARK [Adresse 1] [Localité 2] S.C.I. IMMOSENA [Adresse 1] [Localité 2] représentées par Maître Ariel FERTOUKH, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #16 DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société GRATADE [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Maître Christophe BORÉ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC19 Décision du 10 Décembre 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 22/02215 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWBU2 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente Monsieur Julien FEVRIER, Juge assistés de Madame Justine EDIN, Greffière DEBATS A l’audience du 19 Septembre 2024 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2024. JUGEMENT Prononcé par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE L'immeuble sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; le bâtiment sur rue s'élève sur trois sous-sols, aménagés en places de stationnement et aires de desserte. Au sein de cet immeuble, sont propriétaires la SCI Senapark (lot 125) et la SCI Immosena (lots 126 à 188), consistant en des places de stationnement situés aux étages -2 et -3. Lors de l'assemblée générale du 16 décembre 2008, et à la suite d'un projet établi par un géomètre expert M. [Z], les copropriétaires ont voté en faveur de modificatifs du règlement de copropriété et à l'état descriptif de division, conduisant à la création de nouveaux lots en sous-sol à destination d'emplacement de stationnement, pour partie attribués aux sociétés Immosena et Senapark, et pour partie au syndicat des copropriétaires. L'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2012 a adopté une répartition complémentaire des charges à la suite de ce modificatif entraînant la création de 14 nouveaux lots, modificatif publié le 11 mars 2015 par acte authentique devant notaire. Des copropriétaires dénonçant une occupation illicite de l'ensemble des lots du 2ème et du 3ème sous-sols de l'immeuble, le juge des référés a été saisi et par ordonnance du 3 octobre 2017, M. [H] a été désigné en qualité d'expert, avec pour mission principale d'indiquer le nombre de lots qui ont été créés par prélèvement sur les parties communes, et de déterminer quels emplacements de stationnement appartenaient à la copropriété, d'une part, et aux SCI Senapark et Immosena d'autre part. Par ordonnance du 26 octobre 2017, M. [H] a été remplacé par M. [V]. M. [V] a déposé son rapport le 17 mai 2021. L'assemblée générale du 7 décembre 2021 a notamment adopté les résolutions n°3, 3-1, 4 et 15 portant respectivement sur l'approbation des comptes, le quitus donné au syndic et mandat donné au syndic pour engager une action sur la base du rapport d'expertise pour obtenir restitution des emplacements de stationnement et en réparation de son préjudice. C'est dans ces conditions que par acte d'huissier délivré le 7 février 2022, la SCI Senapark et la SCI Immosena ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, afin d'obtenir, au principal, l'annulation des résolutions 3, 3-1, 4 et 15 de l'assemblée générale du 7 décembre 2021. Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, les sociétés Senapark et Immosena demandent au tribunal de : " Vu la jurisprudence ; Vu les pièces versées aux débats ; -Recevoir les SCI Immosena et Senapark et les juger bien fondées, -Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes, -Prononcer la nullité des résolutions 3, 3-1, 4 ,15 de l'assemblée du 7 décembre 2021, -Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au paiement de la somme de 800.000 euros à titre de provisions, -Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens . " En soutien de leur demande principale en annulation des résolutions critiquées, les sociétés Senapark et Immosena se prévalent de ce qu'elles se fondent sur les termes du rapport d'expertise judiciaire, qui contient des mentions erronées et/ou fausses, pour en déduire qu'elles sont illégales et encourent l'annulation. En réponse aux demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, les sociétés Senapark et Immosena prétendent que la prétendue occupation litigieuse de places de parking n'est pas établie, ni davantage que ces places auraient été données à bail par leurs soins, soulignant la carence probatoire de la partie défenderesse sur ces points. Elles contestent également le préjudice dont le syndicat des copropriétaires sollicite l'indemnisation, tant dans son principe, dès lors que le syndicat défendeur succombe à justifier avoir été empêché de procéder à la mise en location des places querellées, que dans son quantum, l'estimation faite par l'expert judiciaire étant selon elles erronée car retenant une période partiellement couverte par la prescription (à compter de l'année 2002) ainsi qu'une seule valeur locative correspondant à l'année 2015 (alors que cette valeur