Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 24/03501

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05] @ : [Courriel 8] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/03501 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFYQ Minute : 24/377 S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516 C/ Monsieur [P] [X] Copie exécutoire : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR Copie certifiée conforme : Monsieur [P] [X] Le 18/11/2024 JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 Novembre 2024; Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier et de Madame [U] [V], greffier stagiaire ; Après débats à l'audience publique du 17 Septembre 2024 le jugement suivant a été rendu : ENTRE DEMANDEUR : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS ET DÉFENDEUR : Monsieur [P] [X], demeurant [Adresse 3] comparant en personne RAPPEL DES FAITS Par un contrat ayant pris effet le 19 avril 2022, Monsieur [S] [T] a donné à bail à Monsieur [P] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1300 € et 95 € de provision sur charges. Le 15 avril 2022, Monsieur [S] [T] a souscrit un contrat de cautionnement VISALE auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES. Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé Monsieur [S] [T] puis fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 janvier 2024. Elle a ensuite fait assigner Monsieur [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 22 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2024, après avoir été renvoyée à une reprise à la demande du défendeur. A l’audience du 17 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES - représentée par Maître [O] [R] - a demandé de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts du défendeur ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [X] ; et de condamner Monsieur [P] [X] au paiement de la somme actualisée de 10.624,65 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, d'une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’en est rapportée à la décision du juge, s’agissant de la demande de délais de paiement formée en défense. Elle a précisé qu’une erreur était contenue dans le décompte, mentionnant un paiement de 1.340,48 € le 8 juillet 2024, alors qu’il s’agissait d’un paiement de 1.440,48 €, de sorte qu’il convenait de réduire le montant de sa créance à la somme de 10.514,65 €. Monsieur [P] [X] a comparu en personne et contesté le montant de la dette locative en indiquant avoir effectué trois virements en novembre 2023, décembre 2023 et juin 2024, alors que ces paiements ne sont pas mentionnés dans le décompte versé aux débats. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 530 € par mois en règlement de l'arriéré. Il a déclaré percevoir des revenus mensuels de 6.000 € environ et n’avoir personne à charge. Il a expliqué la dette locative par une situation personnelle compliquée. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024. Invité à l’audience à justifier des trois virements invoqués en cours de délibéré, Monsieur [P] [X] n’a adressé au juge aucune note en délibéré. En revanche, par note en délibéré du 17 septembre 2024, adressée en copie à Monsieur [P] [X], la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indiqué que le décompte versé aux débats ne contenait aucune erreur finalement, le paiement à hauteur de 1.440,48 € du 8 juillet 2024 ayant bien été pris en compte mais ventilé en trois parties (1.330,48+95+15). MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 5 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 11 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le bien fondé de la demande : Le bail ayant pris effet le 19 avril 2022 contient une clause résolutoire (article VII) selon laquelle le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 janvier 2024, pour la somme en principal de 2.880,96 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 9 mars 2024. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [X] reste lui devoir la somme de 10.624,65 € à la date du 16 septembre 2024, mensualité d’août 2024 incluse. Elle verse également aux débats une quittance subrogative en date du 9 août 2024, justifiant une subrogation dans les droits et actions du bailleur à hauteur de la somme globale de 11.822,16 €, mensualité d’août 2024 incluse. Si Monsieur [P] [X] soutient avoir effectué trois virements supplémentaires qui ne seraient pas mentionnés dans le décompte, il n’en justifie pas, alors pourtant qu’il a été invité à le faire à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 10.624,65 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.880,96 € à compter du commandement de payer (9 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative”. L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”. Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la position de la demanderesse, Monsieur [P] [X], qui justifie être en situation d'apurer sa dette locative, sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [P] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, dès lors que la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera être suborgée à ce titre, et ce afin de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [P] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [P] [X] sera condamné à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 19 avril 2022 entre Monsieur [S] [T], aux droits duquel se trouve la société ACTION LOGEMENT SERVICES, et Monsieur [P] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 9 mars 2024 ; CONDAMNE Monsieur [P] [X] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10.624,65 € (décompte arrêté au 16 septembre 2024, incluant août 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 sur la somme de 2.880,96 € et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [P] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 530 € chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Monsieur [P] [X] soit condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dès lors qu’elle justiera être subrogée à ce titre dans les droits et actions du bailleur par la production d’une quittance subrogative couvrant les indemnités d’occupation dont le paiement est sollicité ; CONDAMNE Monsieur [P] [X] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [P] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière. La greffière, La juge, REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/03501 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFYQ DÉCISION EN DATE DU : 18 Novembre 2024 AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516 C/ Monsieur [P] [X] EN CONSÉQUENCE la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire P/le directeur des services de greffe judiciaires