aurait dû être calculée par année). Elles relèvent en outre que le syndicat des copropriétaires a contribué à son propre préjudice en faisant preuve de négligence et en ne faisant pas le nécessaire pour adapter le règlement de copropriété utilement. Sur le moyen tenant à la prescription, elles précisent que contrairement à ce qu'affirme le syndicat des copropriétaires, le délai décennal existant avant l'entrée en vigueur de la loi Elan le 25 novembre 2018 n'est pas applicable en l'espèce, puisque l'instance au fond n'est pas liée à la procédure de référé dont l'assignation a été délivrée le 14 mars 2017, mais uniquement à la présente instance dont l'assignation a été délivrée le 7 février 2022 soit après l'entrée en vigueur de la loi. Ainsi, elles soutiennent que les demandes du syndicat des copropriétaires sont des actions personnelles soumises au délai quinquennal pour en déduire que le préjudice dont il est sollicité réparation, à le supposer avéré, ne saurait être constitué en une perte de chance de loyers depuis 2002. Elles opposent également que les prétendues occupations illicites sont en réalité conformes au projet du géomètre M. [Z], approuvé par l'assemblée générale de 2008, et ne peuvent donc leur être reprochées, quand bien même certaines cessions ou certains échanges n'ont pas été entérinés dans le cadre de la publication de l'acte modificatif en 2015, omission qui résulte de la seule négligence du syndicat des copropriétaires. Elles soutiennent que l'adoption en assemblée générale de ces modifications est créateur de droit à leur profit et est opposable aux copropriétaires même à défaut de publication, ce d'autant plus que l'assemblée précitée de 2008 est définitive, relevant en outre qu'elles règlent les charges afférentes aux lots litigieux depuis plusieurs années désormais. Les SCI Senapark et Immosena se prévalent également de ce que l'ancien syndic Abeille Immobilier leur a reconnu le droit de propriété sur les lots litigieux, ayant retenu dans le listing des lots de copropriété avec les copropriétaires correspondants une confirmation des plans du géomètre M. [Z] " après modification ", et ayant fondé sur ce document des appels de charges, tandis qu'il demeure des incohérences quant à la détermination des lots partie privative ou partie commune entre le listing de l'ancien syndic et les termes de l'expertise judiciaire. Elles prétendent subir un préjudice de cette situation, et réclament dès lors une provision quantifiée à 800.000 euros. Enfin elles s'opposent aux demandes du syndicat des copropriétaires en paiement d'arriérés de charges. Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 août 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : " -Déclarer la SCI Immosena et Senapark irrecevables et en tout cas mal fondées en toutes leurs prétentions, -Par conséquent les en débouter, -Recevoir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en ses demandes reconventionnelles et l'y déclarer bien fondé, -Dire et juger que les lots de copropriété 193, 194, 197, 200, 201, 204, 207, 208, 213, 214 et 2019 (sic) à 222 sont la seule propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] depuis leur création, -Ordonner à la SCI Senapark de restituer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ces lots et d'en cesser toute utilisation à titre privatif, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, -Condamner la SCI Senapark à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] : * A titre principal la somme de 619.957,65 euros outre 750,10 euros par trimestre pour chacun des lots annexés à compter du 4ème trimestre 2023 et ce jusqu'à la complète libération desdits lot, * A titre subsidiaire la somme de 540.279,63 euros outre 861,69 euros par trimestre pour chacun des lots annexés à compter du 4ème trimestre 2023 jusqu'à la complète libération desdits lots, -Condamner la SCI Immosena à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 4.773,16 euros au titre de sa quote-part de charges et travaux, arrêtée à la date du 12 septembre 2022, appel du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes conclusions, -Condamner la SCI Senapark à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 20.991,34 euros au titre de sa quote-part de charges et travaux, arrêtée à la date du 12 septembre 2022, appel du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes conclusions, -Condamner la SCI Immosena et Senapark à payer chacune au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts, -Condamner in solidum la SCI Immosena et Senapark à payer chacune au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 10.000 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -Les condamner in solidum aux entiers dépens, lesquels incluront les frais d'expertise judiciaire, -Rappeler l'exécution provisoire en toutes ses dispositions ". Se prévalant des termes du rapport d'expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires soutient que les lots 197, 200 et 201, 204, 207, 208, 213, 214 et 219 à 222 lui appartiennent comme étant issus des parties communes, à la suite du modificatif adopté par l'assemblée générale du 16 décembre 2008 et mis en la forme suivant acte notarié reçu le 11 mars 2015, pour en déduire que toute demande en revendication de propriété par les sociétés défenderesses, à la supposer dûment formée, est non seulement irrecevable, faute de publication préalable auprès du service de la publicité foncière, mais aussi et surtout infondée. Il se prévaut d'une part de ce que l'assemblée de 2008 n'a pas approuvé la cession des lots nouvellement créés par prélèvement sur les parties communes au profit de l'une ou l'autre des SCI Senapark et Immosena, mais s'est contenté de voter en faveur de la division de lots existants et de plusieurs autres lots, ainsi que de la création de nouveaux lots par prélèvement sur les parties communes, de sorte que les résolutions adoptées durant cette assemblée ne sauraient recevoir attribuer davantage d'effet que la réalité de leur objet. Il se prévaut d'autre part de ce que le modificatif au règlement de copropriété reçu par notaire le 11 mars 2015, auquel les sociétés défenderesses étaient parties, s'est limité à la prise en compte des opérations précitées mais n'a pas tenu compte des réunions- échanges- cessions de lots appartenant au syndicat des copropriétaires et aux sociétés demanderesses, dont les modalités pratiques n'avaient pas au préalable été fixées en assemblée générale, et relèvent que cela n'a fait l'objet d'aucune critique de la part des SCI Immosena et Senapark. Il conteste la valeur probante du tableau de répartition de la propriété des lots dressé par l'ancien syndic Abeille, simple document interne au syndic, dénué de portée juridique, peu important qu'il ait pu servir à l'appel des charges de copropriété, et soutient que les affirmations des sociétés demanderesses sur l'origine, la numérotation et leur propriété de certains lots sont inexactes. En réponse aux prétentions des sociétés demanderesses, le syndicat des copropriétaires prétend que ces dernières sont irrecevables à agir en nullité des résolutions 3-1 et 15, ayant voté en faveur de ces dernières et n'étant donc ni opposantes ni défaillantes. Il conclut au rejet au fond de ces demandes en nullité, en l'absence de tout argumentaire en droit développé en soutien, les sociétés Senapark et Immosena se contentant de critiquer les termes du rapport d'expertise judiciaire. Le syndicat des copropriétaires conteste également la demande de provision, qu'il estime injustifiée tant dans son principe que dans son montant. A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Senapark à libérer les emplacements litigieux dont il est propriétaire (les lots 193, 194, 197, 200, 201, 204, 207, 208, 213, 214 et 219 à 222) et qu'elle occupe illégalement, affirmant produire suffisamment de pièces probantes sur ce point, et ce sous astreinte. Il sollicite également d'obtenir réparation du préjudice subséquent, consistant en la privation depuis plusieurs années de la possibilité de percevoir le produit financier de la mise en location de ces emplacements alors que la société Senapark, elle, en a tiré des bénéfices par leur mise à bail, dans un quartier parisien où le stationnement est difficile et où la valeur marchande d'emplacements de parkings est élevée. Il affirme que contrairement à ce qu'avancent les sociétés demanderesses, l'action en libération d'un emplacement de stationnement et l'indemnisation du préjudice découlant de son appropriation doit être qualifiée de réelle, que l'action en référé interruptive de prescription a été engagée avant l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, et que par conséquent c'est le délai de 30 ans qui doit s'appliquer et non la prescription quinquennale : c'est donc à raison que l'expert judiciaire a fixé le point de départ de son calcul en 2002, date non contestée par les SCI du début de leur exploitation des lots litigieux. Décision du 10 Décembre 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 22/02215 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWBU2 Enfin, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les SCI Senapark et Immosena sont redevables d'arriérés de charges de copropriété au titre des lots dont elles sont propriétaires, hors ceux appartenant au syndicat et objets du présent litige, au titre des exercices 2021, 2022 et 2023, pour lesquels il précise que des paiements partiels sont d'ailleurs intervenus en cours de procédure. Il sollicite la condamnation en paiement des demanderesses pour les reliquats non-encore réglés à ces titres. Il se prévaut enfin d'un préjudice du fait du non-paiement par les deux sociétés demanderesses de leurs charges à leur échéance ainsi qu'en raison du caractère abusif de la présente procédure, dont il réclame réparation à hauteur de 2.000 euros. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 08 janvier 2024. L'affaire, appelée à l'audience du 19 septembre 2024, a été mise en délibéré au 10 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, " Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. " En l'espèce, si le syndicat des copropriétaires se prévaut de certains moyens en défense à une éventuelle prétention des sociétés demanderesses en revendication de la propriété des lots litigieux, force est de constater que ces dernières ne forment dans le dispositif de leurs dernières écritures aucune prétention tendant à cette fin, de sorte que le tribunal n'a pas à examiner le bien-fondé des moyens de défense allégués par le syndicat des copropriétaires sur ce point. De même, le tribunal relève que si dans le corps de leurs dernières écritures, les sociétés Senapark et Immosena font état des " règles de prescription applicables en la matière ", elles ne forment aucune prétention tendant à voir déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en son action, d'une part, et s'en prévalent uniquement pour contester l'évaluation du préjudice dudit syndicat faite par l'expert judiciaire, d'autre part. Le tribunal examinera donc ce moyen au fond, au moment de l'étude de l'évaluation du préjudice du syndicat des copropriétaires, à le supposer caractérisé. Sur la demande principale en annulation des résolutions 3, 3-1, 4 et 15 de l'assemblée générale du 07 décembre 2021 Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, " Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes. " Une décision se définit comme l'adoption d'une position définitive consacrée par un vote (CA Paris, 23ème ch.A, 17 avril 1996). Toute violation des règles de fond ou de forme édictées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 peut donner lieu à une action en nullité. Il est constant qu'en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l'annulation en son entier de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d'inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730). De même, le copropriétaire qui a voté en faveur d'une résolution adoptée n'est plus recevable à la contester (ex. Civ. 3ème, 17 septembre 2013, n° 12-21.070). En revanche, un copropriétaire dispose toujours de la faculté d'invoquer l'inobservation des formalités de convocation et de tenue de l'assemblée générale pour solliciter l'annulation des seules décisions à l'adoption desquelles il s'est opposé (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 2019, n° 18-10.073). La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d'application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal peut relever d'office qu'un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu'il n'a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s'oppose, sans être tenu d'inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu'il se borne à vérifier les conditions d'application de la règle de droit invoquée (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908). Décision du 10 Décembre 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 22/02215 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWBU2 C'est au copropriétaire qui intente un recours de faire la preuve de sa qualité d'opposant (CA Paris, 23ème ch. B, 24 octobre 2002). Le copropriétaire qui, tout en étant présent ou représenté, ne prend pas part au vote est assimilé à un copropriétaire défaillant (notamment Civ. 3ème, 22 juillet 1999). Sur ce, Il ressort de l'analyse du procès-verbal de l'assemblée générale querellée du 07 décembre 2021 que les sociétés défenderesses étaient présentes durant les votes concernant les résolutions n°1 à n°12-1, et ont quitté ladite assemblée après l'examen de cette résolution. Il en ressort également qu'elles ont voté en faveur de la résolution n°3-1, de sorte qu'elles sont irrecevables à en solliciter l'annulation. Elles ont en revanche voté contre les résolutions n°3 et n°4, qui ont été par ailleurs adoptées, et n'ont pas participé au vote de la résolution n°15, de sorte qu'elles sont défaillantes les concernant et sont recevables à agir en annulation. Sur le fond, en revanche, force est de constater que les sociétés Immosena et Senapark ne se prévalent d'aucun moyen de droit au soutien de leur demande d'annulation des résolutions précitées. Elles se contentent de critiquer le rapport d'expertise judiciaire et d'affirmer dans leurs écritures, sans l'expliciter ni le justifier en droit, que " les résolutions de l'assemblée générale de 2021 sont fondées sur des demandes illégales du syndicat des copropriétaires ", ce qui est totalement inopérant. Par conséquent, faute pour les demanderesses de se prévaloir d'autres moyens utiles au soutien de leur demande d'annulation des résolutions critiquées n°3 - 4 et 15 de l'assemblée générale du 07 décembre 2021, elles doivent en être déboutées. Sur la demande additionnelle en provision des sociétés Senapark et Immosena L'article 9 du code de procédure civile dispose que " il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. " Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, " Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. " Il ne doit toutefois pas introduire d'élément ou moyen nouveau dans les débats, ni modifier l'objet du litige. Sur ce, Les sociétés Senapark et Immosena forment une demande de provision au titre de " certains lots considérés comme des parties communes " et qui seraient, selon l'expertise judiciaire, leur propriété. Décision du 10 Décembre 2024 8ème chambre 1ère section N° RG 22/02215 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWBU2 En page 37 de son rapport, l'expert judiciaire fait état de ce que " les lots 216 et 218, propriété de la SCI Senapark, devraient être cédés au syndicat des copropriétaires pour être annulés et devenir partie commune ". Pour autant, ledit rapport ne fait aucunement état d'une situation similaire au détriment de la société Immosena ; en toute hypothèse, force est de constater que les sociétés demanderesses n'explicitent ni ne justifient de la somme réclamée à titre provisionnel, dans son principe et dans son quantum, outre enfin qu'elles ne justifient pas davantage du fondement juridique en application duquel le tribunal pourrait, au fond, leur accorder une provision. Cette demande en paiement sera donc également rejetée. Sur la demande reconventionnelle à l'encontre de la société Senapark en restitution de lots et en réparation Aux termes de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, " Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. " En application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, le gros œuvre des bâtiments et tout élément incorporé dans les parties communes. Si elle sert de toiture au bâtiment, la terrasse est en principe une partie commune, la toiture étant comprise dans le gros-œuvre. L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale. L'article 24 de la loi précitée du 10 juillet 1965 dispose notamment que " les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi ". Il résulte de ces dispositions que l'assemblée générale ne peut revenir sur une décision prise antérieurement qu'à la condition que la première décision n'ait pas été exécutée, et que cette " rétractation " ne porte pas atteinte aux droits, personnels, qu'elle a permis aux copropriétaires d'acquérir (Civ. 3ème, 07 juillet 2010, n°09-15.373). L'article 9 du code de procédure civile dispose enfin que " il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. " Sur ce, Avant de statuer sur le bien-fondé de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation de la société Senapark à libérer les lots litigieux et à la réparation de cette occupation prétendument illicite, il convient de vérifier l'exacte propriété desdits lots. Il ressort en premier lieu de la lecture de l'acte notarié du 11 mars 2015 portant modificatif au règlement de copropriété qu'il est fait état de la création de lots par prélèvement sur les parties communes numérotés 197, 200 et 201, 204, 207, 208, 213, 214 et 219 à 222, avec cette mention " Etant précisé que les lots ainsi créés se trouvent appartenir au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, (...) ". Ce même acte, auquel les sociétés Senapark et Immosena étaient dûment représentées, ne fait, en revanche, à aucun moment état de cession de ces lots au profit de ces dernières. Il ressort en deuxième lieu de la lecture du rapport d'expertise judiciaire les constats suivants : " Au 2ème sous-sol Sur la propriété des lots La totalité des lots appartiennent à la SCI Senapark à l'exception des deux lots 195 et 196 propriété de la SCI Immosena et de trois lots 197, 200 et 201, propriété du syndicat des copropriétaires, issus de parties communes. Ces trois derniers lots auraient dû faire l'objet d'une cession par le syndicat des copropriétaires à la SCI Senapark. Malheureusement le syndic n'a pas mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat cette cession qui n'a donc pas pu se faire. De ce fait on constate un décalage entre l'acte de modificatif de l'état descriptif de division du 11 mars 2015, dressé par Me [S] [N], notaire et les plans annexés par M. [Z], géomètre-expert. Le projet [Z] envisageait après cession des lots du syndicat à la SCI Senapark, la réunion de différents lots et correspondre ainsi à la configuration des lieux. (…) Au 3ème sous-sol Sur la propriété des lots La totalité des lots appartiennent à la SCI Senapark à l'exception des neuf lots 204, 207, 208, 213, 214 et 219 à 222 propriété du syndicat des copropriétaires, issus de parties communes. Ces neuf derniers lots auraient dû faire l'objet d'une cession par le syndicat des copropriétaires à la SCI Senapark. Malheureusement le syndic n'a pas mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat cette cession qui n'a donc pas pu se faire. De ce fait on constate un décalage entre l'acte de modificatif de l'état descriptif de division du 11 mars 2015, dressé par Me [S] [N], notaire et les plans annexés par M. [Z], géomètre-expert. Le projet [Z] envisageait après cession des lots du syndicat à la SCI Senapark, la réunion de différents lots et correspondre ainsi à la configuration des lieux. (...) ". Il s'évince ainsi de l'analyse combinée de ces pièces que les lots litigieux n° 197, 200 et 201, 204, 207, 208, 213, 214 et 219 à 222 sont la propriété exclusive du syndicat des copropriétaires. Si elles le prétendent, les sociétés Senapark et Immosena ne versent aux débats aucun élément de nature à contredire la teneur et la portée des pièces précitées et à établir leur qualité de propriétaire desdits lots. Ainsi et d'une part, force est de constater que l'assemblée générale du 16 décembre 2008 a voté uniquement en faveur de la division de lots existants en plusieurs autres lots ou en faveur de la création de lots par prélèvement sur parties communes mais n'a pas été amenée à approuver la cession de ces nouveaux lots au bénéfice de l'une ou l'autre des sociétés demanderesses, de sorte que c'est à tort que celles-ci se prévalent de " droits acquis " issus de cette assemblée. En outre et d'autre part, s'il est exact que l'ancien syndic de l'immeuble a pu établir un tableau attribuant, à tort, certains des lots querellés à l'une ou l'autre des demanderesses, cet élément ne saurait à lui seul contrecarrer les termes de l'acte notarié précité. Enfin, rappelons que, comme le souligne à juste titre l'expert judiciaire, les sociétés Senapark et Immosena " étaient parties à l'acte de 2015. Il leur appartenait de ne pas signer l'acte et de dénoncer la situation. Elles ne pouvaient être que parfaitement informées de la situation (...) ", de sorte qu'elles ne sauraient présentement critiquer utilement la situation actuelle ni le fait, au demeurant non démontré, qu'elles paieraient des charges afférentes auxdits lots. Il sera par conséquent retenu que les lots litigieux sont la propriété du syndicat des copropriétaires. S'agissant maintenant de l'occupation de ces lots, l'expert judiciaire a relevé que " On constate l'occupation par des véhicules lors de nos passages, mais nous ne sommes pas en mesure d'en identifier les propriétaires, ni d'assurer que l'occupation est continue. La SCI Senapark ne nous apporte aucune information sur l'occupation, alors qu'elle semble qu'elle ait elle-même aménagé ces emplacements supplémentaires ". Il n'a ainsi pas été caractérisé, lors des opérations expertales, que cette occupation était du fait de la société demanderesse et/ ou d'autres copropriétaires. Les constats d'huissier établis les 19 septembre 2016 - 30 septembre 2016 et 11 octobre 2016 font état, à ces dates, de l'occupation d'emplacements de stationnement correspondant à certains lots querellés (201, 208, 217 et 237). Le constat d'huissier précité du 11 octobre 2016 précise que le conducteur du véhicule occupant l'emplacement 170-1 (soit le lot 208) a déclaré " être locataire de la société Senapark ". Il sera au demeurant relevé que dans ses propres écritures, la société Senapark reconnaît implicitement cette occupation des lieux dès lors qu'elle soutient en être propriétaire. Par conséquent la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la libération complète des lieux doit être accueillie et la société Senapark sera condamnée à cette fin, avec le concours d'une mesure d'astreinte pour s'assurer de l'effectivité de cette condamnation, le tout selon des modalités précisées au dispositif. Quant à la demande en réparation financière de l'occupation illicite des lieux, l'expert judiciaire retient un " gain de neuf emplacements de stationnement voiture et un emplacement de stationnement moto " correspondant aux lots querellés. Il précise " la SCI Senapark n'ayant pas souhaité transmettre d'éléments concernant les baux de ces emplacements, je n'utiliserai que la seule référence transmise (…) à savoir un loyer trimestriel de 825 euros HT pour un emplacement de stationnement voiture au 4ème trimestre 2015. Il appartiendra au tribunal de déterminer la date du début du préjudice. Pour ma part je retiendrai deux hypothèses : soit 2002 date à laquelle les modifications ont été dénoncées, soit 2008 date de la prise en compte de la situation existante par le syndicat des copropriétaires. Pour tenir compte de la variation des loyers dans le temps en l'absence d'information, je retiendrai l'indice du coût de la construction de l'INSEE, indice le plus couramment retenu pour des loyers de parkings. Je calcule donc, avec les indices, les loyers aux différentes échéances citées. (...) Soit un préjudice pour le syndicat des copropriétaires de 513.000 euros depuis 2002. (…) Soit un préjudice pour le syndicat des copropriétaires de 393.000 euros depuis 2008. " Si, comme le soutiennent les sociétés Senapark et Immosena, le syndicat des copropriétaires ne produit aux débats aucun élément de nature à établir sa volonté de mettre en location les lots litigieux, le tribunal relève qu'il résulte du simple fait, avéré, de l'occupation illicite des lieux que le syndicat a été privé de leur libre disposition, de sorte que le préjudice dont il peut utilement solliciter réparation est constitué uniquement de la perte de chance de pouvoir en disposer librement. Il convient par ailleurs de tenir compte de ce que le syndicat des copropriétaires a contribué à son propre préjudice dès lors que, comme cela a été relevé par l'expert judiciaire, si la problématique d'occupation illicite de certains emplacements a été dénoncée par certains copropriétaires dès 2002, ce n'est que lors de l'assemblée générale de décembre 2008 que certains points de régularisation ont été soumis au vote, d'une part, et ce n'est qu'en 2015 qu'un modificatif du règlement de copropriété est intervenu, d'autre part, au demeurant de façon parcellaire, l'expert relevant sur ce point que " l'acte modificatif de l'état descriptif de division en copropriété en 2015 n'est que partiel et ne va pas au bout de la démarche prévue dans le document dressé par M. [Z], géomètre-expert. " Dans ces conditions, le préjudice de perte de chance réparable du syndicat des copropriétaires doit être considéré comme établi à compter de l'année 2015 ; une action en référé ayant été diligentée en 2017 par ce dernier, ayant donné lieu à l'expertise judiciaire précitée, le moyen tenant à une prétendue prescription est en conséquence inopérant. Il convient dès lors de retenir au titre de cette perte de chance, eu égard à l'estimation trimestrielle prise en compte par l'expert judiciaire à proratiser, une valeur de 500 euros par trimestre par emplacement de stationnement voiture, ainsi qu'une valeur de 250 euros par trimestre s'agissant de l'emplacement moto, et de calculer ledit préjudice sur une durée de 9 ans et 11 mois (entre 2015 et la date du présent jugement). Le syndicat des copropriétaires se voit donc attribuer, à titre indemnitaire, la somme globale de 189.000 euros, en paiement de laquelle la société Senapark est condamnée. Sur la demande reconventionnelle en paiement de charges de copropriété à l'encontre des sociétés Senapark et Immosena Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967. A partir du moment où les comptes du syndicat ont été approuvés, dès lors que la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges de copropriété n'a pas été contestée dans le délai de forclusion de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et tant que la nullité de la décision d'approbation des comptes n'a pas été judiciairement prononcée (ex. : Civ. 3ème, 27 juin 2001, n° 99-21.731), chaque copropriétaire devient débiteur de sa quote-part de charges correspondante. Les copropriétaires sont dès lors tenus de régler leur part de charges, telle qu'elle résulte des comptes approuvés (Civ. 3ème, 27 juin 2001, n° 99-21.731, 14 octobre 2014, n° 13-19.634, 13-21.783, 11 juillet 2019, n°18-13.598) et ils ne peuvent en différer le règlement au prétexte de l'existence d'un recours exercé (Civ. 3ème, 19 juin 2007, n° 06-19.992) L'annulation d'une assemblée générale de copropriétaires est sans influence sur l'obligation de régler les charges de copropriété, qui résulte du règlement de copropriété, tandis que le paiement des sommes dues par un copropriétaire au titre des charges courantes, qui conserve une cause réelle, ne peut donner lieu à restitution ou à indemnisation (Civ. 3ème, 20 mai 2014, n° 13-12.455). Sur ce, Pour justifier de ses demandes en paiement au titre d'arriérés de charges à l'encontre des sociétés Senapark et Immosena, le syndicat des copropriétaires produit notamment : * un décompte individuel de charges au nom de la société Immosena, arrêté au 09 août 2023, appels de charges courantes et travaux du 3ème trimestre 2023 faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 4.773,16 euros, ainsi que les appels de fonds correspondants, * un décompte individuel de charges au nom de la société Senapark, concernant le lot n°160 arrêté au 09 août 2023, appels de charges courantes et travaux du 3ème trimestre 2023 faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 506,77 euros, ainsi que les appels de fonds correspondants, * un décompte individuel de charges au nom de la société Senapark, concernant les autres lots dont elle est propriétaire, non-contesté, arrêté au 09 août 2023, appels de charges courantes et travaux du 3ème trimestre 2023 faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 20.484,57 euros, ainsi que les appels de fonds correspondants, * les procès-verbaux des assemblées générales des 07 décembre 2021 et 23 mai 2022, portant notamment approbation des comptes des exercices 2020 et 2021, et votant des budgets prévisionnels pour les années 2022 et 2023. Si les sociétés Senapark et Immosena concluent dans leurs écritures au rejet de ces demandes, elles n'explicitent ni ne justifient de moyens au soutien de leur contestation ; le tribunal relève d'ailleurs que des paiements partiels des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires à ce titre sont intervenus en cours de procédure, notamment en 2023. Par conséquent il convient de faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires au titre d'arriérés de charges de copropriété et de condamner la société Immosena à lui payer la somme de 4.773,16 euros, ainsi que la société Senapark à lui payer la somme de 20.991,34 euros, le tout au titre de leur quote-part de charges et travaux, arrêtée à la date du 12 septembre 2022, appel du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023, date de notification des dernières écritures du syndicat. Sur la demande reconventionnelle additionnelle en dommages-intérêts à l'encontre des sociétés Senapark et Immosena Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés. La condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens de l'article 1240 du code civil. Elle suppose, d'une part, que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l'exercice du droit d'ester en justice, et, d'autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse des dommages et intérêts pour procédure abusive. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Sur ce, S'il l'allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier que la défaillance des sociétés Senapark et Immosena dans le paiement de leurs charges de copropriété a été à l'origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents. Il ne justifie pas davantage du prétendu préjudice subséquent au caractère abusif de la présente procédure, à le supposer avéré. Par conséquent la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires à ces titres sera rejetée. Sur les demandes accessoires L'article 695 du code de procédure civile dispose que « Les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent : (...) 4° La rémunération des techniciens ; (...)». En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Sur ce, Parties succombantes à la procédure, les sociétés Senapark et Immosena seront condamnées in solidum aux dépens, incluant nécessairement les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu'à régler au syndicat des copropriétaires une somme globale de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS DECLARE les SCI Senapark et Immosena irrecevables à agir en annulation de la résolution n°3-1 de l'assemblée générale du 17 janvier 2021 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], DECLARE les SCI Senapark et Immosena recevables à agir pour le surplus de leurs prétentions, DEBOUTE les SCI Senapark et Immosena de leur demande d'annulation des résolutions n°3 - 4 et 15 de l'assemblée générale du 17 janvier 2021 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] ainsi que de leur demande de provision, CONDAMNE la SCI Senapark à restituer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], les lots n° 197, 200 et 201, 204, 207, 208, 213, 214 et 219 à 222 et à cesser toute utilisation à titre privatif, et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, DIT que l'astreinte provisoire ci-dessus prononcée courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L.131-3 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE la SCI Senapark à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 189.000 euros à titre indemnitaire, DEBOUTE la SCI Senapark du surplus de ses prétentions indemnitaires, CONDAMNE la SCI Immosena à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 4.773,16 euros, au titre de sa quote-part de charges et travaux, arrêtée à la date du 12 septembre 2022, appel du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023, CONDAMNE la SCI Senapark à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 20.991,34 euros, au titre de sa quote-part de charges et travaux, arrêtée à la date du 12 septembre 2022, appel du 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] du surplus de ses demandes indemnitaires, CONDAMNE in solidum les SCI Senapark et Immosena à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] une somme globale de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum les SCI Senapark et Immosena aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, REJETTE toutes autres demandes. Fait et jugé à Paris le 10 Décembre 2024. La Greffière La Présidente